淺析房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理實踐探析

楊沐霖

摘要：隨著房地產(chǎn)市場化的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)競爭愈演愈烈，國家調(diào)控政府限價等因素干預(yù)，項目工程管理對房地產(chǎn)開發(fā)管理水平和成本控制顯得至關(guān)重要。它對工程項目的整體效益和競爭力起著推動促進(jìn)。工程管理存在著諸多的問題，本文將論述房地產(chǎn)開發(fā)項目中存在的工程管理上的具體問題，并針對性提出一些建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā);項目;工程管理

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理過程復(fù)雜并且牽涉專業(yè)過多，對這些內(nèi)容進(jìn)行有效處理就構(gòu)成了房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理，工程管理工作通常包括以下內(nèi)容。

（一）工程的總體規(guī)劃定位目標(biāo)。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計、施工、進(jìn)度管理的總體目標(biāo)是整體規(guī)劃與發(fā)展定位目標(biāo)。項目工程策劃定位決定著房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的規(guī)劃和設(shè)計的前期工作。根據(jù)總設(shè)計規(guī)劃可以制定整個項目的經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)，并對工程進(jìn)度的各個重要節(jié)點編制項目前期的全盤開發(fā)計劃。全盤開發(fā)計劃對整個項目的階段性運營成果有指導(dǎo)性意見。

（二）工程的空間協(xié)作關(guān)系。為優(yōu)化工程管理、有效控制建安成本，項目多采用施工總承包的管理模式。工程管理部門與總包之間需要協(xié)調(diào)工程項目的各個空間協(xié)作關(guān)系，故應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)化合約管理體系和招標(biāo)采購體系。為達(dá)到工程建設(shè)的順利進(jìn)行，工程管理部門需要及時地與各個專業(yè)和單位溝通，并應(yīng)做好以下幾個方面的工作：定期召開總、分包單位的周、月度例會;相關(guān)工作節(jié)點召集有關(guān)部門的協(xié)調(diào)會;積極配合前期開發(fā)報建涉及的國家相關(guān)政策;及時處理好開發(fā)過程中出現(xiàn)的各種協(xié)調(diào)工作。

（三）工程質(zhì)量監(jiān)督檢查。質(zhì)量保證體系是確保工程施工質(zhì)量的主要要素，質(zhì)量也是企業(yè)口碑及品牌的首要保證。所以在工程開發(fā)設(shè)過程中要注意各個環(huán)節(jié)的質(zhì)量監(jiān)控，重點抓優(yōu)質(zhì)工程意識宣貫、樣板先行、源頭把控、效果評估。按照企業(yè)工法標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行各行各專業(yè)國家的分批段驗收標(biāo)準(zhǔn)，引入本行業(yè)高標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)規(guī)范。工程管理部門應(yīng)明確參建各方工程質(zhì)量管理中各類專業(yè)人員的崗位職責(zé)，設(shè)立獎罰機制把責(zé)任層層落實。對工程質(zhì)量實行全專業(yè)全過程監(jiān)控，重點做好防滲漏、墻體裂縫和質(zhì)量通病防治的工作?？偘鼏挝缓透鞣职鼏挝辉谑┕で熬幹聘鞣猪椆こ淌┕ぜ夹g(shù)方案，上報監(jiān)理公司和房地產(chǎn)公司審批之后進(jìn)行施工。

（四）工程項目的竣工驗收。工程項目的竣工不僅僅是建筑物的建造完成，而是要達(dá)到工程設(shè)計的要求和合同規(guī)定相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，具備驗收的條件后，根據(jù)施工單位的竣工驗收的請求，工程項目管理部門驗收小組要依照國家制定的各類質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗收和鑒定，必須達(dá)到國家相關(guān)驗收標(biāo)準(zhǔn)，具備使用條件下才能進(jìn)行竣工結(jié)算。嚴(yán)格執(zhí)行施工檢查驗收制度，加強工序管理，嚴(yán)格執(zhí)行責(zé)任追究制度，并通過聯(lián)合檢查記錄追述參加驗收人員的相關(guān)責(zé)任。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理中的常見問題

（一）前期準(zhǔn)備工作不充分

很多房地產(chǎn)項目存在著盲目開發(fā)決策的問題，往往前期沒有進(jìn)行充分前期調(diào)研論證就盲目擴張囤地。房地產(chǎn)開發(fā)公司更多地是關(guān)心工程項目建設(shè)的位置、配套設(shè)施以及和商業(yè)環(huán)境等。固然以上這些也很重要，然而對其前期開發(fā)調(diào)研、技術(shù)、經(jīng)濟因素的論證關(guān)注不夠，往往造成工程項目進(jìn)行中無法進(jìn)行預(yù)測和控制，而引發(fā)一系列后續(xù)問題。前期可研數(shù)據(jù)與全盤開發(fā)計劃各項指標(biāo)做對比，并制定項目周邊樓盤的詳細(xì)市場考察，預(yù)判項目盈利能力和各動態(tài)經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)，嚴(yán)控數(shù)據(jù)超標(biāo)，對總包單位及分包單位制定獎懲機制及項目管理機制是項目管理水平能力重要的因素。

（二）對施工許可程序不重視

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為追求更大的經(jīng)濟利益，在進(jìn)行項目開發(fā)時施工單位為了工程進(jìn)度，往往還沒有經(jīng)過建設(shè)主管部門施工許或相關(guān)手續(xù)沒有辦理完畢之前，就提前施工。不少開發(fā)企業(yè)鉆制度上的漏洞。例如在開挖和填坑手續(xù)辦理之后，在相關(guān)施工許可未完成之前，就進(jìn)行開工。往往會導(dǎo)致施工進(jìn)度被叫停，施工單位遭罰款處理，這不但影響到工程的順利進(jìn)行，而且也造成了不良的社會影響。這是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的通病，為了縮短工期趕進(jìn)度，應(yīng)該在前期與相關(guān)單位去協(xié)調(diào)。

（三）監(jiān)理制度不規(guī)范，完工驗收不嚴(yán)謹(jǐn)

由于設(shè)計單位和監(jiān)理單位之間配合不緊密，導(dǎo)致施工過程中出現(xiàn)大量設(shè)計問題，很多施工單位隨意變更設(shè)計圖紙，這不但增加了施工成本，也造成了管理上的混亂。監(jiān)理上的缺失，使得施工單效的缺乏有效的制度保證和規(guī)范監(jiān)督。許多房地產(chǎn)公司項目管理部門對工程施工中的分項驗收等管理環(huán)節(jié)不嚴(yán)謹(jǐn)，往往造成工程竣工總體驗收時產(chǎn)生驗收的資料不齊、結(jié)算依據(jù)不足情況，從而出現(xiàn)不能為驗收辦理相關(guān)手續(xù)，導(dǎo)致拖延交付和備案邂逅的結(jié)果，監(jiān)理單位的擇優(yōu)選擇，及合同中約定考核獎懲機制，對監(jiān)理單位考核機制引入合同條款進(jìn)行考評。

三、改善房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理的建議

項目管理在房地產(chǎn)開發(fā)工程中的運用雖然取得了一些成績，但在行過程中也逐漸凸顯出一些問題，筆者認(rèn)為，要從根本上加強和改善房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理，必須從以下幾方面下足功夫。

（一）加強項目開發(fā)的前期規(guī)劃管理

當(dāng)前我國房地產(chǎn)工程項目管理普遍存在調(diào)研不足和可行性研究論證不夠的問題，因此，為了優(yōu)化項目管理，必須加強對項目開發(fā)規(guī)劃和設(shè)計等前期管理工作。項目開發(fā)前要做充分的市場調(diào)研和投資分析，盡量將風(fēng)險控制在預(yù)期內(nèi)。做好全盤開發(fā)計劃，對重要的經(jīng)濟指標(biāo)及工程進(jìn)度嚴(yán)格按照項目重要節(jié)點考核，進(jìn)行充分的市場調(diào)查，明確消費者的需求，選擇更具商業(yè)價值地段，設(shè)計符合市場需求的建筑戶型。另一方面，也要加強與設(shè)計單位的溝通，做到彈性管理，力求做到全面準(zhǔn)確，不漏項，不留缺口。加強與國家規(guī)劃部門溝通尋找政策上的支持，協(xié)調(diào)和平衡各方面利益，避免出現(xiàn)協(xié)調(diào)不到位而產(chǎn)生工程進(jìn)程被叫停、設(shè)計反復(fù)修改等現(xiàn)象，從而避免資源上的浪費。

（二）加強項目施工過程的質(zhì)量管理與控制

在施工之前，工程項目開發(fā)商應(yīng)與施工單位簽訂一份不存異議的合同，要求雙方嚴(yán)格遵守合同的要求來辦事，除了國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)條款外，對施工安全、款項支付、驗收、工期、工程質(zhì)量等進(jìn)行明細(xì)的規(guī)定，避免后面雙方產(chǎn)生矛盾。加強施工質(zhì)量的控制，對施工質(zhì)量進(jìn)行控制是施工管理中重點工作。協(xié)調(diào)好施工、監(jiān)理等各個單位，共同完成施工中的質(zhì)量控制。對質(zhì)量監(jiān)理的工作人員進(jìn)行監(jiān)督，對施工企業(yè)嚴(yán)格監(jiān)督，保證在施工進(jìn)程的各個環(huán)節(jié)都能達(dá)到工序的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

（三）加強項目動態(tài)進(jìn)度控制

項目開發(fā)時必須編制工程開發(fā)總進(jìn)度計劃，同時以總工期為依據(jù)，明確關(guān)鍵線路。對進(jìn)度計劃的執(zhí)行情況進(jìn)行檢查與調(diào)整，通過比較計劃進(jìn)度與實際進(jìn)度，發(fā)現(xiàn)進(jìn)度偏差，如發(fā)現(xiàn)進(jìn)度延誤，采取加快關(guān)鍵線路工程作業(yè)時或改變某些工作間邏輯關(guān)系的方法來搶工期。對關(guān)鍵過程加強項目的動態(tài)成本管理，建立進(jìn)度計劃審批制度、關(guān)鍵節(jié)點獎懲機制?？傔M(jìn)度計劃進(jìn)行層層分解，編制好年度計劃、季度計劃、月度計劃。督促各單位合理布置施工平面，有計劃地設(shè)置人力、材料資源、充分做好施工準(zhǔn)備，科學(xué)地組織施工工序穿插，制定先進(jìn)的、可操作性強的施工方案，是保證工期的重要措施。實行進(jìn)度計劃動態(tài)管理，應(yīng)定時組織總分包召開周協(xié)調(diào)會，對比施工生產(chǎn)計劃、偏差產(chǎn)生原因的分析與糾偏。為保證工程進(jìn)度目標(biāo)實現(xiàn)，施工過程中需做好土建專業(yè)工程與安裝專業(yè)工程及其他專業(yè)分包工程之間的協(xié)調(diào)配合，做好資源配置與項目推進(jìn)的配合，并建立進(jìn)度管理激勵制度。

（四）成本控制對工程項目的影響

不僅僅要嚴(yán)格控制項目限額成本指標(biāo)，更要求對動態(tài)成本管控進(jìn)行提前預(yù)警。在項目開發(fā)之前充分做好預(yù)測和評估工作，對項目總成本控制起著至關(guān)重要的作用。在項目施工管理過程中，充分做到招投標(biāo)的市場化競爭，引入市場競爭機制，只有這樣才能降低成本，提高市場競爭力。房地產(chǎn)行業(yè)是投資大、周期長，風(fēng)險大的行業(yè)，因此，控制風(fēng)險是非常必要的。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過合同的形式，明確開發(fā)過程中的各參與方的責(zé)任，來減少隱蔽損失。同時房地產(chǎn)企業(yè)可以通過投保的方式，在客觀上降低房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險。

（五）優(yōu)化設(shè)計對工程項目管控的作用

在房地產(chǎn)項目成本控制中，設(shè)計階段成本控制決定了房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本投入。在設(shè)計階段對滿足建筑功能、結(jié)構(gòu)安全和實際使用效果的前提下對項目進(jìn)行深化設(shè)計、優(yōu)化方案，增加產(chǎn)品的溢價的思考與論證分析可以節(jié)約房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本。工程項目管理部門可以會同、設(shè)計、成本、營銷的角度集思廣益從初步設(shè)計優(yōu)化、建筑方案比選優(yōu)化、平面戶型布局合理優(yōu)化、結(jié)構(gòu)計算設(shè)計優(yōu)化、施工圖設(shè)計優(yōu)化、地下室綜合管網(wǎng)設(shè)計等進(jìn)行具體的優(yōu)化設(shè)計。

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