淺析房地產(chǎn)企業(yè)如何有效實(shí)施工程造價(jià)的控制與管理

常婷

摘要：開(kāi)發(fā)商要想在競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)不敗之地，需要?jiǎng)?chuàng)造品牌優(yōu)勢(shì)，注意控制成本，綜合性的降低造價(jià)，提升投資收益，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。文章通過(guò)現(xiàn)實(shí)工作的體會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中工程造價(jià)管理和控制進(jìn)行探究，希望使工程造價(jià)能夠被有效管理和與控制。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);工程造價(jià);控制與管理

整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)行都要以工程造價(jià)的控制與管理為主線，在房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)行時(shí)，運(yùn)用科學(xué)合理的管理方法嚴(yán)格控制影響成本的每一個(gè)因素才能綜合性的控制工程造價(jià)，以實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)，而且要建立一套合理的工程造價(jià)管理制度，使資源能夠合理配置，以得到更多的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

一、房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)的管理與控制的方式

（一）貫穿整個(gè)成本管理目標(biāo)。

研究項(xiàng)目的可行性，市場(chǎng)定位和各個(gè)部分分別建立不同的成本控制目標(biāo)，貫穿整個(gè)成本管理目標(biāo)。設(shè)計(jì)的目標(biāo)一定要具有科學(xué)性，而且不要手高眼低，應(yīng)該是從現(xiàn)實(shí)出發(fā)，是可以實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。目標(biāo)既不能過(guò)高，也不能過(guò)低，要對(duì)執(zhí)行者具有激勵(lì)功能，這樣才能發(fā)揮其潛力。

（二）動(dòng)態(tài)成本管理

整個(gè)施工過(guò)程中，工程做造價(jià)是不確定的，因?yàn)樵O(shè)計(jì)變更、材料價(jià)格會(huì)有漲幅各個(gè)方面都會(huì)影響到造價(jià)的改變，因此在實(shí)施時(shí)對(duì)目標(biāo)成本和動(dòng)態(tài)成本進(jìn)行實(shí)時(shí)反饋，能夠發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并能及時(shí)解決，建立具體可以行動(dòng)的動(dòng)態(tài)成本信息系統(tǒng)來(lái)完成成本的動(dòng)態(tài)監(jiān)控。

二、房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)管理與控制存在的不足

（一）忽視準(zhǔn)備階段造價(jià)管理工作

多年來(lái)，對(duì)施工階段工程管理工作比較重視，所以造價(jià)人員將重點(diǎn)放在了工程合同價(jià)格以及對(duì)工程變更價(jià)格確定，決算工作。在決策時(shí)，一些物業(yè)所有人想要使項(xiàng)目得到批準(zhǔn)，特意低估投資，卻在實(shí)施階段不得不追加投資。在設(shè)計(jì)時(shí)，設(shè)計(jì)人員缺少造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的束縛，設(shè)計(jì)內(nèi)容不求改進(jìn)。

（二）各部門(mén)之間缺乏有效溝通

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各部門(mén)之間缺乏有效溝通，沒(méi)有進(jìn)行協(xié)調(diào)，房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目的造價(jià)很高，而且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將工作核心放到了工程施工階段，對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的施工造價(jià)控制和管理存在的不足給忽視了，而且每個(gè)項(xiàng)目聯(lián)系的部門(mén)之間又缺乏溝通協(xié)調(diào)，所以房地產(chǎn)項(xiàng)目中工程造價(jià)不得不增加。而且設(shè)計(jì)和施工時(shí)，由于人員之間沒(méi)有協(xié)調(diào)一致，所以造成合同變更或者施工返工，所以房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中造價(jià)也就增加了。

（三）成本管理和控制管理不科學(xué)

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中，由于各種原因而忽略了成本控制管理，所以在建設(shè)項(xiàng)目中會(huì)出現(xiàn)各種問(wèn)題卻沒(méi)有被及時(shí)發(fā)現(xiàn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)建設(shè)造成了大量浪費(fèi)，只有在最后結(jié)算時(shí)才能發(fā)現(xiàn)超出預(yù)算，出現(xiàn)這樣的問(wèn)題大多數(shù)是由于建設(shè)和施工單位導(dǎo)致的，他們會(huì)因?yàn)楣て诙鴮⒊杀咀鳛榇鷥r(jià)。建設(shè)施工過(guò)程時(shí)，技術(shù)人員和管理人員缺乏有效溝通，這使房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目控制造價(jià)和工程施工每一步都不能夠相互協(xié)作，導(dǎo)致一些人為的浪費(fèi)，造成項(xiàng)目建設(shè)成本增加。

三、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施工程造價(jià)的控制與管理建議

（一）準(zhǔn)備階段工程造價(jià)控制

項(xiàng)目準(zhǔn)備階段是立項(xiàng)和研究可行性決策的時(shí)候。這時(shí)建筑項(xiàng)目工程造價(jià)控制對(duì)整體具有決定性影響。選擇建設(shè)地址和投資方案都是從技術(shù)和經(jīng)濟(jì)上去考慮可行性。每一方面都對(duì)工程造價(jià)具有深遠(yuǎn)意義。建設(shè)準(zhǔn)備時(shí)需要經(jīng)過(guò)大量的具體研究。尤其要評(píng)審項(xiàng)目的定位和方案，保證決策具有科學(xué)依據(jù)。

（二）設(shè)計(jì)時(shí)對(duì)工程造價(jià)控制

設(shè)計(jì)圖紙和方案設(shè)計(jì)具有其非常緊密的聯(lián)系，在決策投資后，可以利用限額的方式，設(shè)計(jì)理念可以滲透造價(jià)管理，嚴(yán)格把握每一部分的成本開(kāi)支。初步設(shè)計(jì)和研究時(shí)，根據(jù)工程中的工程分析和限額設(shè)計(jì)相互結(jié)合，在保證工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上，努力用最少的成本獲取最多的利益，并且能獲取更多的社會(huì)效益。設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)時(shí)要利用經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計(jì)理念來(lái)選擇結(jié)構(gòu)方案，并且要對(duì)使用功能進(jìn)行考量，選擇最佳的結(jié)構(gòu)方案來(lái)有效控制工程造價(jià)。設(shè)計(jì)時(shí)投資者想要將想象轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)，所以設(shè)計(jì)是成本控制的重要部分。設(shè)計(jì)時(shí)成本控制在對(duì)成本的作用主要是從建筑風(fēng)格、建筑方案和設(shè)備選購(gòu)等方面來(lái)表現(xiàn)。因此項(xiàng)目在設(shè)計(jì)時(shí)利用限額設(shè)計(jì)，不僅可以進(jìn)行多方面交流、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行確定程度、提升設(shè)計(jì)質(zhì)量，還可以加入專(zhuān)家評(píng)審，使設(shè)計(jì)方案在進(jìn)行中對(duì)設(shè)計(jì)方案評(píng)定。

（三）施工時(shí)控制工程造價(jià)

重視合同管理。在施工管理時(shí)，合同是核心的一部分。有價(jià)值的合同可以幫助企業(yè)減少成本投資，增加收益。合同要對(duì)原材料供應(yīng)和造價(jià)管理進(jìn)行明確規(guī)定，而且要具體說(shuō)明結(jié)算后的支付方式。在實(shí)際情況下，具體規(guī)定是為了更容易進(jìn)行造價(jià)控制，合同管理時(shí)效應(yīng)該是從談判開(kāi)始到保修日為止。

完善設(shè)計(jì)變更審批制度。在工程建設(shè)時(shí)，如果一定要變更設(shè)計(jì)方案，盡量不要選擇施工時(shí)，為了減少成本浪費(fèi)。設(shè)計(jì)變更要是涉及到很多流程，就要提前做好設(shè)計(jì)變更，如果變更時(shí)間越靠后造成的浪費(fèi)也越多。工程人員應(yīng)該重視分析工程量和造價(jià)的狀況，并且需要取得原來(lái)設(shè)計(jì)部門(mén)的同意之后再進(jìn)行設(shè)計(jì)變更。變更之后如果超出工程預(yù)算應(yīng)該及時(shí)將情況上報(bào)給管理部門(mén)，為了避免因?yàn)樵O(shè)計(jì)變更增加設(shè)計(jì)內(nèi)容，增加設(shè)計(jì)要求，增加工程造價(jià)的現(xiàn)象出現(xiàn)。

增加施工現(xiàn)場(chǎng)的管理。先對(duì)施工團(tuán)隊(duì)進(jìn)行管理。施工團(tuán)隊(duì)要具有良好的信譽(yù)，并且具有較多的經(jīng)驗(yàn)，人員充足并且技術(shù)實(shí)力雄厚，能夠確保工程質(zhì)量和進(jìn)度的基礎(chǔ)上順利完成施工。建設(shè)單位要避免因?yàn)橹饘愚D(zhuǎn)移承包責(zé)任而增加成本。要建立嚴(yán)格的管理系統(tǒng)，增加現(xiàn)場(chǎng)管理。造價(jià)管理工程人員要對(duì)設(shè)計(jì)和施工等方面等部門(mén)要加強(qiáng)聯(lián)系，保證擁有認(rèn)真，講求實(shí)際的態(tài)度來(lái)減少成本，實(shí)現(xiàn)降低成本的目標(biāo)，并且重視經(jīng)營(yíng)管理，對(duì)工程的統(tǒng)計(jì)要客觀和實(shí)際。合同中沒(méi)有注明的工程量，要及時(shí)向業(yè)務(wù)所有者和監(jiān)管部門(mén)上報(bào)和備案。技術(shù)人員要擁有相當(dāng)高的專(zhuān)業(yè)水平和職業(yè)素質(zhì)，并且對(duì)每一道工序流程都要進(jìn)行記錄，避免和業(yè)務(wù)所有者、監(jiān)管部門(mén)出現(xiàn)爭(zhēng)執(zhí)。

重視完工結(jié)算工作。完工結(jié)算時(shí)施工單位的結(jié)算書(shū)往往出現(xiàn)多算和冒算等情況。所以結(jié)算人員必須認(rèn)真謹(jǐn)慎，一定要緊張起來(lái)，而且工程之間各部門(mén)之間要相互合作。結(jié)算的工作量要以招標(biāo)文件和合同中標(biāo)注的工作量作為基礎(chǔ)，對(duì)變更的工程量進(jìn)行考量。完工結(jié)算是一個(gè)既需要技術(shù)又和經(jīng)濟(jì)有關(guān)的工作，所以是多方多個(gè)部門(mén)相互配合，集體的力量創(chuàng)造的結(jié)果。對(duì)工程進(jìn)度和設(shè)計(jì)進(jìn)行合理控制，管理制度要清晰且完善，明確各部門(mén)的責(zé)任，保證質(zhì)保證質(zhì)量。

（四）工程造價(jià)管理向信息化發(fā)展

隨著計(jì)算機(jī)時(shí)代的到來(lái)，信息覆蓋各個(gè)方面。這么多信息撲面而來(lái)，原有的管理模式已經(jīng)不發(fā)揮效力了，我們需要利用現(xiàn)代的管理手段。如今很多人將網(wǎng)絡(luò)利用到工程造價(jià)管理中，主要是利用神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的方式，也就是模仿人的思維進(jìn)行活動(dòng)。工程造價(jià)管理是利用計(jì)算機(jī)軟件模仿人的大腦，搜索記錄信息并通過(guò)全面的分析對(duì)已有的數(shù)據(jù)確定工程造價(jià)。這樣的管理模式是一種創(chuàng)新，也為社會(huì)創(chuàng)造了效益。通過(guò)利用現(xiàn)代化管理手段，不僅是與世界接軌，也是工程造價(jià)管理的發(fā)展趨勢(shì)。

結(jié)束語(yǔ)

建設(shè)工程的管理工作的好壞決定了房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目能否取得更多的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)人員要落實(shí)自身責(zé)任，對(duì)房地產(chǎn)工程建設(shè)項(xiàng)目投資進(jìn)行控制，保證減少工程造價(jià)，提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

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