中國(guó)房?jī)r(jià)波動(dòng)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)及其宏觀影響因素

馬夢(mèng)詩(shī)

摘 要：本文旨在分析中國(guó)房?jī)r(jià)波動(dòng)因素。中國(guó)區(qū)域大致可分東一線(xiàn)、東二線(xiàn)、中部和西部城市，根據(jù)區(qū)域不同，中國(guó)房?jī)r(jià)波動(dòng)受到地方因素的影響，同時(shí)，根據(jù)不同的城市特性，同一城市不同區(qū)域的房?jī)r(jià)波動(dòng)也會(huì)不同，以上因素的交叉作用對(duì)中國(guó)房?jī)r(jià)波動(dòng)產(chǎn)生了聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。除此之外，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)新的行政指令及貨幣政策，是主要影響房?jī)r(jià)波動(dòng)及波動(dòng)幅度大小的關(guān)鍵因素。

關(guān)鍵詞：聯(lián)動(dòng)效應(yīng)；貨幣政策；國(guó)家宏觀調(diào)控

1998年中國(guó)進(jìn)行住房改革，此后，房地產(chǎn)行業(yè)極速發(fā)展，各地區(qū)房屋價(jià)格不同程度的上漲。2003年后，部分城市房屋價(jià)格漲幅較大。2005年，中國(guó)內(nèi)地19個(gè)城市漲幅超過(guò)平均水平16.7%。而近年來(lái)的房?jī)r(jià)則表現(xiàn)不同程度的波動(dòng)，下文通過(guò)幾方面詳細(xì)分析了中國(guó)房?jī)r(jià)影響因素。

一、中國(guó)房?jī)r(jià)波動(dòng)因素分析

在中國(guó)東部沿海經(jīng)濟(jì)帶，房?jī)r(jià)普遍高，且房?jī)r(jià)的波動(dòng)對(duì)全國(guó)房?jī)r(jià)都有強(qiáng)輻射影響，特別是一線(xiàn)城市，例如上海、深圳等城市，同時(shí)，即使同屬于一線(xiàn)城市，不同行政區(qū)域內(nèi)的，房?jī)r(jià)也會(huì)有不同程度的波動(dòng)差異。

2009年，這兩個(gè)超級(jí)大都市的平均房?jī)r(jià)上漲高達(dá)20%以上。相對(duì)的，中國(guó)的內(nèi)陸城市，例如，重慶、長(zhǎng)沙、貴陽(yáng)、成都、西安等地區(qū)，房?jī)r(jià)上漲幅度相比較低不少。當(dāng)然，同屬東部沿海經(jīng)濟(jì)圈，一線(xiàn)城市與二線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)波動(dòng)也會(huì)有較大的差異，例如杭州作為二線(xiàn)省會(huì)城市，其房?jī)r(jià)受到政府限價(jià)政策的影響較大，而上海房?jī)r(jià)則幾乎不會(huì)受到什么影響。

除此之外，學(xué)區(qū)對(duì)房?jī)r(jià)的影響也是不可忽略的，以杭州為例，主城區(qū)自帶的教育資源將它和其他城區(qū)的房?jī)r(jià)明顯區(qū)分出來(lái)，尤其是西湖區(qū)重點(diǎn)小學(xué)附近的房子，伴隨著 小升初競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈而變的日益金貴。

大體上來(lái)說(shuō)，中國(guó)房?jī)r(jià)的波動(dòng)受到地理位置、人口數(shù)量、教育條件、醫(yī)療條件、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、土地稀缺情況等房面的影響，但在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相當(dāng)，地區(qū)相隔不遠(yuǎn)的兩個(gè)城市中，房?jī)r(jià)的波動(dòng)也會(huì)相差甚大，以此可看出，中國(guó)房?jī)r(jià)波動(dòng)因素的復(fù)雜性。

二、最近二十年，中國(guó)房?jī)r(jià)波動(dòng)的聯(lián)動(dòng)性效應(yīng)

（1）全國(guó)房?jī)r(jià)波動(dòng)與各城市房?jī)r(jià)波動(dòng)的聯(lián)動(dòng)性

對(duì)我國(guó)35個(gè)大中小城市進(jìn)行房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)分析后我們可以發(fā)現(xiàn)，2000年至2007年間，中國(guó)房?jī)r(jià)大幅上漲，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，2008年至2009年，中國(guó)受到全球金融危機(jī)的影響，房地產(chǎn)行業(yè)受挫，房?jī)r(jià)處于低迷期，2009年后，政府出臺(tái)宏觀政策，極大的刺激了房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，2011年下半年到2013年初，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范限制，中國(guó)央行進(jìn)行貨幣政策變動(dòng)，整個(gè)市場(chǎng)發(fā)展放緩，2013年中期，政府再次進(jìn)行宏觀調(diào)控，房?jī)r(jià)又回暖了，2017年至2018年，國(guó)家以“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”為基調(diào)，限購(gòu)限貸限售，土地拍賣(mài)政策收緊，堅(jiān)持長(zhǎng)效機(jī)制落實(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展平穩(wěn)，就2017年1-11月房屋成交同比上升7.9%，房?jī)r(jià)總體漲幅有所回落。

十幾年間，中國(guó)國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)不同區(qū)域城市房?jī)r(jià)影響具有差異性，例如，中國(guó)房?jī)r(jià)總體波動(dòng)對(duì)中部二線(xiàn)城市影響較大，這些城市受到國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)波動(dòng)的聯(lián)動(dòng)性較強(qiáng)，而東部一線(xiàn)城市地區(qū)所受影響較小。

（2）區(qū)域因素與城市房?jī)r(jià)波動(dòng)的聯(lián)動(dòng)性

中國(guó)國(guó)土遼闊，大致分為東部，西部、中部，其中東部還可以細(xì)分東部一線(xiàn)和二線(xiàn)，每個(gè)地域因?yàn)榈乩砦恢貌煌l(fā)展不同、人口不同，也會(huì)影響城市房?jī)r(jià)高低，也會(huì)影響房?jī)r(jià)的波動(dòng)。

區(qū)域因素對(duì)東部一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)波動(dòng)的聯(lián)動(dòng)性更明顯，對(duì)于東部沿海城市，例如上海、深圳，外來(lái)工作人員較多，成熟的生活配套和豐富的就業(yè)機(jī)會(huì)，讓許多外來(lái)人員愿意購(gòu)房，而二線(xiàn)城市及中、西部城市，由于地理、氣候等因素，經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，外來(lái)人員流動(dòng)量大大少于一線(xiàn)城市，房?jī)r(jià)的波動(dòng)受到區(qū)域因素的聯(lián)運(yùn)性較小。

（3）城市的異質(zhì)性與城市房?jī)r(jià)波動(dòng)的聯(lián)動(dòng)性

中國(guó)各城市均受到城市的異質(zhì)性的影響，但又存在明顯的差異性，其主要原因是政府政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響，城市的發(fā)展水平與政策的共同施力，造成不同差異的聯(lián)動(dòng)性。例如，舟山市力圖吸引港澳臺(tái)同胞來(lái)市投資，以此促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，2018年上半年，政府出臺(tái)了港澳臺(tái)同胞可使用公積金購(gòu)房的政策，該政策于7月1日起正式落實(shí)施行，根據(jù)舟山市當(dāng)年房?jī)r(jià)波動(dòng)分析，上半年，房?jī)r(jià)還處于低迷期，基本維持在一萬(wàn)四左右，但從六月開(kāi)始，房?jī)r(jià)開(kāi)始大幅度上升，七月已經(jīng)達(dá)到全年房?jī)r(jià)最高點(diǎn)。

三、宏觀政策對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)的影響

（1）貨幣政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響

商業(yè)銀行出臺(tái)許多優(yōu)惠政策吸引人們進(jìn)行房屋貸款，以商業(yè)銀行角度考慮，有房屋作為抵押，具有一定的保險(xiǎn)性，于是更多的資金流向房地產(chǎn)行業(yè)，激勵(lì)房地房行業(yè)，推動(dòng)房?jī)r(jià)提升。例如，2019上半年最新基準(zhǔn)利率僅上浮5%，刺激了大批的人入房市。商業(yè)銀行以基準(zhǔn)利率為參照進(jìn)行調(diào)整，如果申請(qǐng)貸款人數(shù)過(guò)多，市場(chǎng)產(chǎn)生供不應(yīng)求的狀況，就會(huì)適當(dāng)上浮年利率，反之，供過(guò)于求，商業(yè)銀行為了達(dá)到資金的最大利用率，就此下調(diào)。

從房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)來(lái)看，住房能夠滿(mǎn)足人們居住需求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商根據(jù)居民需求大規(guī)模建設(shè)房屋，商業(yè)銀行會(huì)面對(duì)房地產(chǎn)商的建房的貸款需求和居民購(gòu)房中貸款需求，這樣會(huì)大大促進(jìn)銀行資金的利用率，但在商業(yè)銀行選擇將貸款發(fā)放抉擇時(shí)，會(huì)考慮房地產(chǎn)貸款所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于居民購(gòu)房，在此種情況下，銀行也會(huì)選擇適當(dāng)調(diào)整貸款利率控制貸款人數(shù)，當(dāng)貸款的居民人數(shù)變化，影響房地產(chǎn)銷(xiāo)售，對(duì)貸款的需求降低且受到銀行利息的困擾，從而下調(diào)房?jī)r(jià)吸引居民購(gòu)房，這期間銀行可貸資金空間變大，為提升資金利用率，就適當(dāng)下調(diào)貸款利率吸引居民貸款，由此，就形成了商業(yè)銀行、居民及房地產(chǎn)相互制約影響的閉環(huán)。

（2）行政政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響

國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)施行的行政命令，是房?jī)r(jià)波動(dòng)的重要因素之一。

2016年3月，兩會(huì)政府工作報(bào)告中對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)提出“提高棚改貨幣安置比例，完善支持居民住房合理消費(fèi)的稅收、信貸政策，適應(yīng)住房剛性和改善需求，因城施策化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行”，其中，全面實(shí)施營(yíng)改增，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)，增值稅抵扣降低了建造成本，加大了房地產(chǎn)企業(yè)的利益空間，也因此穩(wěn)定了房?jī)r(jià)的波動(dòng)幅度，據(jù)2016年上半年的全國(guó)百城房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)：平均房?jī)r(jià)基本維持在11000左右，呈上漲趨勢(shì)，漲幅約7個(gè)百分點(diǎn)，但總體上，漲幅反而下降。

具體的來(lái)說(shuō)，2016年1月至3月房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市數(shù)量維持在60個(gè)上下，三月，政策提出要穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行之外還要釋放庫(kù)存，導(dǎo)致房?jī)r(jià)環(huán)比增長(zhǎng)的城市數(shù)量上升至70多個(gè)，同月，一線(xiàn)城市上海、深圳兩政府出臺(tái)新政滅火降溫樓市導(dǎo)致兩市房?jī)r(jià)下跌且蔓延至全國(guó)，可以看出政府的政策決定對(duì)房?jī)r(jià)的波動(dòng)造成影響，且一線(xiàn)城市對(duì)房?jī)r(jià)具有帶動(dòng)作用。

四、總結(jié)

由于房?jī)r(jià)影響因素的復(fù)雜性，政府應(yīng)該綜合運(yùn)用調(diào)控手段盡量維持房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，同時(shí)也要盡量平衡不同地區(qū)的房?jī)r(jià)的不公平性。自二胎政策開(kāi)放之后，居民對(duì)教育的需求增加，政府應(yīng)加大學(xué)區(qū)的建設(shè)，盡量做到教育資源均衡，避免造成學(xué)區(qū)房的哄抬。此外，在一些發(fā)展相對(duì)落后的地區(qū)，政府應(yīng)該改善居住條件，引進(jìn)人才，加大購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策，也要抑制個(gè)別地方政府為了GDP增長(zhǎng)，濫拆濫建，瘋狂吸引開(kāi)發(fā)商入駐。在一線(xiàn)城市，由于市場(chǎng)和長(zhǎng)期歷史因素，房?jī)r(jià)可調(diào)控的范圍不高，但過(guò)高的房?jī)r(jià)會(huì)使貧富差距變得更大，政府應(yīng)該擴(kuò)大公租房和廉租房的供應(yīng)，促進(jìn)公平

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