房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理及其在房地產(chǎn)開發(fā)中的應(yīng)用

邵艷艷

摘要：我國經(jīng)濟(jì)的快速增長，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位越來越重要，逐漸成為我國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)的開發(fā)管理也逐漸的引起人們重視，在房地產(chǎn)企業(yè)系統(tǒng)性中房地產(chǎn)開發(fā)管理作為經(jīng)管手段之一，在實(shí)行房地產(chǎn)開發(fā)管理的進(jìn)程中，要站在房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際情況下為基準(zhǔn)點(diǎn)，合理的使用經(jīng)管手段，推進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工作成功實(shí)行。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；項(xiàng)目管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要認(rèn)真的面對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的重要意義，房地產(chǎn)企業(yè)如果不科學(xué)的進(jìn)行項(xiàng)目管理，而僅僅是盲目的開發(fā)房地產(chǎn)可能為企業(yè)的發(fā)展帶來一些嚴(yán)重的隱患，所以說我們開展一系列的針對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理方面的研究具有非常重要的實(shí)際意義。

1房地產(chǎn)項(xiàng)目管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理包括工程項(xiàng)目質(zhì)量管理、項(xiàng)目進(jìn)度管理、成本管理和工程合同、資料、安全、市政配套等多項(xiàng)管理。項(xiàng)目質(zhì)量、項(xiàng)目進(jìn)度和項(xiàng)目成本是整個(gè)項(xiàng)目管理的核心內(nèi)容，也是工程項(xiàng)目管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)。

1.1項(xiàng)目質(zhì)量管理

建筑工程質(zhì)量是開發(fā)商樹立品牌的重要保證，與開發(fā)商企業(yè)的聲譽(yù)息息相關(guān)，關(guān)系到企業(yè)的長期發(fā)展。房地產(chǎn)作為特殊的商品，工程的質(zhì)量直接影響到產(chǎn)品的銷售或者是租賃，因此可以說，一個(gè)項(xiàng)目的工程質(zhì)量就是工程項(xiàng)目的生命，工程質(zhì)量一旦出現(xiàn)問題，會對工期造成嚴(yán)重的影響或者是對產(chǎn)品的聲譽(yù)造成影響，從而影響到投資成本和商品的使用收益。在項(xiàng)目的建設(shè)過程中，一定要嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，對項(xiàng)目的質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格的控制，防止質(zhì)量問題的出現(xiàn)。

1.2項(xiàng)目進(jìn)度管理

工程項(xiàng)目能否在預(yù)定的時(shí)間內(nèi)交付使用，直接關(guān)系到項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮。項(xiàng)目進(jìn)度對開發(fā)企業(yè)的重要性不言而喻，做好施工項(xiàng)目的進(jìn)度管理，保證施工的進(jìn)度也就成了一項(xiàng)重要的工作。對項(xiàng)目的進(jìn)度管理貫穿于整個(gè)項(xiàng)目的總過程。項(xiàng)目的進(jìn)度管理是項(xiàng)目管理中的難點(diǎn)，影響因素較多，實(shí)施起來具有一定的難度。在進(jìn)度的管理工作中，要對這些因素進(jìn)行詳細(xì)的分析，列出各個(gè)環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)的問題，進(jìn)行預(yù)防性的控制，以保證施工的進(jìn)度不受影響。工程項(xiàng)目中影響進(jìn)度的主要因素有人的因素、材料、技術(shù)、設(shè)備、機(jī)械、自然環(huán)境和社會環(huán)境等各個(gè)方面的因素。

1.3項(xiàng)目成本管理

項(xiàng)目的成本關(guān)系到企業(yè)的利益，對成本進(jìn)行合理的控制，是保證開發(fā)商經(jīng)濟(jì)利益的重要措施。房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)大規(guī)模的生產(chǎn)活動，資金對每個(gè)開發(fā)企業(yè)都很重要，做好成本的管理和控制是非常必要的。開發(fā)成本主要包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和財(cái)務(wù)費(fèi)用等幾個(gè)大的方面。項(xiàng)目成本的管理分為策劃、設(shè)計(jì)階段的成本管理和包發(fā)、施工階段的成本管理。從國內(nèi)外的很多資料來看，對成本影響較大的是策劃、設(shè)計(jì)階段的成本管理，成本管理的關(guān)鍵也要以第一階段的管理為重點(diǎn)。但目前很多的房地產(chǎn)企業(yè)將第二階段作為成本管理的重點(diǎn)，雖然具有一定的意義，但對成本控制的成效卻不佳。因此，要加強(qiáng)對第一階段的成本控制，知識方案的選擇。做好投資的估算，從項(xiàng)目的設(shè)計(jì)之初就做好工程項(xiàng)目的成本管理和控制。

2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的重要性

2.1確保項(xiàng)目按期完成

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的按期完成需要對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)劃管理，保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有序進(jìn)展，即通過一個(gè)完善的計(jì)劃管理，使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全過程都納入計(jì)劃管理的范疇，從而保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。

2.2保證項(xiàng)目進(jìn)展組織性與協(xié)調(diào)性

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中，通過明確的職責(zé)劃分，按照相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，制定適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的各項(xiàng)規(guī)章制度，從而為項(xiàng)目開發(fā)的進(jìn)行提供一個(gè)完整的組織保障。在項(xiàng)目開發(fā)中，一個(gè)和諧的辦公環(huán)境對保證項(xiàng)目開發(fā)的順利進(jìn)行意義重大。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中的協(xié)調(diào)功能正好能實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)，從而保證了人員之間的協(xié)調(diào)，為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的順利進(jìn)行提供了一個(gè)和諧的環(huán)境。

2.3保證項(xiàng)目效益最大化

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，之所以需要對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行管理，最主要的目的是為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目效益的最大化，這就需要對項(xiàng)目實(shí)施過程中的質(zhì)量、成本和工期等因素進(jìn)行控制。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中的控制管理就是為了實(shí)現(xiàn)對項(xiàng)目進(jìn)展過程中項(xiàng)目質(zhì)量、成本和工期的控制，能夠保證項(xiàng)目開發(fā)過程中用最小的投入獲得最大的經(jīng)濟(jì)和社會效益。

3項(xiàng)目管理在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的應(yīng)用研究

房地產(chǎn)企業(yè)存在生產(chǎn)周期長，投資大的特點(diǎn)，其根本目的就在于獲得經(jīng)濟(jì)利益的最大化，只有實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化才能夠促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展。對于這種情況，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益的最大化必然離不開項(xiàng)目實(shí)施過程中的成本控制，項(xiàng)目管理對于這一目的的實(shí)現(xiàn)具有非常重要的影響，若在這一過程中能夠合理的管理，就能夠保證房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理的有效性。

3.1項(xiàng)目準(zhǔn)備與設(shè)計(jì)階段

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資準(zhǔn)備過程主要是比較分析相同類型的設(shè)計(jì)方案，從技術(shù)方面、經(jīng)濟(jì)方面等綜合選擇，從而最終決定。而對于前期階段來說，項(xiàng)目管理直接決定了這一階段的價(jià)值所在，屬于是非常關(guān)鍵的階段，它能夠縮短建設(shè)項(xiàng)目的準(zhǔn)備工期、提高準(zhǔn)備階段的方案質(zhì)量、降低準(zhǔn)備過程，并且凸顯出后續(xù)的經(jīng)濟(jì)效益，一般來說前期策階段大大的影響了建筑項(xiàng)目的效率，應(yīng)用項(xiàng)目管理有利于順利的進(jìn)入到施工圖設(shè)計(jì)階段，降低項(xiàng)目投資前期階段的時(shí)間成本。

3.2招投標(biāo)與施工階段

房地產(chǎn)開發(fā)商大多數(shù)最重視房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工階段，一般這一階段都是針對于承包商、材料和設(shè)備進(jìn)行管理，對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理有利于樹立有序施工的理念。要更加重視長期的質(zhì)量，根據(jù)整體工期來進(jìn)行安排。

3.3項(xiàng)目后評價(jià)和資料整理

房地產(chǎn)項(xiàng)目在竣工運(yùn)營后，需要系統(tǒng)評價(jià)項(xiàng)目的立項(xiàng)決策、設(shè)計(jì)施工、后期運(yùn)營等整個(gè)過程，同時(shí)歸檔有關(guān)資料，做好知識管理工作。通過總結(jié)項(xiàng)目管理工作，不斷提高項(xiàng)目開發(fā)管理水平，形成持續(xù)的競爭優(yōu)勢。

4結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)必然會在項(xiàng)目的管理工作上，逐漸向著規(guī)范化、專業(yè)化的方向發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照相應(yīng)的管理工作流程規(guī)范運(yùn)作，圍繞項(xiàng)目管理工作任務(wù)，建立相配套的組織與制度，重視工作的計(jì)劃性、實(shí)施性，對預(yù)見問題提前進(jìn)行管控，以管理客觀規(guī)律為基礎(chǔ)，才能夠取得最佳經(jīng)濟(jì)與社會效益。

參考文獻(xiàn)：

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（作者單位：青島綠城華景置業(yè)有限公司）