房地產(chǎn)工程項目造價的全階段動態(tài)管理

楊熹

摘要：現(xiàn)階段房地產(chǎn)已然成為了推動我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要事業(yè)。做好房地產(chǎn)工程項目造價的全階段動態(tài)管理，能夠為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來切實的經(jīng)濟(jì)效益。 本文主要闡述了有關(guān)房地產(chǎn)工程項目造價全階段動態(tài)管理的重要性以及遵循的原則，具體分析了動態(tài)管理策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);工程項目;造價管理;動態(tài)管理

房地產(chǎn)工程項目造價的管理指的是在房地產(chǎn)建筑項目整個建設(shè)過程中，管理部門使用科學(xué)合理的手段對工程項目中使用的資金進(jìn)行管理，提升房地產(chǎn)工程項目資金的利用率，提升房地產(chǎn)工程企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。然而，一些房地產(chǎn)企業(yè)對于工程項目造價的管理工作沒有引起足夠的重視，實際工作中存在著許多問題，阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

1 房地產(chǎn)工程項目造價動態(tài)管理的重要性

房地產(chǎn)工程項目造價動態(tài)管理是房地產(chǎn)開發(fā)過程中一項極為重要的工作，對于控制房地產(chǎn)工程項目的成本投入起著關(guān)鍵的作用。提升房地產(chǎn)工程項目造價動態(tài)管理工作的質(zhì)量，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)項目開發(fā)過程中的資金投入進(jìn)行合理的管控，為企業(yè)帶來切實的經(jīng)濟(jì)利益，進(jìn)而有效的促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，提升企業(yè)的市場競爭力。

2 項目造價管理需要遵循的原則

2.1 全方位

全方位原則指的是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)調(diào)動企業(yè)全體部門以及員工的積極性，使整個企業(yè)全方位投入到房地產(chǎn)工程項目的造價管理工作中。負(fù)責(zé)管理房地產(chǎn)工程項目造價的工作人員應(yīng)及時分享項目相關(guān)信息資源，對房地產(chǎn)工程項目涉及到的人力資源、建筑材料以及機(jī)械設(shè)備等項目進(jìn)行監(jiān)控，一旦發(fā)生變動應(yīng)及時做出反應(yīng)，避免超出造價控制范圍的情況發(fā)生。

2.2 全流程

房地產(chǎn)工程項目造價的動態(tài)管理工作必須貫穿整個工程項目的流程，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行工程項目的開發(fā)之前應(yīng)制定周密的造價管理計劃，對于一些容易受到客觀因素影響的內(nèi)容應(yīng)做好充分的準(zhǔn)備，設(shè)計完善的應(yīng)急預(yù)案，加強(qiáng)相關(guān)的管控工作，事無巨細(xì)的做好房地產(chǎn)工程項目造價的動態(tài)管理。

2.3 全要素

房地產(chǎn)工程項目造價的動態(tài)管理工作必須對可能影響造價的所有因素進(jìn)行監(jiān)督與管理，例如工期、場地環(huán)境、項目質(zhì)量等。防止各要素之間的互相影響導(dǎo)致施工環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)成本投入的增加，損害企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

3 現(xiàn)階段存在的問題

3.1 忽視動態(tài)管理。

現(xiàn)階段的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受到計劃經(jīng)濟(jì)體制的影響比較大，往往在工程項目開始之前就將工程項目的造價進(jìn)行了確定。須知，隨著我國建筑行業(yè)的不斷發(fā)展，工程項目中可能會出現(xiàn)許多不可控的變化，如果忽視了房地產(chǎn)工程項目造價的動態(tài)管理工作，就會使得管理工作無法進(jìn)行靈活的變動以適應(yīng)工程的需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項目無法適應(yīng)日益激烈的市場競爭，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

3.2 缺少預(yù)案設(shè)計

開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行工程項目造價的管理時往往忽略設(shè)計預(yù)案的過程。房地產(chǎn)工程項目的施工過程會受到來自多方面因素的影響，施工工藝、建筑材料以及施工人員等因素隨時有可能發(fā)生變動，施工使用的實際資金數(shù)額一般不會和預(yù)算等同，如果不能針對施工中可能發(fā)生的變動設(shè)計完善的預(yù)案，就會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)做無用功，加大企業(yè)成本投入，損害企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

3.3 不重視前期立項

當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中普遍存在不重視立項階段的造價控制工作的現(xiàn)象，只重視施工完成后的工程款結(jié)算工作，也就無法有效的控制成本造價。

4 全階段動態(tài)管理策略

4.1 決策階段

項目決策階段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)仔細(xì)分析工程項目的可行性以及造價方案，進(jìn)而尋找出最為科學(xué)合理的投資方案。在實際操作過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對現(xiàn)有的市場數(shù)據(jù)進(jìn)行全方位的匯總整理并進(jìn)行分析，為工程項目的決策階段提供切實可靠的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。

4.2 設(shè)計階段

4.2.1 初步設(shè)計

一般情況下，初步設(shè)計是在對設(shè)計方案進(jìn)行對比分析后選擇出的最優(yōu)結(jié)果，是對房地產(chǎn)工程項目投資的一種具象化反映。進(jìn)行初步設(shè)計的過程中，工作人員必須明確會影響到房地產(chǎn)工程項目造價的具體因素，嚴(yán)格按照投資總額設(shè)計工程項目的結(jié)構(gòu)、規(guī)模、建材等，在保證質(zhì)量的基礎(chǔ)上最大化的降低企業(yè)的成本投入。

4.2.2 施工圖設(shè)計

施工圖是設(shè)計的最終產(chǎn)品，同時也是進(jìn)行施工過程的基礎(chǔ)。施工圖設(shè)計過程中的造價管理體現(xiàn)在對于工程量的控制。對于一些不可控因素如建筑材料及機(jī)械設(shè)備的成本、施工現(xiàn)場的環(huán)境因素等造成的預(yù)算超額，設(shè)計人員應(yīng)及時進(jìn)行反應(yīng)，并采取措施對施工圖進(jìn)行改進(jìn)。

4.2.3 加強(qiáng)設(shè)計變更管理

房地產(chǎn)工程項目施工過程中，由于各種客觀因素的影響，對于設(shè)計的修改工作一般是無法避免的，修改設(shè)計必然會帶來成本投入的增加。但房地產(chǎn)企業(yè)可以通過適當(dāng)?shù)墓芾頊p少設(shè)計修改帶來的損失。須知，設(shè)計修改的時間越早，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失也就越低。故此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對工程項目的設(shè)計進(jìn)行嚴(yán)格的分析，避免設(shè)計中的錯誤以及紕漏，確定最為科學(xué)合理的施工方案，盡量避免施工過程中對于設(shè)計的修改，從而降低企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失，控制工程項目的造價。

4.3 施工階段

4.3.1 加強(qiáng)施工過程管理

施工質(zhì)量直接影響到工程項目的造價管理工作，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)工程項目施工過程管理，對影響房地產(chǎn)工程質(zhì)量的各項因素進(jìn)行實時監(jiān)測。管理人員應(yīng)明確自身責(zé)任，施工過程中管理人員需要嚴(yán)格管理施工工藝，交接過程更需嚴(yán)格管理。項目完成后，項目管理人員需仔細(xì)審查竣工資料并進(jìn)行總結(jié)。

4.3.2 保證建材設(shè)備質(zhì)量

建筑材料與機(jī)械設(shè)備是房地產(chǎn)工程造價管理的重要內(nèi)容。為了提升工程項目的質(zhì)量，為房地產(chǎn)企業(yè)帶來切實的經(jīng)濟(jì)效益，必須保證建材與機(jī)械設(shè)備的質(zhì)量。

4.3.3 規(guī)范合同管理

合同管理是房地產(chǎn)工程項目造價管理工作中的重要內(nèi)容，房地產(chǎn)企業(yè)必須給予高度的重視。在與施工單位簽訂合同的過程中，必須對施工過程中可能發(fā)生的情況進(jìn)行全方位的考慮，制定明確的條款，對于可能出現(xiàn)的爭議設(shè)計合理的賠償措施，防止因合同不規(guī)范引發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)與施工單位之間的糾紛，合同用語應(yīng)書面化，表達(dá)需嚴(yán)禁，甲乙兩方的權(quán)利以及義務(wù)必須對等。

5 結(jié)束語

房地產(chǎn)工程項目造價的動態(tài)管理，對于保證房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益起著極其重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)認(rèn)真分析影響工程項目造價管理工作的因素，做好各方面的協(xié)調(diào)與配合，對房地產(chǎn)工程項目造價實施全階段的動態(tài)管理，提升房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力，為我國現(xiàn)代化建設(shè)提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

參考文獻(xiàn)：

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