房地產(chǎn)拆遷評(píng)估的難點(diǎn)及應(yīng)對(duì)措施分析

齊美香

【摘 ?要】房屋拆遷是圍繞房屋價(jià)值來(lái)進(jìn)行的，確定合理的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是拆遷的關(guān)鍵，因此對(duì)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的選擇顯得至關(guān)重要。本文將房地產(chǎn)拆遷評(píng)估工作作為重點(diǎn)研究對(duì)象，并闡述工作的難點(diǎn)，結(jié)合具體情況，提出了具有針對(duì)性的應(yīng)對(duì)措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);拆遷評(píng)估;要點(diǎn);難點(diǎn);分析

對(duì)于房屋的物理屬性來(lái)說，其所屬的區(qū)位、房屋結(jié)構(gòu)、地理位置相對(duì)來(lái)說變化比較小，在拆遷辦證的短時(shí)期內(nèi)，房屋屬性基本不變，評(píng)估價(jià)格基本能真實(shí)反映房屋的價(jià)值。隨著拆遷期限的延長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生變化，拆遷房屋的價(jià)值也在悄然變化。因此，房屋價(jià)值的評(píng)估很重要的因素是時(shí)間問題，在拆遷評(píng)估和賠償時(shí)需要選擇同樣的時(shí)間點(diǎn)，才能真正體現(xiàn)房屋的價(jià)值。

1 房地產(chǎn)拆遷評(píng)估概述

所謂的房地產(chǎn)拆遷評(píng)估，具體指的就是拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估，而拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估則是在發(fā)布拆遷公告的基礎(chǔ)上，具備相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，以房屋征收評(píng)估辦法為參考依據(jù)，針對(duì)拆遷區(qū)域以內(nèi)房地產(chǎn)做出準(zhǔn)確價(jià)格評(píng)估的行為。根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定要求，房屋征收評(píng)估的辦法主要是國(guó)務(wù)院住建部負(fù)責(zé)并制定，并且向社會(huì)范圍公開征求相關(guān)意見。

2 拆遷評(píng)估常見的違法問題

2.1宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)嚴(yán)重偏低

《北京市宅基地房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則》第四條規(guī)定：宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)按下列公式計(jì)算：宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)=（當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價(jià)-房屋重置成新均價(jià)）×戶均安置面積/戶均宅基地面積。當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價(jià)，由區(qū)縣人民政府參照一定時(shí)間、一定區(qū)域內(nèi)普通商品住宅均價(jià)、城市規(guī)劃等情況綜合確定。

2.2評(píng)估方法錯(cuò)誤

《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第十三條規(guī)定：市、縣人民政府或者其授權(quán)的部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格，至少每年定期公布一次不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)的各類房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。

2.3評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇違法

依據(jù)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第六條第二款的規(guī)定，“拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式”。而實(shí)踐中拆遷人卻單方選取評(píng)估機(jī)構(gòu)，未征求被拆遷人的任何意見，更未采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式，嚴(yán)重違反了上述法律規(guī)定。

2.4未經(jīng)實(shí)地查勘程序

根據(jù)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第十五條拆遷估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像料。實(shí)地查勘記錄由實(shí)地查勘的估價(jià)人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。

3 應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)拆遷評(píng)估問題的有效措施

要想有效地解決房地產(chǎn)拆遷評(píng)估的問題，就必須采取具有針對(duì)性的應(yīng)對(duì)措施，以下將展開重點(diǎn)闡述：

3.1 始終遵循職業(yè)道德規(guī)范要求

要想有效地解決房地產(chǎn)拆遷評(píng)估困難的問題，就必須在開展工作中始終保持客觀公正的態(tài)度且誠(chéng)信執(zhí)業(yè)。其中，講誠(chéng)信指的就是評(píng)估工作人員工作要嚴(yán)格依法且符合規(guī)定要求，始終遵循操作的規(guī)程，按照職業(yè)道德要求，保證不唯上也不唯親，進(jìn)而獲得拆遷人認(rèn)可。

3.2 積極溝通以消除對(duì)立情緒

在解決房地產(chǎn)拆遷評(píng)估難問題的過程中，積極溝通是重要的方法。只有將被拆遷人的情緒消除，并緩解拆遷人和被拆遷人、被拆遷人和拆遷事務(wù)所、拆遷人和評(píng)估機(jī)構(gòu)、拆遷事務(wù)所和評(píng)估機(jī)構(gòu)存在的對(duì)立程度，這樣一來(lái)，才能夠全面推進(jìn)房地產(chǎn)拆遷評(píng)估工作的順利開展。1）和被拆遷人溝通，在拆遷評(píng)估工作中占據(jù)關(guān)鍵性地位。在溝通的過程中，一定要友善，通過耐心與真誠(chéng)來(lái)打動(dòng)人。與此同時(shí)，溝通要具有針對(duì)性，能夠?qū)Ρ徊疬w人心理進(jìn)行有效地揣摩，針對(duì)其內(nèi)心的疑慮展開溝通。除此之外，應(yīng)站在被拆遷人角度思考問題，對(duì)拆遷戶難處加以剖析，以保證向相關(guān)部門反映，保證矛盾的有效解決。2）和拆遷人溝通，最關(guān)鍵的就是為其提供幫助以梳理頭緒。作為評(píng)估機(jī)構(gòu)，一定要將自身專業(yè)特長(zhǎng)以及經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)充分發(fā)揮出來(lái)，找出拆遷難點(diǎn)以及重點(diǎn)，對(duì)優(yōu)劣勢(shì)加以分析，對(duì)拆遷資金進(jìn)行準(zhǔn)確地估算。另外，需要?jiǎng)窀娌疬w人按照法律依據(jù)采取措施。而評(píng)估機(jī)構(gòu)還應(yīng)當(dāng)和拆遷人進(jìn)行溝通，對(duì)問題原因進(jìn)行分析，進(jìn)而采取有效的解決對(duì)策。3）和拆遷事務(wù)所溝通，即關(guān)于拆遷補(bǔ)償評(píng)估價(jià)格。由于評(píng)估價(jià)格會(huì)對(duì)拆遷進(jìn)度產(chǎn)生直接的影響，間接影響拆遷事務(wù)所傭金的支付狀況。為此，評(píng)估機(jī)構(gòu)一定要嚴(yán)格遵循獨(dú)立與客觀的執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則，不應(yīng)為迎合拆遷人減少評(píng)估的價(jià)格，同樣也不能夠?yàn)榉奖惚徊疬w人增加評(píng)估的價(jià)格。

3.3 加大研究力度以增強(qiáng)執(zhí)業(yè)能力

首先，強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)調(diào)研的重要性。通過市場(chǎng)調(diào)研能夠有效地增強(qiáng)拆遷評(píng)估工作的水平，也是獲得一手拆遷評(píng)估資料的必要路徑。因?yàn)椴疬w評(píng)估專業(yè)性較為明顯且可比實(shí)例不多，所以評(píng)估工作人員要深入到基層市場(chǎng)，對(duì)類似于被拆遷房屋的物業(yè)轉(zhuǎn)讓、經(jīng)營(yíng)以及出租等相關(guān)情況進(jìn)行調(diào)查，特別是對(duì)建筑材料信息的收集，有效地獲取租金資料信息，并借助收益法開展相關(guān)研究工作。另外，對(duì)建筑材料市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查，對(duì)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)加以了解，并以此為基礎(chǔ)構(gòu)建評(píng)估機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)庫(kù)，以數(shù)據(jù)信息為憑證，并發(fā)揮市場(chǎng)動(dòng)態(tài)的輔助性。

其次，深入學(xué)習(xí)理論知識(shí)。房地產(chǎn)拆遷評(píng)估政策性明顯，而合法性是必須遵循的原則。作為評(píng)估工作人員，需要對(duì)相關(guān)法律知識(shí)與地方性拆遷管理辦法予以熟練地了解，并以《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》內(nèi)容為參考依據(jù)，保證經(jīng)營(yíng)的規(guī)范性。再次，重視職業(yè)培訓(xùn)。要想實(shí)現(xiàn)職業(yè)水平的提高，就必須要給予職業(yè)培訓(xùn)必要的重視。載同業(yè)協(xié)會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)之下，構(gòu)建職業(yè)培訓(xùn)制度有效融合理論和實(shí)踐學(xué)習(xí)的方式，對(duì)理論層面的邊緣問題深入研究，并引入房地產(chǎn)拆遷評(píng)估中典型案例，以保證職業(yè)培訓(xùn)活動(dòng)的實(shí)用性與針對(duì)性。最后，強(qiáng)化同業(yè)交流力度。注重和房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、拆遷事務(wù)所以及土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的交流與溝通，特別是拆遷評(píng)估工作重點(diǎn)與難點(diǎn)，深入剖析問題原因，并研究解決問題具體方法。

3.4 重視合同作用

在解決房地產(chǎn)拆遷評(píng)估收費(fèi)難問題的時(shí)候，應(yīng)重視評(píng)估委托協(xié)議書訂立的核心作用。其中，拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)需要評(píng)估機(jī)構(gòu)和拆遷人簽訂書面委托協(xié)議，并將評(píng)估進(jìn)度、范圍、深度以及評(píng)估費(fèi)用支付等內(nèi)容納入其中。在收取評(píng)估費(fèi)用的過程中，應(yīng)嚴(yán)格遵循以下兩方面要求：其一，預(yù)收款，在評(píng)估機(jī)構(gòu)開展工作前，需欲收取 30-50% 的總評(píng)估費(fèi)用，以免拆遷人出現(xiàn)反悔的情況;其二，評(píng)估機(jī)構(gòu)出具評(píng)估報(bào)告的時(shí)候，拆遷人要支付剩余評(píng)估費(fèi)用。

3.5 積極總結(jié)并積累實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)

開展拆遷評(píng)估工作的過程中，如果遇到特殊的問題，評(píng)估工作人員需要通過商討與交流的方式找出解決問題的途徑。在完成拆遷評(píng)估工作后，特別是典型拆遷評(píng)估項(xiàng)目與大型拆遷評(píng)估項(xiàng)目，要求評(píng)估機(jī)構(gòu)組織相關(guān)評(píng)估工作人員開展總結(jié)工作，并且及時(shí)歸檔與保存。除此之外，應(yīng)積極構(gòu)建拆遷評(píng)估質(zhì)量監(jiān)管機(jī)制，保證初審、復(fù)評(píng)與審核等相關(guān)崗位作用的發(fā)揮。將市場(chǎng)調(diào)查當(dāng)作重要的基礎(chǔ)，將估價(jià)規(guī)范要求作為重要的參考依據(jù)，實(shí)現(xiàn)交叉檢查與集中審核的目的，內(nèi)化問題以增強(qiáng)評(píng)估報(bào)告內(nèi)容的真實(shí)性，確保測(cè)算工作的準(zhǔn)確性。

結(jié)束語(yǔ)：在城市發(fā)展的過程中，建設(shè)應(yīng)該是拆遷雙方互惠互利，城市發(fā)展的成果應(yīng)該人人享有。拆遷人能夠順利征地拆遷，合理運(yùn)用資金取得利益;被拆遷人的居住環(huán)境、居住條件得到改造;城市發(fā)展得到提高，城市居民享受城市發(fā)展的共贏結(jié)果。保護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益是根本解決拆遷矛盾的關(guān)鍵，只有合法合理的保護(hù)各方利益，才不致因拆遷失掉民心，杜絕各類拆遷上訪極端事件的發(fā)生。

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（作者單位：沂源縣房地產(chǎn)公用事業(yè)服務(wù)中心）