淺談國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估應(yīng)關(guān)注的事項(xiàng)

范道磊

摘要：隨著城市化進(jìn)程的加快，國(guó)有土地上房屋征收工作已成為城市建設(shè)過(guò)程中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。國(guó)有土地上房屋征收活動(dòng)中，確定被征收房屋的價(jià)值是一項(xiàng)至關(guān)重要的工作，作為房屋征收補(bǔ)償?shù)闹匾h(huán)節(jié)，合法的評(píng)估結(jié)果對(duì)于維護(hù)公共利益、保障被征收人的合法權(quán)益具有重要作用。國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估是根據(jù)被評(píng)估房屋所在的區(qū)位、建筑面積、用途、成新程度等因素，按照一定的方式進(jìn)行測(cè)算，評(píng)定或估算該房屋的市場(chǎng)價(jià)值。評(píng)估結(jié)果合法性不僅是數(shù)字上合法，還包含著過(guò)程的合法，因此評(píng)估方法的合法選用，有助于正確確定房屋價(jià)值，是實(shí)現(xiàn)評(píng)定估算被征收房屋價(jià)值的重要手段。本文就國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估應(yīng)關(guān)注的事項(xiàng)展開(kāi)探討。

關(guān)鍵詞：征收程序;征收評(píng)估;征收補(bǔ)償

房屋征收的價(jià)格評(píng)估，由法定的評(píng)估機(jī)構(gòu)依法接受委托后，對(duì)被征收房屋市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估的活動(dòng)。評(píng)估機(jī)構(gòu)從事估價(jià)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的原則，從而保證房屋征收價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)能夠獨(dú)立、客觀、公正地開(kāi)展房屋征收價(jià)格評(píng)估工作。評(píng)估方法的選擇及使用，直接影響房屋評(píng)估結(jié)果是否合理。評(píng)估結(jié)果的合理不僅是數(shù)字上合理，還包含著過(guò)程的公正。正確選擇評(píng)估方法，有助于合理確定房屋價(jià)值，是實(shí)現(xiàn)評(píng)定估算房屋價(jià)值的技術(shù)手段。

一、房屋征收評(píng)估的現(xiàn)狀

當(dāng)前，國(guó)有土地上的房屋征收評(píng)估現(xiàn)狀主要體現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)。一是估價(jià)數(shù)量大。房屋征收往往是由于舊城改造、新建和改建城市道路交通、新建大型基礎(chǔ)設(shè)施等而引起。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)不斷發(fā)展，城市建設(shè)步伐不斷加快，必然產(chǎn)生大規(guī)模房屋征收，征收群體數(shù)量大、戶數(shù)多。而由此帶來(lái)的房屋征收估價(jià)數(shù)量非常大，動(dòng)輒成片乃至一個(gè)或多個(gè)住宅區(qū)。二是影響大，容易成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)。城市房屋征收通常是為了服務(wù)城市建設(shè)項(xiàng)目或者保障性住房建設(shè)的需要，房屋征收導(dǎo)致矛盾糾紛日漸增多屬于正常情況，牽涉到成百上千人的利益也不罕見(jiàn)。若牽涉到單位法人，從企事業(yè)單位來(lái)說(shuō)，征收不僅關(guān)系單位財(cái)產(chǎn)補(bǔ)償，還要牽涉單位生存和員工職工家庭生活問(wèn)題等。從居民個(gè)體來(lái)說(shuō)，房屋是大多數(shù)人的主要資產(chǎn)，甚至是最大財(cái)產(chǎn)。因此，房屋征收評(píng)估必然關(guān)系千家萬(wàn)戶的重要利益，社會(huì)影響很大，稍有疏忽，容易引起群訪事件，進(jìn)而破壞社會(huì)穩(wěn)定。三是估價(jià)對(duì)象復(fù)雜，各種利益關(guān)系需要從中協(xié)調(diào)。一次評(píng)估中會(huì)面對(duì)很多不同的房屋，不同的征收主體和眾多的被征收人，由于各自立場(chǎng)問(wèn)題對(duì)自身利益的維護(hù)，自然出現(xiàn)不同意見(jiàn)。因此，房屋征收評(píng)估很重要的工作之一便是協(xié)調(diào)各種利益關(guān)系、各方利益問(wèn)題。在這一過(guò)程中，評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)的中立是非常重要的。因?yàn)榉课輧r(jià)值評(píng)估對(duì)雙方利益來(lái)說(shuō)是最直接、最現(xiàn)實(shí)的，所以這項(xiàng)工作應(yīng)交給獨(dú)立的第三方專門機(jī)構(gòu)來(lái)完成，以確保評(píng)估結(jié)果的公正客觀和全面完整。根據(jù)《征收條例》規(guī)定，選定評(píng)估機(jī)構(gòu)的決定權(quán)掌握在被征收人手中，主要由他們協(xié)商來(lái)決定（而不是之前由政府指定的做法），新條例從各個(gè)方面優(yōu)先保障被征收人的權(quán)益;被征收人協(xié)商不成的，再考慮“少數(shù)服從多數(shù)”、“隨機(jī)抽簽決定”等方式。新條例雖然優(yōu)先考慮被征收人的權(quán)益，防止因?yàn)檎魇詹块T的權(quán)力濫用造成侵害弱勢(shì)群體利益的現(xiàn)象，但是評(píng)估機(jī)構(gòu)仍然很難完全保持100%中立，很難做到完全不受任何單位和個(gè)人干預(yù)，很難排除政府及其他機(jī)構(gòu)干預(yù)而做到完全獨(dú)立公正。四是征收補(bǔ)償價(jià)格關(guān)聯(lián)性強(qiáng)。在評(píng)估實(shí)踐中，評(píng)估機(jī)構(gòu)及其評(píng)估人員，應(yīng)當(dāng)對(duì)相同區(qū)域內(nèi)相同時(shí)期相同地段相同類型房屋征收補(bǔ)償價(jià)之間，相同時(shí)期相同地段不同類型房屋征收補(bǔ)償價(jià)之間，同時(shí)期不同地段相同類型房屋征收補(bǔ)償價(jià)之間價(jià)格相互關(guān)聯(lián)性熟悉明了，否則忽視了相關(guān)關(guān)聯(lián)性，有可能引發(fā)征收沖突。

二、征收評(píng)估的工作要點(diǎn)

（一）房屋基準(zhǔn)價(jià)評(píng)估

征收評(píng)估除符合房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范外，還要執(zhí)行《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》，按該辦法的評(píng)估技術(shù)路線實(shí)施評(píng)估。征收評(píng)估是批量評(píng)估，在項(xiàng)目中須根據(jù)項(xiàng)目具體情況評(píng)估基準(zhǔn)價(jià)格，再根據(jù)基準(zhǔn)價(jià)格對(duì)征收范圍內(nèi)的每一個(gè)被征收房屋按相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估修正?；鶞?zhǔn)價(jià)格的評(píng)估是征收評(píng)估中最關(guān)鍵的事項(xiàng)。在基準(zhǔn)價(jià)格的評(píng)估中，首先需關(guān)注標(biāo)準(zhǔn)房屋位置的設(shè)定，根據(jù)整個(gè)項(xiàng)目的范圍，設(shè)定合理的位置;其次需關(guān)注評(píng)估方法的選擇，根據(jù)能夠調(diào)查取到的有效合理的數(shù)據(jù)選擇合適的評(píng)估方法，有利于評(píng)估結(jié)果的合理性和客觀性;最后需關(guān)注案例的調(diào)查選擇，確保真實(shí)、有效，并能夠?qū)⑵鋬r(jià)格進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化修正?；鶞?zhǔn)價(jià)評(píng)估結(jié)果是整個(gè)項(xiàng)目評(píng)估的基礎(chǔ)，是被征收人關(guān)注的焦點(diǎn)，也是最容易引發(fā)矛盾的節(jié)點(diǎn)，基準(zhǔn)價(jià)評(píng)估結(jié)果的客觀、公正性是整個(gè)征收評(píng)估的基礎(chǔ)。

（二）房屋征收評(píng)估方法合法性

評(píng)估方法主要包括比較法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法，評(píng)估師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象及當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)情況，分析適用性后，選用四種辦法其中一種或多種。對(duì)于被征收房屋有類似交易的，采用比較法評(píng)估;對(duì)于被征收房屋己經(jīng)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的，采用收益法評(píng)估;對(duì)于被征收房屋正在建設(shè)之中的，采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估。對(duì)于適宜采用兩種以上方法，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估，并對(duì)相關(guān)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行比較分析后，最終確定合法有效的評(píng)估結(jié)果。房屋征收評(píng)估首要是考慮被征收房屋的位置、地段、用途、結(jié)構(gòu)成新以及占地面積、容積率、土地使用權(quán)情況等影響房屋價(jià)值的關(guān)鍵指標(biāo)。至于房屋室內(nèi)裝修、構(gòu)筑物價(jià)值，機(jī)器物資搬遷費(fèi)用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償，則由征收相對(duì)人協(xié)商確定;協(xié)商不成的，通過(guò)委托房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。選擇合適的評(píng)估方法，有助于正確確定房屋價(jià)值，直接影響評(píng)估結(jié)果（不僅是補(bǔ)償金額上的合理，更重要的是過(guò)程合理），是實(shí)現(xiàn)房屋市場(chǎng)價(jià)值的技術(shù)手段。

（三） 房屋權(quán)屬材料收集分析

征收工作可以說(shuō)是一項(xiàng)清理工作，需要進(jìn)行改造的地塊，一般基礎(chǔ)設(shè)施落后、房屋較為破舊，地塊上因房屋引起的社會(huì)矛盾、家庭矛盾、各種改制不完全、單位公房租賃等等歷史遺留問(wèn)題相對(duì)較多，房屋征收結(jié)束后，地塊上所有的問(wèn)題都隨著房屋的拆除而基本解決清理結(jié)束。房屋基本上是一個(gè)家庭權(quán)重最大的資產(chǎn)，關(guān)系到切身利益的時(shí)候，矛盾就特別突出。征收評(píng)估過(guò)程中，對(duì)房屋權(quán)屬的收集、調(diào)查、分析就顯得特別重要，只有分析清楚、實(shí)事求是，才能做到公平公正，保證被征收雙方當(dāng)事人的權(quán)益，使老實(shí)人也不吃虧。

（四）制定社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的程序

對(duì)于房屋征收補(bǔ)償社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的程序可以從以下幾方面進(jìn)行細(xì)化：（1）擬定評(píng)估方案，對(duì)被征收區(qū)域進(jìn)行公告告知;（2）開(kāi)展網(wǎng)絡(luò)及問(wèn)卷方式調(diào)查，重點(diǎn)了解分析被征收人的意見(jiàn)和心理預(yù)期，劃分易引發(fā)社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)的被征收群體;（3）組織相關(guān)領(lǐng)域?qū)＜曳治稣撟C統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù);（4）劃定社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)引發(fā)與否的程度及具體風(fēng)險(xiǎn)等級(jí);（5）針對(duì)劃分的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)作出評(píng)估報(bào)告，提交征收主體審議;（6）會(huì)同征收主體結(jié)合審議結(jié)論做出應(yīng)對(duì)預(yù)案、及時(shí)跟進(jìn)。由于社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估事關(guān)征收活動(dòng)的全局，細(xì)化社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估程序，保障了房屋征收補(bǔ)償?shù)挠行?、有效開(kāi)展，有利于從源頭上發(fā)現(xiàn)危機(jī)、化解危機(jī)，以達(dá)到事半功倍的效果。

三、結(jié)語(yǔ)：

在國(guó)有土地上房屋征收工作中，評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇合法性、征收程序的合規(guī)性、評(píng)估結(jié)果的客觀公正性，有助于房屋征收項(xiàng)目的順利推進(jìn)。評(píng)估機(jī)構(gòu)作為專業(yè)機(jī)構(gòu)做好政府的助手和參謀也是政府做好房屋征收與補(bǔ)償工作的有利保障。

參考文獻(xiàn)：

[1]中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令（第590號(hào)）《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》[Z].2015.

[2]《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》（建房[2011]77號(hào)）[Z].2016.