淺談收購房屋修繕工程造價(jià)控制策略

徐君婷

摘要：本文以“上海南站鐵路沿線住宅改造項(xiàng)目”為例，從項(xiàng)目修繕投資控制目標(biāo)確定、合同策劃到影響成本的隔聲降噪窗費(fèi)用分析、戶內(nèi)精裝修指標(biāo)控制來討論如何更有效地進(jìn)行房屋修繕項(xiàng)目的造價(jià)控制。

關(guān)鍵詞：概預(yù)算科目設(shè)置;合同策劃及動(dòng)態(tài)管理;隔聲降噪窗的方案優(yōu)化

一、項(xiàng)目的背景介紹

本項(xiàng)目的建設(shè)單位是上海地產(chǎn)（集團(tuán)）下屬的上海地產(chǎn)住房保障有限公司。該公司主要提供公共租賃房，動(dòng)遷安置房，經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房的投資、建設(shè)、租賃、經(jīng)營(yíng)管理，以及與保障性住房相關(guān)的房地產(chǎn)投資，開發(fā)和建設(shè)經(jīng)營(yíng)。

自上海鐵路南站啟用以來，貼鄰鐵路沿線的第一排居民住宅樓，長(zhǎng)期以來一直受到鐵路與軌道交通噪音和振動(dòng)的困擾，居民生活受到較大影響。為消除相關(guān)的影響，居民曾多次聯(lián)名上訪反映情況。為妥善解決鐵路沿線第一排住宅居民生活環(huán)境不佳的歷史遺留問題，按照市政府有關(guān)會(huì)議要求，上海地產(chǎn)住房保障有限公司為此承擔(dān)起了對(duì)鐵路南站以南，毗鄰鐵路及軌道交通線的第一排居民樓組織實(shí)施置換和居民樓室內(nèi)實(shí)施降噪改造工程，同時(shí)也對(duì)相關(guān)的樓房進(jìn)行必要的修繕工作。

該項(xiàng)目的資金來源，由市地產(chǎn)集團(tuán)承擔(dān)房屋收購及修繕工作，費(fèi)用由企業(yè)貸款50%，市級(jí)財(cái)政補(bǔ)貼50%。地產(chǎn)集團(tuán)收購及修繕發(fā)生的的項(xiàng)目貸款利息，由市級(jí)財(cái)政補(bǔ)貼利息50%。

二、項(xiàng)目的改造內(nèi)容及現(xiàn)場(chǎng)情況

本項(xiàng)目共涉及四個(gè)小區(qū)貼鄰鐵路與軌道交通線第一排的居民住宅。改造內(nèi)容分為兩大塊，第一部分為：鐵路南站以南貼鄰鐵路及軌道交通線的第一排居民樓的隔聲降噪治理、外墻面及公共部位的修繕;第二部分為：已收購房屋的戶內(nèi)裝修。

第一排居民樓的套數(shù)一共為1260套，其中已收購房屋為818套修繕后作為公租房，未達(dá)成收購意向的房屋為442套，小區(qū)內(nèi)未收購房屋內(nèi)居民繼續(xù)居住生活，故造成了對(duì)已收購的房屋進(jìn)行室內(nèi)改造和公共部位裝修的施工難度。本項(xiàng)目為民生工程，急需解決困擾老百姓多年的噪聲問題，因此施工工期也相當(dāng)緊迫。這與完全收購騰空的房屋修繕及裝修相比較，施工難度及造價(jià)都得大大增加。

三、造價(jià)控制中的策略

由于修繕項(xiàng)目的不確定性及獨(dú)立性，類似修繕項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)僅能作為參考。由于項(xiàng)目存在的特殊性，上海市政府綜合各方面的因素，委托了修繕有著豐富經(jīng)驗(yàn)且綜合素質(zhì)較高的上海建工集團(tuán)第四建筑有限公司作為本項(xiàng)目的施工總承包單位。筆者作為投資監(jiān)理在投資估算階段就已介入該項(xiàng)目全過程造價(jià)控制。

本章節(jié)就從以下幾個(gè)方面淺談針對(duì)鐵路沿線老舊住宅隔聲降噪的修繕以及對(duì)已收購公租房房屋戶內(nèi)裝修的造價(jià)控制策略。

（一）投資控制目標(biāo)確定及策劃。本項(xiàng)目有四個(gè)小區(qū)，每個(gè)小區(qū)的修繕內(nèi)容有共同點(diǎn)和不同點(diǎn)。例如，AB小區(qū)原外墻是真石漆且是高層小區(qū)，CD小區(qū)原外墻是涂料，鏟除原有涂料及外墻腳手架費(fèi)用就有區(qū)別;AB小區(qū)原是平屋面，需要改建成平改坡，CD小區(qū)屋面已是坡屋面，只需要對(duì)原有屋面的損壞處進(jìn)行修整;隔聲降噪門窗的調(diào)換規(guī)格及型號(hào)各小區(qū)、各幢房子也都不相同。

修繕項(xiàng)目由于前期的排摸工作無法十分到位，致使圖紙無法設(shè)計(jì)完善;施工過程中又有許多不可預(yù)見的內(nèi)容，比如：墻面空鼓、給排水水管老化嚴(yán)重等，這些問題都難以預(yù)測(cè)，造成施工技術(shù)方案多變，對(duì)造價(jià)及工期也有一定的影響。根據(jù)以上特點(diǎn)，在方案設(shè)計(jì)階段就提出建安費(fèi)用以小區(qū)為單位進(jìn)行單項(xiàng)工程的劃分編制投資估算，這樣對(duì)每個(gè)小區(qū)就有針對(duì)性的進(jìn)行造價(jià)控制。精裝修四個(gè)小區(qū)戶型也都不盡相同，所以也按小區(qū)進(jìn)行劃分編制概預(yù)算。

（二）合同策劃及動(dòng)態(tài)的成本管理。本項(xiàng)目屬于直接發(fā)包，合同策劃的好壞顯得尤為重要。項(xiàng)目分為修繕工程和精裝修工程。施工管理方式不同，造價(jià)的取費(fèi)方式也有區(qū)別，修繕工程定額套用《上海市房屋修繕預(yù)算定額（2000年）》，精裝修工程定額套用《上海市建筑裝飾預(yù)算定額（2000年）》。為便于施工及造價(jià)管理，采用“專項(xiàng)施工管理、專項(xiàng)合同管理、專項(xiàng)資金監(jiān)管”三專項(xiàng)原則。在合同簽約前，編制施工圖預(yù)算、確定綜合費(fèi)率、四項(xiàng)文明措施費(fèi)費(fèi)率、確定材料的品牌、采用的人材機(jī)信息價(jià)、約定調(diào)價(jià)的方式、竣工結(jié)算依據(jù)等。把以上確定的內(nèi)容都作為合同的專用條款。施工圖預(yù)算編制后，作為項(xiàng)目的建筑安裝費(fèi)目標(biāo)成本，建立項(xiàng)目的投資估算、設(shè)計(jì)概算、目標(biāo)成本三算的成本動(dòng)態(tài)表。同時(shí)還有合同臺(tái)賬、費(fèi)用支付臺(tái)賬、設(shè)計(jì)變更臺(tái)賬、簽證臺(tái)賬。建立預(yù)警機(jī)制，一旦發(fā)現(xiàn)費(fèi)用支付的累計(jì)數(shù)超過合同總價(jià)，立即停止付款并分析原因。對(duì)設(shè)計(jì)變更每星期匯總費(fèi)用的發(fā)生，計(jì)入到目標(biāo)成本中，關(guān)注是否超過目標(biāo)成本。使整個(gè)目標(biāo)成本在動(dòng)態(tài)的情況下受控，及時(shí)掌握節(jié)超原因并進(jìn)行分析。

（三）隔聲降噪窗的方案優(yōu)化。隔聲降噪治理是本項(xiàng)目的核心內(nèi)容，安裝隔聲降噪門窗更是重中之重，占修繕工程總費(fèi)用的48%。原先隔聲降噪窗采用統(tǒng)一模式，全部為（5+9A+5）mm中空浮法玻璃雙層消聲通風(fēng)隔聲窗，按照該方案測(cè)算門窗總價(jià)約為1260萬元。后提出對(duì)方案進(jìn)行優(yōu)化，在滿足隔聲降噪要求的前提下使價(jià)格達(dá)到最優(yōu)。比如，沿線的臥室采用（5+9A+5）mm中空浮法玻璃雙層消聲通風(fēng)隔聲窗，衛(wèi)生間采用（5+9A+5）mm雙層中空浮法玻璃隔聲窗，走道公共部位采用（5+9A+5）mm單層中空浮法玻璃。以上的優(yōu)化方案通過專業(yè)檢測(cè)符合技術(shù)及規(guī)范要求。根據(jù)每戶窗的大小尺寸不同，進(jìn)行了一窗一價(jià)格的控制。對(duì)每戶窗所使用的型材、五金件、玻璃等進(jìn)行消耗量測(cè)算，單價(jià)進(jìn)行市場(chǎng)詢價(jià)。其中，對(duì)于隔聲窗價(jià)格的控制難點(diǎn)是消聲裝置的專利費(fèi)，這項(xiàng)費(fèi)用無法量化，我們就通過市場(chǎng)比價(jià)的方式，建立競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制來達(dá)到成本的優(yōu)化。經(jīng)過方案優(yōu)化及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)后，造價(jià)節(jié)約了500萬元。

（四）戶內(nèi)精裝修造價(jià)的控制。對(duì)已收購的房屋改造成為以成套小戶型住宅為主的公租房對(duì)外出租，主要租賃對(duì)象以面向年輕白領(lǐng)階層及引進(jìn)人才為主。所以，對(duì)于原有的室內(nèi)需進(jìn)行重新裝修，室內(nèi)基本裝修標(biāo)準(zhǔn)參照《上海市保障性住房設(shè)計(jì)導(dǎo)則（公共租賃住房篇）（試行）》。本項(xiàng)目的戶內(nèi)精裝修包含：套內(nèi)精裝修、廚房三件套、衛(wèi)生間馬桶、洗浴龍頭等基本配置。根據(jù)以上配置的內(nèi)容，建安造價(jià)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)為1000元/m2作為控制目標(biāo)。首先，對(duì)復(fù)合地板、涂料、廚房三件套、衛(wèi)浴馬桶等主材品牌及規(guī)格在滿足公租房裝飾標(biāo)準(zhǔn)的前提下進(jìn)行定位。再次，選擇大、中、小各一套戶型作為樣板房費(fèi)用測(cè)算，確保在質(zhì)量保證的前提下，費(fèi)用得到有效控制。收購房屋的裝修與新建房屋裝修的區(qū)別很大，新建的室內(nèi)墻地面平整，收購房屋都是原有住戶裝修過，這就需要考慮拆除地面、鏟除墻面老涂料、恢復(fù)原有房型，這些都無法通過圖紙顯現(xiàn)，于是就聯(lián)合設(shè)計(jì)、施工監(jiān)理及施工單位到現(xiàn)場(chǎng)踏勘并進(jìn)行記錄，做到一戶一檔案，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更。通過以上的層層控制，結(jié)算后每平方米指標(biāo)為950元/m2，比設(shè)計(jì)概算節(jié)約了50元/m2。

四、結(jié)語：

通過以上幾個(gè)方面的把控，目標(biāo)成本得到很大程度的降低，但是在實(shí)施過程中還發(fā)現(xiàn)需要改進(jìn)的地方。

（一）由于修繕項(xiàng)目與新建工程有不同之處，修繕圖紙?bào)w現(xiàn)的都是修繕好的內(nèi)容，許多原始的狀態(tài)就需要通過簽證來體現(xiàn)。所以建議在圖紙?jiān)O(shè)計(jì)時(shí)，對(duì)建筑物的原始樣貌有詳細(xì)描述，把原始的建筑與修繕后的對(duì)比在圖紙中更為明顯的體現(xiàn)出來。這樣，即使在結(jié)算階段再介入的各方參與單位，也有較清楚的了解。

（二）目前修繕項(xiàng)目都以招投標(biāo)形式確定總承包單位。招標(biāo)代理單位在編制工程量清單時(shí)，先把修繕范圍了解清楚再進(jìn)行清單的編制。其中，很重要的一點(diǎn)就是項(xiàng)目特征描寫的完整性，尤其是隱蔽、現(xiàn)場(chǎng)不構(gòu)成實(shí)體的內(nèi)容。比如，垃圾清理與外運(yùn)，具體內(nèi)容包含：垃圾清理到指定地點(diǎn)、現(xiàn)場(chǎng)多次人工短駁、清理垃圾包裝編織袋、垃圾外運(yùn)等。

（二）在項(xiàng)目進(jìn)場(chǎng)準(zhǔn)備時(shí)，需要到現(xiàn)場(chǎng)充分了解建筑物修繕前的情況。由于修繕的施工工期都較為短暫，所以要經(jīng)常熟悉現(xiàn)場(chǎng)的施工情況，了解施工工藝，把影像資料也作為收集資料的一部分。