房地產(chǎn)工程管理中成本控制的幾點(diǎn)探討

摘? ? 要：房地產(chǎn)工程管理涉及到整個(gè)建設(shè)過程，包括前期規(guī)劃設(shè)計(jì)以及后期的驗(yàn)收與質(zhì)量檢修整個(gè)流程，這樣就決定了其實(shí)際操作的綜合性與復(fù)雜性。其中，成本控制為房地產(chǎn)工程管理的要點(diǎn)之一，管理效果如何在根本上決定著工程建設(shè)綜合效益，一直以來均是研究的要點(diǎn)?？偨Y(jié)以往實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，確定房地產(chǎn)工程成本控制的要求與要點(diǎn)，并在原有管理模式的基礎(chǔ)上進(jìn)行創(chuàng)新，爭(zhēng)取進(jìn)一步提高成本控制效率，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);工程管理;成本控制

1? 引言

房地產(chǎn)工程管理中成本控制包括了整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)全流程，即前期開發(fā)、中期施工以及后期驗(yàn)收管理，所有環(huán)節(jié)產(chǎn)生的費(fèi)用均為控制對(duì)象，在整個(gè)房地產(chǎn)工程總成本中占有非常大的比重。通過有效的成本控制，可以為房地產(chǎn)工程管理提供可靠支持，提高工程建設(shè)綜合效益。

2? 房地產(chǎn)工程成本控制要求

成本控制對(duì)于房地產(chǎn)工程管理具有重要影響，管理內(nèi)容涉及到了整個(gè)施工過程，每個(gè)階段中產(chǎn)生的費(fèi)用均為管理對(duì)象?；旧峡梢詫⒊杀究刂苾?nèi)容劃分為四個(gè)方面：第一，成本規(guī)劃。以整個(gè)房地產(chǎn)工程成本為對(duì)象，對(duì)其進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，結(jié)合工程建設(shè)要求，建立相應(yīng)的成本控制方案，為后續(xù)整個(gè)管理工作的進(jìn)行提供技術(shù)指導(dǎo)。第二，成本計(jì)算。以專業(yè)計(jì)算軟件為支持，來對(duì)房地產(chǎn)工程成本信息進(jìn)行匯總，所得信息可以為成本控制策略的落實(shí)提供數(shù)據(jù)支持，使得整個(gè)控制過程更具科學(xué)性。第三，成本控制。將前期階段所收集到的信息數(shù)據(jù)作為依據(jù)，來對(duì)整個(gè)成本控制方案進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整與完善，確保每項(xiàng)措施落實(shí)的有效性，以更少的成本來推動(dòng)工程建設(shè)，達(dá)到完善成本控制的效果。第四，業(yè)績?cè)u(píng)價(jià)。對(duì)完成的一系列控制措施最終結(jié)果進(jìn)行專業(yè)評(píng)估，以反饋結(jié)果來確認(rèn)最終的成本控制效果?？陀^看待成本控制對(duì)于房地產(chǎn)工程建設(shè)的影響，以科學(xué)合理的措施作為支持，實(shí)現(xiàn)對(duì)整個(gè)建設(shè)過程的控制，但同時(shí)也需要做好與質(zhì)量以及進(jìn)度的控制，確定以較低的資源能耗為代價(jià)，達(dá)到最高的建設(shè)效益[1]。

3? 房地產(chǎn)工程成本控制現(xiàn)狀

3.1? 合同造價(jià)不明確

施工合同對(duì)于房地產(chǎn)工程建設(shè)起到了至關(guān)重要的影響，合同內(nèi)容是否準(zhǔn)確清晰，對(duì)后期的施工管理起到了決定性作用。在針對(duì)房地產(chǎn)工程成本控制分析時(shí)，同樣需要以合同作為基礎(chǔ)，根據(jù)合同內(nèi)制定的工程造價(jià)來編制相應(yīng)管理方案。但是就房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀來看，存在較多的施工合同內(nèi)容編制不規(guī)范，以及施工單位重視度不足，缺少完善統(tǒng)一的制度作為支持，導(dǎo)致施工合同簽訂隨意性較強(qiáng)，造價(jià)相關(guān)內(nèi)容不精確，如果在后期管理過程中產(chǎn)生疑義，就會(huì)導(dǎo)致成本失控，難以達(dá)到預(yù)期管理效果[2]。

3.2? 控制過程不規(guī)范

總結(jié)以往房地產(chǎn)工程成本控制經(jīng)驗(yàn)，對(duì)比行業(yè)實(shí)際發(fā)展情況，可以確定控制過程依然存在較多問題，漏項(xiàng)問題比較突出，施工作業(yè)與工程設(shè)計(jì)之間存在差異。很多房地產(chǎn)工程從招投標(biāo)階段到?jīng)Q策規(guī)劃以及施工驗(yàn)收整個(gè)過程中，均存在明顯的漏項(xiàng)問題，未能充分考慮不同環(huán)節(jié)之間的聯(lián)系，以及不同階段相關(guān)因素控制不當(dāng)，導(dǎo)致實(shí)際成本超出預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)工程建設(shè)全過程涉及到的專業(yè)項(xiàng)目眾多，相互之間聯(lián)系密切，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，均會(huì)對(duì)整體造價(jià)產(chǎn)生影響，如果缺乏科學(xué)規(guī)范的管理措施作為保障，往往就會(huì)造成實(shí)際成本超標(biāo)，工程造價(jià)管理失控，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)工程管理帶來不利影響。

3.3? 管理機(jī)制不完善

基于房地產(chǎn)工程的特殊性，在對(duì)其進(jìn)行成本控制時(shí)，需要有專門統(tǒng)一的機(jī)制體系作為支持，確保每一項(xiàng)工作開展的有序性與高效性。但是現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)中相關(guān)機(jī)制并不統(tǒng)一，房地產(chǎn)企業(yè)所采用的管理機(jī)制有可能與工程本身并不適應(yīng)，不僅無法提供支持，反而會(huì)造成資源浪費(fèi)，依然無法達(dá)到良好的控制效果。另外，施工組織不健全也是比較常見的問題，無法為工程進(jìn)展提供助力，還會(huì)導(dǎo)致施工成本增加，不利于工程質(zhì)量以及成本的控制。

4? 房地產(chǎn)工程成本控制策略

4.1? 項(xiàng)目開發(fā)前期階段

在項(xiàng)目開發(fā)前期幾段來采取措施進(jìn)行工程成本控制，首先需要完成項(xiàng)目立項(xiàng)判斷標(biāo)準(zhǔn)的編制，根據(jù)工程特點(diǎn)，來建立完善科學(xué)的制度，統(tǒng)一各項(xiàng)管理標(biāo)準(zhǔn)，為整體成本控制工作的開展提供保障。同時(shí)，還需要加強(qiáng)對(duì)施工合同的管理，重點(diǎn)做好經(jīng)濟(jì)條款的審核，確定組價(jià)明細(xì)費(fèi)率取值以及調(diào)價(jià)約定是否合理，以及工程結(jié)算資料約定是否清晰，確保所有相關(guān)條款均符合標(biāo)準(zhǔn)[3]。合同內(nèi)造價(jià)相關(guān)內(nèi)容要作為重點(diǎn)進(jìn)行審核，任何條款均不得違背法律合法性，且內(nèi)容要完整明確，為工程成本控制提供可靠支持。

4.2? 項(xiàng)目正式施工階段

施工階段為成本控制的重要對(duì)象，正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)工程施工量集中、作業(yè)復(fù)雜以及現(xiàn)場(chǎng)管理難等特點(diǎn)，更是容易因?yàn)楦黜?xiàng)因素的影響而造成成本增加。針對(duì)施工階段成本控制要求，首先需要在原有基礎(chǔ)上來將管理制度補(bǔ)充完善，確保符合本工程施工要求，尤其是要對(duì)不同單位以及部門之間的職責(zé)進(jìn)行明確劃分，提高相互之間作業(yè)的協(xié)同性。以成本控制為目的，組織各單位進(jìn)行圖紙會(huì)審，對(duì)比現(xiàn)場(chǎng)針對(duì)存在疑義的部分進(jìn)行商議修整，并及時(shí)根據(jù)圖紙繪制會(huì)審造價(jià)書，計(jì)入工程造價(jià)匯總控制額。同時(shí)，還要分析施工方案可行性，對(duì)比設(shè)計(jì)以及投標(biāo)資料確定施工組織設(shè)計(jì)是否出現(xiàn)變動(dòng)，并對(duì)產(chǎn)生變動(dòng)的部分進(jìn)行預(yù)估，確定其會(huì)對(duì)成本造價(jià)產(chǎn)生的影響。再次過程中還要明確施工組織設(shè)計(jì)對(duì)各類資源分類的合理性，杜絕出現(xiàn)重復(fù)施工的情況。整個(gè)施工階段要保證所有工序的落實(shí)均與施工組織設(shè)計(jì)保持一致，盡量避免施工變更，對(duì)于不得不變更的部分，需要提交申請(qǐng)，待審批通過后才可變更，并且要針對(duì)變更的部分項(xiàng)目來對(duì)成本控制方案進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，確保整體成本能夠保持在預(yù)算范圍內(nèi)，避免導(dǎo)致造價(jià)失控。

4.3? 工程竣工結(jié)算階段

房地產(chǎn)工程管理包括了竣工驗(yàn)收以及結(jié)算環(huán)節(jié)，并且此環(huán)節(jié)對(duì)成本控制也具有至關(guān)重要的影響。在工程竣工驗(yàn)收結(jié)算階段來進(jìn)行成本控制，主要就是分析確定合同參與方的后續(xù)責(zé)任歸屬，包括工程質(zhì)量問題產(chǎn)生的修理費(fèi)用、工程違約責(zé)任配上金等。例如施工單位未能按照合同內(nèi)容在規(guī)定期間完成修補(bǔ)作業(yè)，甲方還需要另外安排其他單位修補(bǔ)處理，在此環(huán)節(jié)產(chǎn)生的額外修補(bǔ)費(fèi)以及違約責(zé)任賠償金就需要從質(zhì)量保證金內(nèi)扣除。另外，還要做好成本造價(jià)相關(guān)資料的整理收集，包括投標(biāo)階段預(yù)算書、施工階段簽證、竣工圖紙等，整理匯總后在規(guī)定時(shí)間內(nèi)根據(jù)資料內(nèi)容上報(bào)完整的結(jié)算書，組織工程所有參與單位進(jìn)行造價(jià)核算。

5? 結(jié)束語

成本控制對(duì)于房地產(chǎn)工程建設(shè)來講具有關(guān)鍵性作用，這已經(jīng)成為現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的共識(shí)。為達(dá)到更好的成本控制效果，需要不斷總結(jié)以往經(jīng)驗(yàn)，并保持全新理念，對(duì)傳統(tǒng)的模式方法進(jìn)行創(chuàng)新，通過對(duì)各個(gè)階段的管理控制，可以在保證工程質(zhì)量的同時(shí)，將成本控制到最低。

參考文獻(xiàn)：

[1] 蔡欽男.房地產(chǎn)工程管理與項(xiàng)目成本管理的對(duì)策分析[J].中國住宅設(shè)施，2018（9）：64～65.

[2] 方榮才.房地產(chǎn)工程管理中的工程成本控制研究[J].住宅與房地產(chǎn)，2018（21）：15.

[3] 陳艷.關(guān)于房地產(chǎn)工程造價(jià)成本控制管理的思考[J].建材與裝飾，2018（28）：131～132.

[4] 袁國琛.基于房地產(chǎn)工程管理與項(xiàng)目成本管理分析[J].住宅與房地產(chǎn)，2018（13）：23.

作者簡介：

孫景亭（1990-）女，海南三亞人，學(xué)歷：學(xué)士，助理工程師，研究方向：房地產(chǎn)、工程管理。