萬科企業(yè)財務(wù)報表分析

唐可

【摘 要】三十年堅守價值，多元化上下求索。萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年，三十多年來堅持穩(wěn)健發(fā)展，已成為國內(nèi)領(lǐng)先的城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商。縱觀其發(fā)展史，萬科一直堅持“有質(zhì)量的增長”，ROE常年在20%左右徘徊，常年作為房地產(chǎn)行業(yè)的標桿龍頭。

【關(guān)鍵詞】萬科;房地產(chǎn);財務(wù)分析

一、萬科公司概述

1984-1993：多業(yè)務(wù)并行的初創(chuàng)期。萬科成立于1984年，公司公開向社會發(fā)行股票2800萬股，在1988年完成股份化改造并于深交所上市，進軍房地產(chǎn);1990年，形成商貿(mào)、工業(yè)、房地產(chǎn)和文化傳播“四大支柱”的經(jīng)營架構(gòu)，1991年1月29日本公司之A股在深圳證券交易所掛牌交易。1993年3月，本公司發(fā)行4500萬股B股，該等股份于1993年5月28日在深圳證券交易所上市。1994-2004：聚焦房地產(chǎn)行業(yè)的快速成長期。2005-2014：以城市配套服務(wù)商再定位的多元化探索期。2014-至今：進一步升級為“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”。萬科30多年來的發(fā)展，經(jīng)歷了從多元—專業(yè)化—多元的過程，這也是一個主動的、追逐行業(yè)紅利的業(yè)務(wù)調(diào)整歷程。

二、房地產(chǎn)行業(yè)狀況

國房景氣指數(shù)是從土地、資金、開發(fā)量、市場需求等角度綜合反映全國房地產(chǎn)業(yè)基本運行狀況的指數(shù)，指數(shù)高于100為景氣空間，低于100 為不景氣空間。2018年11月國房景氣指數(shù)為96.4，這是該指數(shù)連續(xù)第4個月下跌，也是自2019年3月份以來該指數(shù)首次跌破100的“景氣臨界點”（見圖表1）。該數(shù)據(jù)也反映出在房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩、新開工面積、施工面積以及銷售面積增速全面回落的情況下，總體看來，房地產(chǎn)行業(yè)近來發(fā)展不太景氣，與國家宏觀調(diào)控有關(guān)系。

三、財務(wù)比率分析

（一）償債能力分析

償債能力是指企業(yè)用其資產(chǎn)償還長期債務(wù)與短期債務(wù)的能力。企業(yè)有無支付現(xiàn)金的能力和償還債務(wù)能力，是企業(yè)能否健康生存和發(fā)展的關(guān)鍵。企業(yè)償債能力是反映企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營能力的重要標志。

（二）發(fā)展能力分析

萬科企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率始終在15%以上，甚至高達20%以上，說明投資者投入該企業(yè)的權(quán)益資本獲取收益的能力較大，能吸引較多投資者的投資，這也是它能籌集較大資金的原因之一?？傮w來說萬科在2018表現(xiàn)是足以令中小股東滿意的，股東收益水平良好。企業(yè)的毛利率始終維持在30%以上，且逐年增加，這表明萬科經(jīng)營的房地產(chǎn)業(yè)的直接盈利能力很強，這也符合房價不斷持續(xù)上漲的現(xiàn)實。2017年萬科股票每股收益為2.54元，而在2018年萬科股票每股收益為3.06。說明萬科股票今年收益比上年可觀。企業(yè)的每股收益逐漸增長，這是一個很好的趨勢。該公司發(fā)展?jié)摿^大，股票市值有較大的升值空間。

（三）營運能力分析

企業(yè)營運能力主要指營運資產(chǎn)的效率與效益。營運資產(chǎn)的效率通常是指營運資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率或周轉(zhuǎn)速度。營運資產(chǎn)的效益是指營運資產(chǎn)的利用效果。企業(yè)營運能力分析就是要通過對反映企業(yè)資產(chǎn)營運效率與效益的指標進行計算與分析，評價企業(yè)的營運能力，為企業(yè)提高經(jīng)濟效益指明方向。

短期資產(chǎn)營運能力分析：

應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率=營業(yè)收入/應(yīng)收賬款平均余額

分析：應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高，說明企業(yè)應(yīng)收賬款回收快，流動性強。2017年、2018年比2016年的收賬款周轉(zhuǎn)率有大幅度提升，證明平均收賬期有所縮短，應(yīng)收賬款的回收加快，資金滯留應(yīng)收賬款上的數(shù)量減少，資金使用效率有所提升。萬科A三年平均應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率要高于行業(yè)平均3.23%，表明萬科應(yīng)收賬款回收快，流動性強。

存貨周轉(zhuǎn)率=營業(yè)成本（收入）/存貨平均余額

分析：存貨周轉(zhuǎn)率越高越好，說明企業(yè)存貨變現(xiàn)速度快，銷售能力強.萬科2018年的存貨周轉(zhuǎn)率比2017年有所提高，提高了企業(yè)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力，為其短期償債能力提供了保障。2016年、2017年說明企業(yè)銷售狀況不好，存貨積壓，資金占用水平高。萬科三年平均存貨周轉(zhuǎn)率0.33%略低于行業(yè)平均0.39%，表明萬科存貨變現(xiàn)速度要比同行業(yè)慢。

長期資產(chǎn)營運能力分析

固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=營業(yè)收入/固定資產(chǎn)平均占用額

分析：該指標越高表明企業(yè)固定資產(chǎn)利用率越高，企業(yè)固定資產(chǎn)管理水平較好。從數(shù)據(jù)顯示看，萬科2016年和2017年指標較高，說明固定資產(chǎn)利用率較好，2018年指標最低，說明固定資產(chǎn)利用率較低。萬科三年固定資產(chǎn)平均周轉(zhuǎn)率要高于行業(yè)，表明萬科固定資產(chǎn)使用效率比行業(yè)優(yōu)，能使企業(yè)總資產(chǎn)發(fā)揮最佳的經(jīng)濟效益。

總資產(chǎn)營運能力分析

總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=營業(yè)收入/固定資產(chǎn)平均占用額

分析：該指標越高，說明企業(yè)全部資產(chǎn)的使用效率高。萬科17年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率比16年稍微上升，其總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度有所提升，說明企業(yè)的銷售能力增強，利潤增加。18年的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率最低，說明生產(chǎn)效率降低，影響企業(yè)的盈利能力。萬科三年平均總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率要略高于行業(yè)平均，表明企業(yè)全部資產(chǎn)的使用效率較行業(yè)高。

四、結(jié)論

萬科A股股票價格整體是上升的趨勢，雖然會有偶爾的波動，但是都是總體趨勢是上升的。在2019年5月，出現(xiàn)了下降的趨勢，這也是由于當時的經(jīng)濟形勢出現(xiàn)了緊張狀況，導致股票大盤都有所下降。因而，萬科也受到了影響，隨后一段時間，經(jīng)濟形勢有所緩和，萬科的股票價格又出現(xiàn)了上漲的趨勢?？傮w上，可以預測萬科股票價格有上漲的潛力，并且保持相對穩(wěn)定。萬科無疑是房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者。萬科股價變化幅度均高于滬深300和房地產(chǎn)行業(yè)股價，說明萬科在房地產(chǎn)行業(yè)中的龍頭地位是名副其實的，在眾多行業(yè)中，萬科一直追求高標準、高水平、高質(zhì)量。因而，股票的價格保持相對穩(wěn)定，大趨勢變化逐漸上升的。

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