保障性住房建設(shè)的困境及實(shí)踐研究探討

柳青

摘要：近年來，隨著住房?jī)r(jià)格不斷攀升，國民住房壓力越來越大，加強(qiáng)社會(huì)保障性住房建設(shè)，改善國民住房條件，對(duì)于推動(dòng)我國國民經(jīng)濟(jì)建設(shè)的穩(wěn)定發(fā)展有著極為重要的促進(jìn)作用。文章主要就保障性住房建設(shè)的困境進(jìn)行了相關(guān)的分析，并提出了具體的對(duì)策，以供廣大同仁研究探討。

關(guān)鍵詞：保障性住房建設(shè);困境;對(duì)策

保障性住房的建設(shè)關(guān)系經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局，惠及廣大人民群眾。必須進(jìn)一步提高認(rèn)識(shí)，明確方向，理清思路，完善政策，把保障性住房建設(shè)的各項(xiàng)任務(wù)落到實(shí)處。

一、保障性住房概述

保障性住房是我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)中較具特殊性的住宅類型，通常由廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、定向安置房和政策性租賃房等構(gòu)成。廉租房是政府或機(jī)構(gòu)擁有，通過核定低價(jià)租金租賃給中低收入家庭居住的非產(chǎn)權(quán)保障性住房，廉租房對(duì)于緩解居民住房壓力起著重要作用。經(jīng)濟(jì)適用房是具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住房，是由政府劃撥提供土地，實(shí)施相關(guān)建設(shè)費(fèi)用優(yōu)惠政策，以政府價(jià)格出售給具有一定經(jīng)濟(jì)支付能力的低收入住房困難家庭居住并享有限定產(chǎn)權(quán)的住房，經(jīng)濟(jì)適用房在設(shè)計(jì)和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房使用效果及市場(chǎng)價(jià)格適應(yīng)于低收入家庭的支付能力，往往具有經(jīng)濟(jì)性和適用性特征。定向安置房是政府針對(duì)城市道路或公共設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)過程中所涉及到的征地拆遷住戶進(jìn)行妥善安置的住宅建筑。公共租賃房是通過政府或政府委托機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)租賃價(jià)格向中低收入住房困難家庭提供租房補(bǔ)貼的租賃性住房。

二、保障房建設(shè)的必要性

首先，改善低收入居民的居住條件是重要的民生問題。加快建設(shè)保障性住房，對(duì)于改善民生、促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定具有重要意義。其次，加快保障性住房建設(shè)，將有利于控制高房?jī)r(jià)，有利于更好地落實(shí)房?jī)r(jià)宏觀調(diào)控的政策目標(biāo)，有利于防止房?jī)r(jià)和銷量的暴漲暴跌，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。第三，加快保障性住房建設(shè)，不但能夠有效改善城鄉(xiāng)普通居民消費(fèi)環(huán)境和條件，而且能夠打消對(duì)未來住房支出的擔(dān)憂，從而有利于城鄉(xiāng)居民，特別是低收入居民的消費(fèi)增長(zhǎng)。

三、保障性住房建設(shè)面臨的困境

（一）保障性住房建設(shè)法制體系松散

我國只有住建部等有關(guān)部委頒布的部門規(guī)章及規(guī)范性文件對(duì)保障性住房建設(shè)做了相應(yīng)的規(guī)定，但保障性住房建設(shè)是一個(gè)系統(tǒng)性工程，現(xiàn)有的法律法規(guī)難以滿足發(fā)展需要。一是缺少從法律層面對(duì)保障性住房的實(shí)施計(jì)劃、惠及對(duì)象、供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行規(guī)范，對(duì)政府在住房保障資金投入、土地提供、金融支持、財(cái)稅優(yōu)惠等方面的具體責(zé)任沒有約束，從而增加了保障性住房建設(shè)的不確定性。二是政府部門間尚未形成有效工作協(xié)調(diào)機(jī)制。

（二）保障性住房建設(shè)融資困難

第一，公共資金投入不足。根據(jù)我國的保障性住房計(jì)劃，保障性住房由中央和地方共同承擔(dān)，其中，中央約占30%，而地方承擔(dān)將近70%。而保障性住房的利潤是微乎其微的，作為保障性住房投資的主體，各級(jí)地方政府的財(cái)力本來就相當(dāng)有限，沉重的建設(shè)壓力使得地方政府捉襟見肘。在一些貧困省市，平時(shí)的財(cái)政只能維持基本的開支，配套資金根本拿不出來。在一些省市，地方政府甚至將按規(guī)定用于廉租房工程建設(shè)的土地出讓凈收益、住房公積金的增值收益挪作他用。第二，融資渠道過于單一，金融產(chǎn)品創(chuàng)新不足。目前，銀行信貸資金是保障性住房建設(shè)的主要資金來源，融資渠道單一。

（三）保障性住房質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，結(jié)構(gòu)不合理，供應(yīng)量不足

住房質(zhì)量關(guān)系到人們居住的舒適程度和長(zhǎng)久問題，是社會(huì)比較關(guān)心的問題。然而一些建筑商為了降低成本，趕工期，不惜偷工減料，使保障房的質(zhì)量得不到保障，保障房質(zhì)量問題頻發(fā)，保障房監(jiān)管難問題極為普遍，給社會(huì)帶來了較壞的影響。另外，保障房建設(shè)結(jié)構(gòu)不合理現(xiàn)象更為突出，這必將帶來整個(gè)住房保障的能力下降，供應(yīng)總量不足。據(jù)悉，有相當(dāng)數(shù)量的經(jīng)濟(jì)適用房被非經(jīng)濟(jì)適用對(duì)象所購買，致使經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)遠(yuǎn)不能滿足中低收入家庭對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的需要。又由于保障性住房供應(yīng)嚴(yán)重不足，致使中低收入居民住房問題越來越嚴(yán)重。

（四）保障房建設(shè)的“城郊化”以及“貧民區(qū)”帶來的問題

商品房的高房?jī)r(jià)使低收入者被迫遷往城市郊區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合部，從而形成中低收入者的聚集地―“貧民區(qū)”。而目前的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房基于成本的考慮，大多集中在較偏僻的郊區(qū)，交通、教育、醫(yī)療等基礎(chǔ)設(shè)施不足，造成住戶的生活和工作不方便。導(dǎo)致有些城市出現(xiàn)限價(jià)房退購的現(xiàn)象，主要是因?yàn)榈乩砦恢貌缓线m，工作、生活不方便等緣故。另外，由于保障性住房往往是大片開發(fā)，進(jìn)一步加劇了分化的趨勢(shì)，造成新的社會(huì)問題。給保障性住房建設(shè)的順利發(fā)展帶來新的問題，不利于社會(huì)和諧。

四、加強(qiáng)保障性住房建設(shè)發(fā)展的對(duì)策

（一）加強(qiáng)保障性住房的法制體系建設(shè)

要堅(jiān)持有法可依的原則，完善在住宅方面的立法工作，具體包括征地、委托、開發(fā)、分配、使用等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律法規(guī)。建立健全對(duì)住房的保障、監(jiān)督、激勵(lì)、約束機(jī)制。通過法律建設(shè)，明確保障性住房的市場(chǎng)定位以及人們的住宅受保障的權(quán)利，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的各個(gè)主體，包括政府、房地產(chǎn)商、消費(fèi)者以及相關(guān)的關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)進(jìn)行明確的約束機(jī)制。完善的法律法規(guī)是保障性住房建設(shè)和整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)范的有效保證，為整頓我國的房地產(chǎn)秩序提供了良好的制度框架。同時(shí)，要堅(jiān)持有法必依、違法必究的原則，加強(qiáng)對(duì)破壞保障性住房建設(shè)行為的法律懲處。

（二）奠定保障性住房建設(shè)的資金基礎(chǔ)

第一，增加公共財(cái)政投入。中央政府要根據(jù)各個(gè)地方的具體情況對(duì)財(cái)力薄弱的地區(qū)給以必要的財(cái)政轉(zhuǎn)移支付和保障性安居工程方面的資金支持，同時(shí)建立專業(yè)性的非營利性的組織機(jī)構(gòu)來組織保障性住房的建設(shè)，以不盈利或者微利為目標(biāo)，堅(jiān)決反對(duì)商業(yè)化資本的尋租行為。第二，積極拓寬融資渠道。在保障性住房融資模式上，根據(jù)法無禁止即可為的原則，應(yīng)積極開拓融資主體。設(shè)立保障性住房投資基金，多方籌措資金;鼓勵(lì)保險(xiǎn)資金、社保資金、公積金以各種形式進(jìn)入保障房建設(shè)領(lǐng)域;鼓勵(lì)企業(yè)和個(gè)人資金分別通過企業(yè)補(bǔ)貼、個(gè)人集資等方式進(jìn)入保障房建設(shè)領(lǐng)域。

（三）要確保保障性住房的質(zhì)量達(dá)標(biāo)，結(jié)構(gòu)合理，供應(yīng)充足

要加強(qiáng)保障性住房的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于一些不良建筑商偷工減料現(xiàn)象要給予嚴(yán)懲，加強(qiáng)住房質(zhì)量監(jiān)管，防止住房質(zhì)量問題頻發(fā)現(xiàn)象。另外，對(duì)于結(jié)構(gòu)不合理現(xiàn)象，從當(dāng)前城市住房緊張和以后的發(fā)展方向來說，廉租房才是以后我國保障性住房發(fā)展的重點(diǎn)對(duì)象。各級(jí)政府要把用于發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房的土地和資金轉(zhuǎn)向廉租房建設(shè)，確保結(jié)構(gòu)合理，供應(yīng)充足。

（四）要防止“城郊化”和“貧民區(qū)”所帶來的新的社會(huì)問題

要確保選址的合理性，使保障性住房的用戶者交通、生活、工作方便。因此，保證科學(xué)選址，把握好便民和成本的重要性。同時(shí)要加強(qiáng)政府財(cái)政支出，加大政府保障房資金投入和補(bǔ)貼，完善保障房公共設(shè)施建設(shè)，提高居民購房能力和生活質(zhì)量，改善居民居住環(huán)境。使保障性住房這一惠民政策真正落實(shí)到位，起到維護(hù)社會(huì)公平，構(gòu)建社會(huì)和諧的重要作用。

五、結(jié)語：

總之，住房建設(shè)是穩(wěn)定社會(huì)生活安定實(shí)現(xiàn)富民安邦的重要民生工程。社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)形勢(shì)下，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，是促進(jìn)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的有效途徑。

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