蛋殼公寓的“破殼之戰(zhàn)”

汪宇

蛋殼公寓是以數(shù)據(jù)驅(qū)動為核心，提供高品質(zhì)租住生活的資產(chǎn)管理和居住服務(wù)平臺，產(chǎn)品形態(tài)涵蓋合租公寓、整租公寓等，滿足都市年輕白領(lǐng)多元化的居住需求。

2019年伊始，紫梧桐（北京）資產(chǎn)管理有限公司旗下的蛋殼公寓，創(chuàng)造了長租公寓行業(yè)最大的收購案——以2億美元收購了愛上租的100%股權(quán)及資產(chǎn)，由此，使得其管理的房間量達(dá)到近40萬間，并成為長租公寓品牌中規(guī)模較大的玩家之一。

蛋殼公寓成立于2015 年初，是一家以數(shù)據(jù)驅(qū)動為核心，提供高品質(zhì)租住生活的資產(chǎn)管理和居住服務(wù)平臺，產(chǎn)品形態(tài)涵蓋合租公寓、整租公寓等，滿足都市年輕白領(lǐng)多元化的居住需求。創(chuàng)立至今四年時間，已進(jìn)入北京、上海、廣州、深圳、蘇州、杭州、天津、武漢、南京、成都10地市場，管理近50萬間公寓。

在長租公寓行業(yè)權(quán)威研究機(jī)構(gòu)邁點(diǎn)研究院發(fā)布的最新一期《中國長租公寓品牌風(fēng)云榜》中，蛋殼公寓的品牌知名度力壓其它長租公寓品牌，高居榜首。2019年3月，蛋殼公寓對外宣布完成5億美元C輪融資。

蛋殼公寓創(chuàng)始人高靖表示：“整個長租公寓行業(yè)依舊是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。首先，作為互聯(lián)網(wǎng)長租公寓企業(yè)的代表，蛋殼公寓會繼續(xù)通過互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、專業(yè)化服務(wù)，讓越來越多房東愿意將房子出租，盤活存量房，為市場提供穩(wěn)定持續(xù)的房源。其次，我們繼續(xù)通過專業(yè)化托管、標(biāo)準(zhǔn)化升級為租客提供更好產(chǎn)品和服務(wù)，讓年輕人有尊嚴(yán)地生活在城市。”

供需對位才是關(guān)鍵

長租公寓盈利點(diǎn)主要有四個：一是租金差，長租機(jī)構(gòu)在收房和租房之間有個價差，比如付給房東3000元月租金，最終以5000元的價格租給租戶，2000元就是租金差;二是提供增值服務(wù)所得，即提供家政、購物等增值服務(wù)的收益;三是空置期差，長租公寓與業(yè)主約定空置期長，實(shí)際的空置期短，空置期差內(nèi)就可以凈賺房租;四是金融市場所得，比如風(fēng)投資金以及租房貸收益。一些長租公寓負(fù)責(zé)人告訴記者，租金差、空置期差和增值服務(wù)所得減去裝修改造和空置期等成本后，收益其實(shí)非常微薄。因此很多長租機(jī)構(gòu)都瞄準(zhǔn)了金融收益，租金貸成為常用操作方法。

與此同時，長租公寓行業(yè)內(nèi)部之間的競爭也是愈演愈烈。自幾年前，蛋殼公寓、魔方公寓等興起后，現(xiàn)在的新興一線城市的長租公寓品牌也是越來越多，而且類型也是越來越多。例如，蛋殼公寓、自如公寓等，都是以木屐風(fēng)的統(tǒng)一裝修為主的合租公寓形式，而魔方、V領(lǐng)地、窩趣等，則都是以精裝修酒店式公寓為主的盈利形式。

品牌以及風(fēng)格的多樣化，使得長租公寓公司競爭愈演愈烈的同時，給沒有買房的單身年輕人提供了暫時且優(yōu)良的住宿環(huán)境。長租公寓的出現(xiàn)，既統(tǒng)一了租賃市場，又提高了生活質(zhì)量。同時，大部分的長租公寓的租金在可接受的范圍內(nèi)。

深度競爭開始啟幕

在長租公寓商業(yè)的形成階段，各從業(yè)公司需要為自己確定競爭地位。

“行業(yè)競爭已從早期野蠻增長向精細(xì)化運(yùn)營方向轉(zhuǎn)變。目前，住房租賃行業(yè)進(jìn)入整合發(fā)展階段，行業(yè)頭部企業(yè)通過強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、規(guī)模化經(jīng)營，提高效率，有利于促進(jìn)住房租賃市場穩(wěn)定規(guī)范發(fā)展。同時打破單一住房租賃機(jī)構(gòu)對市場的壟斷，讓整個行業(yè)競爭格局更加均衡，走向健康有序、高層次發(fā)展階段?！钡皻す?chuàng)始人高婧表示，2019年是蛋殼公寓的卓越服務(wù)年，希望在規(guī)模發(fā)展的同時，更多提升服務(wù)質(zhì)量。

與蛋殼公寓的業(yè)務(wù)模式最接近的是自如公寓。自如公寓的發(fā)展度數(shù)極快，其租房面積一般比蛋殼的居住面積大，價格也相對便宜，對蛋殼的沖擊不可小覷。與此同時，其它長租公寓品牌中，雖然租賃模式可能與蛋殼公寓不完全相同，但是競爭力卻從沒有弱過。比如魔方公寓，該公寓近幾年一直在努力將長租公寓升級到“科技生活”，讓科技生活帶來的便利更好的滿足租戶的需求。按照魔方公寓方面的描述，自己已經(jīng)從“包租公、包租婆”升級為“專業(yè)生活服務(wù)運(yùn)營商”，而作為國內(nèi)為數(shù)不多的估值超過十億美金的長租公寓“獨(dú)角獸”企業(yè)，它的持續(xù)擴(kuò)張也是業(yè)內(nèi)一直關(guān)注的重點(diǎn)。

另外，一批潛在進(jìn)入者也在躍躍欲試。2015年之后，大量開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)、酒店集團(tuán)、其他機(jī)構(gòu)等也紛紛瞄準(zhǔn)該賽道，比如萬科、保利、碧桂園、鏈家等。目前，國內(nèi)長租公寓整體品牌數(shù)量超過兩千家，公寓間數(shù)超過16萬間，萬科“泊寓”、龍湖“冠寓”、鏈家“自如”、我愛我家“相寓”、新派公寓、魔方公寓、蘑菇租房等都是其中代表品牌。

從業(yè)務(wù)與商業(yè)模式角度，最初的長租公寓，做的是拿房、出房，賺取租金差價的生意，過程中毫無“運(yùn)營”可言。成本的損耗、用戶的流失都暴露出粗放式運(yùn)營的弊端，難以持久。對比傳統(tǒng)的“二房東”模式，目前的長租公寓在專業(yè)性、規(guī)范性上都有所提升。隨著行業(yè)發(fā)展日益深化，公寓產(chǎn)品體系也逐漸健全，從一刀切的白領(lǐng)公寓，到企業(yè)公寓、服務(wù)式公寓等多個品類百花齊放。圍繞各類租房群體的居住需求，未來，也將衍生出更多公寓產(chǎn)品品類。

當(dāng)然，長租公寓最重要的價值是客人。一般來說，長租公寓的主要對象為在一線城市無實(shí)力買房的單身青年和移民人士。目前，雖然長租公寓通過賺取差價提供租賃物業(yè)，但是租金一般還是在租住者的可接受范圍內(nèi)的，而且長租公寓的條件一般也還可以，所以大部分的租賃者還是愿意支付這筆租金和接受這種租賃形式的存在的。

總體而言，長租公寓目前仍處于發(fā)展初期，尤其是，其成長是在近年互聯(lián)網(wǎng)的大潮下發(fā)展起來的，大部分從業(yè)公司均采用了互聯(lián)網(wǎng)思維進(jìn)行經(jīng)營，特別是利用互聯(lián)網(wǎng)手段進(jìn)行營銷、上線訂房系統(tǒng)、開通APP等，對于原有的公寓租賃模式，進(jìn)行了效率的創(chuàng)新，但誰將是最后的巨頭，還需要拭目以待。

高速發(fā)展與“孵蛋”營銷

時間回到蛋殼公寓成立之初，創(chuàng)始人高靖的想法很是簡單。在他看來，蛋殼公寓要對房東和租客負(fù)責(zé)。不僅僅是做兩端的信息匹配，對房東負(fù)責(zé)表現(xiàn)在讓其獲得穩(wěn)定收益，對于租客則是要價格真實(shí)、服務(wù)升級，符合年輕人的生活需求。

這樣的理念，自然吸引了眾多用戶。有人告訴速途網(wǎng)，選擇蛋殼公寓，最開始是碰運(yùn)氣。因?yàn)樵诨ヂ?lián)網(wǎng)上，蛋殼公寓的知名度并不高。但在住進(jìn)來以后，才發(fā)現(xiàn)蛋殼公寓不僅價格合適，在服務(wù)方面也還可以，她已經(jīng)將蛋殼公寓推薦給了其他朋友。

用戶積累到一定程度，資本也隨之而來。短短4年時間，蛋殼公寓便由一家初創(chuàng)企業(yè)成長為完成六輪融資、估值超20億美元的企業(yè)。在蛋殼公寓最新一輪的融資中，融資金額甚至達(dá)到5億美元，老虎環(huán)球基金、螞蟻金服均為其背書。

今年1月，蛋殼公寓還以2億美金全資戰(zhàn)略收購知名長租公寓運(yùn)營商愛上租，成為長租公寓領(lǐng)域最大收購案。

與此同時，蛋殼公寓作為受年輕人追捧的長租公寓品牌之一，還采用了豐富多彩的營銷策略以吸引客戶。今年2月，蛋殼公寓“孵蛋節(jié)”活動北京首站在798尤倫斯當(dāng)代藝術(shù)中心啟動，活動內(nèi)容很好地詮釋了年輕人們?nèi)碌淖夥可顮顟B(tài)和租房文化。

蛋殼公寓通過優(yōu)質(zhì)房源的打造，帶給年輕人們舒適的居住環(huán)境，還通過“孵蛋節(jié)”等活動的舉辦來打造租房文化，滿足年輕人們內(nèi)心對城市歸屬感的心理訴求，讓他們更有條不紊地追求生活質(zhì)量。

據(jù)了解，蛋殼公寓“孵蛋節(jié)”活動，還將走進(jìn)武漢、杭州、深圳等城市，將帶去更豐富的活動內(nèi)容，與更多的年輕租客們進(jìn)行交流。

蛋殼公寓的高速發(fā)展與運(yùn)營效率讓其入了資本的眼，在資本的助力下，蛋殼公寓如插上了翅膀，發(fā)展的也愈發(fā)快速。但壓力也同樣存在，以發(fā)展速度吸引來的資本，也需要以更快的速度來增值 。

負(fù)面纏身與忙于自救

今年2月，據(jù)媒體報道，蛋殼公寓存在虛假房源以及低價引流的現(xiàn)象。一名蛋殼公寓工作人員聲稱，蛋殼公寓在58同城、安居客等平臺發(fā)布價格較低的虛假房源，吸引用戶。但房源、價格甚至是圖片，均為造假。關(guān)于蛋殼公寓房間甲醛問題所引發(fā)的安全隱患，已經(jīng)不是第一次報道了。去年9月25日，新浪旗下網(wǎng)絡(luò)投訴平臺-黑貓消費(fèi)者投訴平臺就報道了消費(fèi)者李某所租住蛋殼公寓房間甲醛含量為0.38，遠(yuǎn)高于國家標(biāo)準(zhǔn)0.08，導(dǎo)致了李某和其朋友兩人均出現(xiàn)了不同程度的不適癥狀。

在對事件的回應(yīng)中，蛋殼公寓將“自查自糾”作為重點(diǎn)，這一點(diǎn)是基于其主打的服務(wù)理念。但水能載舟，亦能覆舟。服務(wù)助陣蛋殼公寓崛起，也會在野蠻生長方面對其多加限制。

當(dāng)服務(wù)不再讓用戶滿意時，蛋殼公寓也將迎來更大的危機(jī)。能夠在頻繁的爭議中吸取教訓(xùn)，并將服務(wù)理念真正落到實(shí)處，才是蛋殼公寓最有效的自救方法。

然而，無論是處于神壇還是忙于自救，長租公寓仍然是當(dāng)代青年奮斗初期的首選。而蛋殼作為長租公寓的先驅(qū)者，如何在這樣的蝸居市場中鏖戰(zhàn)并保持勝出依然值得期待。

與此同時，成為租房主力的當(dāng)代青年們，更追求舒適性和個性化的特點(diǎn)，改變了過去“將就”的租房態(tài)度，也改變了租房的生活方式。恰好如蛋殼公寓等長租公寓提供了裝修時尚、家電齊全、配套完善的房屋，契合了年輕人們的租房需求，成為年輕人們追捧的品牌。