關(guān)于房產(chǎn)測繪中房屋面積的預(yù)測與實(shí)測比較分析

邵勝永

摘要：在現(xiàn)代房產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中，房產(chǎn)測繪得到了廣泛的應(yīng)用，其中的房屋面積預(yù)測和實(shí)測對房產(chǎn)交易有著重要影響，文章介紹了房屋測繪的背景、內(nèi)容和流程，并對導(dǎo)致房屋面積預(yù)測和實(shí)測差異的原因進(jìn)行了分析，最后提出提高房產(chǎn)測繪中房屋面積預(yù)測精度的措施。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測繪;房屋面積;預(yù)測;實(shí)測

一、房產(chǎn)測繪中房屋面積的預(yù)測與實(shí)測

（一）房屋測繪的內(nèi)容和流程

房產(chǎn)測繪是房產(chǎn)管理部門收集房屋信息的重要手段，所采集的信息包括房屋整體結(jié)構(gòu)、房屋位置、房屋面積、相關(guān)土地使用狀況等，在房屋測繪過程中測量設(shè)備、測量技術(shù)、測量方法、測量人員缺一不可，并對設(shè)備和技術(shù)具有很大的依賴性。房屋測繪是房屋銷售的前提，房產(chǎn)開發(fā)商要想取得房產(chǎn)的預(yù)售許可證，就需要委托房產(chǎn)測繪部門，使用房產(chǎn)管理部門認(rèn)可的房產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)圖紙和測繪工具，對還未竣工的房屋進(jìn)行面積預(yù)測，此時(shí)，房屋面積預(yù)測需要遵照國家對于房屋面積計(jì)算的相關(guān)政策和規(guī)定進(jìn)行。預(yù)測結(jié)果通過房產(chǎn)管理部門的審批之后，房產(chǎn)開發(fā)商就可以獲取的房產(chǎn)管理部門出具的房屋預(yù)售許可證明，而房屋預(yù)測面積結(jié)果就會(huì)被作為房屋銷售計(jì)價(jià)的依據(jù)。當(dāng)房屋建設(shè)完成之后，房產(chǎn)開發(fā)商還要委托房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)對已經(jīng)建好的房屋進(jìn)行房屋面積實(shí)地測量，此次測量仍需要按照國家房屋測量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，要對房產(chǎn)的的土地合同、建筑施工圖紙進(jìn)行審核，判斷與實(shí)際施工情況的出入和差異，還要對房屋面積實(shí)測結(jié)果與預(yù)測結(jié)果進(jìn)行校對。房屋的實(shí)際測量面積關(guān)系到房建工程竣工后房產(chǎn)商與施工方的價(jià)格結(jié)算，因而也是房屋測繪中的重點(diǎn)。[1]

（二）房屋測繪中的預(yù)測

之所以會(huì)存在房屋預(yù)售和房屋測繪中的預(yù)測，是因?yàn)楝F(xiàn)階段的市場節(jié)奏比較快，房產(chǎn)建設(shè)周期比較長，房地產(chǎn)商如果將企業(yè)本身的大筆資金直接投入到房產(chǎn)的建設(shè)中，企業(yè)的資金鏈就容易出現(xiàn)斷裂。為了保證企業(yè)的良性運(yùn)轉(zhuǎn)，同時(shí)兼顧房屋建筑工程的資金保障，房產(chǎn)商就采取房屋預(yù)售的銷售模式，將預(yù)售籌集得來的資金用到房產(chǎn)建設(shè)中，減輕房產(chǎn)工程建設(shè)對企業(yè)的資金壓力。房屋的交易是按房屋面積來計(jì)算的，于是就產(chǎn)生了針對未竣工房屋的面積預(yù)測。在房屋面積預(yù)測中，測繪人員的素質(zhì)、測繪設(shè)備的先進(jìn)性、建筑圖紙的準(zhǔn)確性等都是影響預(yù)測精準(zhǔn)度的重要因素。

（三）房屋測繪中的實(shí)測與預(yù)測的關(guān)系

房屋測繪中的實(shí)測是在房屋建設(shè)竣工之后，對房屋的實(shí)際面積進(jìn)行的測繪。因?yàn)閷?shí)測過程中有房屋實(shí)體作為參照，因?yàn)閷?shí)測的房屋面積就是房屋的實(shí)際面積，一般情況下，房屋的實(shí)際面積與預(yù)測面積之間都會(huì)存在一定的差異，當(dāng)差異控制在一定范圍內(nèi)的時(shí)候，不會(huì)影響房屋交易結(jié)果，但是當(dāng)差異過大，尤其是實(shí)際面積小于預(yù)測面積時(shí)，就意味著購房者在預(yù)售中支付了多余的費(fèi)用，此時(shí)就會(huì)出現(xiàn)利益沖突。由于工程建筑結(jié)構(gòu)的復(fù)雜性，房屋面積預(yù)測和實(shí)測存在差異性是必不可少不可避免的，我們需要做的，就是盡可能的提高房屋預(yù)測的精準(zhǔn)度，減小實(shí)測與預(yù)測之間的差異。[2]

二、導(dǎo)致房產(chǎn)測繪中房屋面積預(yù)測偏差的原因

（一）主觀原因

第一，房屋測繪人員技術(shù)和知識因素，房屋的面積預(yù)測是由測繪技術(shù)人員進(jìn)行的，而測繪工作要對國家房屋面積預(yù)測標(biāo)準(zhǔn)有正確的理解，要具備房屋面積預(yù)測的技能，如果缺乏足夠的知識和熟練的技能，就容易在具體測量過程中出現(xiàn)失誤，造成測量誤差。第二，房產(chǎn)商的有意虛瞞，房產(chǎn)商在給測回單位提供設(shè)計(jì)方案的時(shí)候。沒有提供全部的準(zhǔn)確資料，或是在房產(chǎn)面積測繪委托書上有意虛報(bào)房產(chǎn)設(shè)計(jì)面積，影響測繪的精準(zhǔn)度。第三，施工單位在施工過程中沒有嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)圖進(jìn)行施工，部分工程結(jié)構(gòu)被私自修改，導(dǎo)致房產(chǎn)設(shè)計(jì)方案與實(shí)際項(xiàng)目房產(chǎn)建設(shè)情況不符，造成房屋面積預(yù)測與實(shí)測差異較大。

（二）客觀原因

第一，房建工程的復(fù)雜性因素，從房屋的建筑設(shè)計(jì)到實(shí)際的房屋建筑需要經(jīng)歷復(fù)雜的施工環(huán)節(jié)，施工建筑方的技術(shù)、施工場地的客觀環(huán)境，都可能會(huì)對建設(shè)中的房屋造成影響，使實(shí)際房屋建筑與設(shè)計(jì)圖發(fā)生偏離。第二，測繪設(shè)備因素，受測繪單位的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和現(xiàn)代房屋測繪技術(shù)水平限制，許多房屋測繪中使用的設(shè)備并不具備良好的測繪性能，不但操作繁瑣、容易出錯(cuò)，而且需要配備較難的測繪方法，這對房屋預(yù)測的準(zhǔn)確性造成了很大的影響。

三、提高房產(chǎn)測繪中房屋面積預(yù)測精度的措施

（一）嚴(yán)格檢查房產(chǎn)設(shè)計(jì)方案

作為房屋面積預(yù)測的重要依據(jù)，建筑設(shè)計(jì)方案的準(zhǔn)確合理對提高房屋面積預(yù)測精準(zhǔn)度具有重要意義。一套完整的設(shè)計(jì)圖紙中應(yīng)該包含建筑平面設(shè)計(jì)方案圖紙、建筑平面結(jié)構(gòu)圖紙、建筑立面結(jié)構(gòu)圖紙、建筑剖面結(jié)構(gòu)圖以及如陽臺結(jié)構(gòu)、樓體結(jié)構(gòu)等建筑細(xì)節(jié)的圖紙，房產(chǎn)管理部門在接收到房產(chǎn)商提供的房產(chǎn)設(shè)計(jì)方案的時(shí)候，要積極對設(shè)計(jì)方案的真實(shí)性、完整性、準(zhǔn)確性進(jìn)行核實(shí)，防止房產(chǎn)商有意欺瞞。應(yīng)該對在提供房產(chǎn)設(shè)計(jì)方案上存在“缺、漏、瞞”現(xiàn)象的房產(chǎn)商提出批評，拒絕為其做房屋面積預(yù)測。[3]

（二）提高測繪人員的知識和技能水平

測繪人員的知識和水平在某種程度上直接影響了房屋面積預(yù)測的精準(zhǔn)度，房產(chǎn)面積預(yù)測人員要能夠掌握圖紙?jiān)O(shè)計(jì)工作的關(guān)鍵點(diǎn)，知曉設(shè)計(jì)圖的設(shè)計(jì)原理和各種符號線條代表的意義，為測繪工作打下基礎(chǔ);要熟悉工程建造以及房產(chǎn)審批流程，在預(yù)測中綜合考慮各種可能的影響因素;還要掌握各種測繪設(shè)備的使用方法，并在測繪過程中正確使用。為此，測繪單位要要對測繪員進(jìn)行在崗培訓(xùn)，強(qiáng)化測繪人員對于專業(yè)知識和技能的認(rèn)識;要學(xué)習(xí)現(xiàn)階段的房屋建筑設(shè)計(jì)理念，使測繪人員能夠跟上房屋建筑的時(shí)代趨勢;要引入先進(jìn)的測繪設(shè)備，從工具角度提高房屋面積預(yù)測的質(zhì)量;要提高測繪人員的職業(yè)道德水平，抵擋可能受到的利益誘惑，提供真實(shí)準(zhǔn)確的面積預(yù)測服務(wù)，保證房產(chǎn)面積預(yù)測的準(zhǔn)確性。

（三）強(qiáng)化房產(chǎn)管理部門的職能

房屋的面積預(yù)測工作雖然由測繪單位進(jìn)行，但總體上，房屋測繪的全過程是受房產(chǎn)管理部門制約的，要提高房屋面積預(yù)測的精準(zhǔn)度，就要促進(jìn)房產(chǎn)管理部門職能的強(qiáng)化，提高監(jiān)督審核的干預(yù)力度。第一，施行責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)制度，對某一房產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)測工作來說，房產(chǎn)管理部門的負(fù)責(zé)人和測繪單位派出的測繪人員要與房地產(chǎn)商一同承擔(dān)房屋面積預(yù)測偏差的相關(guān)責(zé)任，增強(qiáng)工作人員房產(chǎn)測繪管理的力度。第二，建立房屋面積監(jiān)督機(jī)制，對于房屋面積預(yù)測工作中的所有環(huán)節(jié)進(jìn)行記錄和監(jiān)督，當(dāng)出現(xiàn)預(yù)測與實(shí)測面積相差較大的時(shí)候，要根據(jù)監(jiān)督結(jié)果進(jìn)行追責(zé)。第三，要成立房產(chǎn)測繪行業(yè)的協(xié)會(huì)組織，協(xié)調(diào)社會(huì)社會(huì)上的房產(chǎn)測繪市場問題，研究提高預(yù)測精準(zhǔn)讀的辦法，從整體上職高房產(chǎn)預(yù)測的質(zhì)量。[4]

四、結(jié)語：

房產(chǎn)測繪中房屋面積的預(yù)測與實(shí)測涉及到房產(chǎn)市場利益主體的經(jīng)濟(jì)利益，在房產(chǎn)交易市場上發(fā)揮著重要的作用，要針對影響房屋面積預(yù)測精準(zhǔn)度因素，從房產(chǎn)設(shè)計(jì)方案、測繪人員、房產(chǎn)管理部門職能等角度入手，優(yōu)化房屋面積預(yù)測工作。

參考文獻(xiàn)：

[1]黃海英.房產(chǎn)測繪中房屋面積預(yù)測和實(shí)測對比[J].科學(xué)技術(shù)創(chuàng)新，2018（27）：103-104.

[2]曾繁漳.房產(chǎn)測繪中房屋面積預(yù)測和實(shí)測對比[J].四川建材，2018，44（05）：45-46+57.

[3]趙元芳.房產(chǎn)測繪中房屋面積預(yù)測和實(shí)測對比分析[J].住宅與房地產(chǎn)，2018（11）：6.

[4]王家寬.房產(chǎn)測繪中房屋面積預(yù)測和實(shí)測對比分析[J].科學(xué)技術(shù)創(chuàng)新，2017（27）：186-187.