樓市調(diào)控下的房地產(chǎn)資金鏈危機(jī)與建議

孫卓霄

摘要：本文對房地產(chǎn)資金的來源及房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈危機(jī)的原因進(jìn)行了簡單的分析，提出了樓市調(diào)控下房地產(chǎn)企業(yè)擺脫資金鏈危機(jī)的建議。

關(guān)鍵詞：樓市調(diào)控;房地產(chǎn);資金鏈;危機(jī)

一、房地產(chǎn)資金來源

一是所有者權(quán)益。企業(yè)的自有資金主要包括兩個方面，一是企業(yè)的注冊資本，二是企業(yè)在經(jīng)營中的收益結(jié)存而形成的權(quán)益資本，房地產(chǎn)企業(yè)的資本來源也是這樣。但是，為了使房地產(chǎn)開發(fā)項目的授信風(fēng)險降低，保障房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)經(jīng)營，銀行單獨對房地產(chǎn)開發(fā)項目的自有資金比例進(jìn)行一個明確的規(guī)定。

二是銀行貸款。根據(jù)2016年國內(nèi)房地產(chǎn)資金來源狀況的分析報告顯示，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)最主要的資金來源是銀行貸款，占據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)資金的60%以上。銀行貸款作為房地產(chǎn)經(jīng)營的主要的資金來源是當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的一個現(xiàn)狀，但是這種情況造成了房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金比例越來越低，房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金填補(bǔ)多是通過各種形式對銀行貸款進(jìn)行套取，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營情況關(guān)乎著銀行的正常運行。

三是吸引外資。房地產(chǎn)開發(fā)是一項耗資過大的項目，因此很多房地產(chǎn)開發(fā)商不得不尋找經(jīng)濟(jì)實力雄厚的公司一起開發(fā)房地產(chǎn)，減輕企業(yè)的資金壓力。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還會吸引外部的融資機(jī)構(gòu)，如上市融資、銀行信貸等，除此之外還有房地產(chǎn)投資信托、回租融資等，在這些融資方式中，最為重要的外部融資渠道分別是上市融資和房地產(chǎn)投資信托。上市融資分為兩種形式，一是直接發(fā)行上市，二是利用殼公司資源間接上市。

四是其他方式，除了上述資金獲取的幾種方式外，企業(yè)獲取資金的方式還有按揭貸款、承建企業(yè)墊資等幾種方式，購房者定金、預(yù)付款等也是有效的資金獲取方式，這些方式在為企業(yè)獲得資金的同時，還減小了運行的風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)資金鏈危機(jī)的原因

一是樓市調(diào)控，融資越來越難。近兩到三年內(nèi)，政府一直實行樓市的調(diào)控政策，這從2016年的樓市調(diào)控政策所產(chǎn)生的效果看出。2016年房地產(chǎn)債券融資十分困難，但2016年10月到11月一個月之間，融資份額就由之前的684億直接降到了288.3億，一個月降幅達(dá)到了57%，不僅國內(nèi)如此，海外更是這樣，融資難度也很大，因此房地產(chǎn)的資金壓力也大。隨著政府樓市調(diào)控的政策不斷出臺，房地產(chǎn)的融資渠道越來越窄，給房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈帶來巨大的危機(jī)，企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)投資過程中資金回籠越來越慢，融資渠道越來越緊張。

二是投入的資金量大，資金回籠變長。眾所周知房地產(chǎn)市場的利潤很高，同時其投入的資金也是巨大的，很多房地產(chǎn)開發(fā)項目占用的資金比重過大，企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難并且資金回籠也很慢，這導(dǎo)致企業(yè)的資金鏈?zhǔn)志o張，很有可能產(chǎn)生資金鏈危機(jī)。房地產(chǎn)項目在開發(fā)過程中，企業(yè)首先需要投入資金進(jìn)行地皮購置、建筑施工和房地產(chǎn)銷售，建設(shè)的過程很長，導(dǎo)致資金在項目前期只出不進(jìn)，只有當(dāng)房子處于銷售的階段時才逐漸開始進(jìn)行資金的回收工作，同時房地產(chǎn)建設(shè)和銷售過程中還會遇到很多不可控的因素，如銷售困難、自然災(zāi)害等，更是延長了資金回籠的時間，因此企業(yè)資金在循環(huán)的過程中較慢。

三是融資的渠道過為狹窄。當(dāng)前我國房地產(chǎn)的體系建設(shè)還不夠完整，因此企業(yè)在融資過程中面臨的一個現(xiàn)實問題就是融資渠道狹窄，融資困難，嚴(yán)重的阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。很多中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式多為銀行的間接融資，并且融資渠道十分狹窄，不利于中小企業(yè)的發(fā)展，企業(yè)在這個過程中迫于資金的限制常常呈現(xiàn)出被動選擇融資方式的問題。

四是過度依賴銀行貸款。從近幾年的數(shù)據(jù)我們可以看出，當(dāng)前開發(fā)商的主要資金來源是銀行貸款，銀行貸款是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)資金占比的重要部分，一旦銀行貸款政策收緊，將會對房地產(chǎn)企業(yè)較大的危機(jī)，這種過度依賴房銀行貸款的現(xiàn)象嚴(yán)重阻礙著企業(yè)的發(fā)展，會對企業(yè)的資金鏈循環(huán)帶來較大的風(fēng)險。

三、樓市調(diào)控下房地產(chǎn)企業(yè)擺脫資金鏈危機(jī)的建議

（一）做好資金鏈管理工作

在樓市調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要想擺脫資金鏈的危機(jī)，首先需要對資金進(jìn)行集中管理，建立資金集中管理制度。面對樓市調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)要注意保持資金鏈的安全和完整，提高企業(yè)資金的循環(huán)效率和循環(huán)速度。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要適當(dāng)加大流動資產(chǎn)的比例，眾所周知，資產(chǎn)流動性低是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要特點，這是因為土地和房產(chǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)商的主要資產(chǎn)，其固定性決定了房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)流動性低。房地產(chǎn)企業(yè)為了保障順利運行，保障資金鏈不斷，就要提高流動資產(chǎn)的比例，確保工程進(jìn)度中流動資金能夠及時支付相應(yīng)費用，推動項目的順利進(jìn)行。除此之外，需要降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率。資產(chǎn)負(fù)債率高是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的又一個重要的經(jīng)營特點，如果資產(chǎn)負(fù)債率過高，會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈的安全帶來巨大的隱患，同時也降低了企業(yè)的負(fù)債償還能力。

（二）控制生產(chǎn)成本

房地產(chǎn)企業(yè)投資大，資金需求較多，因此，在建設(shè)過程中做好成本控制工作就顯得十分重要，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要切實對成本進(jìn)行節(jié)約。例如，我們在建設(shè)過程中，要對原材料的采購費用、人工成本指出、銷售成本進(jìn)行嚴(yán)格的控制。成本控制工作需要全體員工共同來完成，因此在這個過程中要切實調(diào)動起員工的積極性，做到全員節(jié)約，共同推動成本控制工作的開展。

（三）做好市場營銷工作

房地產(chǎn)開發(fā)商獲取利潤的主要方式是購房者對房屋進(jìn)行購買，但隨著樓市調(diào)控政策的出臺，房地產(chǎn)市場逐漸平穩(wěn)，企業(yè)發(fā)展的空間也逐漸的減少，隨著樓市調(diào)控，從下表中我們可以看出：2016—2017我國商品房銷售額減少，由2016年的99064億降為2017年的85532億元，同比增長率也由36.1%降為9.6%。

在這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想保障資金鏈的完整性，就需要做好市場營銷工作，提高服務(wù)質(zhì)量，加強(qiáng)銷售環(huán)節(jié)的服務(wù)工作，不斷提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入。在這個過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要依據(jù)市場需求，做好前期的市場調(diào)研工作，從實際出發(fā)制定合理的銷售方法，調(diào)動消費者消費的積極性，制定合理的銷售政策來吸引消費者，激發(fā)起購房的欲望，從而加快資金的回籠速度，推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈的完整性。

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