商業(yè)地產(chǎn)成本管理特點及完善策略探討

摘? ? 要：在社會經(jīng)濟的快速發(fā)展背景下，企業(yè)之間的競爭關(guān)系更加突出，如何提高企業(yè)的核心競爭力成為企業(yè)發(fā)展中的重要研究課題。為促進房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，本文就針對商業(yè)地產(chǎn)成本管理特點進行分析，并提出一些具體的完善策略，希望能為商業(yè)地產(chǎn)成本管理的進步和發(fā)展提供有效參考依據(jù)。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn);成本管理;特點;完善策略

1? 引言

我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展時間較短，大部分人對商業(yè)地產(chǎn)的認(rèn)識不夠全面，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)成本管理依舊沒有形成可靠的管理理念，對商業(yè)地產(chǎn)成本管理的進步和發(fā)展造成較大影響。在商業(yè)地產(chǎn)項目的投資、設(shè)計、施工及竣工過程，都需要對其進行綜合管理，但是許多開發(fā)商直接套用著傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)成本管理模式，難以實現(xiàn)最大化的企業(yè)利益，不利于商業(yè)地產(chǎn)的長遠(yuǎn)發(fā)展。面對這種情況，有必要深入分析商業(yè)地產(chǎn)成本管理特點，采取有效策略進行完善，使商業(yè)地產(chǎn)成本管理水平得到有效提高。

2? 商業(yè)地產(chǎn)成本管理的特點分析

2.1? 選址及設(shè)計方面的特點

與住宅地產(chǎn)相比，商業(yè)地產(chǎn)體現(xiàn)出一定的特殊性，為獲取更高的商業(yè)利益，在選址方面提出了較為嚴(yán)格的要求，一般商業(yè)地產(chǎn)的選址有以下兩類：①建設(shè)地址在城市中心，這主要是因為后期的運營風(fēng)險較低，但是前期的地價成本較高。②建設(shè)地址在新城區(qū)，這主要是因為地價較低，但是后期的運營風(fēng)險較大。在這種情況下，需要結(jié)合城市發(fā)展的實際情況進行合理選址，整個過程要充分考慮到人口流動、文化、政治、經(jīng)濟、交通等各個方面，只有保證選址的合理性，才能夠獲取最大的商業(yè)利益。[1]而設(shè)計作為商業(yè)地產(chǎn)成本管理中的重要環(huán)節(jié)，通過科學(xué)有效的設(shè)計能夠降低成本投入，使項目成本得到及時回收，進而提高企業(yè)的經(jīng)濟利潤。

2.2? 運營方面的特點

商業(yè)地產(chǎn)的客戶群體較多，其中包括了項目投資方、商業(yè)運營方、商鋪經(jīng)營者及終端消費者等等，想要獲取最大化的企業(yè)利益，既要做好產(chǎn)品銷售工作，也要注重產(chǎn)品的經(jīng)營管理。比如在購物中心商鋪的經(jīng)營過程中，經(jīng)營者向消費者出售商品，在實現(xiàn)自身的經(jīng)濟收益后，向投資者繳納租金。在這種情況下，商業(yè)地產(chǎn)的成本回收是比較復(fù)雜的，整個過程要考慮到選址、租憑、消費者需求及其消費特點等等，只有對這些因素進行綜合考慮，才能夠提高企業(yè)運營水平，使企業(yè)經(jīng)濟利益得到提升。

2.3? 融資方面的特點

從本質(zhì)上來說，商業(yè)地產(chǎn)本身就是一種金融產(chǎn)品，大部分商品項目都是選擇一次性投資構(gòu)建，這對商業(yè)地產(chǎn)的融資工作就提出了較高要求，需要在回收資金后，才能夠進行下一期的項目建設(shè)。[2]同時，為吸引商鋪經(jīng)營者入駐，需要采取傳統(tǒng)的租金優(yōu)惠方式或是一定時間的免租，這就顯著加大了商業(yè)地產(chǎn)的資金壓力，不得不采取合作開發(fā)、預(yù)租、信托、債權(quán)、房地產(chǎn)投資基金、資產(chǎn)證券化等融資模式，以此緩解資金需求。由于融資方式及融資總量較多，企業(yè)面臨著較高的融資風(fēng)險，但是商業(yè)地產(chǎn)的融資結(jié)構(gòu)及資產(chǎn)運用的方式也更加多樣化。

3? 商業(yè)地產(chǎn)成本管理的完善策略

3.1? 做好項目前期準(zhǔn)備工作

在進行商業(yè)地產(chǎn)成本管理的時候，需要提高對項目前期準(zhǔn)備工作的重視性，盡可能降低項目投入成本，降低后期的運營風(fēng)險。首先，為保證選址及定位的合理性，需要做好成本調(diào)研及分析工作，結(jié)合城市發(fā)展規(guī)劃對商業(yè)地段周邊的人口密集度、經(jīng)濟發(fā)展水平、交通情況、人群收入水平及消費習(xí)慣進行分析，便于更好的進行項目設(shè)計規(guī)劃。同時，需要在決策規(guī)劃時期進行招商工作，根據(jù)商業(yè)經(jīng)營方提出的意見進行綜合分析，進而開展針對性的項目設(shè)計規(guī)劃，為后期的經(jīng)營工作提供有利條件，使企業(yè)的經(jīng)濟利益得到有效保障。

3.2? 優(yōu)化項目運營方式

與住宅地產(chǎn)相比，商業(yè)地產(chǎn)的運營方式及成本回收模式都是不同的，在進行商業(yè)地產(chǎn)成本管理的時候，需要充分認(rèn)識到商業(yè)地產(chǎn)所具有的商業(yè)性，發(fā)揮其含有的價值，使商業(yè)經(jīng)營的意義得到體現(xiàn)。根據(jù)以往商業(yè)地產(chǎn)的運營情況來看，普遍都是將產(chǎn)權(quán)分散出去，讓不同的商戶獨立進行運營管理，這就影響到商業(yè)的統(tǒng)一性，無法對其進行統(tǒng)一管理，很容易出現(xiàn)混亂的經(jīng)營管理情況，給商業(yè)地產(chǎn)成本管理帶來較大挑戰(zhàn)。因此，在進行商業(yè)地產(chǎn)成本管理的時候，需要以長遠(yuǎn)的眼光去分析問題，以租憑的方式進行運營，結(jié)合市場變化進行調(diào)整，使后期的運營階段中成本管理及招商工作更具有統(tǒng)一性。

3.3? 注重全壽命周期的成本分析

在進行全壽命周期的成本分析時，既要重視對某個階段的成本問題進行分析，也要對項目整個生命周期的成本進行分析。這種管理方式的主要目的就是對各階段所產(chǎn)生的成本進行控制，將項目的成本控制在最低范圍內(nèi)，整個過程比較強調(diào)項目的定位、決策、設(shè)計、規(guī)劃、分解、施工、運營、使用及拆毀等各個階段的成本分析。同時，在商業(yè)地產(chǎn)的項目設(shè)計階段，項目建造成本及運營成本之間存在一定的沖突，需要對其進行科學(xué)的分析，站在長久、全面的角度上進行考慮，進而找出最佳的方案。此外，在進行項目全壽命周期的成本分析過程中，需要對傳統(tǒng)的數(shù)據(jù)分析方法進行優(yōu)化和創(chuàng)新，充分利用先進的科學(xué)技術(shù)提高數(shù)據(jù)分析的工作效率及準(zhǔn)確性，使成本分析工作更具有科學(xué)性及有效性，為商業(yè)地產(chǎn)成本管理提供更加可靠的信息依據(jù)。

3.4? 拓寬融資渠道

為緩解商業(yè)地產(chǎn)的資金壓力，需要對單一的融資渠道進行改變，通過債券融資、貸款等融資手段獲取更多的資金，為項目建設(shè)的開展提供有利支持。[3]由于這種融資模式所面臨的風(fēng)險較大，很容易影響到項目成本，需要對融資渠道進行拓寬，盡可能降低商業(yè)地產(chǎn)的融資風(fēng)險。就目前來看，部分開發(fā)商已經(jīng)采用信托投資資金模式獲取項目資金，這種模式體現(xiàn)出以下幾個優(yōu)點：①使融資渠道得到拓寬，使商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的資金壓力得到降低。②既能夠提高資金總量，也能夠防止出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、產(chǎn)權(quán)分割等情況，便于后期進行統(tǒng)一管理。雖然這種融資模式的應(yīng)用依舊存在一些問題，但是在國家法律制度及相關(guān)流程的規(guī)范下，勢必能夠為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來更多機遇。

4? 結(jié)束語

綜上所述，在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展過程中，成本管理直接影響著企業(yè)的經(jīng)濟利益，只有做好成本管理工作，才能夠在最短時間內(nèi)完成成本回收，實現(xiàn)最大化的商業(yè)利益。為提高商業(yè)地產(chǎn)成本管理水平，需要充分了解商業(yè)地產(chǎn)成本管理的特點，做好項目前期準(zhǔn)備工作、優(yōu)化項目運用方式、注重全壽命周期的成本分析、拓寬融資渠道，從多方面提高商業(yè)地產(chǎn)成本管理效果，為企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。

參考文獻：

[1] 笪建軍，趙燕.電商物流類企業(yè)配送成本核算方法優(yōu)化與控制[J].商業(yè)經(jīng)濟研究，2017（16）.

[2] 程清.房地產(chǎn)開發(fā)成本核算方法與成本控制對策[J].建材與裝飾，2018（10）.

[3] 張嫻.網(wǎng)絡(luò)銷售時代，關(guān)于物流企業(yè)成本核算方法的探討[J].財經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2014（19）.

作者姓名：

楊海濱（1981—），性別：男，籍貫：山東臨沂，職稱：中級，學(xué)歷：本科，研究方向：房地產(chǎn)開發(fā)，單位： 青島大悅城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。