深入推進城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)　促進土地節(jié)約集約利用

王宇飛

摘要：在我國現(xiàn)代城鎮(zhèn)發(fā)展過程中，部分城鎮(zhèn)規(guī)劃過大，與此同時，還有部分地區(qū)在審批土地利用規(guī)劃，相關工作流于形式，導致土地亂用，必須對其進行嚴格控制，確保再次開發(fā)城鎮(zhèn)低效用地。本文首先分析幾種開發(fā)模式，然后以此為基礎，進一步探究具體開發(fā)途徑，希望能夠有效推進城鎮(zhèn)建設。

關鍵詞：城鎮(zhèn);低效用地;再開發(fā)

在現(xiàn)代經濟高速發(fā)展過程中，各地區(qū)城鎮(zhèn)建設逐漸產生更大的用地需求，導致土地供需矛盾不斷加大，在部分地區(qū)，土地資源開發(fā)過度，導致生態(tài)環(huán)境損壞，基于此，需要確保對城鎮(zhèn)低效用地進行再開發(fā)，實現(xiàn)土地供給量的有效提升，為了對其具有更為明確的認知，特此展開本次研究。

一、低效用地在開發(fā)主要模式

其一為土地補償模式。該模式是實現(xiàn)一二級土地聯(lián)動共同開發(fā)的一種商業(yè)模式，在此過程中，土地開發(fā)企業(yè)在對城鎮(zhèn)低效用地完成一級開發(fā)任務之后，政府部門并不是與其進行現(xiàn)金計算，而是將一定面積的土地贈與開發(fā)企業(yè)作為補償。其二為利潤分成模式，政府部門委托一級開發(fā)商在對城鎮(zhèn)低效用地科學劃定在開發(fā)之后，由國土局評估土地之后出讓再開發(fā)土地，在此過程中，需要在土地價款中扣除凈收益部分何必要的成本，一級開發(fā)商需要和政府部門基于約定比例對收益利潤進行分成。其三為PPP模式，該模式具體應用過程中通常需要由多方參與，積極發(fā)揮自身優(yōu)勢，實現(xiàn)共贏。在具體應用該模式時，社會資本和政府部門處于平等主體，堅持風險共擔，收益共享的合作理念，實現(xiàn)自身比較優(yōu)勢的充分發(fā)揮，確保在生產過程中進一步實現(xiàn)合作共贏。

二、開發(fā)途徑

（一）強化政府部門引導

在對城鎮(zhèn)低效用地進行再開發(fā)過程中，相關政府部門需要科學把控工作方向，同時還需要科學設置相關調控政策，基于公共利益對其城鎮(zhèn)低效用地進行更為有效的開發(fā)。在具體開發(fā)過程中，還需要嚴格遵循市場發(fā)展規(guī)律，確保能夠實現(xiàn)開發(fā)經濟效益的有效提升。在此過程中，必須需要確保高度符合市場規(guī)劃，嚴格監(jiān)管再開發(fā)過程，政府部門需要確保積極發(fā)揮自身主導價值，確保高效利用土地資源，保證在對低效用地進行再開發(fā)過程中能夠獲取更大的經濟效益。

（二）合理統(tǒng)籌區(qū)域發(fā)展

在對城鎮(zhèn)低效用地進行再開發(fā)過程中，相關部門需要科學制定專項規(guī)劃，基于城市總體規(guī)劃明確不同土地規(guī)劃需求和具體用途，并以此為基礎進行相關數(shù)據(jù)庫的科學構建，基于規(guī)劃需求合理設置土地利用方案，同時，基于現(xiàn)場具體情況對其進行動態(tài)調整?；诟鞯鼐唧w情況在城鎮(zhèn)低效用地進行再開發(fā)作業(yè)時，相關單位需要根據(jù)低效用地所處位置對其不同用途進行合理安排，以此為基礎，確保更為有效的利用土地資源，保證現(xiàn)在城市化建設。

（三）科學完善相關政策

在目前我國城鎮(zhèn)低效用地建設過程中，存在部分歷史遺留問題，相關政策的完善性存在很大程度的不足，基于此，在對其進行再開發(fā)時，需要進行土地管理制度的科學創(chuàng)新和改革，以此為基礎，對其開發(fā)過程中的產權問題進行有效解決，與此同時，還需要進行指導意見和相關法律政策的科學構建，確保能夠進一步明確歷史遺留問題，對其進行更為有效的解決，推進城鎮(zhèn)低效用地的工作的有效發(fā)展。與此同時，在我國目前進行城鎮(zhèn)低效用地交易過程中，交易市場還存在一定程度的矛盾現(xiàn)象，基于此，需要科學構建相關政策體系，確保高度符合當前城鎮(zhèn)低效用地市場交易規(guī)律，以此為基礎，能夠確保用地市場交易的公平性和公開性，為相關單位有序開發(fā)城鎮(zhèn)低效用地奠定堅實的基礎。

（四）確保均衡各方利益

在對城鎮(zhèn)低效用地進行再開發(fā)過程中，通常涉及較多矛盾，包括拆遷房屋產權、補償原則、補償總量、補償價值以及安置方式等，針對該類矛盾，需要科學構建補償協(xié)調機制，通過進行協(xié)商調節(jié)科學設置利益平衡點，確保能夠有序推進拆遷安置補償工作。與此同時，在對城鎮(zhèn)低效用地進行改造過程中，利益分配失調也是其中較為常見的一個問題，在此過程中，需要基于交易市場規(guī)律，科學構建利益分配機制，確保在資源配置過程中，充分發(fā)揮市場決定作用，保障合理配置各方資源。在具體開發(fā)城鎮(zhèn)低效用地時，政府部門需要高度重視其治理效果，城市環(huán)境改善以及社會效益，而開發(fā)商需要對其利益最大化加強重視，相關企業(yè)和動遷居民則需要對其生產條件和生活條件的改善以及安置補償加強重視，充分發(fā)揮市場作用，進一步明確三方利益平衡點。在具體開發(fā)低效用地時，通常需要投入大量資金，與開發(fā)建設投入，安置補償以及土地收回補償?shù)确矫婢哂袠O為緊密的聯(lián)系，相關部門可以在一定程度內科學引進PPP模式，鼓勵社會資金和市場主體積極參與開發(fā)城鎮(zhèn)低效用地，確保資金問題的有效解決，在保障公共利益的同時，確保各方利益之間具有更高程度的平衡性。

三、結束語

總而言之，通過強化政府部門引導，合理統(tǒng)籌區(qū)域發(fā)展，科學完善相關政策，確保均衡各方利益能夠確保對城鎮(zhèn)低效用地進行更為科學的開發(fā)，實現(xiàn)土地節(jié)約集約利用，對國家土地資源進行更高程度的保障，進一步推進現(xiàn)代國家經濟建設。

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