法拍房市場的商業(yè)銀行商機

摘要：自2012年網(wǎng)絡(luò)司法拍賣房產(chǎn)以來，拍賣規(guī)模迅猛發(fā)展，隨著競買人方面的相對劣勢逐步顯露，作為市場輔助參與者的商業(yè)銀行，其商機應(yīng)運而生。

關(guān)鍵詞：法拍房;商業(yè)銀行;商機

網(wǎng)絡(luò)司法拍賣是指人民法院依法通過互聯(lián)網(wǎng)拍賣平臺，以網(wǎng)絡(luò)電子競價方式公開處置財產(chǎn)的行為。網(wǎng)絡(luò)司法拍賣房產(chǎn)（以下簡稱法拍房）是指網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的房產(chǎn)。

2012年6月浙江法院的委托拍賣在阿里巴巴淘寶網(wǎng)正式上線，司法拍賣互聯(lián)網(wǎng)+模式開始起步。2016年1月1日新施行的《關(guān)于加強和規(guī)范人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣工作的意見》首次在法律意義上明確認(rèn)可了網(wǎng)絡(luò)司法拍賣制度。隨后，《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》在2017年1月1日正式施行，明確了網(wǎng)絡(luò)拍賣優(yōu)先原則，確立了網(wǎng)絡(luò)司法拍賣在我國司法拍賣中的主導(dǎo)地位。

一、法拍房現(xiàn)狀分析

隨著網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的規(guī)范與完善，社會對于網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的認(rèn)可，房產(chǎn)作為家庭重要的資產(chǎn)，法拍房的規(guī)模不斷增長。

來自《中國網(wǎng)絡(luò)司法拍賣發(fā)展報告》的數(shù)據(jù)：2013年全國法拍房線上掛拍金額是148億元，2017年增長至9254億元，5年時間，法拍房掛拍金額增長62倍。成交率方面，從2013年的13%增長到2017年的38%，成交率翻倍。

根據(jù)司法拍賣網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供者之一的淘寶網(wǎng)數(shù)據(jù)，2018年上半年淘寶網(wǎng)的全國司法拍賣房產(chǎn)共計145，462次，同比增長95%。其中一拍房產(chǎn)共計92，358次，同比增長110%;一拍房產(chǎn)數(shù)占總拍賣房產(chǎn)次數(shù)的比重為63%，同比增長5%。

二、市場出現(xiàn)的問題

在法拍房市場規(guī)模不斷擴大的同時，市場存在的問題日益顯現(xiàn)：

（一）競買人專業(yè)知識缺乏

法拍房的流程相當(dāng)不復(fù)雜，但要求競買人掌握相關(guān)房產(chǎn)、拍賣等的專業(yè)知識，絲毫的知識欠缺最終將會面臨標(biāo)的物無法產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或無法收房的風(fēng)險。

現(xiàn)實中曾發(fā)生過類似情況：某拍品公告中說明土地性質(zhì)是劃撥，競買人并未發(fā)現(xiàn)且不了解，拍下后辦理過戶時，發(fā)現(xiàn)需要申請政府審批同意并繳納土地出讓金，才能辦理過戶手續(xù)，最終客戶選擇放棄標(biāo)的物并損失保證金;某拍品公告寫明房屋“租賃期19年”，客戶參拍前未仔細(xì)閱讀公告并了解，拍下后辦理手續(xù)時發(fā)現(xiàn)租賃合同無法解除，客戶最終放棄標(biāo)的物，損失保證金20萬。

因此競買人需要掌握關(guān)于法拍房方面的相關(guān)知識，以便于有針對性地了解拍品的實際情況和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的可操作性，具體包括了解拍品是否存在騰退困難、是否存在長期有效租賃期且不能解除的租賃合同、是否需要補繳土地出讓金，是否需要承擔(dān)額外費用（如物業(yè)、燃?xì)?、供暖等）等方面的事項。這對競買人自身提出很高的要求，在現(xiàn)實中競買人通常達不到如此水平，需要專業(yè)的人員提供相關(guān)服務(wù)。

（二）按揭融資渠道發(fā)展不完善

根據(jù)我愛我家研究院數(shù)據(jù)，2018年8月北京地區(qū)二手房成交均價為5.7萬元/平米，即使法拍房成交價較掛牌價相對低一些，但成交金額仍較高，因此競買人對于按揭貸款的需求很大。

目前最高人民法院認(rèn)可的5家網(wǎng)絡(luò)司法拍賣平臺中，涉及北京地區(qū)法拍房，淘寶網(wǎng)、京東網(wǎng)、人民法院訴訟資產(chǎn)網(wǎng)有工行、建行等銀行能夠提供法拍房的按揭貸款服務(wù);公拍網(wǎng)、中國拍賣行業(yè)協(xié)會網(wǎng)，目前均無銀行提供按揭貸款服務(wù)。

整體上看，法拍房按揭貸款服務(wù)還處于初期發(fā)展階段，作為新興業(yè)務(wù)，商業(yè)銀行在法拍房市場推進按揭貸款的試點，但按揭貸款服務(wù)的發(fā)展不能有效滿足法拍房市場發(fā)展，未達到拍賣渠道全覆蓋。

三、商業(yè)銀行面臨的商機

面對快速發(fā)展的法拍房市場，商業(yè)銀行應(yīng)結(jié)合自身優(yōu)勢，優(yōu)化原有業(yè)務(wù)的同時，適應(yīng)法拍房市場需要推出包括法拍房問題咨詢、拍賣信息分析、按揭貸款咨詢和服務(wù)的全流程金融服務(wù)方案。

（一）拍賣信息分析

商業(yè)銀行可以利用自身科技優(yōu)勢或與第三方數(shù)據(jù)公司合作，運用數(shù)據(jù)統(tǒng)計功能，匯總5家網(wǎng)絡(luò)司法拍賣平臺（淘寶網(wǎng)、京東網(wǎng)、人民法院訴訟資產(chǎn)網(wǎng)、公拍網(wǎng)、中國拍賣行業(yè)協(xié)會網(wǎng)）的拍賣信息，解決拍賣信息分散的難題，協(xié)助客戶提高獲取信息的效率。

綜合不同部門業(yè)務(wù)人員，對每個法拍房進行綜合分析，形成有效法拍房數(shù)據(jù)，從專業(yè)角度為競買人提供標(biāo)的物詳細(xì)情況分析，分析標(biāo)的物的優(yōu)劣勢、潛在風(fēng)險、有效降低客戶盲目競拍帶來的風(fēng)險。

（二）法拍房問題咨詢

建立法拍房服務(wù)咨詢團隊，為有意向的競買人提供拍賣流程等咨詢服務(wù)，如繳存保證金、協(xié)助有按揭貸款需求的客戶對接個貸經(jīng)理等，從而減低客戶的操作風(fēng)險，提高參拍的效率。

（三）按揭貸款咨詢和服務(wù)

商業(yè)銀行應(yīng)與擔(dān)保公司合作，完善法拍房按揭貸款業(yè)務(wù)流程，增強貸款的便捷性;應(yīng)與5家網(wǎng)絡(luò)司法拍賣平臺合作，提供按揭貸款信息知識的普及度，方便客戶知曉;與各地法院合作積極開展法拍房按揭貸款業(yè)務(wù)，以滿足競買人的融資需求，同時提供法院的拍賣效率。

商業(yè)銀行建立配套的按揭業(yè)務(wù)團隊，為有融資需求的競買人提前進行按揭貸款額度申請，準(zhǔn)確掌握自身按揭貸款能力，從而根據(jù)自身實力，競拍到合意的房子。另一方面，提前申請按揭貸款，可以為競拍成功后高效辦理按揭貸款提供方便，從而讓競買人從容辦理后續(xù)事項。

總而言之，法拍房市場仍在不斷發(fā)展，商業(yè)銀行應(yīng)該把握住這片藍(lán)海，積極拓展新業(yè)務(wù)、優(yōu)化原有產(chǎn)品，協(xié)助司法拍賣效率提升的同時，打造出銀行自己的服務(wù)優(yōu)勢，發(fā)現(xiàn)并培育自己的優(yōu)質(zhì)高資產(chǎn)客戶。

參考資料：

[1]“中國強制執(zhí)行法體系研究”課題組.中國網(wǎng)絡(luò)司法拍賣發(fā)展報告.（教育部人文社會科學(xué)重點研究基地重大項目）.2017

[2]潘臣.論網(wǎng)絡(luò)司法拍賣制度[D].湖南師范大學(xué).2017

[3]涂瀘丹、肖煜鵬.新格局下的網(wǎng)絡(luò)司法拍賣.人文之友[J].2018（11）：25

作者姓名：劉婷

作者工作單位（學(xué)校）：中國建設(shè)銀行北京市分行房金部

作者工作單位（學(xué)校）省份：北京市

作者工作單位（學(xué)校）市：北京市

作者工作單位（學(xué)校）郵編：100031