淺談房地產(chǎn)項目設計階段的成本控制

楊潔云

摘 要：房地產(chǎn)業(yè)作為國家的支柱產(chǎn)業(yè)，對國家經(jīng)濟發(fā)展和提高人民生活質(zhì)量起著非常重要的作用。如何加強建設工程項目的造價控制，提高項目的經(jīng)濟效益，越來越成為各方關注的焦點。建設項目的設計階段作為造價控制的重要環(huán)節(jié)，在此階段進行成本控制、提高項目綜合效益具有重大的意義。本文著重分析了房地產(chǎn)項目設計階段成本控制的措施。

關鍵詞：設計階段;成本控制

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，直接或間接的引導和影響很多相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)項目的蓬勃發(fā)展可以帶動諸如鋼鐵、建材、家電、裝飾、家具和文化市場等生產(chǎn)資料和生活資料的消費增長。

促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提高房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟效益，項目的前期控制尤為主要，其中設計階段就是其中一項。據(jù)專家學者分析，設計費用一般只相當于建設工程全壽命周期費用（包括工程造價及工程交付使用后的經(jīng)常開支性費用）的1%以下，但正是這小于1%的費用對工程總投資的影響度占75%以上，顯然控制工程成本的關鍵在于設計階段。

一.設計階段影響成本控制的主要因素

設計階段是指方案設計至施工圖設計交底的過程。這一階段的主要工作是進行規(guī)劃方案、單體方案、戶型及結構設計等，對成本的影響因素主要是：

1.規(guī)劃設計方案

在進行項目的規(guī)劃設計方案時，要根據(jù)項目的基本功能和要求，合理安排住宅建筑、公共建筑、管網(wǎng)、道路及綠地的布局，確定合理的人口與建筑密度。簡單來說容積率越高，土地的利用率就越高，可以修建的建筑面積也越大，對成本的控制也越有利。

2.建筑的平面布置

對于同樣的建筑面積，如果建筑的平面形狀不同，其工程量和建筑工程費用也就不同。一般來說，正方形和矩形的建筑是比較常見的建筑，既有利于施工，又能降低工程造價。另外，在單元住宅設計時，小戶型住宅一般以4個單元，大戶型住宅一般以3個單元，房屋長度控制在60--80米左右較為經(jīng)濟，這樣相應的可以降低工程費用。

3.建筑的層高和外立面

建筑層高對工程費用影響比較大。根據(jù)工程預算表明，在滿足規(guī)范的情況下，層高如果每降低0.1m，就可以節(jié)約成本1.2%，同時，還可以節(jié)省建筑材料，節(jié)約能源，響應了國家的節(jié)能減排要求，提高了土地利用率，并有利于抗震。建筑的外立面越復雜，就表明外立面施工時的難度越大，同時外墻面積增加，自然增加了建筑的成本。從客觀角度看，復雜的立面設計，往往能使建筑物的外觀更加美觀引人注意，且對房屋的品質(zhì)也有所提升，雖然增加了一定的成本但更有利于提高銷售價格，所以是否增加功能或降低成本要從經(jīng)濟角度項目的價值最大化來考慮。

4.建筑的層數(shù)

建筑物層數(shù)的確定，對工程的單方造價有直接影響。當建筑物超過6層時，就要求設置電梯，需要較多的交通面積，如過道、走廊、安全樓梯，同時并增設自動消防系統(tǒng)、供水增壓系統(tǒng)等等。特別要提出的是，高層建筑要經(jīng)受較強的風力荷載和地震荷載，就需要提高結構強度，改變結構形式，這樣務必使工程建筑安裝費用大幅度上升。高層建筑超過18層和高度超過100米都是工程造價產(chǎn)生較大變化的界限，因而，規(guī)劃合理的建筑層數(shù)有利于降低工程費用。

5.合理確定戶型和住戶面積

建筑戶型一般有一居室、二居室、三居室和多居室。戶型居室比要根據(jù)項目當?shù)氐慕?jīng)濟狀況、目標社會人群結構、一般家庭人口組成、生產(chǎn)活動及工作性質(zhì)等情況來決定。在設計中，戶型的大小和住戶面積以及配套功能房和輔助用房的數(shù)量對工程造價的影響比較大。

6.建筑結構設計

結構方案設計與施工圖設計階段，主要是對結構體系優(yōu)化方案進行比選，并合理選擇計算參數(shù)和把握結構設計指標。在施工圖計算配筋時，要與實配鋼筋量控制等方面嚴格把控，注重結構設計優(yōu)化問題，在滿足國家規(guī)定的結構安全度的前提下節(jié)約鋼材和勞動力，有效降低工程結構造價。

二.有效控制設計階段成本的措施

1.有效進行成本分析

房地產(chǎn)商進行成本控制的前提是進行成本分析，發(fā)現(xiàn)成本的驅(qū)動因素或成本發(fā)生的來源，對成本控制的薄弱環(huán)節(jié)以及可以降低的成本因素進行控制。利用價值管理理論在充分考慮項目的功能需求，進而在保證一定功能水平的基礎上，充分挖掘成本降低的潛力。具體講，就是通過對功能成本的分析，發(fā)現(xiàn)哪些成本是可以降低的，哪些成本的產(chǎn)生可以大幅度提高項目的功能和價值，哪些成本是可以避免的。這樣，房地產(chǎn)開發(fā)商對項目的成本控制就能做到有的放矢，使得建設項目的實施、使用和維護過程中的投資控制才不至于陷于被動的局面。

2.優(yōu)化設計方案，提高建設工程項目的綜合效益

注重設計方案的經(jīng)濟效果、尋求設計的優(yōu)化。房地產(chǎn)項目在設計階段運用價值管理的分析方法對項目進行功能分析，充分把握項目所要達到的總體功能，從而改善項目的功能，提高整個項目的綜合效益。在工程的設計階段，由于工程項目的范圍、組成、功能、標準、結構形式等內(nèi)容并不是非常明確，故優(yōu)化的限制條件較少，可優(yōu)化的空間非常大。而隨著設計工作的開展，工程項目的構成進一步明確，優(yōu)化的限制條件也隨之越來越多，優(yōu)化的效果固然沒有之前的好。

3.引進新工藝、新技術、新材料，保證建設項目質(zhì)量

項目采用國內(nèi)外先進的新工藝、新技術和新材料，不僅保證了項目的質(zhì)量，還大大提高項目本身的科技含量。采用綠色設計，也貼合國家政策和建筑行業(yè)的要求，為國家節(jié)能減排和建設低碳型社會奉獻一份力量。

4.嚴格執(zhí)行限額設計

限額設計是按照批準的設計任務書及投資估算控制初步設計，按照批準的初步設計總概算控制施工圖設計。各專業(yè)在保證使用功能的前提下，根據(jù)限定的額度進行方案篩選和設計，并且嚴格控制技術設計和施工圖設計的不合理變更，以保證總投資不被突破。實踐證明限額設計能有效的控制項目的總投資，是實現(xiàn)項目投入最少，產(chǎn)出最大的有效方法。

三.結束語

由于項目資源的有限性和項目的盈利性，導致成本控制在工程項目管理中的占據(jù)了重要的地位。而這其中設計階段的成本控制有著投入小，效果強的特點，所以該階段的成本控制是十分重要的。收集有效數(shù)據(jù)，使用科學的方法進行成本分析，選擇經(jīng)濟性強的設計方案，從而增加項目的盈利，縮短項目的投資回收期，保障項目各利益相關方的利益。

參考文獻

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