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      商業(yè)地產(chǎn)成本管理特點及完善策略探討

      2019-10-21 05:36:33楊海濱
      裝飾裝修天地 2019年9期
      關(guān)鍵詞:完善策略商業(yè)地產(chǎn)成本管理

      摘? ? 要:在社會經(jīng)濟的快速發(fā)展背景下,企業(yè)之間的競爭關(guān)系更加突出,如何提高企業(yè)的核心競爭力成為企業(yè)發(fā)展中的重要研究課題。為促進房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展,本文就針對商業(yè)地產(chǎn)成本管理特點進行分析,并提出一些具體的完善策略,希望能為商業(yè)地產(chǎn)成本管理的進步和發(fā)展提供有效參考依據(jù)。

      關(guān)鍵詞:商業(yè)地產(chǎn);成本管理;特點;完善策略

      1? 引言

      我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展時間較短,大部分人對商業(yè)地產(chǎn)的認(rèn)識不夠全面,導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)成本管理依舊沒有形成可靠的管理理念,對商業(yè)地產(chǎn)成本管理的進步和發(fā)展造成較大影響。在商業(yè)地產(chǎn)項目的投資、設(shè)計、施工及竣工過程,都需要對其進行綜合管理,但是許多開發(fā)商直接套用著傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)成本管理模式,難以實現(xiàn)最大化的企業(yè)利益,不利于商業(yè)地產(chǎn)的長遠(yuǎn)發(fā)展。面對這種情況,有必要深入分析商業(yè)地產(chǎn)成本管理特點,采取有效策略進行完善,使商業(yè)地產(chǎn)成本管理水平得到有效提高。

      2? 商業(yè)地產(chǎn)成本管理的特點分析

      2.1? 選址及設(shè)計方面的特點

      與住宅地產(chǎn)相比,商業(yè)地產(chǎn)體現(xiàn)出一定的特殊性,為獲取更高的商業(yè)利益,在選址方面提出了較為嚴(yán)格的要求,一般商業(yè)地產(chǎn)的選址有以下兩類:①建設(shè)地址在城市中心,這主要是因為后期的運營風(fēng)險較低,但是前期的地價成本較高。②建設(shè)地址在新城區(qū),這主要是因為地價較低,但是后期的運營風(fēng)險較大。在這種情況下,需要結(jié)合城市發(fā)展的實際情況進行合理選址,整個過程要充分考慮到人口流動、文化、政治、經(jīng)濟、交通等各個方面,只有保證選址的合理性,才能夠獲取最大的商業(yè)利益。[1]而設(shè)計作為商業(yè)地產(chǎn)成本管理中的重要環(huán)節(jié),通過科學(xué)有效的設(shè)計能夠降低成本投入,使項目成本得到及時回收,進而提高企業(yè)的經(jīng)濟利潤。

      2.2? 運營方面的特點

      商業(yè)地產(chǎn)的客戶群體較多,其中包括了項目投資方、商業(yè)運營方、商鋪經(jīng)營者及終端消費者等等,想要獲取最大化的企業(yè)利益,既要做好產(chǎn)品銷售工作,也要注重產(chǎn)品的經(jīng)營管理。比如在購物中心商鋪的經(jīng)營過程中,經(jīng)營者向消費者出售商品,在實現(xiàn)自身的經(jīng)濟收益后,向投資者繳納租金。在這種情況下,商業(yè)地產(chǎn)的成本回收是比較復(fù)雜的,整個過程要考慮到選址、租憑、消費者需求及其消費特點等等,只有對這些因素進行綜合考慮,才能夠提高企業(yè)運營水平,使企業(yè)經(jīng)濟利益得到提升。

      2.3? 融資方面的特點

      從本質(zhì)上來說,商業(yè)地產(chǎn)本身就是一種金融產(chǎn)品,大部分商品項目都是選擇一次性投資構(gòu)建,這對商業(yè)地產(chǎn)的融資工作就提出了較高要求,需要在回收資金后,才能夠進行下一期的項目建設(shè)。[2]同時,為吸引商鋪經(jīng)營者入駐,需要采取傳統(tǒng)的租金優(yōu)惠方式或是一定時間的免租,這就顯著加大了商業(yè)地產(chǎn)的資金壓力,不得不采取合作開發(fā)、預(yù)租、信托、債權(quán)、房地產(chǎn)投資基金、資產(chǎn)證券化等融資模式,以此緩解資金需求。由于融資方式及融資總量較多,企業(yè)面臨著較高的融資風(fēng)險,但是商業(yè)地產(chǎn)的融資結(jié)構(gòu)及資產(chǎn)運用的方式也更加多樣化。

      3? 商業(yè)地產(chǎn)成本管理的完善策略

      3.1? 做好項目前期準(zhǔn)備工作

      在進行商業(yè)地產(chǎn)成本管理的時候,需要提高對項目前期準(zhǔn)備工作的重視性,盡可能降低項目投入成本,降低后期的運營風(fēng)險。首先,為保證選址及定位的合理性,需要做好成本調(diào)研及分析工作,結(jié)合城市發(fā)展規(guī)劃對商業(yè)地段周邊的人口密集度、經(jīng)濟發(fā)展水平、交通情況、人群收入水平及消費習(xí)慣進行分析,便于更好的進行項目設(shè)計規(guī)劃。同時,需要在決策規(guī)劃時期進行招商工作,根據(jù)商業(yè)經(jīng)營方提出的意見進行綜合分析,進而開展針對性的項目設(shè)計規(guī)劃,為后期的經(jīng)營工作提供有利條件,使企業(yè)的經(jīng)濟利益得到有效保障。

      3.2? 優(yōu)化項目運營方式

      與住宅地產(chǎn)相比,商業(yè)地產(chǎn)的運營方式及成本回收模式都是不同的,在進行商業(yè)地產(chǎn)成本管理的時候,需要充分認(rèn)識到商業(yè)地產(chǎn)所具有的商業(yè)性,發(fā)揮其含有的價值,使商業(yè)經(jīng)營的意義得到體現(xiàn)。根據(jù)以往商業(yè)地產(chǎn)的運營情況來看,普遍都是將產(chǎn)權(quán)分散出去,讓不同的商戶獨立進行運營管理,這就影響到商業(yè)的統(tǒng)一性,無法對其進行統(tǒng)一管理,很容易出現(xiàn)混亂的經(jīng)營管理情況,給商業(yè)地產(chǎn)成本管理帶來較大挑戰(zhàn)。因此,在進行商業(yè)地產(chǎn)成本管理的時候,需要以長遠(yuǎn)的眼光去分析問題,以租憑的方式進行運營,結(jié)合市場變化進行調(diào)整,使后期的運營階段中成本管理及招商工作更具有統(tǒng)一性。

      3.3? 注重全壽命周期的成本分析

      在進行全壽命周期的成本分析時,既要重視對某個階段的成本問題進行分析,也要對項目整個生命周期的成本進行分析。這種管理方式的主要目的就是對各階段所產(chǎn)生的成本進行控制,將項目的成本控制在最低范圍內(nèi),整個過程比較強調(diào)項目的定位、決策、設(shè)計、規(guī)劃、分解、施工、運營、使用及拆毀等各個階段的成本分析。同時,在商業(yè)地產(chǎn)的項目設(shè)計階段,項目建造成本及運營成本之間存在一定的沖突,需要對其進行科學(xué)的分析,站在長久、全面的角度上進行考慮,進而找出最佳的方案。此外,在進行項目全壽命周期的成本分析過程中,需要對傳統(tǒng)的數(shù)據(jù)分析方法進行優(yōu)化和創(chuàng)新,充分利用先進的科學(xué)技術(shù)提高數(shù)據(jù)分析的工作效率及準(zhǔn)確性,使成本分析工作更具有科學(xué)性及有效性,為商業(yè)地產(chǎn)成本管理提供更加可靠的信息依據(jù)。

      3.4? 拓寬融資渠道

      為緩解商業(yè)地產(chǎn)的資金壓力,需要對單一的融資渠道進行改變,通過債券融資、貸款等融資手段獲取更多的資金,為項目建設(shè)的開展提供有利支持。[3]由于這種融資模式所面臨的風(fēng)險較大,很容易影響到項目成本,需要對融資渠道進行拓寬,盡可能降低商業(yè)地產(chǎn)的融資風(fēng)險。就目前來看,部分開發(fā)商已經(jīng)采用信托投資資金模式獲取項目資金,這種模式體現(xiàn)出以下幾個優(yōu)點:①使融資渠道得到拓寬,使商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的資金壓力得到降低。②既能夠提高資金總量,也能夠防止出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、產(chǎn)權(quán)分割等情況,便于后期進行統(tǒng)一管理。雖然這種融資模式的應(yīng)用依舊存在一些問題,但是在國家法律制度及相關(guān)流程的規(guī)范下,勢必能夠為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來更多機遇。

      4? 結(jié)束語

      綜上所述,在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展過程中,成本管理直接影響著企業(yè)的經(jīng)濟利益,只有做好成本管理工作,才能夠在最短時間內(nèi)完成成本回收,實現(xiàn)最大化的商業(yè)利益。為提高商業(yè)地產(chǎn)成本管理水平,需要充分了解商業(yè)地產(chǎn)成本管理的特點,做好項目前期準(zhǔn)備工作、優(yōu)化項目運用方式、注重全壽命周期的成本分析、拓寬融資渠道,從多方面提高商業(yè)地產(chǎn)成本管理效果,為企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。

      參考文獻:

      [1] 笪建軍,趙燕.電商物流類企業(yè)配送成本核算方法優(yōu)化與控制[J].商業(yè)經(jīng)濟研究,2017(16).

      [2] 程清.房地產(chǎn)開發(fā)成本核算方法與成本控制對策[J].建材與裝飾,2018(10).

      [3] 張嫻.網(wǎng)絡(luò)銷售時代,關(guān)于物流企業(yè)成本核算方法的探討[J].財經(jīng)界(學(xué)術(shù)版),2014(19).

      作者姓名:

      楊海濱(1981—),性別:男,籍貫:山東臨沂,職稱:中級,學(xué)歷:本科,研究方向:房地產(chǎn)開發(fā),單位: 青島大悅城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

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