“一城一策”持續(xù)精準(zhǔn)發(fā)揮作用

金姬

又是一年中報(bào)季，幾家歡喜幾家愁。

截至8月30日晚間，A股133家房地產(chǎn)行業(yè)上市公司2019年半年報(bào)全部披露完成，其中119家為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。與此同時(shí)，H股上市的189家房企也已陸續(xù)披露了2019年中期業(yè)績(jī)。

《新民周刊》發(fā)現(xiàn)，隨著政策強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，融資持續(xù)收緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)的行情正在轉(zhuǎn)冷，這也體現(xiàn)在房企的2019中報(bào)上。盡管從營(yíng)業(yè)收入這一數(shù)字看，房地產(chǎn)企業(yè)，特別是頭部房企依然保持增長(zhǎng)，但銷售額增速卻都呈現(xiàn)出下降態(tài)勢(shì)。而中小房企往往凈利潤(rùn)同比明顯下滑，凈負(fù)債率比去年底明顯上升，到位資金增速放緩，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流吃緊。

由此可見(jiàn)，在“一城一策”持續(xù)發(fā)揮作用的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)愈加明顯，而房企之間的分化也愈演愈烈。房企傳統(tǒng)的“好日子”已經(jīng)到頭，“緊日子”不期而至。

多家房企凈利潤(rùn)下滑

根據(jù)2019年中報(bào)，凈利潤(rùn)同比下滑的房企中，下滑最為嚴(yán)重的是港企太古地產(chǎn)（母公司太古集團(tuán)因?yàn)閲?guó)泰航空而名利雙失），凈利潤(rùn)從2018年同期的202.05億元減少至今年上半年的89.73億元。

此外，旭輝控股、九龍倉(cāng)、華南城、朗詩(shī)綠色、花樣年、中泛控股、力寶等港股房企凈利潤(rùn)同比均出現(xiàn)不同幅度的下滑。

以A股119家房企數(shù)據(jù)為例：合計(jì)營(yíng)業(yè)收入為9156.7億元，同比2018年同期上漲了26.7%。合計(jì)凈利潤(rùn)達(dá)到了869.8億元，凈利潤(rùn)率為9.5%。這些A股上市房企中，2019年上半年凈利潤(rùn)下滑的多為中小房企，如中交地產(chǎn)、中洲控股、深振業(yè)、萬(wàn)通地產(chǎn)、天津松江、合肥城建、花樣年、美好置業(yè)等房企;也有像中航善達(dá)等逐步退出地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行轉(zhuǎn)型的房企。

值得注意的是，大多千億級(jí)房企的業(yè)績(jī)還算不錯(cuò)——萬(wàn)科、碧桂園、融創(chuàng)2019上半年的營(yíng)收均保持超過(guò)30%的增速，凈利潤(rùn)增速也在20%以上。其他標(biāo)桿房企上半年盈利也頗為亮眼，融創(chuàng)中國(guó)、陽(yáng)光城、金科股份等房企2019上半年凈利潤(rùn)增速均高于40%。

中原地產(chǎn)研究中心指出，從披露的中報(bào)來(lái)看，銷售金額依然刷新紀(jì)錄，但大部分企業(yè)的利潤(rùn)率都有所下降。

以價(jià)換量，關(guān)注回款率

經(jīng)歷了連續(xù)三年創(chuàng)紀(jì)錄的銷售后，進(jìn)入2019年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售面積一直處于負(fù)增長(zhǎng)狀態(tài)。今年前6月，商品房銷售面積同比下降1.8%，降幅比前5月有所擴(kuò)大。

2019中報(bào)顯示，包括碧桂園、保利地產(chǎn)在內(nèi)的多家房企，回款率均實(shí)現(xiàn)不同程度的增長(zhǎng)。最先喊出“活下去”的是龍頭房企萬(wàn)科，作為房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍人物，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮一番“只有獲得回款才是真正的銷售”的言論，把回款和回款率推到了臺(tái)前。

隨著政策強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，融資持續(xù)收緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)的行情正在轉(zhuǎn)冷。

“手中有糧，心中不慌”，行業(yè)大佬已表現(xiàn)出銷售回款對(duì)于企業(yè)生存發(fā)展的重要性，在其規(guī)模之下的各類中小型房企，也把“促銷售、抓回款”作為首要任務(wù)目標(biāo)。因此，不少企業(yè)開(kāi)始“以價(jià)換量”——這是短時(shí)間內(nèi)加速去化、回籠資金的最主流、最高效的方式。

7月26日富力地產(chǎn)發(fā)布了一份內(nèi)部文件——《關(guān)于要求地區(qū)公司確保完成銷售任務(wù)的通知》。根據(jù)通知內(nèi)容，2019年下半年富力地產(chǎn)原則上暫停拿地，要以完成項(xiàng)目銷售目標(biāo)為第一優(yōu)先級(jí)，文中多次提及要“促銷售、抓回款”。

8月13日，在旭輝控股年中業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，旭輝管理層宣布其上半年銷售回款率同比上漲95%。據(jù)旭輝控股總裁林峰透露，“為了回款，旭輝專門成立了回款小組，以回款作為各項(xiàng)考核指標(biāo)”。

此外，綠城中國(guó)、陽(yáng)光城和華夏幸福等多家房企也強(qiáng)調(diào)銷售回款、提高現(xiàn)金回流速度。半年報(bào)顯示，上述3家房企今年上半年的回款率分別為88%、80.5%和62%。其中，華夏幸福62%的回款率雖未達(dá)到行業(yè)高水平，但也較去年同期上升16個(gè)百分點(diǎn)。

根據(jù)克而瑞公布的《2019年1-7月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100排行榜》，位列前十的分別為碧桂園、恒大、萬(wàn)科、保利、中海、融創(chuàng)、綠地、新城、華潤(rùn)和龍湖。

據(jù)悉，中報(bào)密集發(fā)布之際，傳統(tǒng)的“金九銀十”之戰(zhàn)也提前打響——恒大搶先發(fā)起7.8折全面降價(jià)促銷;萬(wàn)科在天津、青島、濟(jì)南等地的部分樓盤有促銷舉措。

市場(chǎng)降溫，房企拿地更為謹(jǐn)慎

對(duì)于房企而言，2019年上半年的政策調(diào)控愈來(lái)愈嚴(yán)。根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，2019年1-7月，中央和地方政府共出臺(tái)了307次調(diào)控政策，這一頻率比去年同期高出了47次，創(chuàng)歷史同期新高。尤其是5月以來(lái)，每項(xiàng)政策都很重磅——5月中旬，銀保監(jiān)會(huì)23號(hào)文叫停信托為變相不符條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目融資輸血;7月初，銀保監(jiān)會(huì)約談部分近期地產(chǎn)業(yè)務(wù)增量大的信托公司;7月中旬，發(fā)改委發(fā)布房企外債申請(qǐng)備案登記通知，要求房企發(fā)行外債只能用于置換未來(lái)一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期境外債務(wù);7月底，央行重申“房住不炒”，嚴(yán)禁消費(fèi)貸款違規(guī)用于購(gòu)房，加強(qiáng)對(duì)銀行理財(cái)、委托貸款等渠道流入房地產(chǎn)的資金管理。

加上融資趨緊、銷售遇冷的市場(chǎng)環(huán)境，2019年土地成交量?jī)r(jià)同比雙雙下跌近30%。數(shù)據(jù)顯示，2019年1-7月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積9761萬(wàn)平方米，同比下降29.4%，降幅比1-6月擴(kuò)大1.9個(gè)百分點(diǎn);土地成交價(jià)款4795億元，下降27.6%，降幅與前6個(gè)月持平。

從目前房企預(yù)告 2019年上半年業(yè)績(jī)的情況來(lái)看，相較于2018年，房地產(chǎn)行業(yè)降溫明顯，繼而對(duì)房企的利潤(rùn)沖擊較大。

對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，土地市場(chǎng)降溫充分體現(xiàn)了當(dāng)前地產(chǎn)企業(yè)的理性，目前企業(yè)的戰(zhàn)略可以分為“戰(zhàn)”和“略”。其中，“戰(zhàn)”是指需要在項(xiàng)目銷售方面積極做到位，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)更好的資金回籠;而“略”則體現(xiàn)為拿地方面的保守，或者說(shuō)開(kāi)發(fā)投資的降速。

樓市開(kāi)啟下行通道，房企如何“過(guò)冬”？

據(jù)克而瑞研究報(bào)告，從目前房企預(yù)告2019年上半年業(yè)績(jī)的情況來(lái)看，相較于2018年，房地產(chǎn)行業(yè)降溫明顯，繼而對(duì)房企的利潤(rùn)沖擊較大?；谏习肽攴科笳w銷售業(yè)績(jī)較2018年放緩，以及房企整體的拿地態(tài)度相對(duì)謹(jǐn)慎，預(yù)計(jì)2019年下半年房企盈利增速放緩基調(diào)或?qū)⒊掷m(xù)。

此次中報(bào)，也揭示了不少房企存在的隱憂——

以香港上市的閩系房企旭輝控股為例，是少數(shù)幾個(gè)凈利潤(rùn)下滑的千億級(jí)房企。對(duì)此，旭輝中報(bào)的解釋是“由于少數(shù)股東權(quán)益增加導(dǎo)致”。此外，融資也愈來(lái)愈難。旭輝在中報(bào)中表示，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資市場(chǎng)明顯收緊，境內(nèi)外融資渠道限制增加，債務(wù)融資挑戰(zhàn)重重。

中報(bào)密集發(fā)布之際，傳統(tǒng)的“金九銀十”之戰(zhàn)也提前打響。

另一家閩系房企泰禾自2019年初以來(lái)一直通過(guò)減價(jià)出貨和出售項(xiàng)目股權(quán)來(lái)解決資金流動(dòng)性問(wèn)題。與此同時(shí)，上半年泰禾高管變動(dòng)頻繁，公司副總經(jīng)理鄭鐘、朱進(jìn)康、張晉元，財(cái)務(wù)總監(jiān)李斌等相繼辭職。多重影響之下，泰禾8月30日公布的2019年半年度報(bào)告也勉勉強(qiáng)強(qiáng)——今年上半年，泰禾毛利為32.3億元，毛利率為27.78%，相比去年同期均出現(xiàn)下滑。雖然凈利潤(rùn)15.65億元比上年同期13.59億元略有增長(zhǎng)，不過(guò)，2019年上半年利潤(rùn)中有7.49億元為投資收益，如刨去這一部分，凈利潤(rùn)大幅下滑。

上海易居研究院認(rèn)為，后續(xù)來(lái)看，一線城市由于連續(xù)兩年成交量低迷，目前已企穩(wěn)反彈;東部二線城市中，蘇州今年已多次升級(jí)調(diào)控政策，南京、杭州、寧波等多城近期房貸利率上調(diào)，預(yù)計(jì)后續(xù)還會(huì)繼續(xù)降溫;其他地區(qū)的二線城市和三四線城市的成交量則面臨較大的下降風(fēng)險(xiǎn)。

多家機(jī)構(gòu)分析指出，市場(chǎng)將很快進(jìn)入下行通道中，房屋交易量和價(jià)格下調(diào)、土地流拍流標(biāo)數(shù)量增加，將可能成為2019年下半年的常態(tài)。由于資金面的收緊，部分中小企業(yè)面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，因此并購(gòu)機(jī)會(huì)也將增加。世聯(lián)行甚至指出，一些房企如泰禾、新城、華僑城等已開(kāi)始拋售項(xiàng)目“斷臂求生”，下半年不排除有更多的房企陷于流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

我們不禁要問(wèn)：A股和H股上市的房企們，下半年準(zhǔn)備好“過(guò)冬”了嗎？