年收入40萬元家庭二套房規(guī)劃

陳玉罡

劉先生，39歲，月收入1.8萬元，年底獎(jiǎng)金3萬元，月生活支出5000元；劉太太，37歲，月收入1.1萬元，年底獎(jiǎng)金2萬元，月生活支出4000元；女兒9歲，月生活支出2000元。夫妻二人擁有自住房1套，市價(jià)200萬元，尚余21萬元房貸未償還，每月房貸還款2000元左右。家用車1輛，市值25萬元，每月用車支出2000元?；鸲ㄍ对轮С?000元，目前基金賬戶已積累11.4萬元。股票賬戶市值8.3萬元。夫妻兩人均購(gòu)買了商業(yè)保險(xiǎn)，劉先生每年保費(fèi)支出5000元，劉太太每年保費(fèi)支出6000元。贍養(yǎng)老人等其他支出3萬元。近期聽聞二套房首付比例最低降至4成，劉先生夫婦計(jì)劃購(gòu)買1套120平方米的房子。

1 家庭財(cái)務(wù)狀況診斷

劉先生夫婦的資產(chǎn)負(fù)債及收入支出情況見表1、表2。

從表1來看，劉先生的家庭負(fù)債占資產(chǎn)的比重為8.09%，表明劉先生的家庭財(cái)務(wù)較為安全，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)為低風(fēng)險(xiǎn)。劉先生的家庭處于成長(zhǎng)期，這一階段里，家庭成員的年齡都在增長(zhǎng)，最大開支是保健醫(yī)療費(fèi)、教育費(fèi)用。隨著子女的自理能力增強(qiáng)，父母精力也還充沛，又積累了一定的工作經(jīng)驗(yàn)和投資經(jīng)驗(yàn)，投資能力將大大增強(qiáng)。

從表2來看，夫妻兩人的月總收入2.9萬元，其中，男方的月收入為1.8萬元，占比62.07%，女方的月收入為1.1萬元，占比37.93%。

目前，劉先生的家庭月總支出為1.7萬元，其中，日常生活支出為1.1萬元，占比64.71%，月房貸還款支出為2000元，占比11.76%。家庭日常支出占月收入的比重為37.93%，低于50%，表明劉先生的家庭控制開支能力較強(qiáng)，家庭儲(chǔ)蓄能力較強(qiáng)。

劉先生的家庭月房貸還款占月收入的比重為6.9%，低于40%，表明家庭財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較低，處于較為安全的水平。從年結(jié)余來看，劉先生的家庭每年可結(jié)余17.7萬元，留存比例為44.47%，家庭儲(chǔ)蓄能力較好，為未來財(cái)富的增值打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

2 家庭理財(cái)規(guī)劃

一個(gè)完整的家庭財(cái)務(wù)規(guī)劃包含應(yīng)急準(zhǔn)備、長(zhǎng)期保障、子女教育、退休養(yǎng)老4項(xiàng)基本規(guī)劃。如果做好了這4項(xiàng)基本規(guī)劃后還有閑置資金，家庭進(jìn)行房產(chǎn)規(guī)劃、投資規(guī)劃時(shí)就會(huì)游刃有余。

2.1 應(yīng)急規(guī)劃

做好應(yīng)急準(zhǔn)備是應(yīng)付家庭緊急情況的重要措施。根據(jù)收支情況，劉先生的家庭需要準(zhǔn)備7.8萬元作為應(yīng)急資金。劉先生可將其中的1/6以活期存款方式保留，另外5/6以購(gòu)買貨幣基金等方式留存。

2.2 長(zhǎng)期保障

劉先生的年收入為24.6萬元，單位為其上有社保，此外劉先生還購(gòu)買了保額為20萬元的商業(yè)保險(xiǎn)，年交保費(fèi)5000元。按劉先生的年收入情況來看，保額為20萬元的商業(yè)保險(xiǎn)只能保障未來1年的收入。如果希望保障未來5年的收入，則保額缺口為100萬元。如果還需要覆蓋尚未償還的房貸（房貸全部由劉先生償還），則保額缺口為120萬元。目前劉先生的保費(fèi)支出僅占其年收入的2.03%，按10%～15%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，每年還可以增加19600～31900元的保費(fèi)用來為劉先生補(bǔ)充保障。

劉太太的年收入為15.2萬元，單位為其上有社保，劉太太同樣購(gòu)買了保額為20萬元的商業(yè)保險(xiǎn)，年交保費(fèi)6000元。保額可以覆蓋1年的收入。如果希望保障未來5年的收入，則保額缺口為56萬元。目前劉太太的保費(fèi)支出僅占其年收入的3.95%，按10%～15%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，每年還可以增加9200～16800元用來補(bǔ)充保障。

2.3 子女教育

劉先生夫婦的女兒今年9歲，劉先生希望為她籌備100萬元的教育費(fèi)用。家庭的基金定投賬戶和股票賬戶可以作為子女教育儲(chǔ)備金賬戶，目前合計(jì)金額約為20萬元。劉先生還需要籌備80萬元的教育金。按3%的通脹率和7%的投資回報(bào)率來測(cè)算，劉先生需要每月為孩子定投6965元。

2.4 養(yǎng)老規(guī)劃

劉先生今年39歲，劉太太37歲，目前夫妻兩人每月的生活費(fèi)用為9000元。按照40年的時(shí)間進(jìn)行測(cè)算，需要的養(yǎng)老費(fèi)用約為459萬元。如果其中的50%可以由社保滿足，則另外的50%需要自己籌備。劉先生家庭可以通過每月定投5336元來實(shí)現(xiàn)。

2.5 買房規(guī)劃

按照上述規(guī)劃實(shí)施后，家庭的留存比例為0.05%，表明劉先生家庭的財(cái)務(wù)資源僅能滿足基本規(guī)劃的需求，因此劉先生家庭如果想實(shí)現(xiàn)購(gòu)買第二套房的愿望，就需要先放棄基本規(guī)劃。

如果在不進(jìn)行基本規(guī)劃的情況下，按照現(xiàn)行政策（首付比例下降為4成，貸款利率上浮10%），劉先生家庭如1年內(nèi)購(gòu)買120平方米的房子，可承受的房?jī)r(jià)為7422元/平方米。這一價(jià)格的房子在一線城市很難找到，因此劉先生家庭購(gòu)買120平方米二套房的想法并不現(xiàn)實(shí)。如果購(gòu)房面積降低為90平方米，則其能承受的房?jī)r(jià)為9896元/平方米，同樣難以實(shí)現(xiàn)。

從劉先生家庭目前的情況來看，由于資金成本（房貸利率）仍然很高，因此目前可暫時(shí)觀望，等待利率進(jìn)一步降低后再買房。

3 家庭理財(cái)實(shí)施策略

第一，劉先生家庭的活期存款較為充足，只需要準(zhǔn)備7.8萬元作為應(yīng)急資金?？梢詫⑵渲械?/6以活期存款方式保留，另外5/6購(gòu)買貨幣基金等。

第二，如果希望未來獲得更充分的保障，可考慮購(gòu)買商業(yè)保險(xiǎn)。劉先生可以增加19600～31900元用來補(bǔ)充保障，劉太太可以增加9200～16800元用來補(bǔ)充保障。

第三，劉先生每月定投6965元作為孩子的教育基金，此前家庭的基金賬戶和股票賬戶資金也作為教育資金儲(chǔ)備。

第四，劉先生家庭每月定投5336元用來儲(chǔ)備養(yǎng)老基金。

第五，以目前的情況來看，劉先生家庭并不適合購(gòu)買第二套房，建議暫時(shí)觀望，等待利息進(jìn)一步降低后再進(jìn)行規(guī)劃。

收稿日期：2015-04-25