淺談中國住宅產(chǎn)業(yè)化

蔣霄漢

摘要：中國的住宅產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了“支柱產(chǎn)業(yè)”，但產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展程度不高，將從“準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)化”過渡至成熟模式。中國的住宅產(chǎn)業(yè)化基地，主要以企業(yè)為主導(dǎo)，但在建設(shè)過程中，還存在誤區(qū)以及面臨諸多困境，本文亦提出相應(yīng)的解決辦法。最后，通過對國外住宅產(chǎn)業(yè)化的概覽，總結(jié)對我們的借鑒意義

關(guān)鍵詞：住宅產(chǎn)業(yè);住宅產(chǎn)業(yè)化;住宅產(chǎn)業(yè)化基地

一、住宅產(chǎn)業(yè)的定義及中國住宅產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位

（一）住宅產(chǎn)業(yè)的定義

住宅產(chǎn)業(yè)的概念是日本通產(chǎn)省于1968年首次提出的，指標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)分類的各產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域中與住宅相關(guān)的各行業(yè)的總合，即“住宅及其有關(guān)部件的生產(chǎn)、銷售企業(yè)及其經(jīng)營活動(dòng)的總和”，一般包括四個(gè)方面：①承擔(dān)居住空間新建和改造的建造業(yè)、改造業(yè)、內(nèi)外裝修裝飾工程業(yè);②提供所需材料、設(shè)備的住宅建材業(yè)、住宅設(shè)備制造業(yè)、內(nèi)裝修裝飾材料業(yè);③承擔(dān)住宅及其建材、設(shè)備等的流通產(chǎn)業(yè)，以及與居住生活密切相關(guān)的服務(wù)業(yè);④為支持居民自己改善居住條件（新建和改造）的產(chǎn)業(yè)。

如：房屋投資開發(fā)業(yè)中的住宅開發(fā)公司、住宅投融資部門;房屋建設(shè)業(yè)中的住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)部門、住宅施工建造企業(yè)、住宅室內(nèi)外裝修公司;房屋設(shè)備與部品制造行業(yè)中的住宅建材企業(yè)、住宅設(shè)備生產(chǎn)企業(yè)、住宅構(gòu)配件生產(chǎn)企業(yè);房屋流通業(yè)中的住宅評估機(jī)構(gòu)、住宅中介服務(wù)機(jī)構(gòu);房屋消費(fèi)服務(wù)業(yè)中的住宅物業(yè)管理企業(yè)、住宅室內(nèi)維修改造企業(yè)等等。

（二）中國住宅產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位

反映產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用的常用概念是經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和支柱產(chǎn)業(yè)。經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)主要強(qiáng)調(diào)速度，強(qiáng)調(diào)作為經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的行業(yè)的增長率要高于其他行業(yè)的增長率，要對國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生較強(qiáng)的拉動(dòng)作用。作為經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的產(chǎn)業(yè)，其增長速度應(yīng)不低于當(dāng)年的GDP增長率。一般而言，增長率應(yīng)不低于10%。支柱產(chǎn)業(yè)則側(cè)重于規(guī)模。支柱產(chǎn)業(yè)在國民生產(chǎn)總值中所占比重最大，對國民經(jīng)濟(jì)增長、國民收入增加、對發(fā)揮本國優(yōu)勢和出口創(chuàng)匯具有舉足輕重的支柱作用。其產(chǎn)值在GDP中的比重一般認(rèn)為應(yīng)達(dá)到5%左右。但其增長率比較平穩(wěn)，一般而言其增長速度不高于GDP增速。經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和支柱產(chǎn)業(yè)是行業(yè)在產(chǎn)業(yè)生命周期不同階段的表現(xiàn)，支柱產(chǎn)業(yè)在其發(fā)展的萌芽期和成長期表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，而作為經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的產(chǎn)業(yè)在發(fā)展到成熟期后往往成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。

筆者認(rèn)為我國住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平已經(jīng)超越了“經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)”的階段，正處于從“經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)”向“支柱產(chǎn)業(yè)”過渡的后期階段，從某種意義上說，我國住宅產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了“支柱產(chǎn)業(yè)”的行列。

二、住宅產(chǎn)業(yè)化的定義及中國住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展模式

（一）住宅產(chǎn)業(yè)化的定義

“產(chǎn)業(yè)化”的概念在英語里是與工業(yè)化相同的，即產(chǎn)業(yè)化包括：①生產(chǎn)的連續(xù)性;②生產(chǎn)物的標(biāo)準(zhǔn)化;③生產(chǎn)過程各階段的集成化;④工程高度組織化;⑤盡可能用機(jī)械代替人的手工勞動(dòng);⑥生產(chǎn)與組織一體化的研究與開發(fā)。

“住宅產(chǎn)業(yè)化”是采用社會(huì)化大生產(chǎn)的方式進(jìn)行住宅生產(chǎn)和經(jīng)營的組織形式。具體說住宅產(chǎn)業(yè)化就是以住宅市場需求為導(dǎo)向，以建材、輕工等行業(yè)為依托，以工業(yè)化生產(chǎn)各種住宅構(gòu)配件、部品，然后現(xiàn)場裝配為基礎(chǔ)，以人才科技為手段，通過將住宅生產(chǎn)全過程的設(shè)計(jì)、構(gòu)配件生產(chǎn)、施工建造、銷售和售后服務(wù)等諸環(huán)節(jié)聯(lián)結(jié)為一個(gè)完整的產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)，從而實(shí)現(xiàn)住宅供產(chǎn)銷一體化的生產(chǎn)經(jīng)營組織形式。

（二）中國住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展模式

住宅產(chǎn)業(yè)將向綜合化和專業(yè)化兩個(gè)方向發(fā)展，即實(shí)力強(qiáng)大的企業(yè)會(huì)逐步組建為集設(shè)計(jì)、部品制造、部品采購、住宅建筑施工、銷售和售后服務(wù)一體化生產(chǎn)經(jīng)營，具有集團(tuán)性質(zhì)的綜合性的住宅產(chǎn)業(yè)集團(tuán);而專業(yè)性較強(qiáng)的分部分項(xiàng)工程施工、裝飾工程、建筑設(shè)備部品生產(chǎn)供應(yīng)、商品混凝土、機(jī)械設(shè)備租賃等要向著專業(yè)化、社會(huì)化、商品化方向發(fā)展。

由于我國住宅建設(shè)相關(guān)領(lǐng)域技術(shù)落后、設(shè)備裝備率低、人員素質(zhì)差，同時(shí)各地區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)條件差別較大，從實(shí)現(xiàn)的可行性上，中國住宅產(chǎn)業(yè)化將向兩個(gè)層次發(fā)展：

第一層次是實(shí)現(xiàn)本文所說的住宅產(chǎn)業(yè)化，即在雄厚的技術(shù)設(shè)備、資金人才的條件下，組建住宅產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，實(shí)現(xiàn)從設(shè)計(jì)、部品制造、施工、銷售和售后服務(wù)一體化生產(chǎn)經(jīng)營，這也是住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的最高形式。

第二層次是實(shí)現(xiàn)“準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)化”，即通過實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)公司、建筑施工企業(yè)和建材、部品生產(chǎn)企業(yè)幾方聯(lián)合，按照規(guī)模開發(fā)建設(shè)的思想，在現(xiàn)有技術(shù)層次上加強(qiáng)管理，為用戶提供一整套的產(chǎn)品和服務(wù)。這種生產(chǎn)經(jīng)營方式與構(gòu)配件標(biāo)準(zhǔn)化、商品化直接相關(guān)。用戶甚至可以自己按照標(biāo)準(zhǔn)化的構(gòu)配件設(shè)計(jì)住宅，然后找建筑承包商幫助實(shí)施。

可以預(yù)見，在今后相當(dāng)長的時(shí)期里，第二層次服務(wù)方式將會(huì)成為中國實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程中的主要生產(chǎn)經(jīng)營方式;第一層次的服務(wù)形式將會(huì)從無到有，并逐漸占據(jù)一定的市場份額，但在一定時(shí)期內(nèi)，其發(fā)展空間亦有極限。

三、如何打造好企業(yè)主導(dǎo)的住宅產(chǎn)業(yè)化基地

（一）我國住宅產(chǎn)業(yè)化基地的兩種形式及意義

隨著中國住宅產(chǎn)業(yè)化事業(yè)的進(jìn)一步向前推進(jìn)，住建部所批復(fù)我國住宅產(chǎn)業(yè)化基地越來越多，住宅產(chǎn)業(yè)化基地對我國節(jié)能省地型建筑的推廣有著重要意義。

當(dāng)前，我國國家級住宅產(chǎn)業(yè)化基地大致可分為兩種形式：一種是企業(yè)主導(dǎo)的住宅產(chǎn)業(yè)化基地，如北新建材、青島海爾等;另一種是政府主導(dǎo)的住宅產(chǎn)業(yè)化基地，如合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等。其中企業(yè)主導(dǎo)的占絕大多數(shù)，企業(yè)主導(dǎo)的國家級住宅產(chǎn)業(yè)化基地，基本上是以大型房地產(chǎn)開發(fā)、建材、電氣等龍頭企業(yè)為主導(dǎo)，起到發(fā)揮示范、引導(dǎo)和輻射作用。

建立住宅產(chǎn)業(yè)化基地要堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀，依靠技術(shù)創(chuàng)新，提高住宅產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化、工業(yè)化水平，大力發(fā)展節(jié)能省地型住宅，促進(jìn)粗放式的住宅建造方式的轉(zhuǎn)變，增強(qiáng)住宅產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展能力。建立住宅產(chǎn)業(yè)化基地，培育和發(fā)展一批符合住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化要求的關(guān)聯(lián)度大、帶動(dòng)能力強(qiáng)的龍頭企業(yè)，發(fā)揮示范、引導(dǎo)和輻射作用。發(fā)展符合節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材等資源節(jié)約和環(huán)保要求的住宅產(chǎn)業(yè)化成套技術(shù)與建筑體系，滿足廣大城鄉(xiāng)居民對提高住宅的質(zhì)量、性能和品質(zhì)的需求。

（二）企業(yè)主導(dǎo)住宅產(chǎn)業(yè)化基地存在的誤區(qū)及困境

企業(yè)主導(dǎo)的住宅產(chǎn)業(yè)化基地在規(guī)劃和建設(shè)過程中，往往受到地方政府政績的影響。多數(shù)都以園區(qū)的形式出現(xiàn)，但地方政府會(huì)要求，你這個(gè)園區(qū)要投入多少固定資產(chǎn)，每年要完成多少產(chǎn)值，要建多少工廠等具體要求。其實(shí)這些都是住宅產(chǎn)業(yè)化基地建設(shè)過程中存在的阻力和誤區(qū)。實(shí)際上，對于企業(yè)主導(dǎo)的住宅產(chǎn)業(yè)化基地，核心要求不應(yīng)該是上述內(nèi)容，而應(yīng)該是：鼓勵(lì)一批骨干房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與部品生產(chǎn)、科研單位組成聯(lián)盟，選擇對提高住宅綜合性能起關(guān)鍵作用的核心技術(shù)，集中力量開發(fā)攻關(guān)，形成產(chǎn)學(xué)研相結(jié)合的技術(shù)創(chuàng)新體系，帶動(dòng)所在地區(qū)的住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

此外，企業(yè)主導(dǎo)住宅產(chǎn)業(yè)化基地還面臨諸多困境，如：新技術(shù)推廣難、拿地難、貸款難、投入大、人才少、技術(shù)低、成本高等。

（三）解決的辦法：

辦法一：分階段實(shí)施：住宅產(chǎn)業(yè)化的實(shí)施是長期過程，并非在幾年之內(nèi)可以完成的，分階段有計(jì)劃的實(shí)施是其必然經(jīng)歷;

辦法二：利用康居示范工程推廣“四節(jié)一環(huán)?！钡慕ㄖ录夹g(shù);

辦法三：地方政府出優(yōu)惠政策扶持;

辦法四：建立住宅產(chǎn)業(yè)化研發(fā)中心：研發(fā)中心由規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)業(yè)技術(shù)研究以及項(xiàng)目管理等功能部門組成，是住宅產(chǎn)業(yè)化基地的技術(shù)保障;

辦法五：建立開發(fā)、科研、部品件的產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟;

辦法六，項(xiàng)目推廣中心的重要性：項(xiàng)目推廣中心實(shí)際上就是具有多資質(zhì)的總承包建筑公司，示范用地的住宅需要項(xiàng)目推廣中心來建設(shè)，并在建設(shè)過程中發(fā)現(xiàn)問題，反饋到研發(fā)中心的項(xiàng)目管理部門，交給產(chǎn)業(yè)技術(shù)研究部門提出具體措施，最后達(dá)到一個(gè)提高和完善的目的。

辦法七：處理好研發(fā)中心與項(xiàng)目推廣中心的關(guān)系;

辦法八：相關(guān)專業(yè)院校設(shè)立住宅產(chǎn)業(yè)化等專業(yè)。

四、國外住宅產(chǎn)業(yè)化概覽及對我們的借鑒意義

（一）美國住宅產(chǎn)業(yè)化概覽

早在20世紀(jì)40年代末到50年代初，為了解決二戰(zhàn)退伍兵的就業(yè)和居住問題，美國政府開展了一次轟轟烈烈的“造城運(yùn)動(dòng)”。在紐約就建造了幾個(gè)萊頓城，現(xiàn)場建造住宅采用的產(chǎn)業(yè)化方式類似于一個(gè)在現(xiàn)場的工廠。生產(chǎn)技術(shù)模仿了工業(yè)過程，工人們從一個(gè)地塊輪換到另一個(gè)地塊，就像在組裝線上作業(yè)。建筑物是由少數(shù)復(fù)制到每塊宅基地上的標(biāo)準(zhǔn)模式組成，木材按照規(guī)格裁切，結(jié)合傳統(tǒng)的建造技術(shù)和工藝。業(yè)務(wù)突破帶來了“變革要求”。變革就是要拋開原有產(chǎn)業(yè)，而且創(chuàng)新的思想和方法也完全超出了只是“建造一個(gè)好墻”的范圍。建筑規(guī)范的地方特色成為橫在住宅產(chǎn)業(yè)化面前的一個(gè)主要障礙，因而首先要認(rèn)真地制定全國統(tǒng)一的規(guī)范。但是1972年提出的全美統(tǒng)一的建設(shè)、建筑規(guī)范沒有按照預(yù)定時(shí)間頒布，直到2000年末才頒布。

進(jìn)而，美國住宅工業(yè)化得以發(fā)展，并滲透到國民經(jīng)濟(jì)的各個(gè)方面，住宅及其產(chǎn)品專業(yè)化、商品化、社會(huì)化的程度很高，主要表現(xiàn)在：高層鋼結(jié)構(gòu)住宅基本實(shí)現(xiàn)了干作業(yè)，達(dá)到了標(biāo)準(zhǔn)化、通用化;獨(dú)戶式木結(jié)構(gòu)住宅、鋼結(jié)構(gòu)住宅在工廠里生產(chǎn)，在施工現(xiàn)場組裝，基本實(shí)現(xiàn)了干作業(yè)，達(dá)到了標(biāo)準(zhǔn)化、通用化;用于室內(nèi)外裝修的材料和設(shè)備、設(shè)施種類豐富，用戶可以從超市里買到各種建材，非專業(yè)的消費(fèi)者可以按照說明書自己組裝房屋。美國住宅工業(yè)化程度高，住宅質(zhì)量很好，發(fā)展前景值得期待。

（二）法國住宅產(chǎn)業(yè)化概覽

法國是世界上推廣鋼結(jié)構(gòu)住宅最早的國家，其推廣方法有：

第一，鋼結(jié)構(gòu)住宅產(chǎn)業(yè)化。1949年，法國重建和規(guī)劃部長委托瓊·普魯維設(shè)計(jì)了一種大批量生產(chǎn)的住宅，并規(guī)定其成本不得超過當(dāng)時(shí)最便宜的住宅，其中有很多適合產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)的鋼結(jié)構(gòu)住宅;1950年，法國政府采購了25套委托瓊·普魯維設(shè)計(jì)的住宅，將其中大多數(shù)賣給了富人;1985年，法國政府通過普查發(fā)現(xiàn)，這些不動(dòng)產(chǎn)狀況良好。

第二，以稅收政策鼓勵(lì)和引導(dǎo)建設(shè)節(jié)能、環(huán)保住宅。法國政府明確表示，使用再生能源、隔熱材料、暖氣調(diào)節(jié)設(shè)備的住宅可以少繳稅，還可以獲得政府的財(cái)政補(bǔ)貼。

（三）日本住宅產(chǎn)業(yè)化概覽

日本自上世紀(jì)50年代住宅部品產(chǎn)業(yè)發(fā)展以來，根據(jù)本國國情和發(fā)展階段，住宅部品化發(fā)展逐步完善，

六七十年代日本出臺了《建筑基本法》，使得產(chǎn)業(yè)化在日本開始大規(guī)模推行。因?yàn)閺脑摲ò割C布之日起，政府開始真正制定產(chǎn)業(yè)化的規(guī)范，其中包括對于生產(chǎn)構(gòu)件安全性的評定，以及構(gòu)件整體安全性的約定。事實(shí)證明，當(dāng)時(shí)日本政府大力促進(jìn)真正標(biāo)準(zhǔn)體系、性能認(rèn)定體系以及住宅的部品工業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)的完善，成為日本住宅產(chǎn)業(yè)化大規(guī)模興起的保障前提。始終堅(jiān)持構(gòu)配件的標(biāo)準(zhǔn)化、模數(shù)化、系列化，對住宅材料、設(shè)備、部品、性能、結(jié)構(gòu)、安全性等方面制定了詳細(xì)的配套標(biāo)準(zhǔn)。制定了一系列的住宅建設(shè)工業(yè)化的方針、政策，組織專家研究建立統(tǒng)一的模數(shù)標(biāo)準(zhǔn)，逐步實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化、部件化，解決了標(biāo)準(zhǔn)化、大批量生產(chǎn)和住宅多樣化之間的矛盾，提高了建筑工業(yè)化水平與生產(chǎn)效率。此外，通過建立優(yōu)良住宅部件的認(rèn)證制度，對住宅部件的性能運(yùn)行定量化與區(qū)分等級，促進(jìn)鋼結(jié)構(gòu)住宅技術(shù)的不斷進(jìn)步。

大型住宅產(chǎn)業(yè)集團(tuán)的形成是住宅產(chǎn)業(yè)化成熟的標(biāo)志，由此形成了完整的住宅產(chǎn)業(yè)化鏈條，設(shè)計(jì)、加工生產(chǎn)、安裝、裝修、售后服務(wù)一體化。日本著名的住宅產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有大和房屋集團(tuán)、積水化學(xué)工業(yè)、米撒瓦住宅、永大產(chǎn)業(yè)、松下電工等。這些大型產(chǎn)業(yè)集團(tuán)在科研、生產(chǎn)、技術(shù)創(chuàng)新等方面具有絕對的優(yōu)勢，1995年日本最大的十家住宅產(chǎn)業(yè)集團(tuán)的住宅產(chǎn)銷量已占據(jù)全部工業(yè)化住宅產(chǎn)銷量的90%。

（四）對我們的借鑒意義

第一，提高住宅科技含量：

北美非常重視住宅建設(shè)新技術(shù)。美國住宅多建于郊區(qū)，以低層木結(jié)構(gòu)為主;住宅建筑市場發(fā)育完善，住宅用構(gòu)件和部品的標(biāo)準(zhǔn)化、系列化，及其專業(yè)化、商品化、社會(huì)化程度很高，幾乎達(dá)到了100%，各種施工機(jī)械、設(shè)備、儀器等租賃業(yè)非常發(fā)達(dá)，商品化程度達(dá)到40%。

總的來說，北美住宅技術(shù)實(shí)用、高效，注重積極開發(fā)，推廣實(shí)用污水處理和回用技術(shù)，生活垃圾處理技術(shù)、太陽能和地?zé)岬茸匀荒茉吹睦眉夹g(shù)、小型箱式變壓器技術(shù)等實(shí)用技術(shù)，體現(xiàn)健康住宅理念的4R理論，即檢查（Review）標(biāo)準(zhǔn)程序和做法，減少（Reduce）產(chǎn)生的浪費(fèi)，重復(fù)利用（Reuse）資源和材料，回收（Recycle）通常被廢棄的材料。

美國政府尤其重視新技術(shù)的研究工作，國會(huì)每年撥付住宅和城市發(fā)展部1000萬美元專門研究新技術(shù)的開發(fā)和研究經(jīng)費(fèi)，委托美國國家建筑技術(shù)研究中心負(fù)責(zé)建筑技術(shù)的研究開發(fā)工作。各種協(xié)會(huì)等社團(tuán)組織，更是集中大量的資金和人力，推動(dòng)美國住宅技術(shù)的開發(fā)和應(yīng)用。例如美國航天署正計(jì)劃將太空船中心先進(jìn)環(huán)境技術(shù)如水的循環(huán)、凈化利用、太陽能電池等逐步開發(fā)成民用品以推廣到住宅產(chǎn)業(yè)中。

第二，可持續(xù)化理論的引入：

可持續(xù)發(fā)展理論，核心是“發(fā)展”，關(guān)鍵是“可持續(xù)”，其內(nèi)涵是淘汰落后，著眼現(xiàn)實(shí)的技術(shù)物質(zhì)條件，合理利用資源，不斷優(yōu)化和提高效率，遵循發(fā)展的螺旋型上升和量變到質(zhì)變的規(guī)律，堅(jiān)持發(fā)展的階段性、創(chuàng)新性，保持發(fā)展的可持續(xù)性，注重環(huán)境、生態(tài)保護(hù)和優(yōu)化以及人文歷史的保護(hù)和延續(xù)。

運(yùn)用可持續(xù)發(fā)展理論來認(rèn)識住宅建設(shè)，來討論現(xiàn)階段住宅建設(shè)的發(fā)展問題，可以幫助我們正確把握對住宅建設(shè)發(fā)展的基本判斷和趨勢，加深對住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展重要性的認(rèn)識。