淺談房地產(chǎn)業(yè)中虛擬經(jīng)濟(jì)和實體經(jīng)濟(jì)的二重性

王馨怡

摘 要：房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)中不可或缺的產(chǎn)業(yè)，具有了實體與虛擬經(jīng)濟(jì)并存的二重性。房地產(chǎn)作為投資商品會吸引大量的資本從其他實體經(jīng)濟(jì)行業(yè)流入，這種結(jié)果一來影響了市場結(jié)構(gòu)的合理性，二來引起了房地產(chǎn)和實體經(jīng)濟(jì)屬性的失衡。因此，國家、政府和投資者都該充分認(rèn)識到這一點，發(fā)揮房地產(chǎn)實體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性，提高實體經(jīng)濟(jì)在房地產(chǎn)市場中的比重，避免過度投機，保持市場的平衡與安全。

關(guān)鍵詞：虛擬經(jīng)濟(jì);實體經(jīng)濟(jì);泡沫市場;金融危機;穩(wěn)定性

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)中不可或缺的產(chǎn)業(yè)，對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要的拉動作用，而房地產(chǎn)業(yè)除了本身的價值還是一種投資的權(quán)益組合。從這個角度來看，房地產(chǎn)業(yè)具有了實體與虛擬經(jīng)濟(jì)并存的二重性。這其中，房地產(chǎn)業(yè)從爆發(fā)式發(fā)展到目前的趨于平穩(wěn)，但價格依然居高不下，這既有實體經(jīng)濟(jì)的因素也有虛擬經(jīng)濟(jì)的因素，體現(xiàn)了虛實的二重性。本文著重討論虛擬經(jīng)濟(jì)和實體經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的不同影響，并進(jìn)一步提出應(yīng)對方法。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的性質(zhì)

（一）房地產(chǎn)的實體經(jīng)濟(jì)

房地產(chǎn)中房屋是實打?qū)嵉膭趧优c資源的消耗，產(chǎn)品是真實的房屋，滿足基本居住需求。這種房地產(chǎn)所帶來的物質(zhì)上的真實性體現(xiàn)出房地產(chǎn)實體經(jīng)濟(jì)的性質(zhì)。首先，實體經(jīng)濟(jì)中反映了部分房地產(chǎn)的本質(zhì)和屬性，它必須經(jīng)過“生產(chǎn)——分配——交換——消費”四個過程，從而形成完整經(jīng)營活動過程。在生產(chǎn)層面上，房屋作為實物首先被工人建造出來，而建造的房屋本身就是實體，建造完成后再通過房屋中介進(jìn)行銷售完成分配和交換，最后被消費者購買從而完成最終的生產(chǎn)經(jīng)營活動。而企業(yè)在這個活動中獲得出售房屋所獲得的利潤。若是房地產(chǎn)行業(yè)向好，則還會獲得房屋增值，擴大資本，為發(fā)展房地產(chǎn)虛擬經(jīng)濟(jì)奠定基礎(chǔ)。

（二）房地產(chǎn)的虛擬經(jīng)濟(jì)

虛擬經(jīng)濟(jì)是相對實體經(jīng)濟(jì)而言的，是經(jīng)濟(jì)通過虛擬化之后的產(chǎn)物。當(dāng)這種虛擬化投射到房地產(chǎn)行業(yè)，就會出現(xiàn)以房屋為主要投資對象的投機行為，此時人們并不單單將房地產(chǎn)作為居住的物質(zhì)條件，而是將其資本化作為家庭或企業(yè)資金配置的一種方法，投資者們更會將它作為一種投資品和理財產(chǎn)品。房地產(chǎn)所包含的也不再僅僅只是實體房屋，這樣來看虛擬經(jīng)濟(jì)性質(zhì)推動房地產(chǎn)與資本市場掛鉤，從而進(jìn)一步地影響市場行為。

二、房地產(chǎn)虛擬性與泡沫市場

（一）房地產(chǎn)的價格波動

房地產(chǎn)虛擬性賦予了房地產(chǎn)新的含義，即它作為一種投資品，可以用來在資本市場上進(jìn)行增值。正是因為房地產(chǎn)擁有了投資品的這種特性，房地產(chǎn)價格也會發(fā)生劇烈的波動。

價格的劇烈波動根本上是由資本化定價造成的，虛擬性質(zhì)的房地產(chǎn)具備了不確定性和資產(chǎn)增值的可能性，同時受到市場行為調(diào)配，投資者的情緒和行為受到外部環(huán)境影響也會產(chǎn)生對未來收益造成不確定因素，使房地產(chǎn)價格出現(xiàn)劇烈波動。其實，土地的價格沒有同定的衡量標(biāo)準(zhǔn)，它是被未來收入所決定的，因此建立在土地價格基礎(chǔ)之上的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的資本化定價方式尤為明顯。

我們舉個簡單的例子來說明，除去人工造陸這樣極少數(shù)的例子，土地價格短期內(nèi)的漲幅并不是非常劇烈，但從長期來看，土地價格似乎一直在上升，即使我們考慮到了物價、收入等因素仍是如此，在房屋數(shù)量不變的基礎(chǔ)上，土地價格的上升可謂是反應(yīng)房地產(chǎn)虛擬性最直接的因素，即使隨著開發(fā)力度的不斷加大，適用的土地面積不斷地增加，房價依然會不斷升高。若果把觀察對象規(guī)定到一個特定的區(qū)域，受人口增長等多種因素的影響，房地產(chǎn)實物量不升而價格上升的現(xiàn)象還是非常明顯的。

但是，房地產(chǎn)仍然保證其基礎(chǔ)價值的存在，即實際生產(chǎn)和消費創(chuàng)造的價值，不會長期偏離。這也是房地產(chǎn)相對于金融資產(chǎn)更加穩(wěn)定的原因，因為房地產(chǎn)兼有虛擬性和實體性，基礎(chǔ)價值也就成了聯(lián)系兩種屬性的重要紐帶。如果出現(xiàn)大量資本涌入土地的情況下，土地價格被哄抬，房地產(chǎn)價格遠(yuǎn)離基礎(chǔ)價值，就會出現(xiàn)“假繁榮”的泡沫市場。

（二）房地產(chǎn)與金融危機

Allen&Gale分析了關(guān)于房地產(chǎn)與泡沫的關(guān)系，認(rèn)為當(dāng)投資者運用銀行貸款來投資時，若其投資組合的價值高于銀行貸款價值，他將獲得扣除貸款本息后的剩余部分;如果其投資組合的價值不足以償還銀行貸款，他就會選擇破產(chǎn)以避免更大的損失。這種收益與風(fēng)險的不對稱會引起投資者的風(fēng)險轉(zhuǎn)移，產(chǎn)生過度投資現(xiàn)象，最終導(dǎo)致風(fēng)險資產(chǎn)價格高于其價值即產(chǎn)生泡沫。泡沫增加了金融危機爆發(fā)的風(fēng)險，這個過程共分為三個階段：第一，由于自由化市場或中央銀行有意識調(diào)控等因素，致使信貸規(guī)模大量增加，增加的資金南此流入房地產(chǎn)和金融市場，進(jìn)一步導(dǎo)致資產(chǎn)價格的不斷上升，形成資產(chǎn)泡沫;第二，在較短的時問內(nèi)，房地產(chǎn)泡沫破裂，資產(chǎn)價格大幅下跌，趨于崩潰;第三，通過借款取得資本的投資者們因為資產(chǎn)價格的崩潰而無法歸還欠款，違約行為大量發(fā)生，從而引發(fā)銀行的次貸危機。

20世紀(jì)90年代起美聯(lián)儲為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長、增加就業(yè)而推行低利率政策，但過低的利率導(dǎo)致了信貸規(guī)模的快速擴張，加上人們對房地產(chǎn)前景的樂觀估計，導(dǎo)致房價飛速上漲，泡沫擴大。隨著貸款逐級累加，利率也不斷升高，致使投資者的負(fù)擔(dān)增加，當(dāng)投資者無法按期歸還債務(wù)時，就出現(xiàn)了對銀行的違約情況，違約情況越多對銀行造成的影響也越大，當(dāng)大批次級抵押貸款的借款人不能按期償還貸款，便引發(fā)了“次貸危機”。

但是，對于不同地區(qū)和國家而言，金融危機所造成的沖擊和損失也并非完全相同，以東亞國家為例，在這次金融危機中，泰國、馬來西亞受到的損失最為嚴(yán)重，房地產(chǎn)價格波動也最大;日本也受到金融危機的沖擊，但房地產(chǎn)價格并未有劇烈變化，因為日本的房地產(chǎn)市場早在20世紀(jì)90年代就已經(jīng)瀕臨崩潰。

三、房地產(chǎn)實體經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定性

對于大多數(shù)實體經(jīng)濟(jì)而言，都沒有房地產(chǎn)行業(yè)這樣的高收益，房地產(chǎn)作為投資商品會吸引大量的資本從其他實體經(jīng)濟(jì)行業(yè)流入，這種結(jié)果一來影響了市場結(jié)構(gòu)的合理性，二來引起了房地產(chǎn)和實體經(jīng)濟(jì)屬性的失衡。但如何發(fā)揮房地產(chǎn)的實體性，將房地產(chǎn)的產(chǎn)出作為使用品，其居住功能滿足人們的住房需要，就能在一定程度上緩解房地產(chǎn)投資過熱的情況。當(dāng)房地產(chǎn)實體經(jīng)濟(jì)性質(zhì)被市場廣泛接受，其投資品從屬性會降低，導(dǎo)致社會對房地產(chǎn)預(yù)期看漲的心理減少。從長遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)在實物資產(chǎn)中的比重必然增多，穩(wěn)定性必然增強。

四、小結(jié)

現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)的虛擬屬性往往高于實體屬性，房屋常常被當(dāng)作投資品。過高的收益預(yù)期和對虛擬經(jīng)濟(jì)的不合理調(diào)配容易引起市場價格大幅變動和金融危機。本文重點強調(diào)的是，房地產(chǎn)實體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性和虛擬性是相輔相成的，虛擬性為房地產(chǎn)籌集資金實現(xiàn)資本的方式，而實體性可以來預(yù)防和彌補虛擬性帶來的風(fēng)險，因此，國家、政府和投資者都該充分認(rèn)識到這一點，發(fā)揮房地產(chǎn)實體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性，提高實體經(jīng)濟(jì)在房地產(chǎn)市場中的比重，避免過度投機，保持市場的平衡與安全。

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