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    如何加強(qiáng)房屋修繕工程造價(jià)管理分析

    2019-10-21 23:02:53孟慶柯
    名城繪 2019年8期
    關(guān)鍵詞:工程造價(jià)管理辦法

    孟慶柯

    摘要:隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,房屋修繕工程將會(huì)逐步加大數(shù)量。人們對(duì)工作和居住環(huán)境的要求也在提高,對(duì)建筑物進(jìn)行二次裝修的需求也隨之增長(zhǎng),這些都使房屋修繕的工程量越來(lái)越大,其工程施工質(zhì)量與造價(jià)結(jié)算之間的矛盾也逐步顯現(xiàn),改善和加強(qiáng)房屋修繕工程造價(jià)的研究和管理,從而達(dá)到房屋修繕工程造價(jià)合理可控的最終目標(biāo)。

    關(guān)鍵詞:房屋修繕;工程造價(jià)管理;辦法

    1 房屋的損壞原因

    房屋建成后其外露部分,如屋面、外墻粉刷、外門(mén)窗等項(xiàng)目,直接受到風(fēng)、霜、雨、雪和冰凍的影響,大氣中有害物質(zhì)與氧化的作用;尤其屋面防水、外墻涂料等受到腐蝕首先損壞,而房屋內(nèi)部的結(jié)構(gòu)裝修在使用中受到磨損、碰撞、潮氣、外界震動(dòng)力的影響和材料的老化致使損壞。各種自然災(zāi)害的侵襲,如地震、火災(zāi)、水災(zāi)的侵襲也是重要因素。再加上人為損壞及建筑的施工質(zhì)量問(wèn)題,使房屋使用功能受到不同程度的影響。由于所處自然條件和使用狀況不盡相同,損壞的發(fā)展是不均衡的。房屋的長(zhǎng)期失修,將會(huì)促使其結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備的加速損壞。因此必須及時(shí)對(duì)房屋進(jìn)行必要的保護(hù)和維修。

    2 房屋維修的分類(lèi)與標(biāo)準(zhǔn)

    2.1 大修工程

    大修工程是指牽動(dòng)或拆除部分主體結(jié)構(gòu)的工程。大修工程一次費(fèi)用在該建筑物同類(lèi)結(jié)構(gòu)造價(jià)的25%以上。此類(lèi)工程主要適用于:嚴(yán)重?fù)p壞的房屋,但無(wú)倒塌危險(xiǎn)或有局部有危險(xiǎn)而仍要繼續(xù)使用的房屋,因改善居住條件需局部改造的房屋,需對(duì)主體結(jié)構(gòu)進(jìn)行全面抗震加固的房屋。

    2.2 中修工程

    中修工程指需牽動(dòng)或拆換少量主體結(jié)構(gòu),但保持原房的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。中修工程一次費(fèi)用在該建筑物同類(lèi)結(jié)構(gòu)造價(jià)的20%以下。此類(lèi)工程主要適用于:一般損壞的房屋,如加固部分梁柱、墻體的局部拆砌或加固補(bǔ)強(qiáng);屋面防水層的重做;室內(nèi)外墻面裝修的大面積修補(bǔ)或重做等。

    3 加強(qiáng)房屋修繕工程造價(jià)管理辦法

    3.1合理的房屋修繕設(shè)計(jì)

    據(jù)統(tǒng)計(jì),建筑工程設(shè)計(jì)費(fèi)一般只相當(dāng)于建筑工程全壽命費(fèi)用的1%以下,但正是這少于1%的費(fèi)用卻基本決定了幾乎全部隨后的費(fèi)用,由此可見(jiàn),設(shè)計(jì)費(fèi)用的管理對(duì)整個(gè)工程是何其重要。在現(xiàn)實(shí)生活中,由于房屋修繕工程量較小,工程的設(shè)計(jì)方案往往被忽視,有時(shí)甚至沒(méi)有設(shè)計(jì)方案,認(rèn)為損壞的地方修好就可以了。實(shí)際上房屋修繕設(shè)計(jì)方案意義重大,它不僅是指導(dǎo)修繕施工的依據(jù),而且也是確定施工招標(biāo)標(biāo)底及與施工單位簽訂合同的主要參考。由于房屋修繕的目的是為了恢復(fù)和改善房屋的使用功能,延長(zhǎng)其使用年限,設(shè)計(jì)方案的構(gòu)思必須建立在客觀環(huán)境與原有技術(shù)的條件上,不能像新建工程的設(shè)計(jì)可以自由發(fā)揮其主觀能動(dòng)性設(shè)計(jì)各種類(lèi)型的房屋,房屋修繕的設(shè)計(jì)不僅要考慮房屋的原有結(jié)構(gòu),而且還要考慮與環(huán)境、相鄰房屋和其他構(gòu)筑物的關(guān)系。所以,房屋修繕設(shè)計(jì)方案的選擇,應(yīng)從安全、功能、標(biāo)準(zhǔn)等方面綜合權(quán)衡,確定一個(gè)較合理的方案;同時(shí),設(shè)計(jì)方案必須實(shí)現(xiàn)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合,轉(zhuǎn)變落后的設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想,科學(xué)地選擇經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計(jì)方案;也就是說(shuō),技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的雙重標(biāo)準(zhǔn)是評(píng)審設(shè)計(jì)方案優(yōu)劣的唯一試金石。

    3.2加強(qiáng)對(duì)房屋修繕工程成本的管理

    隨著時(shí)間的推移,修繕工程規(guī)模會(huì)越來(lái)越大,對(duì)施工企業(yè)而言,要獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益,建立自己企業(yè)的房屋修繕定額是非常必要的。企業(yè)內(nèi)部定額與國(guó)家地方預(yù)算定額相比水平可以不一樣,但內(nèi)容和形式應(yīng)該是一致的。要建立起反映企業(yè)內(nèi)部生產(chǎn)技術(shù)和管理水平的企業(yè)定額,就必須加強(qiáng)房屋修繕工程成本的管理。首先要大量收集所需的歷史資料和工程數(shù)據(jù),作好成本預(yù)測(cè)工作,確定修繕工程目標(biāo)成本,并提出降低成本的各項(xiàng)技術(shù)措施,確保降低成本的目標(biāo)實(shí)現(xiàn);其次要作好成本管理和核算工作,施工企業(yè)各部門(mén)協(xié)同作戰(zhàn),技術(shù)部門(mén)提出優(yōu)質(zhì)先進(jìn)的施工方案,能夠縮短工期,節(jié)約資源;材料部門(mén)加強(qiáng)材料的管理,定期計(jì)算材料耗用和節(jié)余情況,切實(shí)降低修繕定額材料成本;勞動(dòng)部門(mén)則負(fù)責(zé)組織實(shí)施企業(yè)勞動(dòng)定額,提高企業(yè)勞動(dòng)生產(chǎn)率,降低人工成本。最后要加強(qiáng)修繕工程成本的核算工作,施工企業(yè)對(duì)修繕工程的預(yù)算報(bào)價(jià)和工程的實(shí)際耗費(fèi)支出進(jìn)行比較,全面分析和了解工程成本的變動(dòng)情況,找出工程實(shí)際成本與報(bào)價(jià)產(chǎn)生差距的原因所在和影響因素,找出修繕工程成本的變動(dòng)的規(guī)律性,唯有這樣,才能對(duì)房屋修繕工程的造價(jià)進(jìn)行有效的控制和管理,真正建立起施工企業(yè)自己的修繕工程企業(yè)定額,為企業(yè)贏得市場(chǎng)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

    3.3精良的造價(jià)管理隊(duì)伍,修繕施工組織得當(dāng)

    良好的房屋修繕工程造價(jià)管理工作,需要一支密切配合的精干、高效的隊(duì)伍。工程造價(jià)工作的管理人員應(yīng)是既懂工程技術(shù),又懂經(jīng)濟(jì)、管理和法律的具有豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)及良好職業(yè)道德的復(fù)合性人才。為做好房屋修繕工程造價(jià)的管理工作,物業(yè)管理公司應(yīng)該定期發(fā)布關(guān)于概算、預(yù)算編制的各種信息,舉辦工程概預(yù)算培訓(xùn)班,召開(kāi)編制及管理的學(xué)術(shù)研究會(huì)、經(jīng)驗(yàn)交流會(huì),提高概預(yù)算管理人員的思想和業(yè)務(wù)素質(zhì)。力爭(zhēng)以最少的投入獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。另外,房屋修繕工程由于是在舊有建筑物上施工,以手工操作為主,中小型機(jī)械為輔,施工場(chǎng)地狹小,連續(xù)作業(yè)性差,同時(shí)存在輔助用工多,二次倒運(yùn)多等特點(diǎn),施工組織比較復(fù)雜。

    3.4 準(zhǔn)確核算工程數(shù)量

    工程數(shù)量是編制施工圖預(yù)算或工程量清單的原始數(shù)據(jù),也是組織施工進(jìn)度和調(diào)配施工力量的主要依據(jù),必須準(zhǔn)確、科學(xué)地進(jìn)行計(jì)算。計(jì)算房屋修繕的工程數(shù)量時(shí),應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋修繕工程的特點(diǎn),以不錯(cuò)、不漏、不重、計(jì)算準(zhǔn)確、便于組價(jià)作為原則,不能死搬硬套。為了避免重算和漏算,房屋修繕工程一般可以按照修繕施工的先后順序來(lái)計(jì)算;計(jì)算順序通常如下:首先計(jì)算拆除工程,第二計(jì)算土建,第三計(jì)算設(shè)備,最后計(jì)算裝飾。計(jì)算時(shí)應(yīng)由底層起逐層向上計(jì)算,即先由下向上,再由內(nèi)向外。

    3.5 建立和完善房屋修繕工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范

    房屋修繕工程應(yīng)該也可以建立和完善獨(dú)立的工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范。例如房屋拆除工程,可按其結(jié)構(gòu)類(lèi)型以“平方米”或“幢”設(shè)置清單項(xiàng)目;房屋維修工程可根據(jù)維修對(duì)象的不同分為結(jié)構(gòu)性維修和非結(jié)構(gòu)性維修來(lái)設(shè)置清單項(xiàng)目;至于一些需要小修、大修、翻修的工程,其清單項(xiàng)目的設(shè)置可參照其他專(zhuān)業(yè)工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范的有關(guān)內(nèi)容。

    4 結(jié)語(yǔ)

    工程造價(jià)管理是運(yùn)用科學(xué)技術(shù)原理和經(jīng)濟(jì)及法律手段,解決工程建設(shè)活動(dòng)中造價(jià)的確定與控制、技術(shù)與經(jīng)濟(jì)、經(jīng)營(yíng)與管理等實(shí)際問(wèn)題,從而提高投資效益和經(jīng)濟(jì)效益。房屋修繕工程是對(duì)原有建筑物的維修養(yǎng)護(hù)和局部更新,與新建工程相比,具有工程量小、工地分散、材料種類(lèi)多、使用量不大、機(jī)械化作業(yè)程度低的特點(diǎn)。房屋修繕工程的造價(jià)管理貫穿于房屋修繕實(shí)施的全過(guò)程,管理工作得好壞,不僅對(duì)業(yè)主、物業(yè)管理公司和承包商的經(jīng)濟(jì)利益產(chǎn)生最直接的影響,對(duì)科學(xué)確定和有效控制修繕工程投資和實(shí)施監(jiān)督都起著決定性作用。

    參考文獻(xiàn):

    [1]房屋修繕工程中的相關(guān)問(wèn)題[J].劉志英.民營(yíng)科技.2013(05).

    (作者單位:河南和厚暢建筑工程有限公司)

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