自有住房率只有40% 德國共享住房：租戶比房東更像“爺”

李曼

2017年和2018年，作者夫婦連續(xù)兩年到在德國漢堡工作的兒子家探親，并在附近租住，對在德國租房略有體驗，也發(fā)現(xiàn)了兩個與我國租房市場不同的地方：一是無須中介，房主和租客面談，互相滿意了才簽約;二是在我國，業(yè)主大多是拿出自家多余的房子出租;而在德國，許多房主都是和租客一起“共享住房”。那么，租住這種“共享住房”是一種怎樣的體驗?zāi)兀?/p>

無需中介主客互相認(rèn)可便成交

在德國租房，一般不找房屋中介，大街上也幾乎看不到中介的店鋪，人們只有買賣房屋才需要中介幫忙。租戶則先要在一個租房大平臺例如“愛彼迎（Airbnb）”上尋找符合條件的房子，然后和房東電子郵件往來，如果對方覺得有必要就見面談判。成交后雙方都要付給平臺一定傭金。隨著德國房源緊張加劇，房東的地位不斷上升，多數(shù)情況都是房東挑剔房客，看不順眼的就不租。

在我們兩次探親中，孩子先后幫著在漢堡了3家房源。第一家是短租，經(jīng)過書信往來獲得房主通過。房主是個獨居中年婦女，在市中心一棟古老的建筑里擁有一套兩居室住房，她自己住一間，另一間出租補貼家用。

兒子和她通過郵件往來敲定下租金和租期后，對方給了一串密碼，讓他在街邊的一個小密碼箱里去拿房門鑰匙，并要求在租期結(jié)束后再把門鑰匙放回去——讓人不禁聯(lián)想起電影里地下工作者的神秘接頭方式。

第二個房源來自一對德國老年夫婦，雖然與我們有郵件往來并見面約談，最后還是沒能租下來。原因是這套房子里有個小閣樓，房東夫婦聽說我們有時候會帶兩歲孫子過來吃飯，要求我們一定要買一套樓梯護欄，以免小孩子爬樓摔下來他們要負(fù)法律責(zé)任。一套不銹鋼護欄的價格抵得上半個月房租了，而且等我們離開時還要拆走，因為他們不需要。在德國隨便扔掉舊家具等物品要受處罰，想處理掉這些護欄比登天容易不了多少。我們一再強調(diào)不會讓小孩子四處亂跑，沒必要買護欄。但是這對夫婦一點兒都不變通，讓我充分領(lǐng)教了德國人的法律意識和一板一眼的思維方式。

第三家房源的談判比較順利，房東是位在德國生活、工作了30多年的英國人，他的母親是法國人，所以他每年都要離開德國一兩個月去看望母親。有時候他會到香港等地工作。這位50多歲的銀行職員十分健談，和我兒子天南地北聊了一個多鐘頭還沒盡興。他十分高興把房子租給我們，并說有機會還要一起喝一杯。因為合作愉快，第二年我們來漢堡時還是選擇租住在他家里。

總之，業(yè)主和房客直接商洽，省去了許多不必要的費用，便于相互了解和協(xié)商，也保證了雙方的滿意度和利益。

共享住房“解鎖”房主個性

在國內(nèi)，出租的大多數(shù)是自家閑置的房屋，但我在德國租住的兩家人都是把自己居住房子的一部分出租。第一個房東，就是那位獨居的中年婦女，她的房屋位于市中心一棟有200年歷史的老建筑里，有6層高，沒有電梯（德國人為了保持古老建筑的完整性，一般不會加裝電梯，即使10層也要爬樓上去）。我們住進這套兩居室中的一間，另一間房門緊閉，應(yīng)該是主人的臥室。

我們住了三天，從未和女房東謀面。據(jù)說德國單身生活的成年男女幾乎占總?cè)丝诘?0%，這也是讓政府頭疼的新生兒出生率不斷降低的原因之一。我們晚上入睡時，房東還在外面享受夜生活，半夜里會被她山響的關(guān)門聲吵醒。第二天早上我們出門時，她的臥房緊閉，也許還在夢鄉(xiāng)里神游。她好像在刻意回避我們，她寧愿將鑰匙放在街邊的密碼箱里也不與我兒子見面，感覺她可能是位靦腆內(nèi)向的人。

我們租住的第二家房東，那位英國人是個50多歲獨居的銀行職員。他的居室在5層，有120平方米。那棟樓也沒有電梯，原先是運河邊一個大倉庫，如今改建成居民樓，樓頂上還可以看見保留完好的滑輪掛鉤，顯然是當(dāng)年從貨船上起吊貨物的工具。

房東留給我們5頁之多的房屋歷史、電器使用說明，對那棟樓的介紹用了一頁紙?？吹贸鏊麑ψ约鹤≡谶@棟建于18世紀(jì)的樓房十分自豪。實際上他也是個租戶，已經(jīng)在這里租住了30多年，屬于“二房東”。他告訴我們在這棟樓租住的多數(shù)是作家、媒體人、小提琴家、畫家等等，這是一棟充滿藝術(shù)氣息的居所。

在樓下臨街的櫥窗里，我看到一些畫作和小藝術(shù)品，估計就是這些租戶的杰作。他的鄰居是位廣告制作人，50多歲的獨身女性。每到周末，她都帶著自己心愛的狗到樓下參加聚會。周末的晚上，幾乎整棟樓的人都跑到樓下一間大廳里喝酒聊天，互相問候，唱歌跳舞，看得出大家在這里都生活得很“嗨”。

房東家里的每個角落都充滿藝術(shù)氣息，墻上掛滿畫作，桌子和窗臺上擺著收集的各種精巧小玩意兒，書柜旁立著薩克斯管，還有樂譜架子?？吹贸鏊莻€很會享受生活的人：廚房里僅各種大大小小做飯的鍋就有二十幾個;各種盤子、刀叉、勺子應(yīng)有盡有，每一樣都干凈整齊各歸其位。

我們走進屋子就好像到朋友家串門，并沒有租客的感覺。我很好奇，難道他就不怕租客碰壞了他那些藏品嗎？就不怕小孩子亂動他的東西嗎？就不怕心懷不軌的租客順走他的物品嗎？我想也許只有在經(jīng)濟大潮中沉浮多年的中國人才有這樣的警惕性吧，對于這些簡單快樂的德國人來說，他們更多的是對他人的信任，當(dāng)然這信任我們是絕不能辜負(fù)的。

節(jié)約資源自住房子拿來租

后來我逐漸明白，德國人之所以把自住的房子拿來出租，一來為節(jié)約資源，在寸土寸金的大城市，房屋空置顯然是巨大浪費;二來也實屬無奈，近年來由于移民大量涌入，德國住房嚴(yán)重短缺，造成房租髙漲，不僅低收入居民租不起房，普通收入者要找到能夠負(fù)擔(dān)得起的住房也很困難。

這次來德國，我發(fā)現(xiàn)對比十幾年前房租漲了許多。在漢堡市中心，一套60平方米兩居室的房子，短租一天是60歐元，如果長租一個月以上，一天40歐元，月租金1200歐元。而在2002年，一套60平方米的房子月租金僅為400歐元。

一些大城市如漢堡、慕尼黑、杜塞爾多夫等，供需失衡的問題尤其嚴(yán)重，租金不斷上升。受沖擊最大的是低收入單身人士，因為他們要獨自負(fù)擔(dān)房屋的租金;而目前適合獨居的40～50平米的公寓很少，他們只能選擇住大房子，繳納高房租。

盡管德國的《住房租賃法》規(guī)定房租3年內(nèi)的漲幅不能超過20%，但是面對嚴(yán)重的住房短缺，這個規(guī)定顯得蒼白無力。有的房東不會大幅度提高租金，但是需要收取清潔費、水電費等，變相提高房租。比如租給我們房子的這位仁兄就多要了我160歐元，說是作為付給打掃衛(wèi)生的阿姨的工資。

德國租戶比房東更像“爺”

面對住房困境，德國政府致力于保護租戶的利益。2002年，我曾隨一個新聞代表團訪問過德國，對其住房制度印象深刻。多數(shù)德國人并不熱衷于買房，自有住房率只有40%，大多數(shù)家庭需要通過租房解決居住，政府因此制定了一系列保護租戶利益的法規(guī)。德國的房租不僅穩(wěn)定，而且比歐洲多數(shù)發(fā)達國家便宜。當(dāng)時在柏林一間60平方米的房子月租金大約300～400歐元，而且對人均居住面積有規(guī)定’如果是合租，每人住房面積不得低于30平方米。

有政府的強力支持，德國租房者從來不是弱勢群體。德國政府對房租實行管制，出臺了《住房租賃法》和《經(jīng)濟犯罪法》，如果房租超過合理租金的20%，房東就構(gòu)成違法行為，房客可以起訴;如果超過50%，房東會被認(rèn)為賺取暴利，構(gòu)成犯罪，可判入獄3年。即使房東有正當(dāng)理由提高租金，也要經(jīng)過房客同意。

《住房租賃法》還規(guī)定租房人可以不給理由就和房東解約，但是房東不可隨意趕走房客;確實需要收回住房的，必須證明是房東本人需要居住。此外，房東不能在數(shù)九寒天把房客掃地出門;即使房客有欠租違約等行為，房東也要出示足夠證據(jù)，然后才能由執(zhí)法人員將房客請出;如果房客無法找到新住處，可以暫住到流浪人員收容所。房東要解約必須在符合法律規(guī)定的情況下才能提出。

看起來，德國的租戶比房東更像“爺”。

德國政府解決住房困難的另一個辦法是加快住房建設(shè)。在漢堡，我看見塔吊林立，到處都是轟隆隆的攪拌機器聲。也許是因為德國人做事過于認(rèn)真，他們蓋房子的速度實在不敢恭維。在我們住房旁邊的一棟樓房，第一年夏天在打地基，第二年夏天我們再來時還在打地基……

據(jù)說德國政府正在收緊移民政策，也在加快遣返難民的工作，這也許會為德國的住房緊張帶來一線希望的曙光。