論借名買房的效力

陳曦

摘 要：出于規(guī)避房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策及相關(guān)法律法規(guī)以及逃避納稅等目的，近年來(lái)選擇借名買房的購(gòu)房者人數(shù)逐漸增加。同時(shí)，我國(guó)現(xiàn)行法律尚未對(duì)借名購(gòu)房行為及其法律后果進(jìn)行規(guī)定，由此實(shí)踐中借名人與被借名人圍繞借名購(gòu)得房產(chǎn)的歸屬產(chǎn)生了一系列法律問(wèn)題。本文通過(guò)借鑒當(dāng)前關(guān)于借名買房的理論及結(jié)合我國(guó)司法實(shí)踐，分析不同情形下借名買房行為的法律效力。

關(guān)鍵詞：借名買房;性質(zhì);效力分析

一、引言

（一）借名買房的內(nèi)涵界定

借名買房是指一方當(dāng)事人（借名人）由于各種原因，不能或不便以自己的名義購(gòu)買房地產(chǎn)，因此與另一方當(dāng)事人（出名人）達(dá)成書面或口頭的借名協(xié)議，讓出名人以其名義購(gòu)買房地產(chǎn)的行為。在借名買房的情況下，房屋的實(shí)際出資人和購(gòu)買人在實(shí)踐中往往不一致，這也是借名買房糾紛不斷的原因。

（二）借名買房的類型

當(dāng)前出現(xiàn)的借名買房的案例中，主要存在以下幾種類型：1、外地人借本市人名義購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房;2、為規(guī)避新政借符合購(gòu)房條件人名義購(gòu)買商品房;3、非拆遷戶借被拆遷人名義購(gòu)買回遷房;4、借名購(gòu)買商品房;5、父母子女間借名購(gòu)買房改房。

二、借名買房現(xiàn)象的原因分析

借名買房行為在我國(guó)早已存在，但自2009年國(guó)家大力調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)起，借名買房現(xiàn)象逐漸普遍，由此可見規(guī)避房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)調(diào)控政策是借名買房的主要原因。除此之外，利用被借名人特殊身份資格來(lái)購(gòu)買保障性住房及單位福利性住房，以及借名人不愿暴露自己的真實(shí)財(cái)產(chǎn)信息等都是造成借名買房現(xiàn)象的原因。

（一）規(guī)避法律及政策

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，是推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的強(qiáng)力引擎。然而我國(guó)人多地少的現(xiàn)實(shí)及大量存在的房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為使得我國(guó)房?jī)r(jià)不斷增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象不斷。為了遏止房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)，國(guó)務(wù)院相繼出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策，同時(shí)，各地方政府也根據(jù)自身情況出臺(tái)了相應(yīng)的地方規(guī)章，如限購(gòu)令、限貸令等。這使得一部分外地人員以及改善型住房需求者購(gòu)房壓力劇增甚至失去購(gòu)房資格。以濟(jì)南市為例，自2017年4月20起，濟(jì)南本市戶籍購(gòu)買二套房，首付比例提高至60%，這就增加了那些想要購(gòu)買改善性住房的人的購(gòu)房壓力。此時(shí)其可以與名下未有房屋的人簽訂借名協(xié)議，從而以較低首付比例購(gòu)得房屋。出于規(guī)避法律及政策目的的買房者構(gòu)成了借名買房群體的主體。

（二）獲得特定住房的購(gòu)買優(yōu)惠

相較于普通商品房，保障性住房有著更強(qiáng)的福利性質(zhì)，價(jià)格有著較大的優(yōu)惠。同時(shí)，為了確保真正的弱勢(shì)群體能夠有房可住，對(duì)于保障性住房，政府會(huì)設(shè)置相應(yīng)的購(gòu)房條件（如收入水平，是否有住房等）以排除投機(jī)者。然而，不具備保障性住房購(gòu)買資格的人同樣可以鉆政策漏洞，利用他人的資格，享受優(yōu)惠購(gòu)房的待遇。在這種情況下，借名人利用出名人的名義獲得相應(yīng)的購(gòu)房資質(zhì)并作為實(shí)際出資人實(shí)際入住房屋，等到限制條件消除之時(shí)，再變更登記，成為“合法的”房屋所有者。

（三）保護(hù)個(gè)人信息

上述兩種借名購(gòu)房的原因究其根本還是源于房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆及房?jī)r(jià)的高速上漲，現(xiàn)實(shí)中同樣存在保護(hù)及隱藏個(gè)人真實(shí)身份信息及財(cái)產(chǎn)信息的借名買房。借名人意圖保護(hù)和隱藏的財(cái)產(chǎn)既可能是合法的，也可能是非法的。保護(hù)個(gè)人隱私最為經(jīng)典的例子是一些公眾人物（如歌手、演員等），為了保障自己的生活不受打擾，不愿將自己的住房信息暴露給公眾，所以借用別人的名義購(gòu)置房屋并且辦理登記手續(xù)。

三、借名買房行為的性質(zhì)認(rèn)定

我國(guó)民事法律并未明確規(guī)定借名買房的性質(zhì)，同時(shí)學(xué)術(shù)界對(duì)于該行為的性質(zhì)也難以達(dá)成一致，當(dāng)前國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)其性質(zhì)主要有以下幾種觀點(diǎn)：代理行為、信托行為和委托行為。

（一）代理行為

認(rèn)為借名買房屬于代理行為的學(xué)者認(rèn)為在借名購(gòu)房行為中，出名人要以自己的姓名親自簽訂合同，可將其視為間接代理人，借名人作為所購(gòu)房產(chǎn)的實(shí)際出資人則符合被代理人的身份，故借名買房行為符合間接代理的表征。雖然我國(guó)現(xiàn)行民事法律并未直接規(guī)定間接代理，但是《合同法》的相關(guān)規(guī)定則體現(xiàn)出了我國(guó)法律對(duì)間接代理的承認(rèn)。

（二）信托行為

持這種觀點(diǎn)的學(xué)者的依據(jù)是《信托法》第二條：“本法所稱信托，是指委托人基于對(duì)受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進(jìn)行管理或者處分的行為?！钡囊?guī)定。出名人受借名人的信托，以自己的名義用借名人的資金為借名人購(gòu)置房產(chǎn)。

（三）委托行為

持這種觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為委托合同是指委托人委托受托人處理相關(guān)事務(wù)的合同，借名買房協(xié)議符合委托合同的基本特征，所以可將借名買房認(rèn)定為一種特殊的委托合同。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)司法機(jī)關(guān)在司法實(shí)踐中也持這種觀點(diǎn)，認(rèn)為借名買房合同性質(zhì)應(yīng)與委任契約相當(dāng)，借名者并沒(méi)有把所有權(quán)轉(zhuǎn)真正讓與出名人的意思。

四、借名買房行為的效力分析

如果根據(jù)借名人和出名人所提供的房款支付憑證、房貸的實(shí)際償還人以及關(guān)于購(gòu)得房屋所有權(quán)歸屬的約定等證據(jù)，能夠確認(rèn)雙方當(dāng)事人之間形成了借名買房協(xié)議，則其真實(shí)意思為由借名人實(shí)際購(gòu)買房屋并取得所有權(quán)，雖然根據(jù)購(gòu)房合同等出名人被登記為不動(dòng)產(chǎn)所有人，但這并不是雙方當(dāng)事人真實(shí)的意思表示，故此時(shí)的不動(dòng)產(chǎn)登記登記不存在原因行為的基礎(chǔ)，因此真實(shí)權(quán)利狀態(tài)和現(xiàn)實(shí)中已登記的權(quán)利狀態(tài)并不相同。這種情況下，因有確切證據(jù)證明權(quán)屬的真實(shí)狀態(tài)，可以否定不動(dòng)產(chǎn)登記簿的權(quán)利推定力。所以當(dāng)事人（主要是借名人）請(qǐng)求物權(quán)的，應(yīng)當(dāng)回歸其實(shí)權(quán)利狀態(tài)，予以支持。

我們還可以從當(dāng)事人虛偽表示的角度去認(rèn)定借名買房行為。借名人與出名人相互通謀，不表示其真實(shí)意思，其簽訂房屋買賣合同并將房屋所有權(quán)登記在被借名人名下的行為則構(gòu)成隱藏行為。這種情況下，當(dāng)事人的虛偽行為應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為無(wú)效，所以根據(jù)虛偽行為所作出的不動(dòng)產(chǎn)登記因不具備不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的基礎(chǔ)，不發(fā)生相應(yīng)的物權(quán)效力。至于借名人的物權(quán)請(qǐng)求是否應(yīng)當(dāng)被支持，則應(yīng)根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定加具體情況具體分析，如果當(dāng)事人的借名協(xié)議不存在《合同法》第五十二條規(guī)定的無(wú)效合同情形，則應(yīng)支持借名人的物權(quán)請(qǐng)求。

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