現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)全過程技術(shù)管控優(yōu)化措施分析

張家球

摘要：房地產(chǎn)項(xiàng)目關(guān)乎百姓生活，是現(xiàn)代國(guó)家建設(shè)中的重頭戲。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在高速發(fā)展的同時(shí)也產(chǎn)生了很多問題，如果處理不當(dāng)將影響房地產(chǎn)業(yè)的良好發(fā)展，如何科學(xué)管控是地產(chǎn)行業(yè)非常關(guān)心的核心要素?，F(xiàn)代房地產(chǎn)審批部門手續(xù)繁多、環(huán)環(huán)相扣，同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)也存在涉及領(lǐng)域廣、技術(shù)要求高、資金量大等難點(diǎn)，對(duì)技術(shù)管理提出了很多新的要求，本文結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)各階段，分別從決策、規(guī)劃方案、施工圖設(shè)計(jì)、施工過程、竣工及交付、維保階段、復(fù)盤計(jì)劃階段，論述了各階段技術(shù)、前置條件、招采、實(shí)施等管控方法，分析了技術(shù)管控的現(xiàn)狀問題及優(yōu)化解決措施，為地產(chǎn)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展提供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā);全過程;技術(shù)管控;優(yōu)化措施

房地產(chǎn)工程開發(fā)環(huán)節(jié)復(fù)雜、開發(fā)周期長(zhǎng)、開發(fā)手續(xù)環(huán)環(huán)相扣，若其中任一階段存在問題，將影響房地產(chǎn)項(xiàng)目整體開發(fā)建設(shè)，最終將影響開發(fā)商的資金回籠與投資回報(bào)率。因此，本文將從前期決策、方案設(shè)計(jì)、圖紙審查、施工過程、竣工交付、維保及復(fù)盤等階段，探討房地產(chǎn)開發(fā)全過程技術(shù)管控優(yōu)化措施。

一、房地產(chǎn)決策階段技術(shù)管理

項(xiàng)目決策階段工作有項(xiàng)目可行性、市場(chǎng)、客戶導(dǎo)向、產(chǎn)品定位，投資分析、利潤(rùn)與現(xiàn)金流分析、價(jià)格區(qū)間、供貨節(jié)奏、預(yù)售周期等方面的研究，技術(shù)管理工作分別有以下方面內(nèi)容：

（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目選址

項(xiàng)目選址好，除有區(qū)位優(yōu)勢(shì)外，還有對(duì)項(xiàng)目的投入量多少、項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地大、基礎(chǔ)處理復(fù)雜、技術(shù)要求高，如投入大盈利少，反之則投入少利潤(rùn)高。

（二）為項(xiàng)目選址提供技術(shù)支撐

針對(duì)已選址的項(xiàng)目，要實(shí)現(xiàn)功能要求，從技術(shù)管理提出處理意見和建議，計(jì)算技術(shù)處理所產(chǎn)生投入量及建設(shè)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，為項(xiàng)目成本控制、減少投資風(fēng)險(xiǎn)做好準(zhǔn)備。

（三）項(xiàng)目可行性研究分析

可行性研究是項(xiàng)目建設(shè)分析的重要因素，通過分析對(duì)比與周邊建筑物相對(duì)應(yīng)的協(xié)調(diào)關(guān)系，從技術(shù)角度、功能性、區(qū)位性等分析其可行性和經(jīng)濟(jì)投入，為項(xiàng)目提供技術(shù)支撐和決策支撐。

（四）融資渠道及財(cái)務(wù)杠桿升維

在開發(fā)中做好融資模式及渠道方案，做好項(xiàng)目選擇與風(fēng)險(xiǎn)分析工作、確保項(xiàng)目融資法律結(jié)構(gòu)嚴(yán)禁、資金渠道的確定、項(xiàng)目結(jié)構(gòu)安全及技術(shù)的合理性分析，來調(diào)動(dòng)項(xiàng)目利益相關(guān)者的積極性。同時(shí)做好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及財(cái)務(wù)杠桿，確保項(xiàng)目投資收益率。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段

（一）規(guī)劃設(shè)計(jì)總體指標(biāo)分析

制定合理的規(guī)劃方案設(shè)計(jì)任務(wù)書，提出建設(shè)模型及要求、產(chǎn)品定位、服務(wù)業(yè)態(tài)、規(guī)劃指標(biāo)、紅線內(nèi)外不利因素、技術(shù)經(jīng)濟(jì)、交通設(shè)施、成本分析、客服要求、建筑形態(tài)與環(huán)境相協(xié)調(diào)等要求，為設(shè)計(jì)提供依據(jù)。

（二）產(chǎn)品形式及專業(yè)要求配置

產(chǎn)品研發(fā)上，從設(shè)計(jì)條件、總圖、土方平衡、基礎(chǔ)選型、主體結(jié)構(gòu)、車位配置、綠化設(shè)置、立面效果、精裝、機(jī)電、PC、示范區(qū)等綜合考慮設(shè)計(jì)所涵蓋條件，為項(xiàng)目整體、銷售做準(zhǔn)備。

（三）功能定位及商業(yè)配套模式

地產(chǎn)項(xiàng)目定位上應(yīng)加強(qiáng)產(chǎn)品戶型配比、商住比、功能配置、室外綜合管網(wǎng)與雨污水平衡點(diǎn)、智能家居、綠色施工、開發(fā)節(jié)奏與供貨批次、營(yíng)銷策劃等綜合考慮，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品利潤(rùn)最大化。

（四）規(guī)劃市場(chǎng)及投資分析

加強(qiáng)規(guī)劃設(shè)計(jì)管理工作，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍缺乏市場(chǎng)的前期調(diào)研以及可行性研究分析;加強(qiáng)對(duì)開發(fā)的前期規(guī)劃設(shè)計(jì)是實(shí)現(xiàn)全面優(yōu)化項(xiàng)目管理的前提，項(xiàng)目開發(fā)之前，做好充分的市場(chǎng)調(diào)研和投資分析，使項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)控制在可控范圍內(nèi);在此階段中，以市場(chǎng)分析為出發(fā)點(diǎn)，重視和規(guī)范、平衡與協(xié)調(diào)各方面的利益關(guān)系，注意避免出現(xiàn)不同變更所造成的浪費(fèi)。前期與過程管控、事后的動(dòng)態(tài)管控應(yīng)保持前后一致，進(jìn)而將項(xiàng)目管理打造成動(dòng)態(tài)可控的彈性系統(tǒng)。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段管控

1）制定全面的設(shè)計(jì)任務(wù)書，研發(fā)設(shè)計(jì)職能部門應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)單位做好整體協(xié)調(diào)工作，協(xié)調(diào)配合設(shè)計(jì)完成各專業(yè)施工圖，確保施工時(shí)應(yīng)滿足技術(shù)要求。

2）組好建筑物基礎(chǔ)選型、樁型確認(rèn)、結(jié)構(gòu)安全特性、重大方案論證與確認(rèn)。

3）組織圖紙內(nèi)審，在正式施工圖藍(lán)圖確定前，組織各方面職能部門、外部專家及專業(yè)技術(shù)人員對(duì)設(shè)計(jì)提交的施工圖進(jìn)行審核，提前考慮以滿足各方面要求。

4）施工圖是否復(fù)核開發(fā)定位要求、規(guī)劃指標(biāo)要求、施工功能與美觀要求、是否復(fù)核國(guó)家規(guī)范及規(guī)定要求、施工規(guī)范及施工工藝要求，要統(tǒng)籌考慮清楚并制定措施給予考慮解決。

5）客服、營(yíng)銷、物業(yè)等結(jié)合后期服務(wù)、營(yíng)銷特點(diǎn)、業(yè)主滿意度進(jìn)行圖審并提出要求，并對(duì)風(fēng)險(xiǎn)、不利因素提前預(yù)控。

6）成本、財(cái)務(wù)結(jié)合圖審進(jìn)行測(cè)算、投資分析及現(xiàn)金流、利潤(rùn)分析，以滿足前期定位要求。

四、房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過程階段技術(shù)管控

（一）前期招投標(biāo)及單位管控

做好合同管控，選擇優(yōu)秀的勘察和設(shè)計(jì)單位，好的單位能準(zhǔn)確地對(duì)地質(zhì)情況進(jìn)行定位勘察，提供合理的基礎(chǔ)設(shè)計(jì)依據(jù)，從而節(jié)約造價(jià)。好的設(shè)計(jì)單位能精確地對(duì)房屋進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)，各項(xiàng)專業(yè)功能能系統(tǒng)把控，減少建造成本，避免不必要的浪費(fèi)，節(jié)約工程造價(jià)并加快施工進(jìn)度。

（二）選擇高素質(zhì)的企業(yè)管理人員

高素質(zhì)的施工企業(yè)及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人直接關(guān)系著工程進(jìn)度及質(zhì)量，如何選擇高素質(zhì)的企業(yè)管理人員，地產(chǎn)公司應(yīng)該有一套完整的招投標(biāo)體系及條件，如對(duì)企業(yè)的資質(zhì)、技術(shù)力量、施工企業(yè)機(jī)械設(shè)備、工作業(yè)績(jī)、可靠度及誠(chéng)信、項(xiàng)目經(jīng)理的資歷、素質(zhì)及能力等;選擇合理高質(zhì)量的施工單位及項(xiàng)目經(jīng)理，有益于雙方經(jīng)濟(jì)效益的提高。

（三）制定前期標(biāo)準(zhǔn)及制度要求

工程管理人員在施工前制定相應(yīng)的管理標(biāo)準(zhǔn)及施工措施，包括會(huì)議制度、施工方案審批制度、過程巡檢制度、考試考核獎(jiǎng)懲制度、樣板工藝制度、文件交底記錄等，過程中做好簽收確認(rèn)，定期巡查執(zhí)行情況，將技術(shù)管理深入徹底。

（四）加強(qiáng)過程巡視管控

制定好監(jiān)理管控制度，加強(qiáng)過程巡檢及旁站，做好過程隱蔽驗(yàn)收記錄，前期組織策劃及方案審核。工程技術(shù)管理中應(yīng)對(duì)監(jiān)理單位將質(zhì)量管控要求提前交底和宣貫，并對(duì)滿足項(xiàng)目建設(shè)要求、節(jié)點(diǎn)要求、質(zhì)量要求做好說明，成本在合同中將費(fèi)用一并考慮進(jìn)去。

（五）加強(qiáng)前期評(píng)審制度

地產(chǎn)工程人員加強(qiáng)工程評(píng)審制度，包括工程策劃會(huì)、準(zhǔn)備會(huì)、設(shè)計(jì)文件審查、施工方案安全性審查、施工方案合理性審查、品質(zhì)控制標(biāo)準(zhǔn)審查，提前預(yù)控為后期工程質(zhì)量、成本、交付做好把控。

（六）加強(qiáng)材料管控

發(fā)揮施工人員對(duì)材料管控、設(shè)備管控、機(jī)械管控的的潛能，在保證工程質(zhì)量的前提下，努力降本，提高經(jīng)濟(jì)效益和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

（七）加強(qiáng)質(zhì)量管控及措施

加強(qiáng)項(xiàng)目質(zhì)量管理與控制，質(zhì)量是房地產(chǎn)建造中的最低保障。隨著社會(huì)的發(fā)展，人民日益對(duì)房屋的性價(jià)比在加重，由于房屋建筑的質(zhì)量問題大多不會(huì)再前期使用中顯現(xiàn)，質(zhì)量問題則再使用后期凸顯。因此，在建筑施工中，嚴(yán)格管控材料、機(jī)械、人員、施工、保證質(zhì)量，并且組建售后管理服務(wù)隊(duì)伍，提高售后管理與控制，深入了解顧客給出的意見和建議，從而為項(xiàng)目決策管控及措施提出切實(shí)可行的指導(dǎo)意見。

（八）思維全局性把控

深入把控全局控制計(jì)劃，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人要應(yīng)深度接入其中，把我與公司職能部門、施工單位、監(jiān)理單位的思維全局，不光要從工程品質(zhì)上考慮，也要從財(cái)務(wù)、成本、研發(fā)等交付綜合評(píng)估，使工程的各項(xiàng)計(jì)劃與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目營(yíng)銷計(jì)劃書相匹配，將計(jì)劃要求及制度形成各階段各層面執(zhí)行的文件。

（九）施工安全控制與管理

1）施工單位安全負(fù)責(zé)人定期組織召開由施工管理人員及生產(chǎn)人員參加的安全生產(chǎn)會(huì)議，以便于在施工過程中研究安全對(duì)策，確定執(zhí)行人到位，及時(shí)處理安全事故，學(xué)習(xí)內(nèi)容及時(shí)歸檔。

2）建立健全的安全檢查管理制度，通過結(jié)合工程實(shí)踐，作為專職安全管理員，要隨時(shí)檢查以下內(nèi)容：班組人員防護(hù)用品是否完好及正確使用，作業(yè)環(huán)境是否安全，機(jī)械設(shè)備的保險(xiǎn)裝備是否完好，安全措施是否落實(shí)。

3）建設(shè)單位負(fù)責(zé)人，要定期組織各參建單位、監(jiān)理單位組織安全大檢查，形成會(huì)議紀(jì)要和結(jié)果，特殊問題要形成專項(xiàng)方案專項(xiàng)解決。

五、房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收及交付階段技術(shù)管控

（一）專項(xiàng)驗(yàn)收階段分析

做好竣工驗(yàn)收各專項(xiàng)準(zhǔn)備工作，做好技術(shù)管理工作整合，及時(shí)完成現(xiàn)場(chǎng)土建、水電、景觀、公區(qū)、供電、市政配套等，滿足規(guī)劃、建設(shè)、綠化、防雷、衛(wèi)生、建設(shè)主管部門驗(yàn)收要求，并出相應(yīng)的政府文件。

（二）驗(yàn)收前的各項(xiàng)準(zhǔn)備

做好工程竣工驗(yàn)收準(zhǔn)備，根據(jù)行政主管單位出局的許可文件報(bào)建設(shè)主管部門審核，通過后取得竣工備案證明，并做好竣工檔案歸檔工作，針對(duì)驗(yàn)收過程中存在的問題及時(shí)解決和閉合。

（三）交付前手續(xù)辦理分析

做好業(yè)主交付及入住各項(xiàng)手續(xù)，按期通知業(yè)主收樓，針對(duì)業(yè)主收樓提出的問題及時(shí)給予回復(fù)和解決，工程技術(shù)管理要制定合理的解決方案及措施，及時(shí)落實(shí)與回訪。交付完成后做好后評(píng)估工作。

六、房地產(chǎn)項(xiàng)目維保階段技術(shù)管控

（一）入住前維保方案的制定

業(yè)主入住前，制定專項(xiàng)維保、專項(xiàng)巡查及問題梳理方案，對(duì)發(fā)現(xiàn)及隱藏問題得以快速解決和反饋，加強(qiáng)對(duì)結(jié)構(gòu)安全、使用功能、防滲漏、防空鼓開裂等做好維保及服務(wù)。業(yè)主入住后，做好相應(yīng)的服務(wù)工作，使入住得以舒心順心。

（二）針對(duì)維保問題的分析及措施

1）制定問題分析及措施計(jì)劃，做好分析及覺得方案，加強(qiáng)施工單位對(duì)維保的及時(shí)性和有效性。

2）做好工程施工單位維保結(jié)束后的結(jié)算工作，針對(duì)施工過程中遇到的問題在結(jié)算時(shí)一同解決與閉合，保合理的維保期內(nèi)各項(xiàng)問題及時(shí)解決到位。

七、房地產(chǎn)項(xiàng)目復(fù)盤計(jì)劃階段技術(shù)管控

1）對(duì)完成項(xiàng)目半年內(nèi)做好復(fù)盤計(jì)劃，復(fù)盤計(jì)劃應(yīng)包括工程技術(shù)管理、產(chǎn)品設(shè)計(jì)及可行性、成本費(fèi)用、財(cái)務(wù)收益率、營(yíng)銷條件等。

2）工程技術(shù)管控中，應(yīng)結(jié)合各職能板塊，將工程過程中的優(yōu)缺點(diǎn)、好的管理模式和方法，以及在工程管控中出現(xiàn)的問題，后期新項(xiàng)目中如何避免等措施。

八、結(jié)論與建議

綜上所述，本文介紹了解決房地產(chǎn)全過程技術(shù)管理的發(fā)展趨勢(shì)，論述了提高技術(shù)管理效果的有效方法。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、房地產(chǎn)業(yè)制度不斷健全，需要地產(chǎn)企業(yè)跳躍到更高的思維去處理當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)遇到的瓶頸，確保企業(yè)生存、效益最大化、品質(zhì)最高效、品牌更具有影響力。從拿地開始至項(xiàng)目結(jié)束、后評(píng)估等各階段對(duì)各專業(yè)、各板塊統(tǒng)籌考慮，保障地產(chǎn)工程質(zhì)量，從而更徹底、更高效地解決房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中產(chǎn)生的問題。企業(yè)要生存要發(fā)展，需要走出慣性舒適區(qū)，找到新的驅(qū)動(dòng)因素，擁有戰(zhàn)略上的升維，去完成下一階段發(fā)展是我們當(dāng)前要分析和思考的問題。

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