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    農(nóng)地改革將帶來什么?

    2015-05-30 10:48:04曾慧娟
    房地產(chǎn)世界 2015年12期
    關(guān)鍵詞:入市經(jīng)營性農(nóng)地

    曾慧娟

    11月2日,中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳對外印發(fā)了《深化農(nóng)村改革綜合性實施方案》(以下簡稱《方案》),《方案》明確,農(nóng)村存量的集體經(jīng)營性建設(shè)用地可以根據(jù)規(guī)劃為工礦倉儲、商服等經(jīng)營性用途所用。

    知名財經(jīng)評論家葉檀表示,可以釋放的宅基地以及集體經(jīng)營性建設(shè)用地,對應(yīng)的可能是幾十萬億元的資產(chǎn)。對于地產(chǎn)而言,住宅仍不可觸碰,但對商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資者是利好。

    首宗農(nóng)村集體建設(shè)用地入市

    12月11日,北京市國土資源局大興分局發(fā)布集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告,大興西紅門鎮(zhèn)綠隔產(chǎn)業(yè)用地集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓。這是北京首宗農(nóng)村集體建設(shè)用地入市。

    據(jù)悉,本次掛牌出讓地塊位于大興區(qū)西紅門鎮(zhèn),建設(shè)面積26700平方米,出讓年限40年,起拍價4.5億元。該宗地以臨時“三通一平”(“三通”指通臨路、 具備臨水、臨電的接入條件。“一平”指除最終可保留及涉及二級開發(fā)單位繼續(xù)使用的地上物外,無其他施工障礙物的場地自然平整。)形式供地,竣工驗收前達到 “六通一平”(“六通”指通路、通上水、通下水、通電、通訊、通燃氣的條件)。

    據(jù)介紹,該宗地競買保證金為9000萬元,交易起始價為45428萬元,將在市土地交易市場大興分市場開槌。停止競買申請時間為2016年1月14日下午3時。此外,該宗地將于12月31日9時開始進行掛牌競價工作,截止時間為2016年1月15日下午3時,通過競價方式確定最終競得人。此次掛牌不接受電話、郵寄及口頭競買。

    在大興西紅門地塊之前,全國的試點區(qū)縣也陸續(xù)開展集體經(jīng)營建設(shè)用地入市。9月8日,浙江省德清縣敲響農(nóng)村集體經(jīng)營性土地入市競拍第一槌;12月1日,山西首宗農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地成功入市,用地性質(zhì)為工業(yè)用地;甘肅隴西縣在本月初也敲響了西北五省區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)拍賣第一槌;佛山南海區(qū)的一宗集體土地12月也剛剛在南海區(qū)公共資源交易中心掛牌出讓。

    業(yè)內(nèi)廣泛認為,農(nóng)村集體建設(shè)用地入市可以更好保障農(nóng)民利益,降低開發(fā)成本。不過,獲取這類型土地的難度不比國有土地的“招拍掛”低,且目前可允許入市的農(nóng)地只能開發(fā)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn),不允許建成住宅銷售,對承接合作的企業(yè)方也有較高要求。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地成功交易,將利于盤活農(nóng)村存量土地,發(fā)揮好這些土地的市場效能。對于農(nóng)村而言,也利于資本進入,提升產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平,并讓農(nóng)戶“細水長流”地得到整體經(jīng)濟上的收益。

    記者了解到,北京的試點只針對西紅門鎮(zhèn)的重點地塊,不包括大興其它區(qū)域,而且這個試點是統(tǒng)一規(guī)劃,企業(yè)想要獲得土地,還需要通過政府的考察。

    對北京影響有限

    隨著全國33個區(qū)縣“三塊地”改革試點逐漸步入正軌,此次的《方案》則對“農(nóng)地入市”做出了更加細致化的規(guī)定,明確了在符合總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下,存量農(nóng)村集體建設(shè)用地可以用做工礦倉儲、商服等經(jīng)營性用途,而與工礦倉儲、商服等同為經(jīng)營性用地的住宅用地則仍然沒有被納入其中。

    一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者,目前33個試點針對的主要是存量用地,隨著土地產(chǎn)權(quán)的完善,土地流轉(zhuǎn)會更活躍,對行業(yè)的資本運作也能產(chǎn)生一定的激活作用,特別是對于商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的投資者來說。

    亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示,從北京市場而言,農(nóng)村集體經(jīng)營性用地入市,無疑將有利于北京增加供地。但是,因為其入市限定了土地性質(zhì),只能是商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)性質(zhì),而在北京,這類土地供應(yīng)都在郊區(qū),不是城市經(jīng)濟核心區(qū),比如CBD、金融街,郊區(qū)的商業(yè)供需現(xiàn)狀是供大于求,所以實際影響不會太大。其次,產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展,特別依賴地方政府的招商引資能力、政策扶持力度,并不是說一塊地拍出來之后就能看到前景的。北京目前最缺的還是住宅用地。

    土地入市時,開發(fā)商如何與村集體合作,目前也是懸而未決的問題。

    在郭毅看來,與大興試點政策較為近似的案例,是北京豐臺西局的機制,即地塊在供地的過程中,拿到地的開發(fā)商無償建一部分商業(yè),給當(dāng)?shù)卮彐?zhèn)集體組織掌握,村鎮(zhèn)集體組建的公司獲得這部分商業(yè)的產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)?!捌鋵嵾€是為了讓村集體在出讓土地的同時,獲得集體性的經(jīng)濟收入?!?p>

    而對于“農(nóng)地入市”能否觸碰住宅領(lǐng)域,多位專家都給出了相左的看法。亞太城市研究會房產(chǎn)分會會長陳寶存就一再強調(diào),中央堅決不允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市用做住宅用途?!斑@項改革主要是為了給鄉(xiāng)辦工廠騰出新的廠址,鼓勵農(nóng)村新企業(yè)的發(fā)展。而且從政策的連續(xù)性來看,無論是《中國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》,還是新近出臺的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》,都明確農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地要在規(guī)劃和用途管制下入市流傳,絕對不允許轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌再|(zhì)。”

    在分析人士看來,“農(nóng)地入市”之所以視住宅用地為禁區(qū)主要還是因為住宅用地所牽涉的方面太廣,比如就農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地這種公有性質(zhì)的土地而言,政府與開發(fā)商之間該如何進行談判和交易,建成后的所得利益又該如何進行分配,目前國家在這些方面的規(guī)定都還不完善。在以上種種問題還沒有妥善解決的辦法下,“農(nóng)地入市”暫不可能涉及住宅用地。

    首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系系主任趙秀池表示,目前對于農(nóng)村宅地流轉(zhuǎn)的限制較多,是因為農(nóng)村住宅存量較大,如果全部放開,可能會沖擊到城市的商品房市場?!拔磥韺τ谵r(nóng)村存量住宅用地分類解決是一種可行的方式。但具體要怎么改革,現(xiàn)在還在探討?!壁w秀池說。

    全國體量巨大

    此次《方案》提出,除了集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市外,還將開展農(nóng)村土地征收、宅基地制度改革試點。

    知名財經(jīng)評論家葉檀在評論中則表示,2014年,全國土地購置單價平均約為每平方米3002元,比2013年每平方米的2555元上漲了17.5%。1991年- 2014年,全國商品房平均銷售價格由每平方米786元增長到6323元,增長了7.04倍,年均增長率達到10.38%。

    農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地不少,雖然目前尚沒有官方權(quán)威數(shù)字,但據(jù)中國社科院農(nóng)村所研究員黨國英估計,農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地可能會超過20萬平方公里,如果釋放一半,相應(yīng)的資產(chǎn)還會增加。

    土地從來都是財富的重要來源。小農(nóng)經(jīng)濟主導(dǎo)期間,土地幾乎是財富的全部來源。中國土地半市場化之后,政府控制土地供應(yīng)加上人多地少,導(dǎo)致土地溢價居高不下。而未來隨著土地單位面積上的財富增加,雖然不同的土地價格相差較大,但地價整體還會維持基本穩(wěn)定。

    葉檀表示,在中國貿(mào)易大發(fā)展階段,主要通過外匯占款發(fā)行基礎(chǔ)貨幣,通過宅基地資產(chǎn)化加快貨幣流轉(zhuǎn),通過土地資產(chǎn)化解決部分城鎮(zhèn)化成本。未來人民幣的錨定物是財富增長,也是土地。所以,房地產(chǎn)市場未來不會硬著陸。

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