房地產(chǎn)交易中的風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避問題探討

曹煒

隨著我國城市化進(jìn)程的加快，關(guān)于房地產(chǎn)問題一直成為當(dāng)今的熱點(diǎn)話題。本文主要是從房地產(chǎn)交易本身的特征和屬性的角度出發(fā)，針對(duì)現(xiàn)實(shí)發(fā)展中遇到的問題作出系統(tǒng)化的分析和評(píng)估，最大程度的確保房地產(chǎn)交易本身的科學(xué)性、合法性和嚴(yán)謹(jǐn)性，營造出健康、良好的房地產(chǎn)交易的環(huán)境氛圍。

隨著我國國民經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不斷提升，房地產(chǎn)行業(yè)亦得到快速發(fā)展并壯大。雖然經(jīng)過了幾年宏觀調(diào)控，部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱局面得到一定程度降溫，但相關(guān)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)更趨于白熱化狀態(tài)。為了確保房地產(chǎn)行業(yè)在快速發(fā)展的前提下有序化、合理化、科學(xué)化的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展，對(duì)于監(jiān)察手段和方式、秩序方面就要有嚴(yán)格的規(guī)劃和設(shè)計(jì)。這樣做的目的也是為了保障我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的環(huán)境保持健康、安全的氛圍，通過合法、合理的手段幫助交易雙方化解風(fēng)險(xiǎn)。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)概述

房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)單來講就是通過社會(huì)分工對(duì)房地產(chǎn)商品經(jīng)濟(jì)化交易的方式進(jìn)行的社會(huì)活動(dòng)。隨著人們對(duì)生活品質(zhì)的不斷提升需求，對(duì)房地產(chǎn)的居住功能也有了更為迫切的關(guān)注，已經(jīng)將這種特殊的商品由“可替換商品”逐漸轉(zhuǎn)化為“剛需商品”。在實(shí)際的房地產(chǎn)交易過程當(dāng)中主要涉及的關(guān)系包括買賣雙方以及房地產(chǎn)開發(fā)商，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)商，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上起到調(diào)節(jié)和促成交易的作用，通過促成交易從而獲取單位或個(gè)人的利益。

二、房地產(chǎn)交易的主要特征

（一）房地產(chǎn)交易具有復(fù)雜性

房地產(chǎn)交易的途徑種類繁多，可以是土地出讓、在建工程轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押以及房產(chǎn)買賣等。關(guān)于其交易的時(shí)間帶有及其不確定性，整個(gè)活動(dòng)主要包括房源的查找、實(shí)地考察、驗(yàn)收房產(chǎn)、商議價(jià)格、合同簽訂、辦理產(chǎn)權(quán)以及最為重要的專業(yè)證書的鑒定等。前幾項(xiàng)內(nèi)容是屬于每個(gè)房地產(chǎn)交易的基本流程性問題，然而最后一項(xiàng)主要就是為了保護(hù)購房人的個(gè)人權(quán)益。一旦房地產(chǎn)出現(xiàn)問題對(duì)于維護(hù)企業(yè)、個(gè)人財(cái)產(chǎn)安全有著及其重要保護(hù)的作用。在簽訂合同時(shí)需要多方因素的介入和見證，諸如：銀行、公積金、擔(dān)保公司、律師等。宏觀上進(jìn)行房地產(chǎn)的核驗(yàn)，同時(shí)具體化的細(xì)節(jié)問題也要進(jìn)行微觀系統(tǒng)上的把控，多方面的進(jìn)行分析對(duì)于購房人購房安全有著極好的保護(hù)作用。

（二）政府機(jī)制的干預(yù)影響大

政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)性有著很大的作用。通過相關(guān)政策制定對(duì)于房地產(chǎn)交易導(dǎo)向做出一定的制約和推動(dòng)，諸如：城市規(guī)劃、土地管理以及經(jīng)濟(jì)財(cái)政政策等。房地產(chǎn)價(jià)格牽動(dòng)著全國人民的心，也一直是政府特別關(guān)注的焦點(diǎn)問題。十多年來，政府部門不斷推出房地產(chǎn)方面的各項(xiàng)政策，力圖使這個(gè)市場(chǎng)走向健康。從實(shí)際效果看，一些政策的出臺(tái)和實(shí)施，確實(shí)對(duì)宏觀調(diào)整和市場(chǎng)規(guī)范發(fā)揮了極大作用。但也有部分政策因各種原因沒有得到很好落實(shí)，或者說落實(shí)得并不平衡。

（三）房地產(chǎn)交易過程具有權(quán)利主導(dǎo)性

房地產(chǎn)商品本身就不像其他商品那樣可以進(jìn)行隨意的更換和改動(dòng)，在空間結(jié)構(gòu)上有著固定性。一旦交易成功之后，交易的核心和關(guān)鍵就會(huì)變成房屋的產(chǎn)權(quán)，而不是建筑物本身。因此，在交易的過程中要對(duì)交易目標(biāo)有著明確的認(rèn)知和界定，避免認(rèn)知錯(cuò)誤給購房人帶來巨大的經(jīng)濟(jì)損失。同時(shí)，房地產(chǎn)交易一般都是在特定的場(chǎng)所和法律的保護(hù)之下進(jìn)行操作的，在市場(chǎng)交易過程當(dāng)中有著獨(dú)特的自主權(quán)。

（四）房地產(chǎn)交易具有壟斷競(jìng)爭(zhēng)性

房屋建設(shè)是以土地作為主要的前提條件，而土地因素有著稀缺的屬性。我國憲法規(guī)定：“城市的土地屬于國家所有”，政府高度壟斷建設(shè)用地供應(yīng)一級(jí)市場(chǎng)，與此同時(shí)，國家規(guī)定經(jīng)營性土地出讓必須采取“招、掛、拍”方式，所以，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)當(dāng)中僅有少數(shù)的企業(yè)可以進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)、建設(shè)，長(zhǎng)期發(fā)展下去就會(huì)給整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)帶來極其嚴(yán)重的壟斷式交易。造成該商品交易周期長(zhǎng)、成為價(jià)格高昂的特殊商品。同時(shí)也是會(huì)助長(zhǎng)房地產(chǎn)交易的不良風(fēng)氣。另外隨著市場(chǎng)集中度的提高，市場(chǎng)占有率較高的中介機(jī)構(gòu)，通過簽署獨(dú)家代理協(xié)議壟斷房源，可以輕易控制區(qū)域內(nèi)二手房交易的成交量和價(jià)格，捂盤惜售以達(dá)到高價(jià)賣出次樓盤的目的，或壓低或抬高成交價(jià)格，操控區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)，大大損害了買賣雙方的利益。

三、房地產(chǎn)交易中的風(fēng)險(xiǎn)

（一）房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)欺詐行為

房地產(chǎn)中介是指從事房地產(chǎn)交易項(xiàng)目的相關(guān)營銷和組織性活動(dòng)，主要是由具有國家認(rèn)證證書的銷售人員、經(jīng)紀(jì)人員組成（但事實(shí)上大部分在外和買賣雙方接觸、推介和促成交易的人員，并未持有任何證照）。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)主要的目的就是盈利，通過對(duì)房屋銷售或出租的方式對(duì)消費(fèi)者收取費(fèi)用的過程，也就是所謂的傭金和勞務(wù)提成。目前隨著中介機(jī)構(gòu)的大幅增多，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和相關(guān)人員的職業(yè)素養(yǎng)良莠不齊，盈利的項(xiàng)目和收費(fèi)也變得愈發(fā)的無序化。主要就是通過消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的不了解鉆法律的空子。利用自己的優(yōu)勢(shì)地位，采用固定格式合同對(duì)消費(fèi)者提供明顯不平等的合同條款，在房地產(chǎn)交易過程中隱瞞雙方信息獲取額外差價(jià)收入。

（二）開發(fā)商的無良操作

隨著我國城鎮(zhèn)化建設(shè)的逐漸加快，房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益就有著大幅度的增長(zhǎng)。更多人將關(guān)注的目光轉(zhuǎn)到房地產(chǎn)開發(fā)當(dāng)中，在相關(guān)行業(yè)不斷加大投資力度，促進(jìn)了整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮發(fā)展。發(fā)展的同時(shí)也給建筑市場(chǎng)方面帶來的問題也是非常值得重視的，尤其是關(guān)于施工建材方面，很多的無良開發(fā)商往往利用劣質(zhì)的材料冒充優(yōu)質(zhì)建材進(jìn)行使用，通過昧下中間差價(jià)的方式追求自身的經(jīng)濟(jì)利益。但這種建材本身就有著及其嚴(yán)重的質(zhì)量問題，因此在實(shí)際建設(shè)中經(jīng)不起時(shí)間的推敲和考驗(yàn)，嚴(yán)重的甚至?xí)l(fā)墻體下沉、管道泄漏以及地基不穩(wěn)等不良后果。還有些開發(fā)商，一味強(qiáng)調(diào)發(fā)展速度而不尊重關(guān)鍵工藝時(shí)間間隔，強(qiáng)行壓制工期，造成房屋質(zhì)量問題甚至房屋倒塌的嚴(yán)重事故。

（三）各方信息不對(duì)稱，損害消費(fèi)者利益

在已公開房地產(chǎn)信息的城市中，有很大一部分的信息并不準(zhǔn)確，尤其是價(jià)格信息不準(zhǔn)確。在中介機(jī)構(gòu)發(fā)布的房地產(chǎn)信息當(dāng)中存在惡意營銷的行為，包括：發(fā)布虛假房源、虛假降價(jià)吸引客戶的注意、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一、不透明等等。尤其是內(nèi)在的捆綁銷售行為更是嚴(yán)重侵害了消費(fèi)者的利益，同時(shí)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序存在著惡意擾亂的現(xiàn)象。在實(shí)際交易的過程中中介機(jī)構(gòu)的工作人員通過多方面的炒賣和違規(guī)倒賣購房指標(biāo)等不法手段賺取個(gè)人利潤(rùn)，虛假承諾誘騙客戶，協(xié)助買賣條件不具備的客戶偽造證件文件、避開限購限制、逃避稅費(fèi)或騙取貸款審批等。

四、房地產(chǎn)交易中規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的有序化策略

（一）完善房地產(chǎn)信息管理機(jī)制

隨著計(jì)算機(jī)和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的不斷發(fā)展，我國的各大城市基本上已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了網(wǎng)絡(luò)的全覆蓋。通過借助互聯(lián)網(wǎng)的透明性和公平性將房地產(chǎn)信息進(jìn)行發(fā)布和交流、溝通，力求做到平臺(tái)的一致性和統(tǒng)一性。在發(fā)布信息的同時(shí)也可以通過信息平臺(tái)實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值的保護(hù)，一旦存在不規(guī)范操作和中介機(jī)構(gòu)的欺詐行為要及時(shí)的進(jìn)行揭露和整治。同時(shí)，對(duì)于平臺(tái)要有著準(zhǔn)確的認(rèn)知，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序化和合理化。通過公開的方式實(shí)現(xiàn)交易權(quán)益的監(jiān)督和維護(hù)，及時(shí)了解相關(guān)行業(yè)的常識(shí)性信息，將房地產(chǎn)行業(yè)的法律和制度真正做到貫徹落實(shí)到實(shí)際操作當(dāng)中。

（二）加強(qiáng)宣傳及防范工作

政府相關(guān)部門要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有明確的指向，給予廣大人民群眾對(duì)于市場(chǎng)的清晰認(rèn)知，明確自身所占有的地位?？梢越Y(jié)合房地產(chǎn)買賣中典型的司法案例分析宣傳，提高市民對(duì)房屋買賣風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的認(rèn)知。同時(shí)，對(duì)于中介機(jī)構(gòu)要進(jìn)行定期的排查，同時(shí)將誠信教育和“不誠信記錄”落到實(shí)處，所有從業(yè)人員的檔案和誠信記錄，應(yīng)該在官方網(wǎng)站上公示，供客戶查詢。規(guī)范房地產(chǎn)中介的日常管理和規(guī)范化的經(jīng)營。

（三）加強(qiáng)對(duì)專業(yè)人員的素質(zhì)教育

在每一個(gè)城市當(dāng)中基本上房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)遍布，在整個(gè)交易當(dāng)中人員因素是起到貫穿全程的作用。因此，關(guān)于從業(yè)人員的綜合素質(zhì)培養(yǎng)幾乎是行業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)問題，對(duì)促進(jìn)市場(chǎng)合理化運(yùn)營起到關(guān)鍵影響。首先，關(guān)于相關(guān)的工作素質(zhì)要具有正確的價(jià)值觀和認(rèn)知力，提升從業(yè)人員基本的職業(yè)素養(yǎng)。其次，關(guān)于市場(chǎng)動(dòng)向有著正確的把握，在講解期間嚴(yán)格的規(guī)范自身的語言，確保所講的語言具有科學(xué)度和嚴(yán)謹(jǐn)度。最后，關(guān)于權(quán)利的使用方面，要明確自身的工作職責(zé)，對(duì)于權(quán)利秉持著不亂用、不濫用的原則。引導(dǎo)其樹立正確的認(rèn)識(shí)，清楚的明確欺詐行為帶來的傷害，為整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)渲染健康的生態(tài)環(huán)境。

（四）健全土地和房產(chǎn)登記制度

國家對(duì)土地登記和不動(dòng)產(chǎn)登記工作及時(shí)進(jìn)行整治和規(guī)范同時(shí)，進(jìn)一步完善相關(guān)信息登記工作流程，統(tǒng)籌好各個(gè)部門之間的相互協(xié)調(diào)和配合，對(duì)不同歷史時(shí)期、不同地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載信息不完整、不統(tǒng)一的情況要盡快加以補(bǔ)錄、規(guī)范。彰顯出不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)際的涵義和作用，保障登記本身的權(quán)威性、嚴(yán)謹(jǐn)性和科學(xué)性不受外在因素的影響，尤其是關(guān)于人為因素方面。在執(zhí)行過程當(dāng)中嚴(yán)格的把控各要素之間的統(tǒng)籌關(guān)系，最大限度的避免誤操作行為的發(fā)生。

（五）減少房地產(chǎn)交易過程中的行政行為

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)登記大多沿襲著習(xí)慣上的行政方式，這種方式經(jīng)過多項(xiàng)調(diào)查實(shí)例顯示已經(jīng)不再適用現(xiàn)今的管理體制。政府部門應(yīng)根據(jù)現(xiàn)今房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)進(jìn)行調(diào)整和變革，準(zhǔn)確把握市場(chǎng)需求和工作理念。將房地產(chǎn)交易逐漸向著服務(wù)化體系轉(zhuǎn)變，淡化傳統(tǒng)體制中的僵硬化管理模式。相關(guān)部門要積極推進(jìn)“放管服”改革與優(yōu)化營商環(huán)境要求有機(jī)結(jié)合，推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記、房地產(chǎn)交易及稅費(fèi)收繳有序銜接，做到三方信息互聯(lián)互通互享，保障交易安全、高效，提升人民群眾獲得感。

五、結(jié)語

總而言之，房地產(chǎn)交易實(shí)際上就是市場(chǎng)中眾多的商品交易中的一種，但正是由于其本身獨(dú)特的屬性給整個(gè)交易活動(dòng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)和問題也是不可避免的。本文通過對(duì)現(xiàn)今房地產(chǎn)交易存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)、系統(tǒng)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治龊吞骄?，從而針?duì)具體問題進(jìn)行合理的整治和規(guī)范，最大化的構(gòu)建出健康的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。（作者單位：上海市金山區(qū)房地產(chǎn)交易中心）