淺析房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)資金管理的路徑優(yōu)化對策

王盈

摘 要 資金關(guān)乎企業(yè)的生存和發(fā)展，企業(yè)必須清晰地掌握管理資金的重點(diǎn)、合理運(yùn)用資金、保證資金流流向科學(xué)合理，才能促進(jìn)企業(yè)更好更快地發(fā)展。資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是集團(tuán)企業(yè)，其資金管理問題及路徑優(yōu)化在企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展中處于核心地位。本文針對該方面的內(nèi)容，分析和探討我國企業(yè)集團(tuán)資金管理的必要性、存在的問題，并提出相應(yīng)的措施，以提高資金使用效率和防范企業(yè)資金風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞 資金管理 房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán) 優(yōu)化對策

一、引言

隨著福利分房制度的消失，我國的房地產(chǎn)行業(yè)得到了爆發(fā)式發(fā)展，當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)中重要的組成成分。任何一個行業(yè)的發(fā)展都是以資金為基礎(chǔ)的，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。資金作為房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展中最重要的生產(chǎn)要素，在我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中發(fā)揮了至關(guān)重要的作用。當(dāng)下，我國正處于轉(zhuǎn)型和改革的關(guān)鍵期，經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度逐漸加大，行業(yè)競爭日益激烈，使傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項目高周轉(zhuǎn)、高杠桿開發(fā)模式越來越受到市場和行業(yè)發(fā)展的限制。房地產(chǎn)行業(yè)中的領(lǐng)軍企業(yè)萬科在年度秋季例會中做出完成6300億銷售回款目標(biāo)下“活下去”口號宣傳，更加凸顯了資金對當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要性。目前眾多房地產(chǎn)企業(yè)暴露出資金短缺壓力、部分房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂危機(jī)，如業(yè)績一向穩(wěn)健的上市企業(yè)銀億在2018年12月因資金周轉(zhuǎn)困難，未能按時足額支付近3億元的“15銀億01債”而申請破產(chǎn)等，更是突出了資金管理在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的重要性?？茖W(xué)合理的資金管理對企業(yè)發(fā)展規(guī)模的擴(kuò)大和經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)具有不可忽視的作用，是促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的源泉和動力。

二、房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)資金管理的必要性

（一）資金管理有利于提升資金利用率、降低資金使用成本

資金的集中管理可以完成企業(yè)集團(tuán)閑散資金的整合，增加集團(tuán)范圍內(nèi)的現(xiàn)金流，避免資金長時間停滯在成員企業(yè)之間，提升集團(tuán)資金管控效率，并把握最佳投資機(jī)會;通過加強(qiáng)對成員企業(yè)資金管理的監(jiān)督和約束，使集團(tuán)資金管理從“純核算”向“資源配置、分析決策、管理統(tǒng)籌”方面轉(zhuǎn)型;資金統(tǒng)借統(tǒng)貸集中管理模式還能享受一定的稅收優(yōu)惠，降低資金使用成本。

（二）資金管理有利于防范財務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)行業(yè)是資金高度密集型行業(yè)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理既要確保企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)科學(xué)合理，又要保證企業(yè)具備穩(wěn)定的現(xiàn)金流以抵御可能發(fā)生的資金風(fēng)險，確保房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定。企業(yè)完善的資金集中管理和監(jiān)控有利于集團(tuán)識別資金管控風(fēng)險點(diǎn)，搭建有效的資金風(fēng)控體系，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)資金管理的全流程、可視化、自動化。資金流入、流出受監(jiān)控，能進(jìn)一步降低企業(yè)資金的管控風(fēng)險，為企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展保駕護(hù)航。

（三）資金管理能夠提高企業(yè)的市場競爭力和整體管理水平

如果將房地產(chǎn)企業(yè)比作一個人，企業(yè)資金就是人的血液，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理就是人的心臟，是財務(wù)管理的核心。房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)行過程中對企業(yè)資金的合理規(guī)劃，可以提高資金的周轉(zhuǎn)速度與效率，大大降低資金周轉(zhuǎn)的成本，使資金的使用效率達(dá)到最大化，進(jìn)而提高企業(yè)的經(jīng)營效益和競爭力，房地產(chǎn)企業(yè)的整體管理水平也就越來越高。

三、資金管理存在的問題

（一）融資渠道和方式受限

第一，房地產(chǎn)經(jīng)營活動的周期較長，經(jīng)營環(huán)節(jié)耗費(fèi)較大，房地產(chǎn)企業(yè)僅依靠自有資金發(fā)展的速度較低，而房地產(chǎn)企業(yè)又具有較高的IPO和股權(quán)再融資限制，因此企業(yè)從銀行借款進(jìn)行負(fù)債融資是一種常見的發(fā)展手段，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)企業(yè)背負(fù)較高的負(fù)債，權(quán)益類融資困難。

第二，目前房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道主要有內(nèi)部融資和外部融資。內(nèi)部融資主要為收益的補(bǔ)充投資和股東追加投資;外部融資主要有發(fā)行股票、增加股東、發(fā)行公司債券、銀行貸款等。股票及公司債券的發(fā)行常用于一些業(yè)績較好或已上市的大型房地產(chǎn)企業(yè)，中小房地產(chǎn)企業(yè)的股票及公司債券很難得到實(shí)現(xiàn)，因此這兩種融資渠道并不適合中小企業(yè)，使市場絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)只能依靠金融機(jī)構(gòu)貸款來補(bǔ)充資金。目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩和限購令的出臺，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)企業(yè)貸款限制增加，缺少有效的融資渠道。

（二）資金使用管理不合理

一是房地產(chǎn)企業(yè)在我國的發(fā)展較晚，因此一些房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員資金意識與社會發(fā)展不匹配，使企業(yè)的資金管理效率低下，影響投入資金的按時回籠。二是在房地產(chǎn)的理論投資回報率較高時，企業(yè)關(guān)注行業(yè)利潤而忽略潛在風(fēng)險，忽視行業(yè)發(fā)展的周期性。當(dāng)前有部分房地產(chǎn)企業(yè)在投資時未準(zhǔn)確分析房地產(chǎn)市場的消費(fèi)趨向、消費(fèi)者的購買能力和市場上的供求情況，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)無法達(dá)到預(yù)定銷售目標(biāo)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)存貨積壓，占用較多的營運(yùn)資金，不僅降低了資金利用率，同時大大降低了房地產(chǎn)企業(yè)的投資回報，使企業(yè)的資金回籠和自由資金積累出現(xiàn)問題。

（三）缺乏信息溝通

集團(tuán)的子公司部門間的溝通效率低下，使集團(tuán)資金的管理因各方面溝通信息的不足而產(chǎn)生公司資金調(diào)度問題，影響公司的效益。

四、房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)資金管理路徑優(yōu)化對策

（一）實(shí)行對外融資和擔(dān)保集中管理

企業(yè)集團(tuán)成立專門的金融事業(yè)部（或投融資部），統(tǒng)一開展集團(tuán)對外籌資，集團(tuán)內(nèi)部各成員單位的資金需求統(tǒng)一由該部提供支持，統(tǒng)一對外融資管理，充分利用集團(tuán)資源優(yōu)化融資資金結(jié)構(gòu)，確保企業(yè)籌資及時性、效益性和安全性。集團(tuán)公司統(tǒng)一對外擔(dān)保，未經(jīng)集團(tuán)批準(zhǔn)，各下屬單位不得擅自、自行對集團(tuán)外單位擔(dān)保，以規(guī)避對外擔(dān)保風(fēng)險，降低或減少或有負(fù)債的發(fā)生。

（二）完善資金管理機(jī)制

第一，完善資金管理制度。完善房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理工作，首先要明確企業(yè)部門的資金管理職責(zé)，規(guī)范資金流入流出的審批流程，嚴(yán)格資金使用審批權(quán)限，完善資金的管理制度。

第二，建立資金管理中心。充分利用商業(yè)銀行的資金管理方法實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部資金的集中管理，建立企業(yè)內(nèi)部資金管理中心。通過銀行資金管理方法集中資金管理，通過資金管理中心使資金能被很好地控制，能集中操作、集中管理，通過資金管理中心實(shí)現(xiàn)事情發(fā)生前對審批流程的控制、事情發(fā)生時的實(shí)時控制和事情發(fā)生后的緊急應(yīng)急處理控制。

第三，建立資金集中結(jié)算制度。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)周期長、在建項目多，企業(yè)的資金利用率不高，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)集中管理資金，建立資金集中結(jié)算制度，強(qiáng)化資金結(jié)算管理，實(shí)現(xiàn)資金的調(diào)配不混亂、不分散，提高資金使用效率。

第四，強(qiáng)化現(xiàn)金流預(yù)算管控。房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)資金預(yù)算管理，通過資金預(yù)算管理小組，在完善的制度管理內(nèi)制定項目資金預(yù)算計劃。資金預(yù)算執(zhí)行時，資金預(yù)算管理小組要跟進(jìn)總體項目進(jìn)行檢查，牢牢掌握項目資金預(yù)算執(zhí)行情況，強(qiáng)化現(xiàn)金流預(yù)算管控。

企業(yè)應(yīng)樹立并加強(qiáng)資金風(fēng)險控制意識，肯定資金風(fēng)險控制的重要性，將資金管理工作落實(shí)到公司的實(shí)際運(yùn)營中，增強(qiáng)企業(yè)抵御資金風(fēng)險的能力。

（三）利用計算機(jī)信息技術(shù)，實(shí)現(xiàn)資金的實(shí)時控制

推進(jìn)企業(yè)信息化建設(shè)，利用計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和業(yè)務(wù)財務(wù)一體化管理軟件，實(shí)時監(jiān)督和控制企業(yè)資金，及時錄入基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，實(shí)時更新管理數(shù)據(jù)，對企業(yè)資金周轉(zhuǎn)中的資金開展全方位、全過程管理，逐步實(shí)現(xiàn)物流、資金流和信息流的集中管理。

（四）發(fā)揮審計監(jiān)督職能，保證資金使用合規(guī)合法和資金安全

其一是集團(tuán)設(shè)立獨(dú)立于財務(wù)之外的內(nèi)部審計監(jiān)督機(jī)構(gòu)（審計監(jiān)督部），直接對董事會負(fù)責(zé)，審計監(jiān)督整個集團(tuán)的財務(wù)收支情況及相關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動。其二是聘請會計師事務(wù)所開展外部審計。其三接受政府審計。其四是設(shè)立企業(yè)內(nèi)部違規(guī)違紀(jì)舉報電話和郵箱，保護(hù)舉報人隱私，不向無關(guān)的部門或人員透漏舉報人信息和舉報內(nèi)容，鼓勵員工如實(shí)舉報發(fā)現(xiàn)的違反企業(yè)制度、損害企業(yè)利益的行為，使企業(yè)全體員工的心凝聚到公司董事會的決策上，讓每個員工的行動統(tǒng)一到集團(tuán)公司的戰(zhàn)略部署和經(jīng)營目標(biāo)上，凝心聚力，共同推動公司穩(wěn)健發(fā)展。

五、結(jié)語

資金猶如血液，滲透于企業(yè)的每一個組織層面，是企業(yè)生存和發(fā)展的重要基礎(chǔ)。作為資金密集型企業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)因其行業(yè)的特點(diǎn)，資金周轉(zhuǎn)期限長、資金需求量大、資金投資集中（尤其是前期投入巨大），因此必須積極拓展融資渠道、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、調(diào)整長短債比例、資金集中管理、靈活銷售、加快收款以及完善預(yù)算管理，才能使房地產(chǎn)企業(yè)走上可持續(xù)發(fā)展的道路。

（作者單位為成都城投置地<集團(tuán)>有限公司）

參考文獻(xiàn)

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