物流地產(chǎn)新發(fā)展與新方向

文/本刊記者 江宏

近年來，物流地產(chǎn)市場需求穩(wěn)健增長，引發(fā)各種勢力涌入，行業(yè)格局由此改變。在一系列促進(jìn)物流業(yè)發(fā)展的政策推動下，在資本的助力下，領(lǐng)先企業(yè)不斷擴(kuò)大網(wǎng)絡(luò)規(guī)模，并借助先進(jìn)技術(shù)實(shí)現(xiàn)服務(wù)升級，以獲得更大的競爭優(yōu)勢。物流地產(chǎn)行業(yè)在迎來良好發(fā)展機(jī)遇的同時，也掀起新一輪變革浪潮。

物流地產(chǎn)2003年開始在中國興起。隨著中國經(jīng)濟(jì)長期保持較快增長，物流行業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，對物流基礎(chǔ)設(shè)施的需求旺盛。近年來，從電商突飛猛進(jìn)，再到新零售快速連鎖化發(fā)展，促進(jìn)了物流地產(chǎn)市場需求穩(wěn)健增長，而優(yōu)質(zhì)倉儲設(shè)施匱乏，現(xiàn)代化高標(biāo)物流園區(qū)發(fā)展空間巨大。鑒于此，來自房地產(chǎn)、電商、物流、金融等行業(yè)的公司大舉進(jìn)入物流地產(chǎn)市場，與傳統(tǒng)物流地產(chǎn)商展開激烈角逐，在資本力量的助推下，在物聯(lián)網(wǎng)、自動化、智能化等技術(shù)帶來的倉儲設(shè)施升級中，物流地產(chǎn)行業(yè)掀起變革浪潮。

行業(yè)格局重塑

物流地產(chǎn)的本質(zhì)是地產(chǎn)，屬于工業(yè)地產(chǎn)的范疇。物流地產(chǎn)既是現(xiàn)代物流設(shè)施的載體，也是物流服務(wù)和地產(chǎn)服務(wù)一體化的創(chuàng)新成果。2001年中國加入WTO后，大量外資企業(yè)進(jìn)入中國。2003年，提出“物流地產(chǎn)”概念的美國普洛斯公司進(jìn)入中國開始“圈地運(yùn)動”，同時將現(xiàn)代倉儲設(shè)施國際標(biāo)準(zhǔn)帶入國內(nèi)。經(jīng)過十幾年的發(fā)展，普洛斯（GLP）已成為中國最大的物流地產(chǎn)公司。中國物流地產(chǎn)市場長期保持著“一超多強(qiáng)”的局面，并且以外資企業(yè)為主導(dǎo)。

2015年可以說是中國物流地產(chǎn)市場真正出現(xiàn)變局的開端。隨著中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，尤其是電商產(chǎn)業(yè)的迅猛增長，物流行業(yè)迎來飛速發(fā)展并走向規(guī)?；瘮U(kuò)張，對配送中心、分撥中心等需求快速上升，優(yōu)質(zhì)物流倉儲設(shè)施的供需缺口加大，租金保持上升。同時，一帶一路、上海自貿(mào)區(qū)、前海新區(qū)以及京津冀一體化等重要戰(zhàn)略規(guī)劃相繼推出，物流在其中扮演了至關(guān)重要的角色，國家先后出臺了一系列支持物流業(yè)發(fā)展的政策，營造了利好的市場環(huán)境。物流地產(chǎn)以較低的土地獲取價格、高于其他商業(yè)地產(chǎn)的投資回報率以及巨大的發(fā)展空間，吸引了多方勢力參與其中，大量資金涌入市場。

表1：現(xiàn)代物流倉儲設(shè)施與傳統(tǒng)倉庫對比

在各種勢力中，房地產(chǎn)企業(yè)不容小覷。2015年，隨著政府對房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)從嚴(yán)調(diào)控，住宅開發(fā)土地供應(yīng)受限，而物流地產(chǎn)市場卻呈欣欣向榮之勢，成為房地產(chǎn)企業(yè)從重資產(chǎn)化的增量市場向輕資產(chǎn)化的存量運(yùn)營轉(zhuǎn)變的細(xì)分領(lǐng)域。房地產(chǎn)巨頭結(jié)合自身在土地與資金方面的優(yōu)勢，加快在物流地產(chǎn)領(lǐng)域多元化布局的腳步。據(jù)東海證券研究報告分析，按主導(dǎo)運(yùn)營模式的不同，房企涉足物流地產(chǎn)可分為四種主流類型：一是房企主導(dǎo)，設(shè)立獨(dú)立的物流地產(chǎn)板塊開發(fā)運(yùn)營物流地產(chǎn)，如萬科、招商等；二是房企收購參股物流地產(chǎn)商，結(jié)合雙方的資源和優(yōu)勢，通過進(jìn)一步合作開發(fā)布局物流地產(chǎn)，如，萬科參與普洛斯私有化退市收購，占股21.4%成為普洛斯第一大股東；三是房企與傳統(tǒng)物流企業(yè)合作，雙方共同出資、資源互補(bǔ)、協(xié)同開發(fā)存量土地資源，如碧桂園與中集產(chǎn)城、綠地與中遠(yuǎn)海運(yùn)的戰(zhàn)略合作；四是房企與電商企業(yè)合作，通過品牌集聚、共建規(guī)?；a(chǎn)業(yè)園區(qū)，如復(fù)星與國藥控股、華夏幸福與京東。

電商巨頭如京東、阿里、蘇寧等也將物流地產(chǎn)視為企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的核心資源進(jìn)行布局。如，阿里菜鳥在全國投資千億建設(shè)倉儲物流基地，蘇寧與深創(chuàng)投合作設(shè)立300億元物流地產(chǎn)基金，京東在2018年5月向物流地產(chǎn)商易商紅木投資3.06億美元等。

物流地產(chǎn)市場還有一股不容忽視的強(qiáng)大勢力來自金融資本，其物流地產(chǎn)操作方式相當(dāng)靈活多樣。只要地塊符合投資標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到“風(fēng)控”要求，金融公司可以與不同的合作伙伴以不同的模式合作。

目前，群雄逐鹿的物流地產(chǎn)市場匯聚了五類企業(yè)：傳統(tǒng)物流地產(chǎn)商、房地產(chǎn)企業(yè)、電商企業(yè)、物流企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)。其中，傳統(tǒng)物流地產(chǎn)商包括以普洛斯、安博、嘉民等為代表的外資企業(yè)，和以寶灣、宇培、易商（原名易商紅木）等為代表的國內(nèi)企業(yè)，仍然占據(jù)市場領(lǐng)先優(yōu)勢。但中國物流地產(chǎn)行業(yè)格局已經(jīng)悄然改變，最為明顯的一個變化就是外資所占比重下降，國內(nèi)勢力崛起。據(jù)中商產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2019-2024年中國物流地產(chǎn)市場前景及投資機(jī)會研究報告》，截止到2019年第一季度，普洛斯的市場份額高達(dá)33.0%，穩(wěn)居行業(yè)第一；萬科旗下的萬緯物流快速晉升到行業(yè)第二，市場份額6.1%；易商、宇培緊隨其后，所占份額分別為6.0%、5.6%；之后依次為嘉民、安博、寶灣、平安、豐樹，分別占有市場份額的5.3%、4.7%、4.6%、4.5%、4.3%。

由于一二線城市倉儲用地供應(yīng)縮減，高標(biāo)倉儲設(shè)施的稀缺性將更加凸顯。同時，隨著中國進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需與消費(fèi)升級，倉庫網(wǎng)點(diǎn)逐步向二三線城市延伸。在這種情況下，在資本的強(qiáng)力介入下，物流地產(chǎn)行業(yè)正迎來深層次、多維度整合。

發(fā)展模式解析

物流地產(chǎn)市場的客戶主要分為三大類，其中最穩(wěn)定的客戶是傳統(tǒng)零售企業(yè)和制造企業(yè)，電商和第三方物流企業(yè)則是近年來促進(jìn)物流地產(chǎn)快速發(fā)展的推動力。物流地產(chǎn)商主要為客戶提供四種服務(wù)：開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)倉儲設(shè)施、按照客戶需求開發(fā)物流設(shè)施和物流園區(qū)、收購客戶倉儲設(shè)施并轉(zhuǎn)租給客戶、提供咨詢服務(wù)。不同企業(yè)有不同的業(yè)務(wù)模式，如，嘉民開展“開發(fā)+持有+管理”三種主要業(yè)務(wù)，以實(shí)現(xiàn)多元化的收益來源；寶灣采用“園區(qū)功能+定制服務(wù)+增值服務(wù)+物流核心業(yè)務(wù)”發(fā)展模式，其收入主要來自運(yùn)營收入（租金+增值服務(wù)）。

普洛斯作為中國最大的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園的提供商和服務(wù)商，在20多年的發(fā)展過程中逐漸形成了一套成熟的物流地產(chǎn)運(yùn)作開發(fā)模式，其國內(nèi)物業(yè)整體出租率穩(wěn)定在85%以上。普洛斯對于國內(nèi)物流地產(chǎn)商來講猶如教科書一般。以普洛斯為標(biāo)桿，可以學(xué)習(xí)專業(yè)成熟的經(jīng)驗(yàn)，探尋未來發(fā)展路徑。

普洛斯以“現(xiàn)代物流行業(yè)最佳運(yùn)營商”為目標(biāo)，最核心的就是搶占關(guān)鍵位置，其物流地產(chǎn)大多位于靠近城市中心與交通樞紐的絕佳位置，為有效服務(wù)客戶奠定基礎(chǔ)。除了自己投資開發(fā)，普洛斯還與手中握有大量倉儲土地的中國本土企業(yè)合作，通過投資、收購、戰(zhàn)略合作等方式迅速建立起分布廣泛的倉儲網(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)了單一客戶的多處租賃與合作，增強(qiáng)了客戶黏性，提高了收入穩(wěn)定性。截至2019年6月，普洛斯及旗下品牌環(huán)普，在42個戰(zhàn)略性的區(qū)域市場投資、開發(fā)并管理著362個物流園、工業(yè)園及科創(chuàng)園，物業(yè)總面積達(dá)4000萬平方米。普洛斯可以為客戶提供全面的服務(wù)和解決方案，包括標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施開發(fā)、定制設(shè)施開發(fā)、收購與回租、融資租賃等，幫助客戶改善供應(yīng)鏈，提高運(yùn)營效率。

其次，普洛斯打造了高效精巧的資本運(yùn)作體系。倉儲設(shè)施的特點(diǎn)是投資大，收益不高但穩(wěn)定，資金回籠時間較長。物流地產(chǎn)屬于資本密集型行業(yè)，物流地產(chǎn)商如何能夠解決資金難題，同時又能讓自己變輕? 普洛斯通過“地產(chǎn)+基金”的模式，一方面通過園區(qū)開發(fā)創(chuàng)造價值，另一方面利用基金管理平臺，前端引入股權(quán)投資方，后端通過債務(wù)融資放大杠桿。更重要的是，通過將資產(chǎn)置入基金，普洛斯提前兌現(xiàn)了物業(yè)銷售收入和開發(fā)利潤，將投資回收期從10年以上縮短到2～3年。

值得一提的是，普洛斯近年來開始注重縱向的產(chǎn)業(yè)鏈延伸，提供的不只是倉儲設(shè)施，而是包括園區(qū)管理、倉庫租賃、配送分撥、信息培訓(xùn)、基金運(yùn)營等一系列增值服務(wù)和多元化業(yè)務(wù)。例如，中小零售商與制造商為了解決規(guī)模與資金問題，選擇將運(yùn)輸外包。因此，普洛斯成立了第三方物流部門，為企業(yè)提供最后一公里運(yùn)輸、碎片化運(yùn)輸以及大數(shù)據(jù)分析等服務(wù)。此外，普洛斯還提供倉庫設(shè)備乃至定制化的物流系統(tǒng)，可供企業(yè)直接入駐開展業(yè)務(wù)。通過股權(quán)投資、金融服務(wù)及數(shù)據(jù)科技平臺，普洛斯成為產(chǎn)業(yè)資源整合者，通過投資入股物流鏈條上具有優(yōu)勢的服務(wù)商獲得了業(yè)務(wù)協(xié)同與延伸空間，為客戶創(chuàng)造最大的價值，也形成了自己的領(lǐng)先優(yōu)勢，參見圖1。

普洛斯集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人、首席執(zhí)行官梅志明曾在2018年3月談到了普洛斯的未來:“我們將通過打造物流生態(tài)體系，專注于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展和多層次的價值創(chuàng)造。我們還將創(chuàng)造性地利用技術(shù)手段和戰(zhàn)略投資為我們的投資者、合作伙伴和客戶創(chuàng)造更大價值，助力他們應(yīng)對不斷變化的商業(yè)競爭格局。”

從普洛斯的成功發(fā)展來看，物流地產(chǎn)商不能再簡單地依靠“對的土地+便宜的錢”發(fā)展了，需要積極探索與產(chǎn)業(yè)資源結(jié)合，除了提供倉儲場地，還要更多地關(guān)注如何解決運(yùn)力、設(shè)備、資金等問題，想方設(shè)法為客戶創(chuàng)造成本降低、管理優(yōu)化的發(fā)展空間。

圖1：普洛斯的物流生態(tài)

圖2：菜鳥“未來物流園”

園區(qū)智慧升級

從高標(biāo)倉到智慧物流園，為了滿足客戶的發(fā)展需要，物流地產(chǎn)商在技術(shù)應(yīng)用方面持續(xù)發(fā)力。

高標(biāo)倉需求旺盛，是物流地產(chǎn)商的核心戰(zhàn)場?，F(xiàn)代倉儲設(shè)施對于建筑材料、倉庫高度、柱距大小、消防設(shè)施、地坪、溫度等條件都有較高的要求。如，普洛斯開發(fā)的現(xiàn)代物流設(shè)施，擁有寬敞的空間和柱距, 充足的層高，便利的裝卸貨平臺，向外延伸的雨棚，自然采光，以及完備的園區(qū)安全管理等各種高附加值的特性，同時按照節(jié)能技術(shù)設(shè)計與建造，大大節(jié)約客戶運(yùn)營成本。

如今，在互聯(lián)網(wǎng)時代，開放、共享、智慧的供應(yīng)鏈成為發(fā)展方向，實(shí)現(xiàn)倉儲設(shè)施網(wǎng)絡(luò)化、協(xié)同化成為趨勢。隨著互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)（IoT）、人工智能（AI）、移動通訊、自動化等技術(shù)在物流領(lǐng)域的廣泛應(yīng)用，物流變得越來越智慧，智慧升級將成為物流地產(chǎn)的發(fā)展方向。

智慧物流園以全面連接、數(shù)字轉(zhuǎn)型、智能升級為特征，通過信息互聯(lián)網(wǎng)和設(shè)施物聯(lián)網(wǎng)加速園區(qū)業(yè)務(wù)的在線改造，通過自動倉庫、揀選機(jī)器人、AGV、自動分揀系統(tǒng)等設(shè)備以及倉儲管理系統(tǒng)等軟件的應(yīng)用，構(gòu)建起一套完整的智能倉儲物流解決方案，減少園區(qū)人員的簡單重復(fù)勞動，使園區(qū)運(yùn)營實(shí)現(xiàn)可視化、可追溯和可預(yù)警，讓物流管控更加精細(xì)、高效、透明、智能，幫助客戶真正實(shí)現(xiàn)降本增效。目前，很多企業(yè)都在推動物流園區(qū)的智能升級，其中有代表性的當(dāng)屬菜鳥“未來物流園”和普洛斯“AI+物流園區(qū)”。

在2018年的菜鳥智慧物流大會上，菜鳥CTO谷雪梅發(fā)布了業(yè)內(nèi)首個基于物聯(lián)網(wǎng)IoT技術(shù)的“未來物流園”，首創(chuàng)機(jī)器全托管，參見圖2。整個園區(qū)的建設(shè)采用了邊緣計算、人工智能技術(shù)，所有的設(shè)備都實(shí)現(xiàn)了智能化，其特點(diǎn)可以用三個關(guān)鍵詞來解讀。

一是IoT技術(shù)。園區(qū)一切設(shè)備都有傳感器，可以通過紅外和車位等多個設(shè)備，識別溫度、濕度、堆高，從而幫助監(jiān)控人員降低檢查成本。

二是邊緣計算。云計算對數(shù)據(jù)的分類非常科學(xué)，能夠?qū)崟r達(dá)到毫秒級的識別，將眾多攝像頭收集在云端的數(shù)據(jù)進(jìn)行收集、處理，包括傳回到中控系統(tǒng)，之后再由人行動。

三是人工智能。不管在園內(nèi)還是倉內(nèi)，機(jī)器都可以用算法跟蹤物體，園區(qū)內(nèi)的模型和攝像頭聯(lián)動以后，機(jī)器會自我學(xué)習(xí)成長，然后變得越來越聰明和強(qiáng)大，使得園區(qū)的異常事件的檢驗(yàn)越來越準(zhǔn)確。

而普洛斯則積極推動“AI+園區(qū)”的建設(shè)和實(shí)施。普洛斯旗下的資產(chǎn)服務(wù)運(yùn)營平臺，利用信息系統(tǒng)、物聯(lián)網(wǎng)、計算機(jī)視覺、機(jī)器人、大數(shù)據(jù)等技術(shù)，為物流園區(qū)打造一套完整的自感知、全可視、易管理、可互聯(lián)的云管端一體化管理控制平臺，全面整合園區(qū)內(nèi)外的資源，使園區(qū)管理服務(wù)等更高效便捷，實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)化、管理信息化、功能服務(wù)精準(zhǔn)化和產(chǎn)業(yè)發(fā)展智能化，全面提升園區(qū)信息化管理水平，助力客戶提高運(yùn)營管理效率、提高運(yùn)營管理質(zhì)量、降低運(yùn)營成本。在2019世界人工智能大會上，普洛斯的智慧物流園與自動化倉庫解決方案通過了專家評審，被認(rèn)定為“AI+園區(qū)”的建設(shè)試點(diǎn)，并在8月31日大會閉幕式上正式發(fā)布。

未來展望

作為服務(wù)于制造業(yè)、零售業(yè)、物流業(yè)等產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要樞紐，物流地產(chǎn)近年來受到政府部門的重視，多個土地、稅收等優(yōu)惠政策出臺。例如，早在2012年，財政部、國家稅務(wù)總局就聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于物流企業(yè)大宗商品倉儲設(shè)施用地城鎮(zhèn)土地使用稅政策的通知》，提出“對物流企業(yè)自有的大宗商品倉儲設(shè)施用地，按所屬土地等級適用稅額標(biāo)準(zhǔn)的50%計征城鎮(zhèn)土地使用稅。”2018年12月，國家發(fā)改委與交通部聯(lián)合發(fā)布《國家物流樞紐布局和建設(shè)規(guī)劃》，提出在全國構(gòu)筑一個由六大類、212個國家物流樞紐形成的頂層網(wǎng)絡(luò)。該規(guī)劃明確了對物流用地進(jìn)行支持，以促進(jìn)物流產(chǎn)業(yè)及物流樞紐城市群的加速發(fā)展。

當(dāng)前，國內(nèi)高端倉儲設(shè)施缺口仍然巨大。世邦魏理仕(CBRE)在其《中國物流地產(chǎn)投資發(fā)展報告》中指出，中國主要城市非自用中高標(biāo)準(zhǔn)物流設(shè)施面積僅約為0.26億平米，通用倉儲面積為8.6億平米，相比之下美國分別為3.7億平米、17.7億平米。人均面積則差值更大，我國人均高標(biāo)準(zhǔn)物流設(shè)施面積約合0.015平米，較美國的人均1.17平米相差約77倍；人均通用倉儲面積，美國為5.55平米，中國則為0.66平米，相差約7.4倍。同時CBRE指出，預(yù)計未來5年左右，中國的物流設(shè)施需求或?qū)⒈３殖?0%的年增長率。

一方面是需求不斷上升，另一方面卻是供應(yīng)不足。由于一線以及部分二線城市工業(yè)用地指標(biāo)向制造業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)傾斜，可用于物流倉儲的比例更加縮減，優(yōu)質(zhì)倉儲設(shè)施供不應(yīng)求的局面短期內(nèi)不會逆轉(zhuǎn)。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，我國現(xiàn)有的物流倉儲設(shè)施約70%建于1990年代之前，且其中大約75%難以滿足現(xiàn)代企業(yè)的需求。而傳統(tǒng)的舊倉庫的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和安保管理等很不規(guī)范，不能實(shí)現(xiàn)簡單的改造升級，只能選擇新建高標(biāo)準(zhǔn)倉儲設(shè)施。

由此來看，中國物流地產(chǎn)行業(yè)蘊(yùn)含著巨大的發(fā)展機(jī)遇，但是也面臨著挑戰(zhàn)。據(jù)中商產(chǎn)業(yè)研究院的報告分析，物流地產(chǎn)前些年在規(guī)?；l(fā)展過程中存在同質(zhì)化情況，一二線城市的工業(yè)用地指標(biāo)逐年下降，土地成本上升較快，而物流地產(chǎn)投資回收期通常在15年以上，給招商、運(yùn)營等專業(yè)化運(yùn)作帶來挑戰(zhàn)。此外，缺少專門的物業(yè)管理隊伍也是很多物流地產(chǎn)商面臨的困境之一。

把握趨勢才能更好地發(fā)展?？梢灶A(yù)測，未來倉庫可能不再按照租金，而是按照流量來收費(fèi)。物流地產(chǎn)商應(yīng)當(dāng)用標(biāo)準(zhǔn)化、服務(wù)化、網(wǎng)絡(luò)化、平臺化思維看待自身業(yè)務(wù)，從開發(fā)商向運(yùn)營商轉(zhuǎn)變，采用輕資產(chǎn)運(yùn)營模式，重視技術(shù)應(yīng)用，向產(chǎn)業(yè)鏈條上下游延伸，以便在競爭日趨激烈的市場中持續(xù)發(fā)展。