淺析房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)前期的設(shè)計(jì)與成本管控

馬紅蕾

摘要：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)具有周期長(zhǎng)、成本高、投資大的特點(diǎn)。除了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈和國(guó)家宏觀調(diào)控的影響外，還必須重視成本控制，實(shí)現(xiàn)有限資金和資源的優(yōu)化配置，提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和綜合競(jìng)爭(zhēng)力。設(shè)計(jì)階段是成本控制的基本環(huán)節(jié)，但容易被忽視的房地產(chǎn)企業(yè)高層管理人員，甚至是設(shè)計(jì)部門的工作人員，不僅會(huì)造成資金浪費(fèi)，還會(huì)導(dǎo)致設(shè)計(jì)質(zhì)量差，對(duì)后期房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生負(fù)面影響。影響。本文首先概述了房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段成本管理應(yīng)注意的問題。然后，針對(duì)目前成本管理中存在的問題，結(jié)合個(gè)人工作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)如何在設(shè)計(jì)階段進(jìn)行成本優(yōu)化提出了一些建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);設(shè)計(jì)階段;影響因素;成本管控

一、建設(shè)前期的設(shè)計(jì)思想與成本管控要點(diǎn)

（一）項(xiàng)目開發(fā)階段設(shè)計(jì)管理的指導(dǎo)思想

土地成本的可承受性實(shí)際上是設(shè)計(jì)方案的競(jìng)爭(zhēng)。設(shè)計(jì)師必須參觀現(xiàn)場(chǎng)并參與市場(chǎng)調(diào)查。通過對(duì)項(xiàng)目本身和區(qū)域市場(chǎng)的研究分析，提出切實(shí)可行的強(qiáng)排水方案和相應(yīng)的關(guān)鍵規(guī)劃指標(biāo)。不同的產(chǎn)品組合具有不同的占地面積比率，從而導(dǎo)致不同場(chǎng)景的占地面積和銷售面積不同。不同的產(chǎn)品組合有不同的銷售價(jià)格。通過將不同的產(chǎn)品區(qū)域相乘，可以計(jì)算不同方案的總銷售收入。不同的產(chǎn)品組合有不同的施工成本。將不同的產(chǎn)品領(lǐng)域相乘，計(jì)算出不同方案建設(shè)的總投資，然后比較分析不同的產(chǎn)品組合。

成本估算點(diǎn)：

（1）組織強(qiáng)制排水設(shè)計(jì)，根據(jù)地塊的客觀情況和規(guī)劃控制點(diǎn)，獲得強(qiáng)制性排水設(shè)計(jì)草案（N）;

（2）強(qiáng)制性設(shè)計(jì)草案（n）的收入和銷售周期分析;

（3）強(qiáng)制設(shè)計(jì)草案成本投入分析（n）;

（4）強(qiáng)制性設(shè)計(jì)草案（n）投資效率綜合分析;

（5）項(xiàng)目收購(gòu)及參與土地市場(chǎng)招標(biāo)。

（二）項(xiàng)目策劃階段設(shè)計(jì)管理指導(dǎo)思想

從顧客導(dǎo)向、產(chǎn)品定位到形成“產(chǎn)品推薦”有三個(gè)步驟：1、組織策劃公司及相關(guān)部門對(duì)項(xiàng)目和研究市場(chǎng)定位、顧客定位等進(jìn)行分析，并負(fù)責(zé)產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析和研究特點(diǎn)及社區(qū)匹配目標(biāo)客戶的需求;（2）通過對(duì)目標(biāo)客戶支付能力特征的研究和市場(chǎng)比較法的研究，分別對(duì)各種產(chǎn)品進(jìn)行定價(jià)，并采用逆向法來逆轉(zhuǎn)產(chǎn)品成本定位;（3）組織多S的比較研究。在滿足成本定位約束的前提下，將顧客的特性要求最大化，最終形成“產(chǎn)品計(jì)劃”。

成本計(jì)算點(diǎn)：

（1）組織項(xiàng)目策劃，實(shí)施“成本定位”;

（2）在項(xiàng)目規(guī)劃過程中插入概念設(shè)計(jì)階段;

（3）概念設(shè)計(jì)方案的成本估算（n）;

（4）對(duì)概念設(shè)計(jì)方案（n）;

（5）成本計(jì)劃計(jì)劃設(shè)計(jì)階段的建議。

二、影響房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)階段成本管理成效的因素

（一）設(shè)計(jì)單位缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)

在建筑業(yè)或者建筑施工企業(yè)中采用統(tǒng)一的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，可以提高設(shè)計(jì)方案的科學(xué)性，對(duì)避免材料浪費(fèi)、加快工程建設(shè)起到積極作用。二是促進(jìn)規(guī)范化，對(duì)提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目整體質(zhì)量有積極影響。然而，在房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)中，還存在著許多問題。例如，現(xiàn)行規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)太舊，無法滿足當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需要。如果設(shè)計(jì)部門按照本標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行成本控制，最終控制效果將不可避免地受到影響。

（二）設(shè)計(jì)方的成本控制責(zé)任不明確

過去的實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)證明，在設(shè)計(jì)階段有許多因素影響成本控制。其中，設(shè)計(jì)師只注重技術(shù)水平，缺乏成本控制意識(shí)，這是導(dǎo)致設(shè)計(jì)階段成本浪費(fèi)的重要因素。特別是在一些中小房地產(chǎn)企業(yè)中，設(shè)計(jì)部門人員沒有經(jīng)過全面培訓(xùn)，只負(fù)責(zé)技術(shù)工作，對(duì)成本重視不夠。也有許多設(shè)計(jì)師認(rèn)為成本控制應(yīng)該是財(cái)務(wù)部門的責(zé)任，只需要專注于設(shè)計(jì)。在這種片面的理念下，成本管理也很容易在房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段正式化。

（三）設(shè)計(jì)進(jìn)度不合理

同時(shí)，優(yōu)化設(shè)計(jì)和加強(qiáng)成本控制是設(shè)計(jì)階段的兩項(xiàng)任務(wù)。一方面，對(duì)設(shè)計(jì)師的專業(yè)素質(zhì)和技能提出了更高的要求;另一方面，需要更多的時(shí)間。但目前，為了縮短建設(shè)周期，房地產(chǎn)公司在設(shè)計(jì)階段減少了時(shí)間，為建設(shè)階段預(yù)留了更多的時(shí)間。為了在短時(shí)間內(nèi)完成任務(wù)，設(shè)計(jì)人員很難保證設(shè)計(jì)的準(zhǔn)確性。例如，在房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段，需要設(shè)計(jì)多套方案，并通過比較選擇最佳方案。但由于設(shè)計(jì)進(jìn)度不合理，設(shè)計(jì)時(shí)間緊，設(shè)計(jì)部門只提供了一套解決方案。該方案可能存在許多不合理的方面，在投入使用后也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量產(chǎn)生不利影響。

三、房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段成本管控與成本優(yōu)化措施

（一）優(yōu)化組織，實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化

設(shè)計(jì)階段的成本控制既復(fù)雜又重要。為了體現(xiàn)成本控制的專業(yè)性，有必要引入一套完善的工作制度，明確成本控制的責(zé)任，制定具體的工作標(biāo)準(zhǔn)，通過制度約束保證成本管理的逐步實(shí)施。如果房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部有相關(guān)的成本控制體系，應(yīng)注意建立動(dòng)態(tài)的發(fā)展愿景，以確保成本管理體系與工作要求始終兼容。如果沒有現(xiàn)成的配套體系，就必須借鑒其他房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，盡快引入制度規(guī)范，為成本控制的發(fā)展起到必要的參考作用。

（二）加強(qiáng)人力資源管理，提高成本控制

通過以上分析，可以發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)階段的成本控制具有較強(qiáng)的專業(yè)性和廣泛的影響。為保證房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的高質(zhì)量成本管理任務(wù)，必須重視對(duì)設(shè)計(jì)人員的綜合培訓(xùn)。人力資源管理部門應(yīng)定期進(jìn)行培訓(xùn)，提供學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)。例如，在設(shè)計(jì)部門，選擇年輕優(yōu)秀的員工，每年提供進(jìn)一步學(xué)習(xí)和培訓(xùn)的機(jī)會(huì)，并去一些知名的大學(xué)和設(shè)計(jì)院。這樣，在今后的房地產(chǎn)設(shè)計(jì)工作中，成本控制和設(shè)計(jì)質(zhì)量可以更好地結(jié)合起來。此外，培訓(xùn)工作還應(yīng)注重提高設(shè)計(jì)人員的專業(yè)素質(zhì)，增強(qiáng)工作責(zé)任感，嚴(yán)格杜絕浪費(fèi)行為，最大限度地提高成本控制效果。對(duì)于人力成本的控制，是企業(yè)成本控制中間的重要一環(huán)。

（三）在整個(gè)生命周期內(nèi)建立成本控制概念

1、設(shè)計(jì)任務(wù)書

設(shè)計(jì)任務(wù)書不僅反映了業(yè)主的發(fā)展理念、營(yíng)銷主題、規(guī)劃定位，也是設(shè)計(jì)單位最重要的設(shè)計(jì)依據(jù)。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)公司來說，為了使設(shè)計(jì)單位更準(zhǔn)確地理解其設(shè)計(jì)理念和意圖，建議在設(shè)計(jì)過程中引入先進(jìn)的概念和并行工程思想。在這種模式下，設(shè)計(jì)單位的早期干預(yù)不僅保證了設(shè)計(jì)任務(wù)的質(zhì)量和可操作性的準(zhǔn)備，而且保證了設(shè)計(jì)單位與市場(chǎng)、工程、成本等部門的有效溝通，更有利于建立一支內(nèi)部成員公司和外部成員的團(tuán)隊(duì)。RNAL設(shè)計(jì)單位。

2、設(shè)計(jì)過程

加強(qiáng)設(shè)計(jì)過程的管理，推動(dòng)成本管理有效參與設(shè)計(jì)過程，推動(dòng)設(shè)計(jì)沿著滿足成本要求的路徑發(fā)展，避免設(shè)計(jì)成本超限額后的修改和返工。我們可以從兩個(gè)方面著手：一是加強(qiáng)設(shè)計(jì)合同的規(guī)范化，細(xì)化合同條款，明確各階段的投資，達(dá)到節(jié)約投資的目的。二是進(jìn)行設(shè)計(jì)評(píng)審，通過專家評(píng)審優(yōu)化設(shè)計(jì)成本，提高設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性。設(shè)計(jì)過程對(duì)于最終的結(jié)果有著嚴(yán)重的影響，通過合適的設(shè)計(jì)方案可以達(dá)到對(duì)于成本控制的目的。

四、結(jié)語：

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)等高投資、高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的項(xiàng)目，成本控制尤為必要。成本控制涉及設(shè)計(jì)、施工等多個(gè)方面。設(shè)計(jì)階段作為成本控制的基礎(chǔ)，必須引起房地產(chǎn)企業(yè)管理部門、設(shè)計(jì)部門和財(cái)務(wù)部門的重視。只有加強(qiáng)各部門之間的協(xié)調(diào)，才能為成本控制的發(fā)展提供全方位的支持，最終達(dá)到成本管理的最佳效果。通過成本管理的建設(shè)，可以有效地提高房地產(chǎn)企業(yè)的利益，從而達(dá)到企業(yè)利潤(rùn)上升的目的。

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