經(jīng)濟法視角政府對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控的相關思考

劉婷婷

摘 要：對于社會整體的發(fā)展和進步而言，房地產(chǎn)行業(yè)在其中發(fā)揮了重要的作用，并極大的推動了社會經(jīng)濟的進步。而盡管房地產(chǎn)行業(yè)極大的推動了社會經(jīng)濟的進步，但也存在一些明顯的問題，就需要國家以及政府進行宏觀方面的調(diào)控，使得房地產(chǎn)行業(yè)在推動社會經(jīng)濟進步的同時，也能夠更多的服務于社會大眾。進一步使得社會整體各方面都能夠獲得進步。本文基于經(jīng)濟法的視角之下，探討政府對房地產(chǎn)市場進行的宏觀調(diào)控。首先從房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控的指導原則方面入手;其次分析和討論基于經(jīng)濟法的宏觀調(diào)控;最后則是提出完善經(jīng)濟法視角下房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控的措施。

關鍵詞：房地產(chǎn)市場;經(jīng)濟法;宏觀調(diào)控

一、房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控的指導原則

（一）可持續(xù)發(fā)展原則

可持續(xù)發(fā)展原則涉及到社會發(fā)展的各個方面。即使是房地產(chǎn)市場也需要堅持可持續(xù)發(fā)展原則。我國房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展包括諸多方面：例如房地產(chǎn)的開發(fā)要適度。由于我國人均土地資源少，土地資源分布不均衡，人口分布不均衡等特點，決定了我國房地產(chǎn)市場的開發(fā)必須與自然資源相結合。而且由于我國地域發(fā)展不均衡，土地資源同人口分布不匹配，各級地方政府必須根據(jù)當?shù)氐膶嶋H情況，適度開發(fā)房地產(chǎn)。如果過度開發(fā)，會超過自然的承受能力，破壞了生態(tài)的平衡。因此，各政府相關部門必須控制適度開發(fā)，并堅持可持續(xù)發(fā)展原則，以此共同維護房地產(chǎn)市場需求平衡。

（二）兼顧效率與公平

目前，房地產(chǎn)業(yè)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，在不斷發(fā)展的過程中，極大地促進了社會經(jīng)濟的發(fā)展，同時也帶動了人們的消費需求和投資熱情。國家為了保證房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，針對房地產(chǎn)市場出臺了一系列宏觀調(diào)控措施，目的在于有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，保證其作用的有效發(fā)揮。但是政府在調(diào)控房地產(chǎn)市場的同時，需要堅持效率和公平的原則。要想使調(diào)控政策真正起到作用，政府必須在調(diào)控政策的制定和執(zhí)行過程中，堅持效率的原則，使政策起到應有的作用。同時政府在堅持效率的同時，還應該兼顧公平。換言之，在房地產(chǎn)發(fā)展過程中，不能只滿足少數(shù)人的需求，而應該考慮到大眾的消費需求，保證大眾的居住權得到保障。

（三）間接調(diào)控為主、直接調(diào)控為輔

我國是社會主義市場經(jīng)濟，以市場為基礎，市場經(jīng)濟在市場規(guī)律的引導下健康發(fā)展。也就是說市場是主要的調(diào)控手段，只有在市場出現(xiàn)失靈時國家才予以調(diào)控，房地產(chǎn)市場也是如此。我國的調(diào)控手段主要有行政、經(jīng)濟、法律，其中經(jīng)濟手段是主要的調(diào)控手段，而法律和行政屬于輔助手段，他們?yōu)榻?jīng)濟手段提供基礎性支持。具體而言，借助于經(jīng)濟稅收以及各類金融政策等，能夠間接對房地產(chǎn)市場進行影響以及調(diào)控，進一步使得房地產(chǎn)市場能夠平穩(wěn)良性的發(fā)展。政府采用行政等手段則就屬于直接調(diào)控，具體而言，政府通過出臺相關政策和規(guī)定等，以此規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的行為，使之遵循既定的要求進行市場的運行，對于不按照規(guī)定和政策的行為就要進行懲罰。所以借助于兩種調(diào)控手段的共同作用，房地產(chǎn)行業(yè)能夠實現(xiàn)健康并且穩(wěn)定的發(fā)展。

二、基于經(jīng)濟法的宏觀調(diào)控分析

（一）借助經(jīng)濟法分析金融調(diào)控措施

對于房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控手段，即相應的政策和規(guī)定的出臺，會直接影響到房地產(chǎn)市場各方現(xiàn)有的利益，因而在當政策或者相關規(guī)定需要進行落實時，就會受到阻礙與限制，使得政策與規(guī)定的落實達不到實際的效果。具體的，地方政府與房地產(chǎn)市場有著必要的聯(lián)系，在當中央政府出臺相關規(guī)定需要地方政府進行落實時，相關政策的執(zhí)行必然會對于房地產(chǎn)企業(yè)的利益造成影響，以此房地產(chǎn)行業(yè)與地方政府勾結，對有關政策的實施與落實偷梁換柱，使得自身利益不受影響，但切實影響到了政策的執(zhí)行效果，對于房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控就會出現(xiàn)問題。

（二）借助經(jīng)濟法分析稅收調(diào)控措施

稅收調(diào)控措施的基本使用有助于對房地產(chǎn)市場進行有效的調(diào)控。一般來說，使用稅收方式進行的調(diào)控，能夠最直接的獲取到相應的效果。并且借助于稅收方面的調(diào)控，也能夠使得政府方面獲得更多的財政收入。從而稅收方式被應用在宏觀調(diào)控方面所獲得的效益是多方的。通過稅收方面進行的調(diào)控措施，能夠有效的抑制惡意炒房等現(xiàn)象。

（三）土地使用問題分析

對于房地產(chǎn)市場來說，重要的土地使用問題影響了其行業(yè)的發(fā)展。近些年，隨著房價的上漲，更多的房屋出現(xiàn)供不應求的現(xiàn)象，部分人認為這是對土地開發(fā)較少導致的。但在隨著更多的土地得到使用與開發(fā)，卻出現(xiàn)了土地資源浪費的現(xiàn)象，并且房地產(chǎn)市場供求仍不平衡。進一步進行分析，供需不平衡的另一個現(xiàn)象就是對于富人來說，有著更多的房產(chǎn)，但對于窮人來說，卻更多的買不起房。這當中折射出的問題就是建筑結構的不合理。例如大戶型占地面積更大，而小戶型面積更小。這也更加劇了貧富差距。

三、完善經(jīng)濟法視角下房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控的措施

（一）完善金融制度

金融制度的建設以及完善，能夠對調(diào)控房地產(chǎn)市場起到非常有效的作用。鑒于上述問題中提到的金融政策影響房地產(chǎn)市場既得利益者的利益問題以及地方政府執(zhí)行相關政策的困難現(xiàn)象，可以從以下兩方面做出政策的調(diào)整：

一方面，對于政策的制定，中央政府可以適當?shù)膶嗬M行下方，以此使得地方政府也可以在相關權利范圍內(nèi)進行政策的制定與執(zhí)行，以此使得中央政府的政策控制、地方政府的政策執(zhí)行以及房地產(chǎn)市場的利益獲取可以獲得相對的平衡，具體的在于既能夠滿足政府的調(diào)控需求，也能夠滿足房地產(chǎn)市場的利益需求，從而就能夠在最大程度上獲得較好的調(diào)控效果;另一方面，國家在制定相關金融政策過程中，可以適當?shù)牟杉{地方政府以及房地產(chǎn)主體之間的意見，使得對于宏觀調(diào)控政策的制定能夠更加符合房地產(chǎn)市場的利益需求。以此通過這兩個方面的政策制定調(diào)整，能夠實現(xiàn)宏觀調(diào)控的最終目標。

（二）完善稅收制度

稅收作為國家宏觀調(diào)控經(jīng)濟的一種有效的方式，在面對房地產(chǎn)市場的調(diào)控時，同樣可以采用有效的稅收方式進行調(diào)控。其一，對于房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模更大，并且房價過高的房地產(chǎn)要提高增值稅的征收，進一步抑制其房價上升過快;其二，對于二手房源的征收與交易，要提高相應的稅收標準，以此控制惡意炒房的現(xiàn)象發(fā)生。進一步實現(xiàn)合理配置資源;其三，對于房產(chǎn)稅的征收，要提高擁有多處房產(chǎn)公民的稅收標準，以此通過這樣的方式和措施，控制房價的上漲。

（三）完善土地制度

房地產(chǎn)市場的發(fā)展離不開土地資源。因此一方面，要合理控制土地資源的供給總量。對于急切需求住房的社會公民群體，要滿足其需求，但同時對于過渡投資與投機行為要進行遏制。進一步通過調(diào)查分析實際的用地需求，進而指定合理的土地資源供給計劃。另一方面，對于土地的供給結構要進行適當調(diào)整。注重滿足廉租房和經(jīng)濟適用房的開發(fā)與建設需求，同時也要控制高檔住房的建設需求，進而實現(xiàn)對土地資源的合理利用。

四、總結

現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)市場存在很多的問題，諸如房價虛長、政府壟斷以及房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象等。這些實際存在的問題不僅影響著社會秩序的正常運行，也切實造成了房地產(chǎn)市場的不良發(fā)展。所以針對于所存在的嚴重問題，政府有責任也有義務進行宏觀調(diào)控，從而借助于完善金融、稅收以及土地制度等，實現(xiàn)對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，以此使得房地產(chǎn)市場能夠獲得良性發(fā)展。也同時使得社會公民的住房需求得到滿足，最終減少房價飛漲以及過渡炒房等不良現(xiàn)象帶來的嚴重影響。

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