房地產(chǎn)估價機構(gòu)防范風(fēng)險策略探討

朱山

江蘇大公房地產(chǎn)土地與資產(chǎn)評估造價咨詢有限公司

摘要：我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展推動我國其它行業(yè)發(fā)展迅速。隨著我國社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度迅猛，而隨著房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)抵押貸款等活動的增多，房地產(chǎn)估價機構(gòu)的作用也日漸凸顯。而我國的房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展時間尚短，存在的問題也比較多，這就使得我國的房地產(chǎn)估價機構(gòu)面臨著比較多的風(fēng)險。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價機構(gòu);防范風(fēng)險策略

經(jīng)濟的快速發(fā)展使我國市場經(jīng)濟發(fā)展迅速的同時，行業(yè)之間的競爭也是非常激烈。我國房地產(chǎn)估價師實行注冊資格認證以來，房地產(chǎn)估價業(yè)經(jīng)歷了十幾年的風(fēng)雨歷程，估價機構(gòu)及相關(guān)執(zhí)業(yè)人員在社會各層面發(fā)揮了應(yīng)有的職責(zé)，盡到了應(yīng)盡的義務(wù)，并取得了社會各界的廣泛認可。房地產(chǎn)估價機構(gòu)及相關(guān)執(zhí)業(yè)人員在尋求自身發(fā)展、擴展評估業(yè)務(wù)的同時，如何處理好發(fā)展、收益、風(fēng)險之間的關(guān)系，是房地產(chǎn)估價業(yè)永恒的話題，也是房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)該努力試圖解決的主要問題。

一、房地產(chǎn)估價機構(gòu)面臨的主要風(fēng)險

（一）外部風(fēng)險

首先，房地產(chǎn)估價的相關(guān)法律法規(guī)不完善，尤其是隨著房地產(chǎn)估價行業(yè)的不斷發(fā)展和變化，以往的法律法規(guī)已經(jīng)不再適用，有很多新增業(yè)務(wù)沒有明確的法律法規(guī)對其進行約束管理，這些都會給房地產(chǎn)估價機構(gòu)的發(fā)展帶來一定的風(fēng)險。（1）房地產(chǎn)估價行業(yè)在我國的發(fā)展時間尚短，而房地產(chǎn)估價是一項非常復(fù)雜的工作，雖然當(dāng)前房地產(chǎn)評估方法都有相應(yīng)的理論前提，而且和國際作法相一致，但是由于估價對象、估價目的等的種類多種多樣，選擇的房地產(chǎn)估價方法可能并不絕對適用，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)估價機構(gòu)無法有效的保證其估價結(jié)果的準確性，從而為其自身發(fā)展帶來一定的風(fēng)險。（2）在房地產(chǎn)估價工作開展的過程中經(jīng)常需要委托方提供估價對象的相關(guān)信息，但是部分委托人為了自身利益，有可能提供給估價機構(gòu)的信息不真實，從而導(dǎo)致估價師難以正確評估相應(yīng)房地產(chǎn)的價格，產(chǎn)生房地產(chǎn)估價風(fēng)險。（3）法律法規(guī)制度的變遷、政策環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境等都會給房地產(chǎn)估價機構(gòu)帶來一定的風(fēng)險，尤其是經(jīng)濟環(huán)境。房地產(chǎn)的價格不是一成不變的，它會隨著經(jīng)濟環(huán)境的變化發(fā)生一定的改變，如果房地產(chǎn)估價師無法正確把握房地產(chǎn)價格時間序列的運行軌跡，就可能無法做出正確的房地產(chǎn)估價，從而形成房地產(chǎn)估價風(fēng)險。

（二）職業(yè)道德風(fēng)險

這一風(fēng)險對象主要是估價人員本身，由于估價人員懶惰、玩忽職守、向委托方索要好處、有意偏袒一方、有意高估或者低估、暗示委托方提供相關(guān)資料、提供信息不真實、有意泄密以及有意借用他人執(zhí)業(yè)資格等情況導(dǎo)致評估單位承受法律訴訟，引發(fā)重大責(zé)任風(fēng)險。

（三）缺乏內(nèi)部質(zhì)量控制制度

要保證估價報告質(zhì)量，做到估價結(jié)果客觀、公正、科學(xué)、合理，就必須制定完整的內(nèi)部質(zhì)量控制制度。評估機構(gòu)內(nèi)部職能分工不明確，法人治理結(jié)構(gòu)存在不合理，管理方式單一，管理效率低下，未構(gòu)建相應(yīng)的監(jiān)督管理體制等，管理層治理結(jié)構(gòu)存在缺陷。從業(yè)人員素質(zhì)不高，機構(gòu)內(nèi)部控制制度不完善，質(zhì)量保證制度、內(nèi)部審核制度、風(fēng)險防范制度、評估操作規(guī)范制度、責(zé)任追究制度等內(nèi)部質(zhì)量控制機制還未形成，對評估項目的評估過程缺乏必要的內(nèi)部監(jiān)督，評估質(zhì)量難以保證。

二、房地產(chǎn)估價機構(gòu)防范風(fēng)險策略

（一）外部風(fēng)險防范策略

首先，針對房地產(chǎn)估價的相關(guān)法律法規(guī)不完善的問題，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)結(jié)合實際情況來完善相應(yīng)的法律法規(guī)。比如，在法規(guī)中明確房地產(chǎn)估價機構(gòu)的具體操作行為是否合法，并且還要隨著房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展變化，進行相關(guān)法律法規(guī)的更新，尤其應(yīng)當(dāng)加強對于一些新增業(yè)務(wù)的法律約束。其次，學(xué)術(shù)界和實務(wù)界應(yīng)當(dāng)加強對房地產(chǎn)估價方法的研究，創(chuàng)造出更多種類的房地產(chǎn)估價方法，使得房地產(chǎn)估價工作人員能夠結(jié)合實際情況使用合適的方法進行估價，從而降低房地產(chǎn)估價機構(gòu)的估價風(fēng)險。再次，應(yīng)當(dāng)制定相應(yīng)的法律法規(guī)，保證委托方提供信息的真實性，另外還要不斷拓寬房地產(chǎn)估價機構(gòu)的信息來源渠道，使其在房地產(chǎn)估價的過程中能夠順利獲得更多真實信息，從而降低房地產(chǎn)估價風(fēng)險。

（二）培養(yǎng)高素質(zhì)、高水平的執(zhí)業(yè)人員

執(zhí)業(yè)人員的專業(yè)涵養(yǎng)、過硬的專業(yè)知識、豐富的工作經(jīng)驗是評估結(jié)果質(zhì)量高低的關(guān)鍵，對房地產(chǎn)估價機構(gòu)在行業(yè)內(nèi)樹立良好聲譽起到中流砥柱的作用。隨著房地產(chǎn)評估專業(yè)化水平的提高，社會對房地產(chǎn)評估工作人員的期望值也相應(yīng)提高，房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)不斷注重對執(zhí)業(yè)人員的專業(yè)水平、道德素質(zhì)的培養(yǎng)，鼓勵從業(yè)人員學(xué)習(xí)專業(yè)知識。根據(jù)機構(gòu)自身特點對員工進行定期培訓(xùn)，為員工提供國外深造、繼續(xù)教育的機會，給予優(yōu)秀人員精神和物質(zhì)獎勵等，房地產(chǎn)估價從業(yè)人員專業(yè)知識、道德水平的提高，是房地產(chǎn)估價機構(gòu)更好發(fā)展的有力保障。

（三）強化內(nèi)部質(zhì)量控制

評估機構(gòu)的管理水平對執(zhí)業(yè)質(zhì)量有著直接的影響?！皣栏褡裱瓐?zhí)業(yè)規(guī)范對房地產(chǎn)進行估價”是保證房地產(chǎn)估價工作有序進行和提高估價結(jié)果準確性的重要前提，在此基礎(chǔ)上，“執(zhí)業(yè)規(guī)范的制定趨于完善”發(fā)揮著非常重要的作用。評估機構(gòu)首先要有一套完整詳盡的規(guī)范程序，做到底稿完整、記錄詳盡、取證客觀、事實清楚、定性準確、措辭恰當(dāng)。其次要對各類業(yè)務(wù)項目進行監(jiān)督并定期檢查復(fù)核，若發(fā)現(xiàn)在質(zhì)量上存在問題，應(yīng)及時解決。

（四）評估專業(yè)風(fēng)險防范策略

針對評估專業(yè)風(fēng)險的引發(fā)原因，房地產(chǎn)估價工作人員應(yīng)當(dāng)不斷提升自己的專業(yè)能力、責(zé)任心、職業(yè)經(jīng)驗等，從而保證其在房地產(chǎn)估價的過程中，可以使用正確的評估方法進行評估，并且保證評估誤差在規(guī)定范圍內(nèi)，評估報告陳述清晰并嚴格遵守相關(guān)的規(guī)范要求。而想要提升房地產(chǎn)估價人員的專業(yè)能力、責(zé)任心、職業(yè)經(jīng)驗，第一，加強專業(yè)培訓(xùn)。房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強對其培訓(xùn)考核工作，通過定期內(nèi)部培訓(xùn)、外部培訓(xùn)、專項培訓(xùn)等方式來不斷提升其專業(yè)能力，豐富其職業(yè)經(jīng)驗。第二，完善考核制度。估價機構(gòu)制定合適的考核評價機制，對評估專業(yè)人員定期測評，分定等級，并且根據(jù)考核結(jié)果對其進行必要的獎勵和處罰，從而增強其責(zé)任心。第三，建立項目討論機制。估價機構(gòu)要定期開展大項目、難項目、復(fù)雜項目的討論制度，這些項目可以是本公司執(zhí)業(yè)的項目，也可以是行業(yè)其他機構(gòu)出具的項目，討論中思路碰撞，互相完善，資歷深的執(zhí)業(yè)人員還可以引領(lǐng)新人，很有利于執(zhí)業(yè)能力提升。

（五）加強職業(yè)道德教育和風(fēng)險識別能力

許多執(zhí)業(yè)風(fēng)險的發(fā)生，大都是因為職業(yè)道德的缺失引起的。房地產(chǎn)估價人員的職業(yè)道德越高，估價工作的風(fēng)險就越低，反之風(fēng)險就越大。因此，房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)該加強員工的職業(yè)道德教育，降低執(zhí)業(yè)風(fēng)險。此外，強化風(fēng)險意識，加強風(fēng)險識別能力，也是防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險的關(guān)鍵?；仡櫧陙矸康禺a(chǎn)估價行業(yè)發(fā)生的執(zhí)業(yè)風(fēng)險案例，其中因估價人員的主觀原因出具失實的房地產(chǎn)估價報告，導(dǎo)致執(zhí)業(yè)風(fēng)險發(fā)生的比例占大多數(shù)。因此估價人員在執(zhí)業(yè)過程中，要把風(fēng)險識別和風(fēng)險控制放在首位，切忌利字當(dāng)頭，做出違反職業(yè)道德，甚至觸犯法律的行為。

三、結(jié)語：

房地產(chǎn)估價機構(gòu)是隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展而出現(xiàn)的一些機構(gòu)，它對促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起著非常重要的作用。針對外部風(fēng)險，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)積極作為，為房地產(chǎn)估價機構(gòu)的發(fā)展創(chuàng)造良好的外部環(huán)境，而針對存在的其它風(fēng)險，房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)不斷提升工作人員的職業(yè)素養(yǎng)、專業(yè)能力、職業(yè)道德、責(zé)任心等，從而降低內(nèi)部風(fēng)險的發(fā)生概率。

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