城市規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目選址論證方法的初步探索

夏倩　李秋實(shí)

摘要：每一處城市的建設(shè)都應(yīng)做好充足的選址論證，不單是本地塊利益最大化，也要滿足周邊區(qū)域的公共利益，統(tǒng)籌區(qū)域公共服務(wù)設(shè)施。做好城市建設(shè)項(xiàng)目選址論證，把項(xiàng)目的建設(shè)前期選址過程變得有更多科學(xué)論證，有更多公眾參與。

關(guān)鍵詞：建設(shè)項(xiàng)目選址;15分鐘社區(qū)生活圈;公共服務(wù)設(shè)施

我國(guó)的城鎮(zhèn)化已經(jīng)由大拆大建的快速功利期轉(zhuǎn)入生態(tài)修復(fù)、城市修補(bǔ)的城市雙修時(shí)代。每一處城市的建設(shè)都應(yīng)做好充足的選址論證，不再只是單純追求地塊利益最大化，也要滿足周邊區(qū)域的公共利益，統(tǒng)籌區(qū)域公共服務(wù)設(shè)施。二十一世紀(jì)初城市項(xiàng)目的建設(shè)選址除了政府主導(dǎo)的大型公益類項(xiàng)目外多為以開發(fā)商的商業(yè)目的性投資為動(dòng)力主導(dǎo)，被投資者青睞的地塊往往就能夠獲得優(yōu)先發(fā)展的機(jī)會(huì)，并由規(guī)劃管理部門給出該地塊的出讓條件，開發(fā)商再根據(jù)此出讓條件尋找合作的設(shè)計(jì)院或者自行進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)、報(bào)批、建設(shè)。但整個(gè)程序中的出讓條件的制定原則，往往并沒有一個(gè)面向社會(huì)公開、尋求公共參與的完整論證，每個(gè)項(xiàng)目在前期都只考慮自身及周邊很小范圍內(nèi)的實(shí)際情況，沒有統(tǒng)籌更大范圍的公共利益，那么就會(huì)出現(xiàn)對(duì)公共利益的損害，更會(huì)導(dǎo)致城市高樓林立、風(fēng)貌千篇一律卻缺乏人文尺度和情懷。因此，通過對(duì)城市規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目選址論證方法的研究，一方面能夠?yàn)轫?xiàng)目自身提供更為合理完善的公共服務(wù)設(shè)施配套，另一方面還能夠?yàn)槌鞘懈绿峁└鼮榭茖W(xué)合理的具體項(xiàng)目落地方法。

一、城市規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目選址論證內(nèi)容

建設(shè)項(xiàng)目選址論證報(bào)告的作用是為城市規(guī)劃管理部門下發(fā)規(guī)劃條件提供依據(jù)，那么選址論證范圍的廣度和內(nèi)容的深度就要足夠支撐下發(fā)規(guī)劃條件的合理性，研究的內(nèi)容就需要全面且細(xì)致。

首先，項(xiàng)目的選址論證應(yīng)從基本信息、目標(biāo)定位、設(shè)計(jì)依據(jù)、項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)及規(guī)劃要求幾方面來研究;其次，根據(jù)上述條件給出相應(yīng)的參考示意性策劃方案;最后，將策劃方案內(nèi)容與各部門進(jìn)行對(duì)接，征詢各部門相關(guān)意見，共同協(xié)調(diào)解決出現(xiàn)的問題。

其中，基本信息應(yīng)包括項(xiàng)目所處的區(qū)域位置、區(qū)域交通情況、周邊環(huán)境、項(xiàng)目地區(qū)相關(guān)上位規(guī)劃的要求、場(chǎng)地氣候條件、地質(zhì)地貌條件、場(chǎng)地現(xiàn)狀等內(nèi)容。

目標(biāo)定位應(yīng)包括依據(jù)控規(guī)確定的該地塊的性質(zhì)而產(chǎn)生的對(duì)其用地功能、配套服務(wù)設(shè)施、環(huán)境等的總體要求。

設(shè)計(jì)依據(jù)應(yīng)包括宗地附圖;相應(yīng)的上位法定性規(guī)劃;現(xiàn)行國(guó)家、行業(yè)、地方的有關(guān)法規(guī)、規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的規(guī)定，以及地方消防、衛(wèi)生、防疫、交通、環(huán)保、人防、防火、綠色建筑、海綿城市等的相關(guān)要求。

項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)及規(guī)劃要求應(yīng)包括依據(jù)上述內(nèi)容得出的合理、適宜項(xiàng)目用地需求的規(guī)劃指標(biāo)及規(guī)劃要求。具體為基本建設(shè)指標(biāo)、城市設(shè)計(jì)要求、公共配套要求、公用設(shè)施要求、交通設(shè)施要求及其他要求。

二、15分鐘社區(qū)生活圈概念的引入

選址論證的一個(gè)重要作用是統(tǒng)籌區(qū)域內(nèi)的配套公共服務(wù)設(shè)施，防止項(xiàng)目“各自為政”、“互不說話”。若每個(gè)項(xiàng)目只考慮自身配套，則周邊很多建成區(qū)，尤其是老舊小區(qū)由于歷史原因而缺乏配套公共服務(wù)設(shè)施的問題就一直無法解決。為了解決這一矛盾，需要通過劃定一個(gè)合理的范圍，綜合分析進(jìn)而確定每個(gè)項(xiàng)目中需要為整個(gè)區(qū)域配套的公共服務(wù)設(shè)施的類型與建設(shè)量。因?yàn)?，在選址論證中引入了15分鐘社區(qū)生活圈的概念。

“15分鐘社區(qū)生活圈”是指讓市民在以住所為中心的15分鐘步行可達(dá)范圍內(nèi)，就可以享受到較為完善的養(yǎng)老、醫(yī)療、教育、商業(yè)、交通、文體等基本公共服務(wù)。通過構(gòu)建宜居、宜業(yè)、宜學(xué)、宜游的社區(qū)服務(wù)圈，提高居民生活品質(zhì)。15分鐘的步行距離約為1公里，與街坊的范圍大致相同，因此，項(xiàng)目的規(guī)劃要求中，應(yīng)考慮滿足整個(gè)街坊的范圍內(nèi)的文化、教育、醫(yī)療、養(yǎng)老福利、體育、商業(yè)、公園綠地等相關(guān)配套要求。

三、策劃方案設(shè)計(jì)

在綜合考慮了上述限制性要素之后，可對(duì)地塊進(jìn)行意向的策劃方案設(shè)計(jì)。策劃方案并不存在唯一性，只是對(duì)于項(xiàng)目選址論證內(nèi)容的規(guī)范性表達(dá)，起到的是解釋和示意作用。策劃方案應(yīng)包含方案平面圖、城市設(shè)計(jì)、公共配套設(shè)施、交通組織分析、配套市政設(shè)施分析、用地策劃條件及圖則等內(nèi)容。

平面方案表達(dá)上要明確表現(xiàn)出建筑空間布局形式，功能布局、建筑標(biāo)高、交通流線組織、地下車庫位置、主要出入口等設(shè)計(jì)要素。并測(cè)算出方案總建筑面積、各功能建筑面積（住宅面積、居住配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施建筑面積、配套公共服務(wù)設(shè)施建筑面積等）等指標(biāo)。

城市設(shè)計(jì)內(nèi)容中應(yīng)結(jié)合周邊建設(shè)現(xiàn)狀，提出城市天際線的控制要求，設(shè)置合理的建筑限高，保證沿街界面的連續(xù)性和開放性，預(yù)留公共開放空間，形成通暢連續(xù)的慢行體系，并對(duì)建筑形式和色彩予以控制。結(jié)合地理遙感技術(shù)，做好實(shí)景融入工作，將方案融入城市真實(shí)模型，可更直觀觀察新建方案與周邊城市現(xiàn)狀的融合情況。

公共配套設(shè)施首先要基于15分鐘社區(qū)生活圈的要求考慮范圍需求的公共服務(wù)設(shè)施，結(jié)合項(xiàng)目自身確定能否在本方案內(nèi)解決。其次要考慮為項(xiàng)目自身服務(wù)的配套設(shè)施，如居委會(huì)、物業(yè)管理用房、社區(qū)服務(wù)用房、公廁及環(huán)衛(wèi)設(shè)施等。

交通組織分析分為兩部分，第一部分是區(qū)域交通分析，表明項(xiàng)目周邊道路建設(shè)情況，周邊存在的鐵路、城市軌道線路、公交站點(diǎn)等;第二部分是內(nèi)部交通分析，主要介紹項(xiàng)目?jī)?nèi)的道路斷面設(shè)計(jì)、主要出入口、停車分布等。

配套市政設(shè)施分析首先考慮現(xiàn)狀市政基礎(chǔ)設(shè)施配套是否承擔(dān)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的需求，若無法滿足項(xiàng)目需求，需在建設(shè)周邊市政道路的同時(shí)，需同步配建給水、排水等各類市政管線。

最后給出用地策劃條件及圖則，策劃條件包括了用地性質(zhì)、建筑面積（容積率）等限制性條件及建筑密度、高度、退線、戶數(shù)、停車等指導(dǎo)性條件。

四、結(jié)語：

城市建設(shè)項(xiàng)目選址論證的意義是積極而重大的，尤其是在城市更新的過程中，把公共利益放在首位，再考慮開發(fā)利益的需求，為開發(fā)利益和公共利益的博弈找到一個(gè)合適的平衡點(diǎn)，確保城市有序有原則的良性發(fā)展。為了公共利益最大化，實(shí)現(xiàn)“以人為本”的目標(biāo)，決策者和規(guī)劃管理者應(yīng)當(dāng)把城市還給城市居民。居民在城市中擁有了更多的綠地，更多的公共設(shè)施，更多的游憩場(chǎng)所，增強(qiáng)城市的歸屬感，同時(shí)提升了城市的活力。做好城市建設(shè)項(xiàng)目選址論證，科學(xué)合理的把控項(xiàng)目的建設(shè)前期選址過程，增強(qiáng)公眾參與，是城市合理有序發(fā)展的重要保障。

參考文獻(xiàn)：

[1]上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局.《上海15分鐘社區(qū)生活圈規(guī)劃研究與實(shí)踐》，上海人民出版社.上海.2017.