房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市規(guī)劃的關(guān)系探討

衛(wèi)莉

摘要：近幾年，我國(guó)城市化建設(shè)進(jìn)程加快，城市發(fā)展本身就是一個(gè)新城代謝不斷變化的動(dòng)態(tài)過(guò)程，城市的空間結(jié)構(gòu)和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展在某些程度上都密切的聯(lián)系，城市空間發(fā)展的速度代表著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的快慢。本文就對(duì)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和城市規(guī)劃之間的關(guān)系進(jìn)行分析與討論。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);城市規(guī)劃;關(guān)系

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與社會(huì)的進(jìn)步，我國(guó)進(jìn)入城市化建設(shè)迅速發(fā)展時(shí)期。城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和城市規(guī)劃之間關(guān)系密切，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)受到城市規(guī)劃的制約，城市規(guī)劃在某些程度上也受到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的制約，以下就對(duì)兩者之間的關(guān)系進(jìn)行詳細(xì)的分析闡述。

一、城市規(guī)劃離不開(kāi)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)并不是隨意開(kāi)發(fā)的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)標(biāo)志著城市的傳統(tǒng)文化、城市發(fā)展定位等，因此，不同類(lèi)型的房地產(chǎn)的位置選擇很重要。城市要堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，堅(jiān)持綠色環(huán)保的建設(shè)原則，不可以只看重城市規(guī)劃的經(jīng)濟(jì)效益，忽視城市環(huán)境問(wèn)題和資源問(wèn)題。在進(jìn)行城市規(guī)劃時(shí)，必須制定長(zhǎng)期和短期的規(guī)劃目標(biāo)，例如制定城市環(huán)境目標(biāo)、短期經(jīng)濟(jì)目標(biāo)、長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)目標(biāo)等。以上這些發(fā)展目標(biāo)中，就包括城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)周期一般較長(zhǎng)，在房地產(chǎn)設(shè)計(jì)和施工過(guò)程中，要保證施工人員的工作積極性和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的連續(xù)性。【1】

很多城市生產(chǎn)中都存在很多問(wèn)題，房地產(chǎn)建設(shè)的時(shí)間和順序不合理，城市土地資源規(guī)劃不合理，導(dǎo)致城市可以利用土地資源規(guī)劃難以控制，不利于城市環(huán)境保護(hù)，城市的房地產(chǎn)建設(shè)和城市規(guī)劃一體化建設(shè)轉(zhuǎn)變紙上談兵。就城市發(fā)展規(guī)模而言，以下兩個(gè)問(wèn)題是必須說(shuō)的：第一個(gè)問(wèn)題是城市目前正在開(kāi)發(fā)的土地面積不合理;第二個(gè)問(wèn)題是城市土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中投資成本和建設(shè)成本數(shù)額設(shè)置不合理。房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)模大小基本上就可以決定一個(gè)城市在未來(lái)今年的城市空間變化趨勢(shì)，房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模影響著城市今后的景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑的空間形態(tài)設(shè)計(jì)和城市規(guī)模規(guī)劃設(shè)計(jì)?！?】

對(duì)于城市土地資源的開(kāi)發(fā)與利用，要不斷促進(jìn)鼓勵(lì)房地產(chǎn)的建設(shè)進(jìn)度，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有一定的開(kāi)發(fā)規(guī)模。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)規(guī)模設(shè)置合理的話(huà)，建筑物的體積和結(jié)構(gòu)等也會(huì)有一定的規(guī)模，在建筑施工過(guò)程中，運(yùn)用先進(jìn)的施工技術(shù)和施工設(shè)備，提升建筑物的施工質(zhì)量和強(qiáng)度，進(jìn)一步提升房地產(chǎn)開(kāi)放的建設(shè)質(zhì)量和水平。城市規(guī)劃布局會(huì)影響房地產(chǎn)建筑的整體布局、建筑的建設(shè)體積、建設(shè)的結(jié)構(gòu)形狀等，不同的規(guī)劃設(shè)計(jì)就會(huì)有不同的房地產(chǎn)建筑形態(tài)，進(jìn)行科學(xué)合理的城市規(guī)劃設(shè)計(jì)，可以能使城市的開(kāi)放空間得到集中安排和利用。

特別是在城市再次開(kāi)發(fā)建設(shè)中，由于老舊的城區(qū)的土地資源利用率很高，人口和住宅密度大，土地資源的劃分也非常精細(xì)，因此，非常有必要根據(jù)當(dāng)?shù)氐耐恋厮袡?quán)關(guān)系進(jìn)行土地資源規(guī)劃，把城市的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作和城市土地資源整合有機(jī)的結(jié)合起來(lái)，全面分析城市開(kāi)發(fā)用地的具體規(guī)模和面積等。城市房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程其實(shí)就是城市空間結(jié)構(gòu)的形成過(guò)程。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和建設(shè)的外在形式其實(shí)就是城市空間形態(tài)和結(jié)構(gòu)形態(tài)的有機(jī)整合和重組，其內(nèi)在動(dòng)因是城市結(jié)構(gòu)與城 市功能的互動(dòng)調(diào)整，其結(jié)果是城市結(jié)構(gòu)與城市功能的和諧平衡。因此，城市形態(tài)是城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市規(guī)劃的共同功能，城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)由于其對(duì)城市形態(tài)的干預(yù)，已成為城市規(guī)劃研究的重要內(nèi)容。

二、正確處理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市規(guī)劃之間的關(guān)系

（一）保持城市規(guī)劃的前瞻性、科學(xué)性和可持續(xù)性

在處理城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，要堅(jiān)持城市規(guī)劃設(shè)計(jì)三個(gè)基本特點(diǎn)：第一，前瞻性;第二，科學(xué)性;第三，可持續(xù)發(fā)展性。在城市規(guī)劃設(shè)計(jì)中加強(qiáng)城市房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程管理和監(jiān)督。合理科學(xué)的城市規(guī)劃是城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作的基礎(chǔ)和前提階段，城市規(guī)劃要充分發(fā)揮對(duì)房地產(chǎn)的管理與調(diào)控作用，把城市規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)劃的先進(jìn)性、技術(shù)性和靈活性發(fā)揮到最大化。當(dāng)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)人員正確認(rèn)識(shí)這兩種觀念意識(shí)的時(shí)候，城市規(guī)劃設(shè)計(jì)才可以對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)起到積極的影響作用，才會(huì)幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商指定正確的投資方向和發(fā)展戰(zhàn)略，才可以使我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康可持續(xù)的發(fā)展下去。

（二）開(kāi)發(fā)符合城市發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)

在進(jìn)行城市規(guī)劃建設(shè)時(shí)，要充分考慮各個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的基本利益和根本需求，實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃的靈活彈性規(guī)劃設(shè)計(jì)，遵循城市原有的城市規(guī)劃總體布局和結(jié)構(gòu)形式，發(fā)展和城市規(guī)劃設(shè)計(jì)相適應(yīng)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，城市規(guī)劃在城市發(fā)展過(guò)程中具有否決權(quán)，城市規(guī)劃要適當(dāng)?shù)丶訌?qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)的實(shí)際開(kāi)發(fā)力度和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的研究深度，以城市規(guī)劃理念為開(kāi)發(fā)研究先導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)和城市建設(shè)和諧共同發(fā)展進(jìn)步，使城市規(guī)劃的核心思想得以在實(shí)際中落實(shí)。城市規(guī)劃應(yīng)增強(qiáng)規(guī)劃的靈活性設(shè)計(jì)和適應(yīng)性設(shè)計(jì)，尤其是針對(duì)城市建設(shè)過(guò)程中面臨和遭受的一些阻礙問(wèn)題，要及時(shí)對(duì)城市規(guī)劃格局和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)進(jìn)行調(diào)整和補(bǔ)充?！?】建立完善的城市規(guī)劃反饋機(jī)制和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)評(píng)價(jià)體系，根據(jù)實(shí)際計(jì)劃的實(shí)施效果，對(duì)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行修訂和改正，認(rèn)真查處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的違法行為，確保城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)的成效?！?】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是基于城市規(guī)劃的基礎(chǔ)，對(duì)城市建筑進(jìn)行建設(shè)過(guò)程。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要想實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和發(fā)展空間，就必須認(rèn)真遵守政府宏觀調(diào)控和市政部門(mén)的城市規(guī)劃，不能私自進(jìn)行違法經(jīng)營(yíng)。

三、結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市規(guī)劃建設(shè)要立足于城市的實(shí)際情況，立足于社會(huì)現(xiàn)實(shí)，堅(jiān)持城市原有基本結(jié)構(gòu)和歷史文化，從城市規(guī)劃發(fā)展的基本問(wèn)題出發(fā)，使城市規(guī)劃適應(yīng)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，真正實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相互適應(yīng)、相互協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)城市良性循環(huán)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]華俊榮.試論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市規(guī)劃的關(guān)系[J].經(jīng)濟(jì)師，2018（01）：280+283.

[2]張敬仲.城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的互動(dòng)關(guān)系研究——以鄭州市為例[J].鄭州航空工業(yè)管理學(xué)院學(xué)報(bào)，2013，31（06）：40-45.

[3]劉文現(xiàn).基于可持續(xù)發(fā)展理念的城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)系探析[J].信陽(yáng)農(nóng)業(yè)高等專(zhuān)科學(xué)校學(xué)報(bào)，2012，22（02）：48-49.

[4]付書(shū)恒，謝紅橋.淺談城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)兩者關(guān)系[J].河南建材，2012（03）：168-170.