房地產(chǎn)項(xiàng)目管理存在不足點(diǎn)及改進(jìn)

摘要：改革開放以來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)如同雨后春筍呈現(xiàn)直線上升的迅猛之勢(shì)，如今更是隨著社會(huì)的發(fā)展和人們生活水平的不斷提升，房地產(chǎn)開發(fā)成為眼下最為熱門的話題。但是，發(fā)展的越迅猛，其中所出現(xiàn)的問題就越容易暴露出來，長期以往，將會(huì)嚴(yán)重影響房地產(chǎn)行業(yè)的健康有序發(fā)展。本文首先分析房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中存在的不足點(diǎn)，并結(jié)合這些不足提出一些解決方案和建議，希望對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展起到一些參考性的思考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);項(xiàng)目管理;不足;解決措施

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的崛起，各個(gè)企業(yè)間的項(xiàng)目管理成為影響各大房地產(chǎn)開發(fā)的重要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工建設(shè)的過程中，實(shí)行房地產(chǎn)項(xiàng)目管理，不僅可以對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目存在的弱點(diǎn)和不足進(jìn)行全面分析，還能夠更加有效的增強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作。房地產(chǎn)企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)角逐的時(shí)候，如何對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行創(chuàng)新、降低建筑成本，增加企業(yè)的利潤，塑造企業(yè)的品牌形象，是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益雙贏的一把利劍。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理概述

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的主要內(nèi)容特征

利用現(xiàn)代化設(shè)備和管理方法進(jìn)行把控，是目前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理體系中的一種管理方式，通過對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的整體管理把控，才能夠充分進(jìn)行資源配置，避免建造者因?yàn)樵O(shè)備不到位或技術(shù)不達(dá)標(biāo)而影響項(xiàng)目進(jìn)度的開展。這就需要所有的項(xiàng)目管理部門之間能夠進(jìn)行有效直接的溝通合作，不能因?yàn)椴块T之間遇到問題就相互推卸責(zé)任而耽誤工作周期和進(jìn)度，從而增加解決問題的難度。只有做到這些，才能夠有效改善整個(gè)工程的質(zhì)量。

（二）房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理工作的重要性

在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的過程中，必須要針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理人員的履職情況進(jìn)行充分的監(jiān)管，及時(shí)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理人員思想上、行動(dòng)上存在的問題。針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理人員的工作狀況進(jìn)行分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，提出整改措施。與此同時(shí)，應(yīng)針對(duì)每個(gè)工作環(huán)節(jié)進(jìn)行合理的監(jiān)控，提升管理工作水平，促進(jìn)工程項(xiàng)目管理效果更加完善，降低生產(chǎn)成本。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目管理過程中存在的問題

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期策劃準(zhǔn)備不足

房地產(chǎn)公司應(yīng)該以客戶為中心，著眼于客戶的需求以及市場(chǎng)上的需要，及時(shí)對(duì)客戶的需要和能力以及整個(gè)市場(chǎng)的趨勢(shì)進(jìn)行及時(shí)的分析，及時(shí)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)上的動(dòng)態(tài)進(jìn)行適度的監(jiān)控。過度的注重市場(chǎng)信息的分析一定程度上會(huì)影響合理的管理決策。所以在進(jìn)行項(xiàng)目管理的過程中，要根據(jù)決策時(shí)能夠的到的支持以及項(xiàng)目執(zhí)行時(shí)的得到的各種信息和方案進(jìn)行分析和參考，及時(shí)確定行之有效的決策。在決策是要充分考慮到?jīng)Q策的完整性、合理性以及時(shí)效性。避免決策過于匆忙或者過于遲緩，從而影響到整個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施，影響到工程的施工質(zhì)量以及施工進(jìn)度。

（二）成本控制不理想

在房地產(chǎn)質(zhì)量施工的過程中，成本管理問題一直是房地產(chǎn)企業(yè)重要管理內(nèi)容之一?？梢哉f，成本管理以及質(zhì)量管理問題一直是存在于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的兩個(gè)重要的管理內(nèi)容。在近幾年整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)來說，我國的房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)重點(diǎn)主要傾向于項(xiàng)目的功能以及項(xiàng)目質(zhì)量，并沒有考慮到對(duì)成本進(jìn)行深層次的控制管理。所以導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)過程中，出現(xiàn)了很多增加是工程成本降低施工效率的問題出現(xiàn)。

（三）工程建設(shè)完成后質(zhì)量難保證

項(xiàng)目質(zhì)量問題一直是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)所關(guān)注的核心問題，整個(gè)項(xiàng)目能夠完美驗(yàn)收的重要標(biāo)準(zhǔn)就是質(zhì)量。所以房地產(chǎn)公司的相關(guān)管理人員一定要能夠具備把握全局、統(tǒng)籌兼顧的能力，對(duì)施工的各個(gè)單位進(jìn)行有效的調(diào)配，保證整個(gè)項(xiàng)目能夠得到最好的施工，保障整個(gè)項(xiàng)目的質(zhì)量。在我國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)項(xiàng)目來看，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)工程收尾不佳的問題，在前期工作的準(zhǔn)備工作和中期的施工工作順利進(jìn)行的背景下，后期的結(jié)尾工作往往不夠順利，拖延了整個(gè)工程的進(jìn)程。

三、提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理水平的途徑和方法

（一）創(chuàng)新房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理模式，完善管理制度

在房地產(chǎn)項(xiàng)目正式確定之前，企業(yè)的管理人員要明確所有部門之間的工作范圍以及內(nèi)容，制定出詳細(xì)的工作計(jì)劃和目標(biāo)，然后為了方便各部門之間的聯(lián)系溝通，可建立一些QQ群、微信群等溝通方式，在群內(nèi)進(jìn)行項(xiàng)目的溝通與交流。房地產(chǎn)企業(yè)要及時(shí)學(xué)習(xí)行業(yè)龍頭企業(yè)的運(yùn)作模式和標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)自身的情況進(jìn)行有針對(duì)的學(xué)習(xí)和改進(jìn)，提高公司對(duì)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)程的把控，進(jìn)行監(jiān)督，并及時(shí)采取糾偏措施，建立結(jié)果導(dǎo)向的考核機(jī)制。

（二）簽訂項(xiàng)目施工合同，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目合同的管理

在進(jìn)行項(xiàng)目正式施工之前，一定要簽訂正規(guī)的項(xiàng)目合同，合同中要明確提出施工的時(shí)間、材料等，必須確保合同的正規(guī)、合法、規(guī)范，只有這樣才能避免后期因?yàn)橐恍﹥?nèi)容不明確而導(dǎo)致的糾紛問題產(chǎn)生，引起不必要的麻煩。

（三）提高建筑材料采購標(biāo)準(zhǔn)以及建筑質(zhì)量要求

對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的采購人員，一定要加強(qiáng)對(duì)他們的管理制度，管理制度中國要建立采購標(biāo)準(zhǔn)和流程，這樣就能對(duì)采購人員進(jìn)行一定的約束，他們可以根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)去選擇性價(jià)比高的一些環(huán)保材料進(jìn)行采購，嚴(yán)令禁止采購價(jià)格低廉產(chǎn)品質(zhì)量低劣的建筑材料，保障項(xiàng)目的施工效果、減少住戶投訴及后期物業(yè)管理成本。

（四）加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量控制

在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的過程中，質(zhì)量管理問題是項(xiàng)目建設(shè)的重要問題之一，只有保證建筑的高質(zhì)量，才能夠保證消費(fèi)者的需要和依賴。高質(zhì)量的房地產(chǎn)項(xiàng)目不僅能夠滿足消費(fèi)者的對(duì)于生活質(zhì)量的追求，還能夠保證房地產(chǎn)公司的經(jīng)濟(jì)效益。所以房地產(chǎn)開發(fā)過程中，一定要嚴(yán)格按照國家的相關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，保證建筑施工的每一各環(huán)節(jié)能夠達(dá)到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，從每一步的質(zhì)量管理促進(jìn)整個(gè)工程的質(zhì)量進(jìn)步。管理團(tuán)員要不斷的提高自身的業(yè)務(wù)水平，提高自身的責(zé)任感、保證在進(jìn)行日常質(zhì)量管理過程中能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題、解決問題。確保整個(gè)項(xiàng)目的每個(gè)環(huán)節(jié)能夠符合施工標(biāo)準(zhǔn)、保證每一個(gè)環(huán)節(jié)能夠符合國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。

（五）嚴(yán)格進(jìn)行工程成本的控制

在施工管理期間應(yīng)該針對(duì)項(xiàng)目工程材料和房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格的把控，尤其是在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)包工、包料的問題，必須要嚴(yán)格審查施工材料的質(zhì)量和型號(hào)，確保施工材料符合施工要求。加強(qiáng)對(duì)于施工材料的招投標(biāo)管理工作，在招投標(biāo)的過程中，嚴(yán)格審查施工材料制造商的資質(zhì)和合格證書。在施工用料期間，要加強(qiáng)對(duì)于施工材料的動(dòng)態(tài)化管理，避免施工材料受潮、變質(zhì)。另外在施工的過程中由于項(xiàng)目經(jīng)常會(huì)受到氣候、現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境的變化等影響而產(chǎn)生質(zhì)量問題，所以必須要加強(qiáng)對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目施工的整體環(huán)境把控，避免影響施工工期。

（六）加強(qiáng)管理人員的隊(duì)伍建設(shè)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理人員要身居其位，就要認(rèn)真對(duì)待自己的身份職能，企業(yè)要經(jīng)常性組織管理人員去學(xué)習(xí)了解房地產(chǎn)的相關(guān)知識(shí)，加強(qiáng)對(duì)他們的專業(yè)能力培訓(xùn)工作。同時(shí)，培養(yǎng)管理人員的職業(yè)道德素養(yǎng)，讓他們充分認(rèn)識(shí)到自己的管理職能對(duì)企業(yè)發(fā)展的重要性，以增強(qiáng)他們的集體榮譽(yù)感和品牌形象意識(shí)，提升為自己、為企業(yè)、為業(yè)主、為社會(huì)高度負(fù)責(zé)的職業(yè)素質(zhì)。

四、結(jié)語：

隨著市場(chǎng)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈。房地產(chǎn)企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)內(nèi)容也不斷更新和升級(jí)，這樣的情況促進(jìn)了整個(gè)房地產(chǎn)的升級(jí)，促進(jìn)了管理模式、管理隊(duì)伍建設(shè)、以及工作人員的工作效率和素質(zhì)的升級(jí)和發(fā)展。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作屬于目前企業(yè)在實(shí)際發(fā)展過程中非常重要的部分，應(yīng)當(dāng)與相關(guān)的監(jiān)督部門及執(zhí)行部門等相互合作，溝通交流，提升管理工作水平。

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作者簡(jiǎn)介：肖斌 （1984-2）男 本科 工程師 主要從事：房地產(chǎn)開發(fā)管理工作。