地籍與房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)融合在不動(dòng)產(chǎn)登記中的應(yīng)用

吳遠(yuǎn)鋒

摘要：本文由不動(dòng)產(chǎn)登記測(cè)繪技術(shù)現(xiàn)狀出發(fā)，談?wù)摿送七M(jìn)地籍資料收集工作與房產(chǎn)測(cè)繪工作的必要性，以及兩者的應(yīng)用會(huì)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記工作產(chǎn)生怎樣的影響，基于此又提出了從制度及各個(gè)方面上對(duì)這兩項(xiàng)工作進(jìn)行綜合改善。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記;數(shù)據(jù)整理;房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù);地籍資料審查

隨著科技發(fā)展，數(shù)據(jù)整合不再像以前那樣難以實(shí)現(xiàn)，而這項(xiàng)科技的應(yīng)用，無疑能給不動(dòng)產(chǎn)登記工作帶來極大的便利，然而，要通過怎樣的方式，又要怎樣將地籍?dāng)?shù)據(jù)與房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)通過數(shù)據(jù)整合聯(lián)合起來，這是本文即將探討的問題。

一、不動(dòng)產(chǎn)登記測(cè)繪技術(shù)現(xiàn)狀

不動(dòng)產(chǎn)登記是一項(xiàng)精密而復(fù)雜的工作，需要通過大量的數(shù)據(jù)去解讀，并由業(yè)內(nèi)專家來進(jìn)行權(quán)衡與判斷。在這樣一個(gè)過程中，自然也會(huì)涌現(xiàn)大量的問題與技術(shù)難點(diǎn)，這便要求技術(shù)人員不斷地去改進(jìn)。

（一）測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)難以統(tǒng)一

不動(dòng)產(chǎn)登記涉及諸多國家部門，如國土資源部，海洋部，農(nóng)業(yè)部門等等，各個(gè)部門間的制度規(guī)章與數(shù)據(jù)庫管理具有很大差異，在登記確認(rèn)過程中無疑是一大難點(diǎn)，由此，不動(dòng)產(chǎn)登記尚未能形成一套行之有效的標(biāo)準(zhǔn)流程。導(dǎo)致各項(xiàng)數(shù)據(jù)分離，很難進(jìn)行整合。同時(shí)，作為物權(quán)公示手段的一種，涉及了法律條例，因此數(shù)據(jù)整理過程也必須嚴(yán)謹(jǐn)，然而不動(dòng)產(chǎn)登記由于其自身的復(fù)雜性，相關(guān)細(xì)節(jié)延伸到了無數(shù)領(lǐng)域，如影像數(shù)據(jù)，地籍資料，登記人數(shù)據(jù)等等。這樣導(dǎo)致了很多登記工作難以高效率完成，一定程度上阻礙了行業(yè)的進(jìn)步。

（二）數(shù)字化測(cè)繪技術(shù)帶來的影響

計(jì)算機(jī)時(shí)代，一切數(shù)字性的資料都可以通過電腦強(qiáng)大的計(jì)算模擬功能投射出來，無論是建筑的土地位置，地質(zhì)情況，還是施工進(jìn)行的數(shù)據(jù)，都可以得到完整的分析，這樣可以保證測(cè)繪的準(zhǔn)確性與高效性，同時(shí)方便數(shù)據(jù)之間的傳輸，免去了很多紙面的信息傳遞。近年來，我國在各地大力建立信息數(shù)據(jù)庫，以西安市為例，主題數(shù)據(jù)庫累計(jì)入庫數(shù)據(jù)9.2億條，信息資源67722項(xiàng)，完成520個(gè)高頻事項(xiàng)的標(biāo)準(zhǔn)化流程。測(cè)繪技術(shù)完全數(shù)字化指日可待

（三）科技線路相關(guān)應(yīng)用

隨著時(shí)代科技的不斷發(fā)展，測(cè)繪工作也一步一步走向科技化，其中三維圖像技術(shù)對(duì)于測(cè)繪工作的幫助尤其顯著，不僅可以對(duì)建筑與土地進(jìn)行立體空間顯示，還可以根據(jù)需要對(duì)呈現(xiàn)數(shù)據(jù)進(jìn)行一定的調(diào)整與適配，這就大大提高了數(shù)據(jù)的豐富性與靈活性。同樣還有自動(dòng)化數(shù)據(jù)采集技術(shù)，可以進(jìn)行測(cè)區(qū)資料分析，如全站儀，PDA采集地籍?dāng)?shù)據(jù)等，載入到計(jì)算機(jī)里，就可以利用地籍?dāng)?shù)據(jù)處理軟件對(duì)其進(jìn)行分析。

（四）法律領(lǐng)域的不完善

雖然國家有相關(guān)立法《測(cè)繪法》，里面公布了一系列對(duì)測(cè)繪的要求以及地籍規(guī)定。相關(guān)法律也有對(duì)房地產(chǎn)登記的標(biāo)準(zhǔn)要求，但是在城市房產(chǎn)管理開發(fā)的相關(guān)文件里卻沒有仔細(xì)明確的規(guī)定，這就導(dǎo)致了有空可鉆，不動(dòng)產(chǎn)登記本來就是一項(xiàng)較為專業(yè)的工作，很容易讓不明行業(yè)內(nèi)幕的業(yè)主受到蒙騙，尤其當(dāng)有房產(chǎn)中介這樣的營利機(jī)構(gòu)介入，會(huì)導(dǎo)致測(cè)繪登記的混亂，民眾利益受損。

（五）反復(fù)標(biāo)測(cè)損耗業(yè)主利益

雖然目前國土與房產(chǎn)管理相關(guān)部門已建立起大量的資料庫，并且在大部分建成地區(qū)可用，但由于管理不當(dāng)與中介機(jī)構(gòu)的大量干涉，很多不動(dòng)產(chǎn)登記還是通過中介，中介機(jī)構(gòu)作為民間營利機(jī)構(gòu)，往往會(huì)在登記與交易的過程中，以重復(fù)測(cè)量作為理由向業(yè)主反復(fù)收費(fèi)，并且很多業(yè)主意識(shí)不到這樣的行業(yè)潛規(guī)則，為了能盡快拿到房產(chǎn)證明，便完全滿足中介機(jī)構(gòu)的要求。對(duì)此，國家應(yīng)該進(jìn)行適當(dāng)介入，對(duì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行一定的約束，相關(guān)測(cè)繪部門要充分利用原有的資料庫，而不能動(dòng)輒進(jìn)行重復(fù)的測(cè)繪，也不能以另外的理由建立起收費(fèi)立項(xiàng)。保護(hù)業(yè)主的利益，同時(shí)也簡(jiǎn)化測(cè)繪過程。

二、如何整合地籍與房產(chǎn)數(shù)據(jù)

由上文論述可知，若想要不動(dòng)產(chǎn)登記市場(chǎng)能夠不斷進(jìn)步升級(jí)，突破眼前的難關(guān)，資料的重要性不言而喻，如何在現(xiàn)今的情況下很好的整合各項(xiàng)數(shù)據(jù)，是一項(xiàng)復(fù)雜的工作，但只要清楚問題根源所在，從各個(gè)難點(diǎn)領(lǐng)域重點(diǎn)擊破，問題總會(huì)迎刃而解。

（一）數(shù)據(jù)測(cè)繪

從具體的工作角度開展，關(guān)于房產(chǎn)數(shù)據(jù)側(cè)整合，數(shù)據(jù)測(cè)繪是比較基礎(chǔ)的一個(gè)環(huán)節(jié)。在測(cè)繪技術(shù)的支持下，首先完成數(shù)據(jù)測(cè)繪，是整合等后續(xù)工作開展的基礎(chǔ)。在測(cè)繪中需要注意的元素包括了對(duì)宗地的測(cè)繪、對(duì)自然幢的測(cè)繪、對(duì)界址點(diǎn)的測(cè)繪以及對(duì)界址線與注記的測(cè)繪。另外，關(guān)于非空間類型的因素，則主要包括邏輯幢、層高、戶型等。關(guān)于測(cè)繪數(shù)據(jù)的轉(zhuǎn)換，只有宗地要素可以通過GIS平臺(tái)軟件實(shí)現(xiàn)有效的轉(zhuǎn)換。

（二）整合環(huán)節(jié)

這一環(huán)節(jié)的開展從一線實(shí)踐的角度上來說，需要按照科學(xué)的思路引導(dǎo)完成。首先，應(yīng)當(dāng)注意對(duì)已經(jīng)登記完成的信息按照相應(yīng)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范進(jìn)行整合。形成一個(gè)有效的數(shù)據(jù)集，隨后再按照數(shù)據(jù)庫單位的標(biāo)準(zhǔn)和要求完成采集、轉(zhuǎn)換、補(bǔ)充錄入以及最終整合的順序開展工作。

（三）技術(shù)介入資料收集

這一點(diǎn)主要是從一線工作人員的具體數(shù)據(jù)采集與整理的角度進(jìn)行分析和討論的。數(shù)據(jù)需要梳理，梳理掉一些無用的數(shù)據(jù)，將一些重復(fù)的數(shù)據(jù)整合，這樣才能最高效率地利用好資料庫的信息化。有一些紙質(zhì)化的數(shù)據(jù)資料，可以通過掃描轉(zhuǎn)化為數(shù)字化資料，電子檔案更利于保存與查找。編碼技術(shù)的發(fā)展也給資料收集工作提供了便利，通過整齊劃一的編碼，使得查找這一項(xiàng)的工作量減到最低。當(dāng)然，事后的檢查工作更要仔細(xì)，要反復(fù)測(cè)量數(shù)據(jù)的精準(zhǔn)度。資料的不準(zhǔn)確，會(huì)給登記工作帶來極大的麻煩。

三、實(shí)際的整合技術(shù)應(yīng)用操作流程

（一）實(shí)施對(duì)無效數(shù)據(jù)的清理

這一點(diǎn)主要是指，應(yīng)當(dāng)結(jié)合無效數(shù)據(jù)的特點(diǎn)，通過清理的方式，對(duì)于一些比較原始的登記數(shù)據(jù)信息進(jìn)行處理。及時(shí)清理掉有問題或者已經(jīng)失效的數(shù)據(jù)。在做好針對(duì)性的檢查和核實(shí)后，進(jìn)行重新登記。并且采取科學(xué)的方法實(shí)施檔案管理。注意管理工作的全面性。

（二）關(guān)于宗地編碼的轉(zhuǎn)換

這一方面的工作，在具體實(shí)施的過程中需要結(jié)合統(tǒng)一的編碼情況，對(duì)于不同的圖形信息，土地標(biāo)記信息進(jìn)行轉(zhuǎn)換和更新。從而為數(shù)據(jù)的整合應(yīng)用做好 充分的準(zhǔn)備。注意轉(zhuǎn)化工作的準(zhǔn)確性，結(jié)合數(shù)據(jù)庫中已有的地圖信息，完成圖表的標(biāo)注以及數(shù)據(jù)存儲(chǔ)，從而順利完成轉(zhuǎn)換工作。

（三）對(duì)資產(chǎn)信息的編制以及數(shù)據(jù)核查

這一點(diǎn)主要是指對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的數(shù)據(jù)信息進(jìn)行編制以及對(duì)已經(jīng)登記的數(shù)據(jù)信息進(jìn)行核查。首先，不動(dòng)產(chǎn)的信息編碼工作完成后，技術(shù)人員需要通過結(jié)合實(shí)際進(jìn)行數(shù)據(jù)分析對(duì)于原始的土地信息進(jìn)行登記并分析。同時(shí)利用備案制度，做好業(yè)務(wù)登記以及信息集成工作，最終建立完成一個(gè)登記簿。而關(guān)于登記數(shù)據(jù)的核查，則關(guān)鍵的工作要點(diǎn)是根據(jù)空間數(shù)據(jù)和非空間數(shù)據(jù)的不同性質(zhì)完成核查工作。核查時(shí)可利用計(jì)算機(jī)軟件作為依托。

三、結(jié)語：

在不動(dòng)產(chǎn)登記行業(yè)進(jìn)步的道路上，地籍資料整理與房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)是兩項(xiàng)最重要的技術(shù)攻克課題，解決了這兩項(xiàng)問題，不僅能大大促進(jìn)登記工作的成熟化，還能間接提高數(shù)據(jù)整合技術(shù)，可以說是一舉兩得。同時(shí)，針對(duì)兩項(xiàng)工作的現(xiàn)狀，可知一個(gè)完整的制度是多么重要，一定要有大力度的整合管理，才能促進(jìn)行業(yè)工作的成熟化與完善化。

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