限購令時代我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策分析

摘要：隨著國家的整體發(fā)展，人們的生活水平在不斷的提高。同時房價的整體價格也在不斷提升。國家相關(guān)政府為了應(yīng)對這一現(xiàn)象，提出了相關(guān)政策限制了房地產(chǎn)買賣的限購令。這也使得短期之內(nèi)得到有效控制，控制了房價上漲的問題。目前限購令這一政策還有不足之處，本文根據(jù)目前房屋現(xiàn)狀進(jìn)行分析，并提出部分建議，希望能夠使限購令政策更加完善。

關(guān)鍵詞：限購令時代;我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控;問題以及有效措施

近年來，我國房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，住房難的問題已經(jīng)影響了人民群眾的生活和社會的安定。因此，國家政府以調(diào)整房價為目的，加大了房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度，各級政府出臺多項措施對其市場進(jìn)行調(diào)控。我國房地產(chǎn)市場在宏觀調(diào)控政策下，絕大部分城市都受到了極大的影響，作為當(dāng)前社會的熱點問題，房地產(chǎn)調(diào)控引發(fā)社會公眾的廣泛關(guān)注。

一、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策

自從2010年我國頒布“住房限購令”后，人們就掀起大量爭議，部分支持者認(rèn)為在一定程度上可以限定投機性買房住房，防止房屋暴漲現(xiàn)象?？梢宰屓珖績r平衡上漲，對于調(diào)節(jié)房價有較重要的影響也有部分反對人士認(rèn)為限購令的出現(xiàn)過于隨意。在2017年10月份左右，全國各大城市出現(xiàn)樓市調(diào)控?zé)岢?，各城市政府都調(diào)控地產(chǎn)市場經(jīng)濟。限購令主要目的是限制用戶購買房屋的套數(shù)，防止商機性購房住房，為限制投資投機性買賣為核心。規(guī)定房屋價格與人們的平均消費水平互相符合，使得大部分群眾能夠接受。2018年，我國中央政府再次強調(diào)了要堅持這一政策，要求房價要合情合理，還要求在最近能夠?qū)ⅰ跋拶徚睢庇行鋵崱＝鼛啄陙?，召開的會議大部分都是以房價問題為焦點展開的，想要將房價穩(wěn)定一個合理的價格不變的同時還要求市場長期、穩(wěn)定的發(fā)展。從這些宏觀調(diào)控政策可以看出國家對于房價的重視度[1]。下圖是我國2017-2018年限購潮。

二、限購令的本質(zhì)

住房是一個關(guān)乎到國民生計的問題，它既是每個人的家又是一種投資，有著兩種不同的性質(zhì)。目前來看，普遍購房的用戶都是用來居住的。而目前房地產(chǎn)市場經(jīng)濟變化相對較大，許多地區(qū)的居民購買不起房子，而且根據(jù)區(qū)域不同，平均房價差距也較大。還有部分人員惡意炒高房價，導(dǎo)致目前房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)脫離了本質(zhì)[2]。

湖南長沙在2018年6月25日出臺了號稱史上最嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控的新政，也引起了媒體及全國各大城市的高度關(guān)注，畢竟在嚴(yán)厲限購政策下長沙房價在省會級二線城市中幾乎是最低，如今再出臺更嚴(yán)厲的調(diào)控政策，至少應(yīng)該是符合“房住不炒”的大政方針，不論這種行政干預(yù)市場的手段是否合理，至少也順應(yīng)了絕大多數(shù)老百姓的期待。然而所謂史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，也誤傷到一部分真正的剛需人群。政策中指明，必須有穩(wěn)定工作一年或24個月的社保，才具備購房資格。很多人正是看到長沙人才新政中落戶政策和購房便利的利好，義無反顧的回到省會長沙創(chuàng)業(yè)，結(jié)果嚴(yán)厲的新政，讓他們陡然間陷入不堪。

目前在短期內(nèi)，這一問題是不可能有效解決的。這是一個漫長的改變個過程。這需要宏觀調(diào)控政策來進(jìn)行有效緩解，推進(jìn)改革這一過程。目前限購令政策主要就是針對樓市來進(jìn)行的，對房地產(chǎn)市場投機行為導(dǎo)致樓市泡沫的問題。表明上看，限購令好像是限制了人們的購房數(shù)量，而本質(zhì)上是限制一些房地產(chǎn)商利用房價進(jìn)行投資和投機進(jìn)行炒價，控制房地產(chǎn)市場價格，促進(jìn)房地產(chǎn)市場和平發(fā)展，提高市場運行效率。

限購令是為了遏制房價上漲過快，但是房屋價格不穩(wěn)定的主要原因還有一個就是土地價格制度。地方政府的主要財政來源都是土地出讓，這也使得價格出售較高，進(jìn)而導(dǎo)致了房價過高的問題。如果能夠降低土地出讓價格，可以更好的解決房價過高的問題。能讓房地產(chǎn)市場的價格更加穩(wěn)定，雖然這一政策能夠有效解決問題。但是并不是所有地方都可以盲目的減少土地出讓價格，這需要合理的規(guī)劃和相關(guān)的財權(quán)來調(diào)整。

三、限購令實施過程中的一些建議

雖然“限購令”整體上是為了國民生計而施展的政策，但是個人認(rèn)為在一些方面還有著不足，希望能夠改進(jìn)，更有效的將政策完善。

（一）短期內(nèi)人性化限購

“限購令”確實是按照民生角度來出發(fā)的，在相關(guān)的規(guī)定上也親民，但是目前來看上面的限購條例過于嚴(yán)格苛刻，不太適合目前現(xiàn)狀。條例內(nèi)容應(yīng)該根據(jù)不同的城市來進(jìn)行針對性實施，將內(nèi)容變的更為人性化。例如：凡在北京市符合條件，而且沒有北京市戶口的高層人才，可以在沒有住房的條件下購買一套屬于自己的住房。這里的內(nèi)容說的并不明確，高層次人才指的是什么樣的人也沒有詳細(xì)說明，需要進(jìn)一步完善，才會使得這一政策更有說服力。

（二）嚴(yán)格執(zhí)行政策，加大執(zhí)法力度

有部分地區(qū)并沒有有效落實“限購令”這一政策，針對這一現(xiàn)象，應(yīng)該有效的將“限購令”政策施展開。加大各個城市之間的監(jiān)管力度，對于購房者的納稅、以及相關(guān)的證據(jù)都應(yīng)該嚴(yán)格查詢，對于出現(xiàn)偽造、假證現(xiàn)象給予嚴(yán)厲的懲戒，追究其刑事責(zé)任，加大執(zhí)法力度。有效控制這一現(xiàn)象。

（三）一二手房價倒掛致限價政策邊際效應(yīng)遞減

國家房地產(chǎn)市場限購厲害，大大限制了新房交易，投機者無從下手。由于新房無法買入，買家開始加入二手房市場，因此催高了二手房價格上漲，從而導(dǎo)致二手房價高于新房。因此限價應(yīng)當(dāng)充分考慮幾個因素，包括當(dāng)?shù)氐腃PI走勢、房價走勢、當(dāng)?shù)睾暧^經(jīng)濟和人均可支配收入等因素。

（四）完善限購令配套的政策

通常頒布一個政策都會有許多配套的其他政策，它們之間有著互相促進(jìn)、協(xié)調(diào)的作用。例如：“一房一價”“優(yōu)化房屋支持曾策服務(wù)”。這些配套的政策，可以幫助更好的將“限購令”政策施展開。還有一些政策對于“限購”“限售”“限價”這些方面都有著至關(guān)重要的作用，對于投機性購房的行為制度很大。符合國民生計。

四、結(jié)語：

大家都渴望擁有自己的一套房屋，不過目前的房地產(chǎn)市場價格變動過大，使得許多居民不能擁有屬于自己的房子，“限購令”政策的推出，給許多居民帶來了希望，宏觀調(diào)控政策拯救人民于水火之間。不過目前來看限購令還存在著不足之處，希望能夠加以改善，讓我國的房地產(chǎn)市場進(jìn)入一個更好的狀態(tài)。

參考文獻(xiàn)：

[1]韓永輝，黃亮雄，鄒建華.房地產(chǎn)“限購令”政策效果研究[J].經(jīng)濟管理，2014，36（04）：159-169.

[2]周健宇.房產(chǎn)“限購令”的合法性及其救濟途徑探析[J].海南大學(xué)學(xué)報（人文社會科學(xué)版），2012，30（05）：92-99.

作者簡介：彭植墨（1980-），湖南株洲人，經(jīng)濟師，本科，工作方向：房地產(chǎn)。