炒房客的冬天真的來(lái)了

最近一段時(shí)間，樓市動(dòng)作不斷，形勢(shì)瞬息萬(wàn)變。前有住房貸款LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）改革，10月份房貸利率隨之迎來(lái)調(diào)整;后有央行宣布9月16日全面下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，以及給在升級(jí)范圍內(nèi)服務(wù)的城市商業(yè)銀行定向降準(zhǔn)1個(gè)百分點(diǎn)。

這些操作應(yīng)該會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響，甚至有機(jī)構(gòu)做出這樣的判斷：從投資的角度來(lái)看，如果房?jī)r(jià)不上漲，甚至說(shuō)房?jī)r(jià)漲幅小的話，持有房產(chǎn)每天都在虧錢(qián)。以上海的情況為例，如果持有一套房產(chǎn)，純粹房屋居住用途每年帶來(lái)的租金收益只有1.6%，而過(guò)去一年上海的房?jī)r(jià)非但沒(méi)漲反而下跌，資本利得收益大致為-0.4%。

雖然有個(gè)別機(jī)構(gòu)對(duì)房產(chǎn)盈虧的分析，是從純理論的角度來(lái)看的，尤其是炒房者，很有可能已經(jīng)出現(xiàn)了虧錢(qián)現(xiàn)象，但是，投資房產(chǎn)需要考慮更多的社會(huì)因素和現(xiàn)實(shí)情況。

如果完全依據(jù)理論推算來(lái)分析中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況，房?jī)r(jià)早就應(yīng)當(dāng)停止上漲了。因?yàn)椋c居民的購(gòu)買(mǎi)能力早就不相適應(yīng)，雖然調(diào)控力度很強(qiáng)且延續(xù)多年，房?jī)r(jià)還會(huì)出現(xiàn)上漲，原因就在于房?jī)r(jià)上漲具有很多非市場(chǎng)因素，無(wú)法完全按照市場(chǎng)規(guī)律運(yùn)行。

對(duì)于不同的買(mǎi)房者，需求自然也是不同的。如果買(mǎi)房是為自住，就不存在虧錢(qián)的問(wèn)題，因?yàn)榉孔拥氖滓獙傩跃褪蔷幼?，正因?yàn)榫哂芯幼傩?，才能體現(xiàn)出它真正的價(jià)值，只有使用價(jià)值與價(jià)值的統(tǒng)一才構(gòu)成商品，才能受市場(chǎng)規(guī)律的支配。

如果買(mǎi)房子主要是用于投資和炒作，那么，其主要屬性就會(huì)大大減弱，繼而轉(zhuǎn)化成投資功能、炒作功能，其衡量標(biāo)準(zhǔn)就是能賺多少錢(qián)。如此一來(lái)，房子的主要屬性就被扭曲了，這樣，對(duì)持有房產(chǎn)者的盈虧情況，就可能需要從更多角度來(lái)推算了。隨著房產(chǎn)租賃市場(chǎng)的快速發(fā)展，未來(lái)一段時(shí)間，如果將所持房產(chǎn)有效轉(zhuǎn)化成租賃房產(chǎn)，并長(zhǎng)期持有，對(duì)持有房產(chǎn)者來(lái)說(shuō)，很有可能是一種轉(zhuǎn)型、一種新的投資渠道和投資方式，也許會(huì)帶來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。當(dāng)然，如果住房投資者、炒房者是通過(guò)杠桿資金獲得房子所有權(quán)的，那就是另外一回事了。一旦被杠桿所控制，只要不出現(xiàn)房?jī)r(jià)大漲的現(xiàn)象，就必然會(huì)出現(xiàn)投資虧錢(qián)的問(wèn)題。“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位很明確，對(duì)炒房者和住房過(guò)度投資者，就得讓其付出不小的代價(jià)。

中共中央政治局7月底召開(kāi)會(huì)議，再次明確：堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。也就是說(shuō)，指望重拾房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、制造房?jī)r(jià)紅利的可能已經(jīng)沒(méi)有了。從未來(lái)趨勢(shì)看，房?jī)r(jià)絕對(duì)不會(huì)再無(wú)序地上漲，即便上漲，也是依據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律和市場(chǎng)需求關(guān)系變化以及通貨膨脹因素等有序上漲，而與資金成本等相比，賺錢(qián)的概率也會(huì)變小、空間越來(lái)越窄，炒房客的冬天真的來(lái)了。

（綜合《北京青年報(bào)》、澎湃新聞）