地產(chǎn)30年，財富的命運與輪回

何異

中國房地產(chǎn)行業(yè)的30年，是陽光彩虹與狂風暴雨輪回更替的30年。

狂熱，調(diào)控，下泄，去庫存，再次狂熱。有人在輪回中水深火熱，有人卻春風得意；有人在輪回中黯然出局，有人卻強勢再起。

30年來，中國人在地產(chǎn)業(yè)的輪回中尋找財富的本質(zhì)。而歷史告訴我們，永遠不要與趨勢為敵。一切都是最好的安排。

趨勢內(nèi)外的贏家

正是在風暴來襲、房地產(chǎn)行業(yè)萬馬齊喑的1993年，王石在眾人的驚詫中做出all in房地產(chǎn)的決定，萬科迅速地從綜合商社發(fā)展為純粹的房地產(chǎn)企業(yè)。

這一冒險行為在1998年收獲奇效：政府宣布全面終止福利分房，住房分配貨幣化開啟。中國房地產(chǎn)去庫存1.0讓蓄勢許久的萬科成功登頂。

對行業(yè)趨勢的精準把握，向來被認為是萬科稱王的法寶。30年風云變換，王石丟過兩次對萬科控制權(quán)的陣地，卻從來沒有判斷錯行業(yè)的趨勢。

1994年，《城市房地產(chǎn)管理法》出臺，建立預售許可。預售放大了房地產(chǎn)公司的杠桿，使其能夠快馬加鞭超前建設；同時，也給房地產(chǎn)公司的掌舵者們出了一道難題：開盤價幾何？

如果行業(yè)向好，預測房價平穩(wěn)上升，房地產(chǎn)企業(yè)勢必會抓緊建房、迅速開盤，同時大張旗鼓拿地；如果行業(yè)走弱，預測房價一般甚至下跌，房地產(chǎn)企業(yè)則既不拿地也不建房。

顯然，王石把這一問題看作是輪回：月盈則虧.水滿則溢，周而復始，生生不息。

2000年，有人選擇跳出輪回，他就是王健林。

在佳兆業(yè)、陽光100等企業(yè)擁抱商住市場的時候.王健林執(zhí)掌的萬達果斷抽身，進軍商業(yè)地產(chǎn)。他還發(fā)明了一種全新的商業(yè)模式“訂單地產(chǎn)”：招商在前。建設在后，與一流商家共同選址、共同設計、先租后建。

到2017年，萬達廣場已達168座。2018年預計新開52座。伴隨攻城略地，30年來成長起來的商業(yè)力量與萬達廣場深度捆綁，改變了一個又一個城市的商業(yè)綜合體生態(tài)。

30年，中國住房市場經(jīng)歷了至少3次大起大落，然而中國商業(yè)地產(chǎn)的輪回至今沒有真正出現(xiàn)。王健林安全平穩(wěn)地榮升中國首富，他成為中國經(jīng)濟持續(xù)攀升蔭蔽下的受益者。

效率與質(zhì)量

在激蕩的房地產(chǎn)行業(yè)輪回中。進化出了一種獨有的物種：粵式地產(chǎn)商。他們的特點就是“短”“平”“快”。

1996年，恒大成立。掌門人許家印給恒大下的項目開發(fā)命令就是：當年征地、當年報建、當年動工、當年竣工、當年售罄、當年轟動、當年入住、當年受益。極快的開發(fā)速度，帶來極短的反應時間，無疑是應對行業(yè)趨勢沉浮的利器。

在恒大，半小時內(nèi)，集團的任何指令都能傳達給各個角落所有的基層員工；如果上午決定成立一家分公司，下午就可以到目的地召開新公司管理層會議；即便是臨時決定開發(fā)一個新的項目，恒大也可以在短短兩個小時內(nèi)組建一個工種齊全的隊伍。

2014-2015年，在萬科陷入“寶萬之爭”、整個房地產(chǎn)行業(yè)陷入調(diào)整期的時間節(jié)點上，許家印強勢“加注”，在一二線城市頻繁拿地，積蓄勢能。2016年，行業(yè)復蘇，恒大速度顯示威力，一年干掉3734億元銷售額，將萬科遠遠地甩在了后面，首次問鼎最大房地產(chǎn)企業(yè)。

在拼“快”這一項上，楊國強執(zhí)掌的碧桂園似乎有過之而無不及。

有關(guān)“碧桂園速度”的描述是這樣的：項目從土地摘牌到動工，平均時間是50天；從土地摘牌到開盤，平均時間是156天；從開工到開盤，到資金回流，即3個月開盤，4個月資金回正，5個月資金再利用，一年內(nèi)資金可以回籠2次。

2017年，碧桂園實現(xiàn)銷售收入5508億元，超越恒大、萬科。首次問鼎最大房地產(chǎn)企業(yè)。

然而，2018年接二連三的變故，讓這場群雄逐鹿陷入深深的反思。

2018年6-7月，碧桂園接連發(fā)生安全生產(chǎn)事故，造成多人死傷。碧桂園的高周轉(zhuǎn)，從現(xiàn)實來看就意味著項目有充足的理由壓縮從拿地，到開工、施工、開盤、現(xiàn)金流回正的時間。而任何工程都有合理的工期，如果為了速度而趕工，安全與質(zhì)量問題便難有保證。

出于對商業(yè)規(guī)律與人道主義的尊重，碧桂園的高周轉(zhuǎn)引起輿論的強烈反彈，也讓人們對持續(xù)高燒不退的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生疑問——

房地產(chǎn)市場如此焦躁，新一輪的行業(yè)寒冬即將到來了嗎？

財富的本質(zhì)不死

新一輪房地產(chǎn)行業(yè)的財富狂飆在2016年國慶戛然而止：“限購限貸”“限售限價”陸續(xù)推出，調(diào)控政策不斷加碼。

然而，任志強說，越出政策的地方，房價越要上漲。

事實上，作為一名看多派，任志強并沒有享受到多少房價飆升的好處，反而深受其害。由于土地拍賣價格的持續(xù)攀升，華遠地產(chǎn)一度被擠出一線城市，也甚少當過“地王”，“南萬科、北華遠”的輝煌歷史漸成往事。

任志強只是說了他覺得應該說的，他想告訴中國的年輕人：拋開表面的干擾與繁復，我們需要看清財富的本質(zhì)。

按照任志強的預測，中國房地產(chǎn)市場仍有20年的黃金期。但是它一定會顯示出相較以往的不同：一線市場長期向好，三四線市場兇險；同時，房地產(chǎn)行業(yè)從春秋進入戰(zhàn)國。

2018年1-7月，實現(xiàn)千億銷售額的地產(chǎn)公司已達10家：碧桂園、萬科、恒大、保利、融創(chuàng)、綠地、中海、龍湖、新城、華瀾。而在2014年，全年銷售額突破千億元的地產(chǎn)公司也才7家。

幾乎是必然的趨勢，未來的中國房地產(chǎn)市場，將是大象與大象之間的游戲。這是由財富聚合的本質(zhì)決定的：只有規(guī)模效應的凸顯，才可以降低拿地成本、融資成本，并以此獲得良好發(fā)展前景和資源。

速度與規(guī)模的角逐并未停歇，擺在所有人面前的是一道全新的課題：誰能在快與穩(wěn)之間尋求最佳平衡，誰才能真正笑到最后。

30年地產(chǎn)風云，看過萬科、恒大、碧桂園，期盼更好拘未來。