論買賣不破租賃原則以及承租人的優(yōu)先購買權(quán)的法律適用

黃輝

摘 要：在商品房買賣合同中，通常會(huì)出現(xiàn)出租人把已出租的房屋出賣給第三人（又稱買受人）的情形，在承租期內(nèi)，買受人的權(quán)利如何保護(hù)？承租人的權(quán)利如何保護(hù)？本文通過案例探索法律如何規(guī)定，對買房人和承租人的事實(shí)與法律意義。

關(guān)鍵詞：買賣不破租賃;承租人的利益保護(hù);買受人的利益保護(hù)

案情介紹：2011年2月5日，朱某把位于某街一棟兩層臨街的房屋租給趙某，并簽訂了《租賃合同》，合同約定：租賃期限為三年，從2011年2月5日到2014年2月4日，期限屆滿，若需要續(xù)租，另行簽訂合同，每年租金10萬元，承租人需一次性支付給出租人。2012年10月10日，朱某因資金緊張，把已出租的房屋賣給夏某，雙方簽訂了《商品房買賣合同》，合同約定：購房款為180萬元，交房日期為2012年12月31日之前，朱某也告知購房人夏某，該房已出租給趙某的事實(shí)。商品房買賣約定的交房日期已到，賣房人朱某和購房人夏某要求承租人張某搬走，并說，把后期房屋的租金退給趙某，房屋已賣給夏某，夏某系房屋的所有權(quán)人，夏某有權(quán)決定不租給趙某，夏某的主張是否符合法律的規(guī)定？趙某說，根據(jù)《租賃合同》約定，他承租的房屋租期未滿，他不能搬出，搬出就是損害的他的合法權(quán)益，在這種情形下出租人的行為構(gòu)成違約，需承擔(dān)違約責(zé)任，承租人的權(quán)利如何保護(hù)？

第一，本案涉及《商品房買賣合同》的房屋買賣的《房屋

租賃合同》中租賃法律問題，租賃合同優(yōu)先還是買賣合同優(yōu)先？從本案來看，租賃合同簽訂的時(shí)間早于買賣合同，租賃合同于2011年2月5日簽訂，賣方日期為2012年10月，我國的《合同法》和《民法通則》等法律并未并未規(guī)定買賣合同優(yōu)先還是租賃合同優(yōu)先。

第二，出賣人已經(jīng)和承租人鑒定的《房屋租賃合同》約定已經(jīng)出租的房屋是否可以自由出賣的法律問題。出租人對于房屋出租后，把房屋賣給他人是否要通知承租人，是口頭通知還是書面通知等。根據(jù) 最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見》第118條之規(guī)定：出租人出賣房屋，應(yīng)當(dāng)提前3個(gè)月通知承租人，對于通知的方式，法律并未作明確約定，既可以口頭通知，也可以書面通知，只要通知到承租人即可，事后可以舉證給予證實(shí)。

第三，承租人對承租的房屋享有什么權(quán)利？承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)承租的房屋？根據(jù)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見》第118條之規(guī)定：承租人在同等的條件下（通常指的是同等的價(jià)款）享有優(yōu)先購買權(quán)，出租人未按此規(guī)定出賣已出租的房屋的，承租人可以向法院提起訴訟，請求法院確定出租人與他人的房屋買賣合同無效，保護(hù)自己的合法權(quán)益。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第230條之規(guī)定，出租人出賣出租房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)（通常指的是3個(gè)月時(shí)間）通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。另外，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第229條之規(guī)定，租賃物在租賃期間內(nèi)發(fā)生所有權(quán)（出賣給他人的情形）變更的，不影響租賃合同的效力，對租賃合同沒有影響。這說明，租賃合同繼續(xù)有效，不因房屋出賣影響承租人的利益，這樣有利于保護(hù)承租人的利益，同時(shí)保證交易安全，這體現(xiàn)了租賃權(quán)優(yōu)于房屋買賣的效力。

本案例就是關(guān)于在房屋買賣過程中《買賣不破租賃》的法律規(guī)定，所謂房屋買賣不破租賃是指出租人把已出租的房屋賣給第三人時(shí)，原來的租賃合同繼續(xù)有效，應(yīng)按原來的租賃合同繼續(xù)履行，只有當(dāng)租賃期限屆滿時(shí)，買受人才可以享受權(quán)利，才可以要求承租人搬走或繼續(xù)租給承租人。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十條之規(guī)定，出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持，這充分說明，法律是優(yōu)先保護(hù)承租人的合法權(quán)益。但請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的《房屋買賣合同》無效的，人民法院不予支持。該條的意思是出租人與買受人簽訂的《房屋買賣合同》是有效的，但不能損害承租人的承租權(quán)，如果損害承租人的權(quán)利，要承擔(dān)賠償權(quán)利。同時(shí)，該解釋還規(guī)定，關(guān)于出租的房屋，出租人與抵押權(quán)人簽訂的 《房屋抵押合同》是否對承租人有影響的法律問題，根據(jù)第《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》二十二條之規(guī)定，出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)（通常是三個(gè)月時(shí)間）通知承租人，承租人請求以同等條件優(yōu)先購買房屋的，人民法院應(yīng)予支持。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十三條規(guī)定，出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人，承租人未參加拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)，即承租人優(yōu)先購買權(quán)喪失。

承租人的優(yōu)先購買權(quán)是否有限制的問題？出租人享有優(yōu)先購買權(quán)的限制條件，出現(xiàn)下列情形時(shí)，承租人的優(yōu)先購買權(quán)喪失，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十四條規(guī)定，具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持，即承租人的優(yōu)先購買權(quán)，出現(xiàn)以下情形時(shí)而喪失：（一）房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的;（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;（三）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的;（四）第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。出現(xiàn)以上情形，可以對抗承租人的優(yōu)先購買權(quán)。

綜上所述，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》的條文對承租房屋的規(guī)定主要體現(xiàn)公平的原則，不僅涵蓋在什么情況下保護(hù)承租人的利益，也規(guī)定出賣人的自由權(quán)及利益保護(hù)，還規(guī)定購買者的利益的保護(hù)，其目的在尋求多方利益的平衡，保護(hù)交易的安全，維護(hù)市場的秩序，體現(xiàn)社會(huì)主義法治經(jīng)濟(jì)精神。

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