共有產(chǎn)權(quán)住房物權(quán)研究

劉潘奕

[摘要]

我國(guó)的住房問題一直是政府關(guān)注的熱點(diǎn)問題。共有產(chǎn)權(quán)保障房作為我國(guó)保障性住房的一種創(chuàng)新，是值得探索和應(yīng)用在我國(guó)保障房建設(shè)中的新保障房類型。當(dāng)前，我國(guó)的共有產(chǎn)權(quán)住房仍處于試點(diǎn)和探索階段。本文通過梳理共有產(chǎn)權(quán)住房的物權(quán)特點(diǎn)及相關(guān)概念辨析，同時(shí)在對(duì)共有產(chǎn)權(quán)所涉及的幾個(gè)法律問題進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，提出了完善共有產(chǎn)權(quán)住房法律規(guī)范的建議，希望能夠促進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)住房制度不斷完善。

[關(guān)鍵詞]

共有產(chǎn)權(quán) 物權(quán)變動(dòng) 共有人

1 ?共有產(chǎn)權(quán)住房概述

1.1 ?共有產(chǎn)權(quán)住房的內(nèi)涵

共有產(chǎn)權(quán)住房作為一種新型的保障性住房，是指地方政府與保障對(duì)象按比例持有相應(yīng)產(chǎn)權(quán)份額的住房。對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)住房的性質(zhì)，在2017年9月30日正式施行的《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》第二條中規(guī)定了該辦法所指稱的共有產(chǎn)權(quán)住房，是一種由政府提供政策支持，實(shí)行政府與購(gòu)房人按份共有產(chǎn)權(quán)的政策性商品住房。該辦法不僅明確了共有產(chǎn)權(quán)住房為按份共有的性質(zhì)，更點(diǎn)明了其具有的政策性與商品性雙重屬性①。首先，共有產(chǎn)權(quán)住房的產(chǎn)生便是國(guó)家基于滿足城市中低收入人群對(duì)于住房的需求以及降低其購(gòu)房負(fù)擔(dān)的一項(xiàng)政策性試驗(yàn);其次，共有產(chǎn)權(quán)住房的商品性表明了其在符合法律法規(guī)的情況下可以在市場(chǎng)上進(jìn)行流轉(zhuǎn)，并不是禁止流通的;最后，共有產(chǎn)權(quán)住房在政策上的規(guī)定并不會(huì)影響其依法在市場(chǎng)上進(jìn)行出租、轉(zhuǎn)讓以及抵押等法律行為。

1.2 ?共有產(chǎn)權(quán)住房的特點(diǎn)

現(xiàn)行的共有產(chǎn)權(quán)住房，最主要的特點(diǎn)就是房屋產(chǎn)權(quán)是由政府與保障對(duì)象按比例持有的。共有產(chǎn)權(quán)住房的銷售價(jià)格以及共有份額比例，應(yīng)當(dāng)在房屋銷售前由專門機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估并予以公布，購(gòu)買者可以根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)能力選擇購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)份額，一般是三七或五五比例。除此之外，共有產(chǎn)權(quán)住房完全是按照商品房的開發(fā)進(jìn)行的，由于其用地是由政府劃撥改為了出讓，所以共有產(chǎn)權(quán)住房在銷售時(shí)增加了土地的成本，銷售價(jià)格與商品房?jī)r(jià)格大致相同，這使得共有產(chǎn)權(quán)住房制度與以往的房屋保障制度尤為不同。

1.3 ?相關(guān)概念的辨析

1.3.1 共有產(chǎn)權(quán)住房與商品房的區(qū)別。和普通的商品房相比，共有產(chǎn)權(quán)住房的購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)可以選擇購(gòu)買特定份額的產(chǎn)權(quán)份額，并按照該份額比例與政府共同持有該共有產(chǎn)權(quán)住房的產(chǎn)權(quán)。而普通商品房的購(gòu)房者在購(gòu)買時(shí)只能選擇全額購(gòu)買該商品房，不存在購(gòu)買特定產(chǎn)權(quán)份額的情形。因此，共有產(chǎn)權(quán)住房的購(gòu)房主體受到了嚴(yán)格的限制，只有滿足特定條件的對(duì)象才有資格申請(qǐng)購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)住房，而商品房的購(gòu)買并沒有受到條件的限制，任何具有完全民事行為能力的人都有權(quán)購(gòu)買商品房。除此之外，在對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房剩余份額回購(gòu)時(shí)，可按照原先購(gòu)買時(shí)的價(jià)格進(jìn)行計(jì)算，而商品房的購(gòu)買依據(jù)的大多是當(dāng)?shù)胤课莸氖袌?chǎng)價(jià)。

1.3.2 共有產(chǎn)權(quán)住房與保障性住房的區(qū)別。雖然共有產(chǎn)權(quán)住房時(shí)常被歸類為保障性住房，但其與傳統(tǒng)的廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房還是有不小區(qū)別的。就廉租房來說，它有著最突出的社會(huì)保障性質(zhì)，可以說廉租房主要就是為解決最低收入人群住房需求而存在的，是不涉及產(chǎn)權(quán)的。而相較于只租不售的廉租房，共有產(chǎn)權(quán)住房是存在著產(chǎn)權(quán)的取得以及物權(quán)變動(dòng)的。

除此之外，同為保障性住房中具有產(chǎn)權(quán)的共有產(chǎn)權(quán)住房和經(jīng)濟(jì)適用房，它們之間也有著顯著的區(qū)別：首先，經(jīng)濟(jì)適用房在購(gòu)買滿5年后，依照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳相應(yīng)的土地出讓金后，就可以在市場(chǎng)上交易，并且無(wú)需和政府分配增值收益，而如果是出租或者出售共有產(chǎn)權(quán)住房的，政府或者是產(chǎn)權(quán)代持機(jī)構(gòu)可以按照比例獲得收益的相應(yīng)部分;其次，經(jīng)濟(jì)適用房較共有產(chǎn)權(quán)住房對(duì)購(gòu)買主體資格的限制比較嚴(yán)格，而共有產(chǎn)權(quán)住房的申請(qǐng)條件更寬松，無(wú)論是申請(qǐng)購(gòu)買還是未來的交易都更容易;再次，在經(jīng)濟(jì)適用房中，政府中某些人員可能利用其優(yōu)勢(shì)地位進(jìn)行投機(jī)買賣②，由此獲取一些不正當(dāng)?shù)睦?，而?duì)于共有產(chǎn)權(quán)住房來說，因?yàn)橥惶坠灿挟a(chǎn)權(quán)住房同時(shí)擁有兩個(gè)房屋產(chǎn)權(quán)人，所以一些內(nèi)部人員難以進(jìn)行不正當(dāng)?shù)牟僮鳌?/p>

2 ?共有產(chǎn)權(quán)住房涉及的法律問題分析

2.1 ?共有關(guān)系的客體范圍

共有產(chǎn)權(quán)，指的是買房人與政府共同持有房屋產(chǎn)權(quán)。其中，房屋價(jià)格是由購(gòu)房家庭與政府或代持機(jī)構(gòu)按照一定的比例出資而形成的，并且根據(jù)該出資比例來分割共有產(chǎn)權(quán)住房的產(chǎn)權(quán)份額。共有產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)房者與持有政府份額的代持機(jī)構(gòu)按份共有房屋的所有權(quán)③，按份享有共有房屋的增值利益，此種按份共有的關(guān)系，只適用于共有產(chǎn)權(quán)住房本身，而并不及于住房所在的土地使用權(quán)。在共有產(chǎn)權(quán)制度的設(shè)想提出后，淮安市于2007年8月率先開始了共有產(chǎn)權(quán)住房的試驗(yàn)。在共有產(chǎn)權(quán)住房中，“共有”主要體現(xiàn)在對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的共有。

2.2 ?政府所占份額的確定及其正當(dāng)性

共有產(chǎn)權(quán)住房中政府產(chǎn)權(quán)的形成，主要來源于政府將用地由劃撥改為出讓，并在出讓土地之初就在土地價(jià)格上作出一定讓步，而這部分的差價(jià)作為政府收購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)住房的資金，政府產(chǎn)權(quán)也就由此形成。當(dāng)購(gòu)房者在一定的年限內(nèi)回購(gòu)剩余產(chǎn)權(quán)，可以使政府回收享有的產(chǎn)權(quán)份額所對(duì)應(yīng)的資金。從一方面來看，這部分資金的回收能夠充盈當(dāng)?shù)卣呢?cái)政，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的健康發(fā)展;而另一方面，這也有利于政府重新將這部分資金投入新一輪共有產(chǎn)權(quán)住房產(chǎn)權(quán)份額的購(gòu)買，從而保障更多中低收入家庭的住房需求。

2.3 ?共有產(chǎn)權(quán)人在建筑物區(qū)分所有權(quán)下的關(guān)系

2.3.1 共有產(chǎn)權(quán)人作為業(yè)主的權(quán)利義務(wù)。共有產(chǎn)權(quán)住房制度實(shí)質(zhì)上就是將一個(gè)房屋產(chǎn)權(quán)按特定的比例分割為兩個(gè)“部分產(chǎn)權(quán)”，在這種特殊的部分產(chǎn)權(quán)之下，政府和買受人享有不同的權(quán)利義務(wù)。首先，政府這個(gè)部分產(chǎn)權(quán)人并不是真正意義上的房屋業(yè)主。政府所享有的部分產(chǎn)權(quán)，其實(shí)質(zhì)上是保留的房屋所有權(quán)，實(shí)際上是對(duì)購(gòu)房人所免稅金、土地出讓金等金錢優(yōu)惠利益的權(quán)利對(duì)價(jià)④。而作為業(yè)主的購(gòu)房人所擁有的權(quán)利總體來說就是對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房完整所有權(quán)的期待權(quán)，具體來說包括以下三種：（1）共有產(chǎn)權(quán)住房的買受人可以對(duì)其購(gòu)買的共有產(chǎn)權(quán)住房行使占有及使用的權(quán)利，并且其占有使用的部分可以是整個(gè)建筑物區(qū)分權(quán)下涵蓋的專有部分以及共有部分，并不會(huì)受到出資比例的限制。（2）共有產(chǎn)權(quán)住房的買受人可以對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房行使處分權(quán)，但其處分權(quán)根據(jù)相關(guān)規(guī)定受到了一定的限制。以北京為例，根據(jù)《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》的規(guī)定，購(gòu)房者在購(gòu)房五年內(nèi)不允許轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額;購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)住房滿5年的，可以按照市場(chǎng)價(jià)轉(zhuǎn)讓所購(gòu)份額。（3）共有產(chǎn)權(quán)住房的買受人享有對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房的收益權(quán)。但需要注意的是，共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房者對(duì)于由該房屋所產(chǎn)生的收益只可獲得相應(yīng)部分，其收益權(quán)受到了相關(guān)規(guī)定的限制，政府或代持機(jī)構(gòu)也享有相應(yīng)比例的收益分配權(quán)。

2.3.2 共有產(chǎn)權(quán)人成員權(quán)的行使。成員權(quán)是一種為了保障各區(qū)分所有權(quán)人的正常生活秩序的權(quán)利，地方政府雖為共有產(chǎn)權(quán)住房產(chǎn)權(quán)的共有人，其權(quán)利中并不包含對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房的占有及使用權(quán)能，由政府行使建筑物區(qū)分所有權(quán)中的成員權(quán)毫無(wú)意義，不僅與成員權(quán)的產(chǎn)生初衷不符，也并不能促進(jìn)區(qū)分建筑物所有人整體利益的發(fā)展。而共有產(chǎn)權(quán)住房的購(gòu)房人作為建筑物區(qū)分所有人，由于其充分享有對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房的占有使用等建筑物區(qū)分所有權(quán)，理應(yīng)擁有與專有所有權(quán)、共有所有權(quán)緊密結(jié)合而不可分割的成員權(quán)。

2.4 ?共有產(chǎn)權(quán)的變動(dòng)

2.4.1 共有人之間的意思表示及其效力。根據(jù)《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》的規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)住房的購(gòu)房者對(duì)該房屋的轉(zhuǎn)讓是受到一定限制的。共有產(chǎn)權(quán)住房的購(gòu)房者在購(gòu)房五年內(nèi)，可以根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)能力按照原本購(gòu)買時(shí)的價(jià)格繼續(xù)購(gòu)買剩余的價(jià)格。也可在滿五年后，向有關(guān)部門提交轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)，明確共有產(chǎn)權(quán)住房的轉(zhuǎn)讓價(jià)格。該共有產(chǎn)權(quán)住房在轉(zhuǎn)讓后仍為“共有產(chǎn)權(quán)”性質(zhì)且新購(gòu)房者所享有的產(chǎn)權(quán)份額不變。這意味著共有產(chǎn)權(quán)住房的購(gòu)買者在取得了房屋的產(chǎn)權(quán)時(shí)，或者在進(jìn)行所有權(quán)變更登記時(shí)發(fā)生了物權(quán)變動(dòng)，由此實(shí)現(xiàn)了共有產(chǎn)權(quán)住房物權(quán)的變更與轉(zhuǎn)移。

2.4.2 共有產(chǎn)權(quán)住房的抵押。以北京為例，依照《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》第二十八條規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房者和代持機(jī)構(gòu)可以依照法律法規(guī)規(guī)定將擁有的房屋產(chǎn)權(quán)份額用于抵押。由此可見，共有產(chǎn)權(quán)住房的購(gòu)房者對(duì)于其所有部分的房屋產(chǎn)權(quán)，享有相應(yīng)份額的抵押權(quán)。對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)住房的購(gòu)房者來說，由于所享有的房屋產(chǎn)權(quán)份額有限，且受到共有產(chǎn)權(quán)住房房屋性質(zhì)的影響，在進(jìn)行抵押貸款時(shí)受到的價(jià)格限制也比較大，購(gòu)房者可以在取得房屋產(chǎn)權(quán)后根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)條件繼續(xù)從持有政府份額的代持機(jī)構(gòu)處購(gòu)買剩余的份額，從而獲得更多的抵押份額。

3 ?完善共有產(chǎn)權(quán)住房法律規(guī)范的若干建議

3.1 ?加強(qiáng)共有產(chǎn)權(quán)住房相關(guān)法律法規(guī)建設(shè)

共有產(chǎn)權(quán)住房制度目前在我國(guó)還處于試點(diǎn)階段，但在共有產(chǎn)權(quán)住房領(lǐng)域內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)了諸多問題亟待解決，而當(dāng)前現(xiàn)有的一些地方規(guī)章辦法缺乏權(quán)威性。為了提高解決問題的效率以及促進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)住房制度的健康發(fā)展，國(guó)家可以先出臺(tái)相應(yīng)的行政法規(guī)來規(guī)范共有產(chǎn)權(quán)住房領(lǐng)域內(nèi)的各種問題，并且根據(jù)實(shí)際情況在將來開展共有產(chǎn)權(quán)住房的立法活動(dòng)，逐步為共有產(chǎn)權(quán)住房制度的發(fā)展配套完善的法律法規(guī)。隨著共有產(chǎn)權(quán)住房在全國(guó)范圍內(nèi)得到越來越多的重視，建設(shè)一個(gè)具有全國(guó)性效力的共有產(chǎn)權(quán)住房法律制度勢(shì)在必行。

3.2 ?完善對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房者入住后的檢查制度

對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房者入住后的檢查制度一方面是對(duì)買受人在入住后進(jìn)行購(gòu)買資格的復(fù)查。如果在核查中發(fā)現(xiàn)購(gòu)房人不符合購(gòu)房條件，則認(rèn)定其行為屬于騙購(gòu)并勒令退購(gòu)，與此同時(shí)還應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律法規(guī)給予行為人罰款以及取消購(gòu)買保障性住房資格等處罰。對(duì)購(gòu)房者的資格復(fù)查及處罰制度能夠在一定程度上震懾那些抱有僥幸心理偽造購(gòu)房資格的人，以減少購(gòu)房者的投機(jī)行為。另一方面，在購(gòu)房者入住后，可以委托居委會(huì)等有關(guān)主體，定期對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房的使用進(jìn)行檢查。對(duì)將共有產(chǎn)權(quán)住房違規(guī)出售、轉(zhuǎn)借、出租（轉(zhuǎn)租）、閑置、擅自改變房屋用途、擅自拆改房屋和違規(guī)使用公共空間的使用者，制定嚴(yán)格的處罰條例，并對(duì)有效舉報(bào)或者反饋實(shí)施獎(jiǎng)勵(lì)。

3.3 ?對(duì)購(gòu)房人的戶籍進(jìn)行必要的限制

地方政府應(yīng)對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房的購(gòu)房者戶籍進(jìn)行必要的限制，將申請(qǐng)資格限制在共有產(chǎn)權(quán)住房所在地戶籍的居民范圍內(nèi)。首先，我國(guó)當(dāng)前對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房保障信息管理的水平不高，若不對(duì)申請(qǐng)主體的戶籍進(jìn)行限制，有關(guān)部門難以對(duì)異地戶籍購(gòu)房者的收入、現(xiàn)有房產(chǎn)等信息進(jìn)行準(zhǔn)確的核查，容易導(dǎo)致一些并不符合申請(qǐng)條件的人有機(jī)可乘，而忽視了真正需要保障的困難群體;其次，共有產(chǎn)權(quán)住房的來源通常是當(dāng)?shù)卣呢?cái)政，也就是說共有產(chǎn)權(quán)住房所在地的納稅人是共有產(chǎn)權(quán)住房的主要提供者，所以政府應(yīng)當(dāng)對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房申請(qǐng)人的戶籍進(jìn)行限制以保障當(dāng)?shù)丶{稅人的住房需求。

注釋：

①王路. “共有產(chǎn)權(quán)”模式的誕生與爭(zhēng)議相伴[D]. 中華建設(shè)， 2011.

②楊虎峰. 城市化過程中弱勢(shì)群體的住房問題研究[D]. 西安建筑科技大學(xué)， 2011.

③曾愷依. 共有產(chǎn)權(quán)模式保障性住房制度探析[D]. 法制與社會(huì)， 2015.

④謝九華. 論共有產(chǎn)權(quán)住房中部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)[D]. 建筑經(jīng)濟(jì)， 2014.

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