關(guān)于商品房預(yù)測面積與實(shí)測面積的意義探討

姜寶華

摘要：近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)異?；鸨?，購買商品房的人越來越多，但商品房的預(yù)測面積和實(shí)測面積是不一樣的，因此商品房預(yù)測面積與實(shí)測面積之間的差異成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)，文章從商品房預(yù)測面積與實(shí)測面積的概念入手，對兩者之間的聯(lián)系以及產(chǎn)生差異的原因進(jìn)行了簡要分析，并提出了減少兩者差異的對策，旨在為相關(guān)工作人員提供借鑒。

關(guān)鍵詞：商品房;預(yù)測面積;實(shí)測面積;意義;對策

一、預(yù)測面積、實(shí)測面積概述及兩者之間的聯(lián)系

商品房預(yù)測面積主要指的是，商品房在竣工驗(yàn)收之前，根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定，并由有資質(zhì)的房屋測量機(jī)構(gòu)依據(jù)實(shí)地考察、施工圖紙、國家測量規(guī)范等對商品房面積進(jìn)行一個預(yù)先測量的行為。

商品房實(shí)測面積主要指的是，商品房在竣工驗(yàn)收后，工程規(guī)劃相關(guān)主管部門審核合格，開發(fā)商依據(jù)國家規(guī)定委托具有測繪資質(zhì)的房屋測繪機(jī)構(gòu)參考圖紙、預(yù)測數(shù)據(jù)及國家測繪規(guī)范之規(guī)定對樓宇進(jìn)行的實(shí)地勘測、繪圖、計(jì)算而得出的面積。

商品房的預(yù)測面積和實(shí)測面積有著一定的關(guān)系，通常預(yù)測與實(shí)測的誤差不能超過3%，預(yù)測面積是對商品房的一個粗略測量，而實(shí)測面積則必須嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定測量，并計(jì)算商品房的面積，進(jìn)一步保障用戶的切身利益。

二、導(dǎo)致商品房預(yù)測面積與實(shí)測面積差異分析

導(dǎo)致商品房預(yù)測面積與實(shí)測面積差異的原因有很多，如施工計(jì)劃變更以及采集對象差異都為導(dǎo)致差異產(chǎn)生的主要原因。為使這種差異能夠得到抑制，則應(yīng)善于分析以上原因，以作為依據(jù)，落實(shí)對差異原因的良好解決。導(dǎo)致商品房預(yù)測面積與實(shí)測面積差異分析，詳細(xì)內(nèi)容體現(xiàn)體現(xiàn)：

其一，施工變更導(dǎo)致面積差異。在實(shí)施商品房建設(shè)期間，功能區(qū)與施工計(jì)劃變更的調(diào)整是尤為常見的，施工若實(shí)施變更，則需上報給相關(guān)部門，在獲得批準(zhǔn)后方可實(shí)施。如果開發(fā)單位未經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)而進(jìn)行施工變更，那就會導(dǎo)致商品房建成后的實(shí)際狀況與預(yù)測時所依據(jù)的設(shè)計(jì)圖紙不一致，必然會導(dǎo)致商品房預(yù)測、實(shí)測面積存在差異。

其二，采集對象差異。商品房測繪數(shù)據(jù)的收集對象為規(guī)劃許可證，有許多內(nèi)容都在圖紙之上實(shí)施界定。在進(jìn)行數(shù)據(jù)采集過程中，若存在數(shù)據(jù)采集結(jié)果不準(zhǔn)確的狀況，則也會影響到商品房測繪工作的開展。并且，也會存在采集對象不一的問題，在此狀況下，最終所采集出的結(jié)果必然會有所不同，進(jìn)而導(dǎo)致施工圖紙和施工數(shù)據(jù)兩者之間的偏差，如此則很容易導(dǎo)致問題的發(fā)生。

其三，測繪人員計(jì)算錯誤導(dǎo)致面積差異。測繪人員人為測繪錯誤也是導(dǎo)致商品房預(yù)測面積與實(shí)測面積存在差異的重要原因，由于現(xiàn)在房屋格局設(shè)計(jì)新穎、復(fù)雜，商品房測繪難度增大，稍有不慎就會導(dǎo)致不同程度的錯誤，像樓梯分?jǐn)側(cè)ハ蛴姓`、預(yù)算時因參照電子圖，導(dǎo)致房屋尺寸與設(shè)計(jì)變更不符等等都會導(dǎo)致預(yù)測面積與實(shí)測面積存在差異。

三、減少商品房預(yù)測面積與實(shí)測面積差異對策

雖然商品房預(yù)測面積與實(shí)測面積差異是不可避免的，但有些差異是可以避免的，因此減少商品房預(yù)測面積與實(shí)測面積兩者之間的差異對策顯得尤為重要，詳細(xì)內(nèi)容體現(xiàn)如下：

（一）施工單位嚴(yán)格按照圖紙施工

建筑施工單位應(yīng)該嚴(yán)格按照規(guī)劃審批圖紙進(jìn)行施工建設(shè)，不用隨意變更，以減少施工誤差。為了保證施工質(zhì)量，施工現(xiàn)場應(yīng)加強(qiáng)施工過程中的監(jiān)理，保證按圖施工，減低預(yù)測面積與實(shí)測面積差異。

（二）預(yù)測數(shù)據(jù)采集相關(guān)部門應(yīng)統(tǒng)一意見

預(yù)測數(shù)據(jù)采集應(yīng)采用規(guī)劃部門審批的建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖及其對應(yīng)的電子文件，規(guī)范房屋設(shè)計(jì)單位對圖形圖示的表示、文字的標(biāo)注。相關(guān)部門要統(tǒng)一意見，規(guī)劃部門與房管部門應(yīng)對建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖、建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證附圖上的文字?jǐn)?shù)據(jù)標(biāo)識理解要統(tǒng)一。要規(guī)范設(shè)計(jì)單位在設(shè)計(jì)圖上的文字標(biāo)識，要統(tǒng)一，避免出現(xiàn)功能相同，但名稱多樣。

（三）不應(yīng)擅自變更規(guī)劃和施工

開發(fā)商不應(yīng)該隨意變更規(guī)劃和施工，若需要變更，那么一定要按照規(guī)定報告行政管理部門審批。只有行政部門同意變更之后才能變更，并且開發(fā)商還應(yīng)及時公示，告知購房人，可以通過簽訂補(bǔ)充合同的方式將變更的內(nèi)容加入合同中，并與購房人做好相關(guān)解釋工作，以避免產(chǎn)生矛盾和糾紛，從而確保雙方的利益。開發(fā)商也應(yīng)該及時持規(guī)劃部門批準(zhǔn)的變更文件辦理測算成果變更，并錄入商品房管理系統(tǒng)。

（四）提高測繪人員的技術(shù)水平

商品房測繪工作專業(yè)性強(qiáng)而且難度大，因此必須是高素質(zhì)、高水平的測繪隊(duì)伍才能保證測繪的準(zhǔn)確性。在工作中要經(jīng)常對測繪工作人員進(jìn)行專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，只有這樣才能不斷提高測繪人員的專業(yè)水平，樹立積極端正的工作態(tài)度，才能確保測繪的準(zhǔn)確性。除此之外還應(yīng)該建立考核制度，定期進(jìn)行考核，通過考核方式保證測繪人員的基本能力和綜合素質(zhì)都能滿足企業(yè)的要求，全面優(yōu)化測繪隊(duì)伍，借助考核也可以讓測繪人員及時發(fā)現(xiàn)不足及時改正不斷進(jìn)步。強(qiáng)化測繪人員的責(zé)任意識，以嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鲬B(tài)度保證其測繪的真實(shí)性、有效性。制定獎懲機(jī)制，若實(shí)際測量與預(yù)測數(shù)據(jù)誤差較大，一定要分析原因，才能不斷減少由于測繪數(shù)據(jù)導(dǎo)致糾紛問題與矛盾。

四、結(jié)語：

總而言之，以導(dǎo)致商品房預(yù)測面積與實(shí)測面積差異的解決對策來說，主要可通過施工單位嚴(yán)格按照圖紙施工、預(yù)測數(shù)據(jù)采集相關(guān)部門應(yīng)統(tǒng)一意見、不應(yīng)擅自變更規(guī)劃和施工、提高測繪人員的技術(shù)水平等諸多形式，來解決其中所存在的差異問題，避免商品房實(shí)測面積與預(yù)測面積兩者之間較大差異的產(chǎn)生，從而維護(hù)消費(fèi)者的切身權(quán)益。

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