我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征與定價(jià)機(jī)制剖析

趙志君　羅紅云

【摘要】住房?jī)r(jià)格決定模型可以反映我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)特征，其中包括家庭、政府和房地產(chǎn)商的行為分析。在家庭行為方面，該模型引入CES偏好，用地段變量來刻畫公共基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)住房質(zhì)量的影響;在住房生產(chǎn)環(huán)節(jié)，將土地、中間產(chǎn)品和勞動(dòng)等生產(chǎn)要素引入生產(chǎn)函數(shù)，反映土地壟斷、關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)鏈和中間產(chǎn)品對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，獲得住宅生產(chǎn)的投入和產(chǎn)出關(guān)系;在住房銷售環(huán)節(jié)，用資源約束模型刻畫房地產(chǎn)商的銷控和定價(jià)行為。該模型抓住了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的主要特點(diǎn)，反映了居民消費(fèi)和收入預(yù)期、財(cái)務(wù)杠桿、土地壟斷、成本推動(dòng)、公共基礎(chǔ)設(shè)施等因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。

【關(guān)鍵詞】土地壟斷;房?jī)r(jià)租金比;住房市場(chǎng);生產(chǎn)函數(shù)

【中圖分類號(hào)】F062.1

【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A

【文章編號(hào)】1004-0994（2019）12-0106-7

一、引言

房地產(chǎn)價(jià)格一直是人們茶余飯后討論的熱門話題，然而，不同的人對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的判斷大相徑庭?？礉q派的代表人物任志強(qiáng)做過多次房?jī)r(jià)即將上漲的預(yù)言;看跌派則不斷發(fā)出房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫即將破裂的預(yù)言。然而迄今為止，看跌派的所有預(yù)言都落空了，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然在所謂的泡沫中生存?？礉q派的勝出引出了一個(gè)具有理論和現(xiàn)實(shí)意義的問題：我國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)期牛市背后的支撐因素是什么？我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期牛市的邏輯在哪里？為什么看跌派會(huì)出現(xiàn)長(zhǎng)期的系統(tǒng)性的預(yù)測(cè)失誤？是否存在一個(gè)為房地產(chǎn)正確定價(jià)的理論？顯然，弄清這些問題無論對(duì)投資者還是政府都是很有參考價(jià)值的。

關(guān)于房地產(chǎn)定價(jià)，不同學(xué)者提出了不同的定價(jià)模型，常見的有房?jī)r(jià)收入比模型、房?jī)r(jià)租金比模型、供求均衡模型、資本資產(chǎn)定價(jià)模型、消費(fèi)資產(chǎn)定價(jià)模型、誤差修正模型。然而，并不存在公認(rèn)的、放之四海皆準(zhǔn)的定價(jià)理論和測(cè)算方法。其中的主要原因在于，任何對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)測(cè)都離不開研究者自身對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)的認(rèn)識(shí)，離不開研究者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的抽象性理論假設(shè)，離不開研究者的變量和模型選擇以及研究者的邏輯推理能力，更離不開研究者對(duì)未來宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、貨幣政策、財(cái)政政策、制度變遷預(yù)判的準(zhǔn)確性。由于學(xué)者們對(duì)房地產(chǎn)的本質(zhì)認(rèn)識(shí)不同，所采用的理論和模型以及對(duì)未來變量預(yù)期的不同，最后難免陷入阿羅不可能性定理的困境，無法達(dá)成共識(shí)。所以，房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫從來就是一個(gè)見仁見智的無解命題。如果能夠抽象出反映特定條件下房地產(chǎn)本質(zhì)特征的理論假設(shè)，加上嚴(yán)密的邏輯推理以及對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的準(zhǔn)確把握，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行正確估價(jià)還是可期的。

二、文獻(xiàn)評(píng)述

對(duì)房地產(chǎn)未來走勢(shì)的判斷存在兩種截然不同的觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重泡沫，甚至處于泡沫破裂的邊緣[1-4]，建議重視東南亞金融危機(jī)和美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，大力開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房，通過房地產(chǎn)市場(chǎng)大眾化來防止房地產(chǎn)泡沫破裂。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)大發(fā)展是符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求的，是由需求拉動(dòng)產(chǎn)生的，因而不會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重的泡沫。因此，目前要說房地產(chǎn)出現(xiàn)整體性泡沫缺乏宏觀經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)[5]。盡管全球房?jī)r(jià)都在上漲，國(guó)內(nèi)許多城市的房?jī)r(jià)與居民家庭收入比都超過10倍，個(gè)別城市甚至達(dá)到15～20倍，明顯高于國(guó)際水平，但是，我國(guó)人均土地資源稀缺使人們?cè)敢鉅奚渌M(fèi)而增加住房方面的支出，這種現(xiàn)象很可能是正常的[6]。吳坤嶺[7]從我國(guó)的人口規(guī)模、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)前景、土地的性質(zhì)和政府宏觀調(diào)控的有效性的角度，分析了我國(guó)房地產(chǎn)的特點(diǎn)和發(fā)展前景，認(rèn)為我國(guó)不會(huì)出現(xiàn)日本式的房地產(chǎn)泡沫。陳真誠(chéng)[8]從貨幣政策的角度指出負(fù)利率和通貨膨脹可能促使我國(guó)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。鐘偉、魏偉[9]發(fā)現(xiàn)無論在高速經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)階段還是平穩(wěn)增長(zhǎng)階段，大部分國(guó)家的房?jī)r(jià)都維持了較高的增長(zhǎng)水平，只有德國(guó)和日本在經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)階段房?jī)r(jià)出現(xiàn)了下降。安田明宏[10]比較了中日之間經(jīng)濟(jì)共同點(diǎn)和不同點(diǎn)后，認(rèn)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的中高速增長(zhǎng)是住房市場(chǎng)的支撐，政府出臺(tái)的房地產(chǎn)政策往往能夠及時(shí)奏效，中國(guó)不會(huì)如日本般進(jìn)入“失去的20年”。

房?jī)r(jià)租金比模型和房?jī)r(jià)收入比模型是目前估算房屋基本價(jià)值和房地產(chǎn)泡沫采用得最多的兩種模型。房?jī)r(jià)租金比模型可以看作是消費(fèi)資產(chǎn)定價(jià)模型的特殊形式，類似股票市場(chǎng)的市盈率模型。該理論認(rèn)為，合理的房?jī)r(jià)應(yīng)該等于未來租金收益的貼現(xiàn)值。在一個(gè)運(yùn)作良好的市場(chǎng)中，住房服務(wù)流的價(jià)值應(yīng)該近似等于房屋的租金。當(dāng)資產(chǎn)的當(dāng)前價(jià)格偏離其基本價(jià)值時(shí)，就被認(rèn)定為出現(xiàn)了泡沫。然而，房屋的基本價(jià)值從根本上是不可觀察的，沒有人知道未來真實(shí)的租金和資產(chǎn)折現(xiàn)率是多少。盡管存在這個(gè)困難，學(xué)者們?nèi)匀徽J(rèn)為測(cè)度基本價(jià)值并將之與實(shí)際價(jià)格相比較是有益的。房?jī)r(jià)收入比模型是根據(jù)家庭月供的支付能力的現(xiàn)值與房貸總額平衡條件建立起來的。計(jì)算方法與房?jī)r(jià)租金比模型類似，不同之處在于，原來的預(yù)期租金換成了這里的預(yù)期收入。

第三種房?jī)r(jià)估算模型是結(jié)構(gòu)性自回歸誤差修正模型。其基本假設(shè)是住房市場(chǎng)存在長(zhǎng)期總供給和總需求曲線，從而均衡價(jià)格與住房供給量、消費(fèi)、住房成本之間存在長(zhǎng)期協(xié)整關(guān)系，房?jī)r(jià)對(duì)均衡價(jià)格的偏離存在一個(gè)緩慢的修正過程，這樣房?jī)r(jià)和其他變量之間的關(guān)系可以用誤差修正模型來刻畫。McCarthy、Peach[11]分別用三種模型估算了美國(guó)房地產(chǎn)泡沫。

國(guó)內(nèi)學(xué)者還做了一些其他嘗試。葉衛(wèi)平、王雪峰[12]用經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)理論中的拉姆齊方法構(gòu)造了一個(gè)泡沫估算方法。姜春海[13]將引入金融中介之前一般競(jìng)爭(zhēng)均衡狀態(tài)下的房地產(chǎn)價(jià)格定義為“房地產(chǎn)基本價(jià)值”，將消費(fèi)者住房需求方程和供給方程聯(lián)系起來，提出了一個(gè)定價(jià)公式，根據(jù)他的測(cè)算，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直存在嚴(yán)重泡沫。

以上模型并沒有考慮我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性，對(duì)價(jià)格形成的微觀機(jī)理的認(rèn)識(shí)不夠深入。具體包括：1沒有考慮我國(guó)政府獨(dú)家壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)的特點(diǎn);2沒有考慮房地產(chǎn)商之間的壟斷競(jìng)爭(zhēng)行為;3沒有考慮房地產(chǎn)商住房銷售過程中的銷控行為;4沒有考慮政府公共基礎(chǔ)設(shè)施投資這個(gè)決定房地產(chǎn)價(jià)格至關(guān)重要的因素;5沒有考慮房地產(chǎn)涉及的中間產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)的特點(diǎn)?？傊F(xiàn)有研究我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的文獻(xiàn)中的理論模型微觀基礎(chǔ)不太扎實(shí)，解釋能力存在很大局限性。

除此之外，常用的房?jī)r(jià)租金比模型和房?jī)r(jià)收入比模型還存在適用條件的問題。像我國(guó)這樣高速增長(zhǎng)的大型經(jīng)濟(jì)體，房屋租金不可能保持固定不變，租金的長(zhǎng)期增長(zhǎng)率必然大于零。如果貼現(xiàn)率大于租金增長(zhǎng)率，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率高的國(guó)家的租金收入增長(zhǎng)率必然高于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率低的國(guó)家的租金收入增長(zhǎng)率，從而租金增長(zhǎng)率高的國(guó)家的房?jī)r(jià)租金比也必然高于租金增長(zhǎng)率低的國(guó)家。最近30年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率遠(yuǎn)高于其他發(fā)達(dá)國(guó)家，因此，不能用我國(guó)的房?jī)r(jià)租金比與其他發(fā)達(dá)國(guó)家及低增長(zhǎng)的發(fā)展中國(guó)家做簡(jiǎn)單類比。由于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率遠(yuǎn)高于大部分國(guó)家，我國(guó)的房?jī)r(jià)租金比也應(yīng)該高于其他國(guó)家才合理。

當(dāng)i≤gR時(shí)，房?jī)r(jià)租金比計(jì)算公式的無窮級(jí)數(shù)是不收斂的，從理論上講，房?jī)r(jià)租金比可以是無窮大。這就是有些國(guó)家的房?jī)r(jià)租金比超過300就可以視為出現(xiàn)了泡沫，而一些地方即使房?jī)r(jià)租金比超過了500也難言泡沫的原因。2001年以來，無數(shù)預(yù)測(cè)我國(guó)房地產(chǎn)存在嚴(yán)重泡沫或泡沫即將破滅的預(yù)言都失敗了，根本的原因就是他們應(yīng)用了靜態(tài)方法預(yù)測(cè)我國(guó)的房?jī)r(jià)租金比，并將其與發(fā)達(dá)國(guó)家進(jìn)行簡(jiǎn)單類比，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的持續(xù)性以及貨幣政策的寬松度估計(jì)不足。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般特點(diǎn)及其在我國(guó)的特殊性

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般特點(diǎn)。房地產(chǎn)是關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的大事。一般而言，房地產(chǎn)有如下特點(diǎn)：

（1）房地產(chǎn)的住宅產(chǎn)品是兼具消費(fèi)品和投資品兩種屬性的耐用消費(fèi)品。作為衣、食、住、行四大類消費(fèi)品中最大的一次性支出，住宅具有滿足居民居住消費(fèi)需求的屬性。作為投資品，住宅具有資本的屬性。一方面，任何住宅都有使用年限，其實(shí)物形態(tài)是逐年折舊的;另一方面，房地產(chǎn)受經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、人口流動(dòng)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市化、投資和投機(jī)需求的影響，其價(jià)值形態(tài)隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化而變化，特別是受經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入和通貨膨脹的影響較大。

（2）房地產(chǎn)價(jià)格與地段明顯相關(guān)。地段的優(yōu)劣在很大程度上取決于公共基礎(chǔ)設(shè)施配套的優(yōu)劣，所以，公共基礎(chǔ)設(shè)施配套是房地產(chǎn)價(jià)格的主要決定因素。影響房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)價(jià)格的公共基礎(chǔ)設(shè)施包括教育資源、醫(yī)療資源、交通基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境資源、生活基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃等。

（3）房地產(chǎn)消費(fèi)和投資需求都與房地產(chǎn)信貸政策有關(guān)。居民購(gòu)房的首付款比率和房地產(chǎn)商的債務(wù)率是影響房?jī)r(jià)短期波動(dòng)的兩大杠桿率。利率和匯率變化也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。

（4）房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)稅制密切相關(guān)。房地產(chǎn)稅是地方政府的主要收入來源，房地產(chǎn)稅收政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格具有顯著的影響。

（5）房地產(chǎn)涉及眾多的產(chǎn)業(yè)鏈。一種說法是，房地產(chǎn)行業(yè)直接或間接影響60余個(gè)行業(yè);另一種說法是房地產(chǎn)行業(yè)涉及九大類37個(gè)大行業(yè)，100多個(gè)子行業(yè)。考慮到房地產(chǎn)開發(fā)投資通過關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)對(duì)消費(fèi)和GDP的拉動(dòng)，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的總貢獻(xiàn)率超過20%。而且，由于產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，房地產(chǎn)開發(fā)投資的大幅波動(dòng)可能引起其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的波動(dòng)，最終必然會(huì)引起經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。同時(shí)，因?yàn)殚_發(fā)商與購(gòu)房者的資金中有相當(dāng)一部分來自銀行貸款，所以，能否保持房地產(chǎn)開發(fā)投資的平穩(wěn)發(fā)展，關(guān)乎國(guó)家的金融穩(wěn)定。

2.我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性。除房地產(chǎn)行業(yè)的一般特點(diǎn)之外，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還具有其他國(guó)家不具備的特殊性。

（1）我國(guó)的土地市場(chǎng)是由政府壟斷的市場(chǎng)。土地的所有權(quán)由國(guó)家所有、政府代理控制，住宅的開發(fā)用地是政府按計(jì)劃供應(yīng)的，土地供應(yīng)對(duì)土地價(jià)格具有舉足輕重的影響。由于信息不對(duì)稱，政府供應(yīng)的土地是通過招拍掛方式按照出價(jià)高者得的原則交易的。政府在拍賣土地時(shí)都對(duì)開發(fā)商進(jìn)行了準(zhǔn)入限制，所以，參與拍賣的開發(fā)商的數(shù)量是有限的。

（2）房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)具有局部壟斷性的行業(yè)。由于土地資源的有限性和房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入限制，房地產(chǎn)的開發(fā)任務(wù)主要是由房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)的。一個(gè)房地產(chǎn)商一旦取得了某一地塊的開發(fā)權(quán)，也就取得了其地上建筑物的壟斷性定價(jià)權(quán)。通常，同一地段僅有幾個(gè)開發(fā)商。為了獲得最大化利潤(rùn)，開發(fā)商可以合謀。開發(fā)商一般不會(huì)向市場(chǎng)一次性提供住房，而是控制開發(fā)速度分期提供，實(shí)行階梯形動(dòng)態(tài)壟斷定價(jià)策略。同一地段的開發(fā)土地和土地上的物業(yè)一旦被開發(fā)商掌握，就被他們視為賣一套少一套的有限資源，所以某些開發(fā)商從拿地到房屋售完，要持續(xù)幾年甚至十幾年的時(shí)間。

（3）我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大發(fā)展恰逢一個(gè)十三億人口大國(guó)的城市化浪潮。城市化浪潮的特點(diǎn)是人口依次從農(nóng)村向縣城、縣城向中等城市、中等城市向大城市、大城市向特大城市流動(dòng)。人口流動(dòng)帶動(dòng)資金流動(dòng)，資金流動(dòng)帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，房?jī)r(jià)上漲在結(jié)構(gòu)上是不一致的。

（4）擁有自己的住房是我國(guó)居民根深蒂固的觀念。無房不婚、無房不嫁的觀念把對(duì)房地產(chǎn)的偏好推向了極致。在這種觀念的影響下，新建商品房和二手房市場(chǎng)都非常發(fā)達(dá)，唯租賃市場(chǎng)發(fā)展滯后。自有住房率高，租房群體一般都是買不起房的低收入群體，造成了商品房市場(chǎng)過熱、租賃市場(chǎng)過冷、房?jī)r(jià)和租金嚴(yán)重不匹配、租金不能覆蓋房貸成本的現(xiàn)象。

（5）中國(guó)文化下的家庭購(gòu)買力與西方文化下的購(gòu)買力相差很大。我國(guó)注重家庭關(guān)系，家庭成員之間，特別是父母與孩子之間的關(guān)系與西方國(guó)家不可同日而語(yǔ)。一般而言，西方家庭文化注重獨(dú)立性，子女成年后，父母并不承擔(dān)為子女購(gòu)買婚房的義務(wù)。但在我國(guó)，即使子女不要求父母幫助自己買房，父母往往把為子女買房或幫助子女買房視為自己理當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。獨(dú)生子女政策的實(shí)施導(dǎo)致城市家庭子女較少，房改政策又使很多城市家庭以非常低的價(jià)格得到了房改房，所以，一對(duì)青年男女結(jié)婚后往往出現(xiàn)兩個(gè)家庭支持一對(duì)青年夫婦買房的局面，其購(gòu)買力是巨大的。

四、中國(guó)土地和住房市場(chǎng)的定價(jià)機(jī)制

1.家庭行為與住房需求。受傳統(tǒng)文化的影響，我國(guó)居民有極強(qiáng)的購(gòu)買自己住房的欲望，住房自有率高達(dá)85%，戶均住房1.04套，選擇租房居住和租房結(jié)婚的家庭數(shù)量很少。由于租房市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，對(duì)租住者的法律保護(hù)力度不夠，即使選擇租房的人也只把租房作為一種過渡手段，很少人有長(zhǎng)期租住的打算。所以，作為耐用消費(fèi)品的住房在中國(guó)租戶看來就如同非耐用消費(fèi)品一樣。根據(jù)我國(guó)家庭居住觀念和房地產(chǎn)市場(chǎng)的這一特點(diǎn)，本文假定家庭支出僅包括一般消費(fèi)、住房消費(fèi)，家庭效用由一般消費(fèi)、住房消費(fèi)和居住地段來決定。設(shè)代表性家庭效用函數(shù)為：

這里，家庭關(guān)于一般商品消費(fèi)和住房消費(fèi)的效用函數(shù)是CES型的，0<ρ<1。ct表示家庭的一般消費(fèi)，Qt表示家庭的住房消費(fèi)。地段參數(shù)用d表示。d越小代表地段越好，效用越大。

假設(shè)家庭面臨的約束條件是家庭的自有財(cái)富水平和銀行的可貸資金，可貸資金的杠桿率由政府信貸政策決定，可貸資金則反映了消費(fèi)者現(xiàn)有的資產(chǎn)狀況和未來預(yù)期收入的還貸能力。在資金使用方面，家庭的總支出等于住房消費(fèi)、商品消費(fèi)和交易成本支出之和，所以，家庭所面臨的預(yù)算約束條件可以表示為：

Et=W（t1+lt）=PhtQt+Pctct+PTtdt（2）

這里，Et代表家庭購(gòu)房、一般消費(fèi)、交易成本的總支出。W是在第t期擁有的財(cái)富水平，1表示家庭貸款使用的杠桿率，Wtlt可理解為未來收入中用于支付貸款的部分現(xiàn)值之和。Pht表示t期的住房?jī)r(jià)格，Pct為消費(fèi)品ct的價(jià)格，PTt表示與地段參數(shù)d相關(guān)的單位交易成本。

則代表性家庭效用函dt數(shù)和預(yù)算約束條件分別改ˉ寫為式（3）和式（4）：

構(gòu)建拉格朗日函數(shù)：

分別對(duì)式（3）中的消費(fèi)、購(gòu)房支出求一階導(dǎo)數(shù)并令其等于0，可得：

消除乘子λ后，一般消費(fèi)需求和住宅需求函數(shù)分別為：

這里要重點(diǎn)關(guān)注住房需求、住房?jī)r(jià)格、一般消費(fèi)品價(jià)格、購(gòu)房預(yù)算、地段參數(shù)和交易費(fèi)用對(duì)價(jià)格的影響。根據(jù)式（9）和式（10），顯然

對(duì)單個(gè)居民家庭需求而言，如果其他條件不變，住房?jī)r(jià)格和消費(fèi)品價(jià)格越高，則住房需求越小;地段越好（d越?。?、交易費(fèi)用（PTt）越低、預(yù)算水平（E）越高，則住房需求越大。

一般消費(fèi)品和住房的反需求函數(shù)為：

反需求函數(shù)（14）將在后面的房地產(chǎn)商定價(jià)策略中得到應(yīng)用。

2.土地供給與開發(fā)商的住房總供給。房地產(chǎn)商在生產(chǎn)商品房的過程中使用的生產(chǎn)要素包括勞動(dòng)力、土地、中間產(chǎn)品。勞動(dòng)力市場(chǎng)看作是競(jìng)爭(zhēng)性的，工資是給定的。土地市場(chǎng)是政府獨(dú)家壟斷的賣方市場(chǎng)，土地價(jià)格由政府土地供給曲線和開發(fā)商的需求曲線決定。在實(shí)踐中，土地價(jià)格是通過一定的拍賣程序來確定的。假設(shè)中間產(chǎn)品市場(chǎng)是壟斷競(jìng)爭(zhēng)的，中間產(chǎn)品的價(jià)格由中間產(chǎn)品商的壟斷行為來決定。假設(shè)某一區(qū)位具有相同的住房?jī)r(jià)格預(yù)期和土地價(jià)格預(yù)期的房地產(chǎn)商的資金量Mi相等，參考Dixit、Stiglitz[14]的做法，將房地產(chǎn)商i的住宅生產(chǎn)函數(shù)Yi表示為：

其中：Li表示勞動(dòng)量;Ri表示土地;Xij表示專業(yè)化中間產(chǎn)品使用量;w表示工資;PR表示房地產(chǎn)商用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地價(jià)格;Pj表示中間產(chǎn)品j的價(jià)格;Mi表示房地產(chǎn)商i開發(fā)房地產(chǎn)的資金總投入，由自由資金和貸款構(gòu)成;N表示專業(yè)化中間產(chǎn)品的數(shù)量，也可以看作是與房地產(chǎn)有關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈的長(zhǎng)度或中間投入要素生產(chǎn)的專業(yè)化程度。

房地產(chǎn)商在預(yù)期價(jià)格PY下的利潤(rùn)函數(shù)定義為：

根據(jù)庫(kù)恩塔克定理，最優(yōu)化解由一階條件（19）～（23）決定：

由于λ=0的情形對(duì)應(yīng)于無條件最優(yōu)化問題，以下僅考慮λ>0代表的資源充分利用的情況。根據(jù)一階條件（19）～（23）可得：

從式（27）得到最終產(chǎn)品部門的預(yù)期貨幣收益等于實(shí)際貨幣成本支出的加成，而Yi=（1+λ）i表示房地產(chǎn)商的實(shí)際供給量等于實(shí)際貨幣成本支出的加成。

單個(gè)廠商的勞動(dòng)和土地需求分別為：

設(shè)政府決定的土地供給量R=Rˉ，則土地市場(chǎng)均衡條件為：

由此可知，土地成本（RPR=βM）只是房地產(chǎn)商總成本（M）的一部分。土地價(jià)格與資金總量成正比而與土地供給量成反比。

在實(shí)踐中，信息是不對(duì)稱的，政府無法知道房地產(chǎn)商對(duì)土地的需求函數(shù)，也無法按照市場(chǎng)供求平衡的原則去確定價(jià)格，通常采用招拍掛的方式按照價(jià)高者得的原則進(jìn)行拍賣。

根據(jù)式（19）和式（20）可得：

解此利潤(rùn)最大化問題，可得中間投入品的最優(yōu)銷售價(jià)格為：

該條件意味著，只有房產(chǎn)價(jià)格越過由式（42）右邊所決定的門檻時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)才有利潤(rùn)。這一門檻由土地、勞動(dòng)力成本、中間產(chǎn)品價(jià)格及專業(yè)化分工等因素決定。工資、土地、中間產(chǎn)品成本越高，住房?jī)r(jià)格越高。產(chǎn)業(yè)分工越細(xì)，房地產(chǎn)效率就越高，有助于降低企業(yè)門檻。

利用式（41），單個(gè)廠商的供給可改寫為：

式（44）表明供給決定于企業(yè)的資金實(shí)力（M）、企業(yè)的個(gè)數(shù)（n）、土地價(jià)格（Pp）、中間產(chǎn)品成本（Cm）.工資（w）等五個(gè)因素。房地產(chǎn)商的邊際和平'm均成本函數(shù)可定義為：

式（45）表明，有效單位面積的住房成本與土地成本、中間產(chǎn)品成本、工資成本呈正相關(guān)關(guān)系，與產(chǎn)業(yè)鏈（N）的長(zhǎng)度呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。

五、結(jié)論

在總結(jié)和概括房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般特征及我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的獨(dú)有特征的基礎(chǔ)上，本文對(duì)家庭一般消費(fèi)品和住房消費(fèi)、政府對(duì)土地的壟斷、中間產(chǎn)品的供給、房地產(chǎn)商生產(chǎn)和銷控等行為提出了假設(shè)，經(jīng)過嚴(yán)密的邏輯推理建立了家庭住宅需求方程、土地定價(jià)方程、住宅的生產(chǎn)和供給方程，根據(jù)房地產(chǎn)商的銷控行為建立了最終住宅產(chǎn)品的定價(jià)方程。

通過模型分析發(fā)現(xiàn)，商品房的供給取決于土地成本、中間產(chǎn)品成本、勞動(dòng)工資、中間產(chǎn)品種類以及房地產(chǎn)商的資金量，其中房地產(chǎn)商的資金量又取決于自有資金和可貸資金的杠桿率。土地成本、中間產(chǎn)品成本和勞動(dòng)工資越高，商品房的供給量越少;土地成本、中間產(chǎn)品成本和勞動(dòng)工資越低，商品房供給量越多。房地產(chǎn)業(yè)涉及眾多中間產(chǎn)品的分工和專業(yè)化生產(chǎn)，分工和專業(yè)化提高了住宅供給的效率。隨著中間產(chǎn)品種類的增多，住房供給能力將不斷提高。信貸政策的松緊也是影響住房供給的因素，房地產(chǎn)商的資金面越寬松，商品房供給量也越大。

受土地市場(chǎng)、勞動(dòng)力市場(chǎng)、消費(fèi)品市場(chǎng)、中間產(chǎn)品市場(chǎng)和房地產(chǎn)商的銷控行為的影響，住宅價(jià)格由住房供給的邊際成本、利率、一般消費(fèi)品價(jià)格和地段決定，而住宅供給的邊際成本與工資、土地價(jià)格、中間產(chǎn)品成本和中間產(chǎn)品種類有關(guān)。由此看來，住宅價(jià)格由工資、土地價(jià)格、中間產(chǎn)品種類、利率、消費(fèi)品價(jià)格、地段等因素決定。

1.土地一級(jí)市場(chǎng)的政府獨(dú)家壟斷影響房?jī)r(jià)。住宅用地由政府計(jì)劃供應(yīng)，土地價(jià)格通過拍賣產(chǎn)生。因此，住宅用地的市場(chǎng)價(jià)格是在政府征地價(jià)格的基礎(chǔ)上形成的，土地的壟斷供應(yīng)及其形成的土地成本是影響房地產(chǎn)價(jià)格的第一因素。房地產(chǎn)商一旦得到土地，土地的壟斷權(quán)就從政府手里轉(zhuǎn)移到了房地產(chǎn)商手中，房地產(chǎn)商正在建設(shè)或已經(jīng)建成的住宅就成了他們的壟斷資源。由于土地的不可移動(dòng)性，房地產(chǎn)商可以通過合謀實(shí)行壟斷性定價(jià)。

2.房地產(chǎn)商的銷控行為和相關(guān)財(cái)務(wù)成本（利率）影響房?jī)r(jià)。房地產(chǎn)商可以根據(jù)土地的稀缺性，通過分批上市的辦法控制住宅銷售節(jié)奏，實(shí)現(xiàn)自身利潤(rùn)最大化。房地產(chǎn)商的銷控行為拉長(zhǎng)了項(xiàng)目的生產(chǎn)周期，提高了財(cái)務(wù)成本，因此，房地產(chǎn)商必然想方設(shè)法將增長(zhǎng)的財(cái)務(wù)成本通過壟斷定價(jià)部分地轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。

3.勞動(dòng)力工資成本的不斷上升推升房?jī)r(jià)。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的條件下，工資成本的提高不僅從生產(chǎn)方面推動(dòng)房?jī)r(jià)，而且從需求方面提高了購(gòu)買力，拉動(dòng)了住宅需求。在房地產(chǎn)信貸政策寬松的條件下，高工資意味著高貸款需求，高貸款需求進(jìn)一步造成房地產(chǎn)泡沫。

4.中間產(chǎn)品成本的提高推升房?jī)r(jià)。中間產(chǎn)品成本的提高必然反映在房?jī)r(jià)里。另外，由于房地產(chǎn)涉及眾多產(chǎn)業(yè)，中間產(chǎn)品生產(chǎn)的專業(yè)化和分工合作提高了效率，對(duì)房?jī)r(jià)有抑制作用。

5.地段是影響房?jī)r(jià)的重要因素。地段的價(jià)值是由教育、公共醫(yī)療、公共交通、公共環(huán)境等基礎(chǔ)設(shè)施的投資和影響生活便利化的商業(yè)規(guī)劃決定的。大城市房?jī)r(jià)高于中小城市、城市中心城區(qū)的房?jī)r(jià)高于郊區(qū)房?jī)r(jià)幾乎都是上述五大基礎(chǔ)設(shè)施配套水平的差異造成的。

6.消費(fèi)品價(jià)格影響房?jī)r(jià)。大部分消費(fèi)品都是可貿(mào)易品，可貿(mào)易品價(jià)格是慢變量，在開放條件下由全球市場(chǎng)決定，而且一般商品價(jià)格作為貨幣政策調(diào)控的目標(biāo)在全球范圍內(nèi)相對(duì)穩(wěn)定。我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)引致的高儲(chǔ)蓄主要流向了房地產(chǎn)這樣的不可貿(mào)易品市場(chǎng)和金融市場(chǎng)，不可避免地帶動(dòng)了不可貿(mào)易品價(jià)格的上揚(yáng)。

7.受傳統(tǒng)文化和計(jì)劃生育政策的影響，我國(guó)家庭的購(gòu)買力與西方家庭不具有可比性。西方國(guó)家家庭獨(dú)立性強(qiáng)，父母甚至祖父母為子女買房的現(xiàn)象并不普遍，而在我國(guó)家庭，父母幫助子女買房的現(xiàn)象比較普遍。由于計(jì)劃生育政策造成的城市家庭比較普遍的獨(dú)生子女現(xiàn)象，青年男女婚后如果遇到買房困難，雙方父母往往傾力相助。而很多父母因在房改時(shí)分得了免費(fèi)或低價(jià)的福利房，也有能力資助子女。由

于這樣特殊的家庭結(jié)構(gòu)，在我國(guó)經(jīng)常出現(xiàn)六個(gè)勞動(dòng)力共同負(fù)擔(dān)一套商品房的局面，如此形成的巨大購(gòu)買力與西方家庭是不可同日而語(yǔ)的。所以，西方慣用的房?jī)r(jià)收入比的概念在當(dāng)下的中國(guó)是不適用的。

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