徐志忠
摘要:通過研究發(fā)現(xiàn),國內(nèi)房地產(chǎn)金融市場除了土地供給不足與剛性需求旺盛之間的供需矛盾、貨幣超發(fā)和利率走低推升的房價收入比問題、房地產(chǎn)市場火熱加劇了政府債務(wù)對土地財政的依賴、經(jīng)濟的區(qū)域差異化而引發(fā)的去庫存壓力問題外,還體現(xiàn)在房企、政府、金融機構(gòu)和投資者等四個主要市場參與因素在追求超額收益的非理性行為下,對于房地產(chǎn)金融市場的過度狂熱和市場風險認識不足的問題。由于對房地產(chǎn)金融風險的市場參與者因素缺少的理論探討,使得目前對于房地產(chǎn)金融風險的處置策略較為零散,不利于形成切實有效的風險處置策略。
關(guān)鍵詞:傳統(tǒng)金融理論;房地產(chǎn)金融市場;風險處置策略;市場主體
在中國經(jīng)濟發(fā)展過程中,房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中的占比日漸提升,重要性凸顯。但是由此帶來的金融風險也在日漸加重,引起社會各界的高度關(guān)注。房地產(chǎn)金融風險爆發(fā)將在金融和社會領(lǐng)域帶來巨額的不良資產(chǎn),影響國家金融體系的正常運作和社會經(jīng)濟的正常運行。
因此,在房地產(chǎn)行業(yè)金融風險加劇的趨勢下,從識別房地產(chǎn)金融風險,建立有效風險化解措施的角度,有必要開展國內(nèi)房地產(chǎn)金融風險處置研究。
一、房地產(chǎn)行業(yè)投資規(guī)模持續(xù)擴大
2009年以來,房地產(chǎn)開發(fā)投資額在全國固定資產(chǎn)投資額的占比一直維持在較高水平,平均達到在17%以上,而且逐年遞增。由于房地產(chǎn)投資對其他行業(yè)不僅存在向前推動效應(yīng),而且還具有后向拉動效應(yīng),前后的效應(yīng)之和構(gòu)成了對各行業(yè)的總效應(yīng),稱為總帶動效應(yīng)。根據(jù)世界銀行的研究指出,房地產(chǎn)投資對于發(fā)展中國家的相關(guān)產(chǎn)業(yè)乘數(shù)效應(yīng)為2倍及以上。因而,房地產(chǎn)行業(yè)的良好發(fā)展已是國家經(jīng)濟建設(shè)的重要支柱之一。
二、國內(nèi)房地產(chǎn)金融環(huán)境分析
(一)國家宏觀調(diào)控政策是最重要的影響因素
凱恩斯主持,在宏觀經(jīng)濟中,存在阻礙市場上的價格和工資等變量靈敏調(diào)節(jié)的“粘性”或“剛性”因素;當經(jīng)濟發(fā)生了變動,價格不能實現(xiàn)有效的調(diào)節(jié),市場便不會達到重新發(fā)展的狀態(tài)。因為市場機制調(diào)節(jié)會有缺陷,嚴重危機便會在一些情況下出現(xiàn)。凱恩斯的宏觀經(jīng)濟理論為政府對經(jīng)濟進行干預(yù)提供了理論依據(jù),當市場處于供大于求的非均衡狀態(tài),政府要達到刺激需求的目的,進而使經(jīng)濟運行被降溫。因而,在宏觀經(jīng)濟調(diào)節(jié)過程中政府的作用不容忽視,在此過程中扮演了重要角色。
根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的房地產(chǎn)行業(yè)景氣指數(shù),結(jié)合自2000年以來國家陸續(xù)出臺的各項調(diào)控政策,可以很清晰的發(fā)現(xiàn),宏觀調(diào)控政策使中國的房地產(chǎn)市場的最重要影響因素。近年來調(diào)控基調(diào)轉(zhuǎn)換頻繁,房地產(chǎn)行業(yè)的“政策市”特征顯著。
(二)房地產(chǎn)市場發(fā)展與經(jīng)濟周期密切相關(guān)
一方面房地產(chǎn)市場的發(fā)展離不開經(jīng)濟周期的影響,與經(jīng)濟周期波動緊密相連。另一方面金融機構(gòu)的信貸活動開展也與經(jīng)濟周期有明顯的關(guān)聯(lián)性。當市場經(jīng)濟到達擴張時期,由于可獲利的投資項目不斷增加,需要資金不斷的支持,因為此時的借款企業(yè)的項目大多能否取得相應(yīng)的收益,所以在違約率較低、抵押物較容易足值變現(xiàn)的情況下,金融機構(gòu)提供的信貸資金較為充裕。同時具備較多的有利的還款條件。信貸的擴張有利于經(jīng)濟繁榮,但是由于金融機構(gòu)的逐利特點,使得信貸擴張具有盲目性,過度擴張將造成經(jīng)濟虛假繁榮。一旦經(jīng)濟惡化,借款企業(yè)的違約率將上升快速,抵押物的價值貶低。為了減少于其損失,金融機構(gòu)將主動縮小信貸規(guī)模,這將加快經(jīng)濟衰退,從而帶動經(jīng)濟進入收縮周期。
三、我國房地產(chǎn)金融風險的主要特征
(一)融資杠桿過高放大泡沫風險
房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與金融支持密不可分,在市場經(jīng)濟環(huán)境下,資金的逐利性和企業(yè)的規(guī)模擴張需求相結(jié)合,使得房地產(chǎn)行業(yè)的金融杠桿的過度問題日益凸顯,對于放大金融泡沫的風險信號不可小覷。
(二)政府債務(wù)過度依賴土地財政
國家稅制改革以后,國內(nèi)大部分地區(qū)受區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平不高影響,土地出讓成為地方政府的重要收入來源。同時,地方政府為推動經(jīng)濟發(fā)展,加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),形成巨大的財政壓力,又進一步加劇了對土地財政的依賴。
(三)房地產(chǎn)去庫存壓力區(qū)域分化
地方政府對土地財政的依賴加速了房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè),但是全國經(jīng)濟發(fā)展不均衡的局面下,東部發(fā)達地區(qū)的土地供應(yīng)不足和市場需求旺盛,中西部地區(qū)的房地產(chǎn)快速供給和市場購買力不足之間的矛盾日益加重,使得不同區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)去庫存問題分化明顯。
四、我國房地產(chǎn)金融的風險識別
在引入行為金融學(xué)作為我國金融識別分析的理論基礎(chǔ)上,地政府、房企、金融機構(gòu)和投資者等房地產(chǎn)金融市場的四個主要參與者盡力一套基于相互聯(lián)系的四因素分析體系,并進一步建立四因素體系下的實證分析模型,從而幫助我們有效識別當前國內(nèi)房地產(chǎn)金融市場的風險水平和風險特征,尤其是明確市場四因素的風險表現(xiàn),為下階段我們制定有針對性的風險處置策略做好充分準備。
五、房地產(chǎn)金融風險處置的對策建議
通過四因素法識別房地產(chǎn)金融風險,并進行分析,使我們清晰的認識到要化解當前國內(nèi)負債經(jīng)濟形勢下,不斷累計和擴大的房地產(chǎn)金融風險,就需要分主體、分階段地開展風險化解,既有在風險初期的市場各主體的獨立風險處置,也有基于政府發(fā)揮上執(zhí)行重要參與主體作用下的處置,更需要在風險階段不斷提升,即將對社會經(jīng)濟形成重大影響情況下的綜合處置,多元化、多角度地化解房地產(chǎn)金融風險。
(一)中國房地產(chǎn)金融風險處置的基本原則
當前中國經(jīng)濟發(fā)展正在結(jié)構(gòu)調(diào)整的關(guān)鍵時期,國家著重調(diào)控“兩高一?!毙袠I(yè),包括房地產(chǎn)行業(yè)的過度發(fā)展,在行業(yè)內(nèi)生經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的過程中,必然會帶來企業(yè)轉(zhuǎn)型、發(fā)展陣痛甚至破產(chǎn)風險,由于當前金融市場的高度活躍,企業(yè)與金融機構(gòu)、投資者之間存在著大量的債權(quán)債務(wù)關(guān),一旦企業(yè)經(jīng)營風險導(dǎo)致債務(wù)兌付風險,將導(dǎo)致風險在社會各個領(lǐng)域快速蔓延。
(二)政府干預(yù)下的風險處置對策
國內(nèi)房地產(chǎn)金融市場的眾多因素中,政府政策始終是最重要的影響因素,對房地產(chǎn)市場的發(fā)展有著最為直接的干預(yù)作用。體現(xiàn)在以下幾個方面:
一是減輕土地財政依賴,控制地方政府債務(wù),必須先推進財稅體制改革、促進地方政府財權(quán)和事權(quán)匹配,降低地方政府對土地出讓金的過度依賴,糾正其行為和扭曲的政策,使地方政府通過正常財政體系解決財政收入。應(yīng)努力推動大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展;促進城鄉(xiāng)之間、區(qū)域之間協(xié)調(diào)發(fā)展。
二是加快房地產(chǎn)稅的立法和改革,開征房地產(chǎn)稅將為地方政府找到一個穩(wěn)定的收入來源,有助于引導(dǎo)和完善地方政府的行為、保障房地產(chǎn)政策公正性,使其更加關(guān)注公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施改善;同時健全地方稅收體系、調(diào)整地方財政收入結(jié)構(gòu)、調(diào)節(jié)收入分配差距、遏制投資性購房。
三是完善對金融機構(gòu)的房地產(chǎn)金融管理體系,我國現(xiàn)階段需要告訴警惕房地產(chǎn)金融衍生品引起的風險,針對監(jiān)管沒有覆蓋到的金融交易行為、金融產(chǎn)品實施穿透式監(jiān)管,在融資方面保障房融資要實施財政擔保;準政策性融資要突出公積金體系的支點作用。
六、結(jié)語:
通過梳理國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展狀況,歸納出包括房地產(chǎn)企業(yè)、政府、金融機構(gòu)、投資者在內(nèi)的形成房地產(chǎn)金融風險四因素識別理論,并在四因素識別下建立分類分層的房地產(chǎn)金融風險綜合處置策略,對于化解房地產(chǎn)金融風險,推動房地產(chǎn)和金融市場的文中向好發(fā)展,具有很好的實踐價值和社會價值。
參考文獻:
[1]Giacomo Mori\Antonio Mazza《房地產(chǎn)金融—一條國際化道路》.北京:中信出版社,2016年7月第一版
[2]王道峰,不良貸款清收的法律障礙與應(yīng)對[J].中國農(nóng)村金融,2016年第21期:49-50
[3]黃志凌.我國商業(yè)銀行表外業(yè)務(wù)的屬性、風險與監(jiān)管研究[J]金融監(jiān)管研究, 2016年第12期:23—52.
[4]高旭華,修逸群.REITs顛覆傳統(tǒng)地產(chǎn)的金融模式.北京:中心出版集團,2016.