關(guān)于城市土地及房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)相關(guān)問題的分析

魏善行

摘要：本文針對(duì)城市土地及房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)相關(guān)問題，進(jìn)行簡要的剖析研究，以盼能為相關(guān)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的發(fā)展提供參考。

關(guān)鍵詞：城市土地;房產(chǎn)經(jīng)濟(jì);問題;

房地產(chǎn)業(yè)與社會(huì)與經(jīng)濟(jì)文化等方面的發(fā)展有著緊密的聯(lián)系，產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)聯(lián)密切并具有很強(qiáng)的帶動(dòng)性。從上世紀(jì)八十年代至今，我國的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了三十多年的發(fā)展歷程，九十年代初期，我國進(jìn)行了房改，自那以后房地產(chǎn)行業(yè)便開始迅速發(fā)展，在改善國民居住條件方面做出了極大的貢獻(xiàn)。但是，與發(fā)達(dá)國家相比較，我國的房地產(chǎn)行業(yè)起步比較晚，目前仍然處于發(fā)展的初級(jí)階段，因此在市場(chǎng)快速發(fā)展的過程中逐漸顯現(xiàn)出一些問題。

一、目前的房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題

1）市場(chǎng)價(jià)格過高，大多數(shù)百姓根本無力購買。在許多大中城市，動(dòng)輒幾萬元的房價(jià)已經(jīng)不足為奇，在一些二線城市和縣級(jí)市萬元房價(jià)已經(jīng)走進(jìn)了百姓的視野。過高的房價(jià)，讓許多有著購買房屋需求的百姓，只能游走于各大郊區(qū)售樓處并發(fā)出聲聲嘆息。

2）價(jià)格增長過快，在全國一些大中城市房價(jià)增長率接近50%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于人民收入增長速度。工資的漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上物價(jià)上漲的速度，特別是房地產(chǎn)價(jià)格上漲的速度。

3）房地產(chǎn)市場(chǎng)體制不健全，目前房地產(chǎn)開發(fā)、監(jiān)管體制落實(shí)不到位，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂，一些危害房地產(chǎn)健康發(fā)展的現(xiàn)象屢發(fā)。由此我們不難看出，雖然房地產(chǎn)行業(yè)為我們帶來了一定的好處，但相比之下弊大于利。

二、城市土地制度對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響分析

1.土地供應(yīng)制度的影響

隨著國家宏觀政策的不斷引導(dǎo)，房地產(chǎn)熱已經(jīng)得到了很好的控制，全國的房價(jià)處以一個(gè)穩(wěn)定的狀態(tài)。在城市發(fā)展的過程中房地產(chǎn)開發(fā)固然很重要，但是房地產(chǎn)開發(fā)占用的土地面積需要進(jìn)行合理的控制，避免炒地皮的資本家哄抬房價(jià)，給城市經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展造成一定的影響。在城市土地資源規(guī)劃供應(yīng)的時(shí)候，需要合理的規(guī)劃土地資源的開發(fā)項(xiàng)目。若是盲目的追求人口聚集的紅利發(fā)展，大規(guī)模的開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，給房地產(chǎn)市場(chǎng)批復(fù)大量的土地資源，從而使得城市經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)過于單一，人民無法供需高漲的房價(jià)，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)無法轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)發(fā)展，造成土地資源的浪費(fèi)。目前我國城市的土地供應(yīng)制度仍舊在不斷的改革優(yōu)化，由于之前沒有對(duì)房地產(chǎn)用地進(jìn)行合理的控制，使得城市房地產(chǎn)開發(fā)過熱，房價(jià)居高不下，造成人們的生活成本提高，影響了人民生活品質(zhì)的提升。在城市土地資源與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的時(shí)候，需要借鑒2008年美國次貸危機(jī)引發(fā)的全球金融風(fēng)暴，次貸危機(jī)的形成就是美國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)與土地資源的不協(xié)調(diào)，使得業(yè)主無法償還貸款，住戶無法按期繳費(fèi)，最終導(dǎo)致了銀行資的破產(chǎn)出現(xiàn)了次貸危機(jī)。我國城市發(fā)展的過程中需要合理的控制土地資源，避免出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)泡沫，穩(wěn)定的推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

2.土地儲(chǔ)備制度的影響

城市的土地儲(chǔ)備制度由于沒有進(jìn)行很好的優(yōu)化改進(jìn)，使得土地資源與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)之間出現(xiàn)失衡。全國各個(gè)省市發(fā)展經(jīng)濟(jì)的過程中，為了更好地推動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展，在土地儲(chǔ)備時(shí)，將土地審批給最高報(bào)價(jià)的開發(fā)企業(yè)，而企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的時(shí)候，又會(huì)將高額的土地費(fèi)用轉(zhuǎn)移到房屋定價(jià)上，最終需要消費(fèi)者為房價(jià)進(jìn)行買單，土地儲(chǔ)備制度沒有很好的控制土地資源的利用，進(jìn)而造成了高房價(jià)的問題。在城市發(fā)展的過程中為了合理的規(guī)劃配置土地資源時(shí)，政府的土地資源管理單位對(duì)城市的土地資源進(jìn)行統(tǒng)一的管理，如征收城市城中村的土地、周邊郊區(qū)的土地等。在土地征收之后，本應(yīng)當(dāng)合理的規(guī)劃建設(shè)，提高教育、民生、科技、文化、經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展，充分的發(fā)揮出土地資源的作用。在實(shí)際土地資源儲(chǔ)備之后，一些不法的房地產(chǎn)開發(fā)商，通過非法的手段獲得土地資源的審批，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，以獲取相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)暴利。還有的房地產(chǎn)開發(fā)商打著生態(tài)種植的名號(hào)，進(jìn)行生態(tài)、體育、文化項(xiàng)目的建設(shè)，但是在實(shí)際土地資源開發(fā)的時(shí)候，違規(guī)的進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，嚴(yán)重危害到了我國國土資源的安全。

三、推動(dòng)城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的土地資源管理策略分析

1.清查閑置土地資源

隨著城市化發(fā)展的不斷加快，為了更好地開發(fā)城市土地資源，需要對(duì)城市土地資源進(jìn)行合理的統(tǒng)計(jì)規(guī)劃，提高閑置土地資源的利用效率。通過對(duì)城市閑置土地資源的統(tǒng)一清查，可以很好地避免私人進(jìn)行土地資源的轉(zhuǎn)讓，提高土地資源開發(fā)工作的權(quán)威性和透明性。在對(duì)城市閑置土地資源清查時(shí)，為了保障清查工作的質(zhì)量與效率，需要土地管理部門制定完善的管理制度，明確各個(gè)區(qū)域清查的工作任務(wù)，在復(fù)查與抽查的時(shí)候，若是發(fā)現(xiàn)有工作人員故意的徇私舞弊，可以直接對(duì)其進(jìn)行追責(zé)，與此同時(shí)對(duì)于該工作人員負(fù)責(zé)的上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，同樣需要連帶責(zé)任的處理，提高土地清查工作的質(zhì)量。在城市土地清查制度編制時(shí)，可以出臺(tái)相關(guān)的政府法律條規(guī)，提高土地清查工作的權(quán)威性，這樣可以更好的推動(dòng)城市土地清查工作的開展。在土地清查工作進(jìn)行的時(shí)候，不僅需要對(duì)未開發(fā)的土地資源進(jìn)行清查，并且對(duì)于施工建設(shè)中的土地同樣需要進(jìn)行登記相關(guān)數(shù)據(jù)信息。

2.完善土地估價(jià)制度

為了進(jìn)一步改善城市土地評(píng)估制度的不規(guī)范與不合理現(xiàn)象，相關(guān)部門應(yīng)由以下幾個(gè)方面對(duì)其綜合完善，以確保房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。一方面，應(yīng)著力提高土地評(píng)估人員的綜合素質(zhì)，確保其可以全面掌握土地政策相關(guān)內(nèi)容，同時(shí)還要加強(qiáng)職業(yè)道德建設(shè)，使評(píng)估人員具備良好的職業(yè)道德操守。另一方面，還應(yīng)構(gòu)建完善的土地標(biāo)價(jià)體系，綜合運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)與標(biāo)定地價(jià)，通過公示制度，提升土地評(píng)估的科學(xué)性與合理性。

3.優(yōu)化地方產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

從宏觀的角度進(jìn)行分析，為合理的優(yōu)化房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理質(zhì)量，優(yōu)化地方產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，則為有效的改善舉措。具體實(shí)施中關(guān)于地方產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，可通過加強(qiáng)招商引資，落實(shí)稅收優(yōu)惠，優(yōu)化營商環(huán)境，改革政府機(jī)構(gòu)方面進(jìn)行落實(shí)，以此為區(qū)域投資者創(chuàng)造良好的經(jīng)營環(huán)境。同時(shí)通過逐步的招商引資，進(jìn)行區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，減少以地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)為主的不均衡經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，從而達(dá)到合理發(fā)揮房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理，以及推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展的目的。

結(jié)束語

綜上所述，城市土地一定程度上影響著我國的房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，土地制度越完善，房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也就越穩(wěn)定。為了進(jìn)一步確保房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，我國相關(guān)部門機(jī)構(gòu)就應(yīng)出臺(tái)各種政策支持，并實(shí)施完善的土地評(píng)價(jià)與估算制度，通過核查閑置土地的使用情況，進(jìn)一步提升城市土地的資源利用率。同時(shí)，國家也應(yīng)積極出臺(tái)各種宏觀調(diào)控政策，對(duì)城市土地價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確保房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的長遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展。

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