“四管四合”打造“朝陽管家”

物業(yè)服務(wù)企業(yè)是社區(qū)居民的“生活管家”，也是居民糾紛投訴的“重點(diǎn)”。2019年1月至4月，市民熱線反映朝陽區(qū)物業(yè)管理方面的糾紛投訴9000余件，主要集中在垃圾清理、清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、停車費(fèi)漲價(jià)、私裝地鎖、電梯維修、治安環(huán)境、業(yè)委會運(yùn)作等方面。

按照“街鄉(xiāng)吹哨、部門報(bào)到”改革“四個(gè)深化”要求，2019年初以來，朝陽區(qū)選取4類8個(gè)小區(qū)開展試點(diǎn)，積極探索黨建引領(lǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與社區(qū)治理的新路子。

“通過摸排分析和實(shí)地調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)居民物業(yè)服務(wù)供給方式大體上分為‘直管’‘專管’‘自管’‘托管’四種類型，打造‘朝陽管家’的重點(diǎn)就是強(qiáng)化黨建引領(lǐng)、突出分類施策，在‘合而為一’中‘同向共進(jìn)’?！背枀^(qū)委組織部副部長谷昆鵬介紹道。

“直管”模式：

突出政治引領(lǐng)抓聚合

“朝陽區(qū)房改房和老舊混合小區(qū)共151個(gè)，各產(chǎn)權(quán)單位依托自身的房屋管理部門，對自管物業(yè)直接提供物業(yè)服務(wù)，或由產(chǎn)權(quán)單位委托專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)。這種直接管理的最大問題就是物業(yè)管理水平較低、基礎(chǔ)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)還不規(guī)范?！眳^(qū)房管局副局長秦國華說。

房改房和老舊混合小區(qū)的產(chǎn)權(quán)單位數(shù)量眾多，“一樓一主”“一樓多主”“一區(qū)多主”現(xiàn)象十分普遍，各個(gè)產(chǎn)權(quán)單位彼此沒有隸屬關(guān)系，物業(yè)服務(wù)“各人自掃門前雪”。要引領(lǐng)產(chǎn)權(quán)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與社區(qū)治理，必須發(fā)揮社區(qū)黨組織的軸心作用，以政治領(lǐng)導(dǎo)、制定規(guī)則、協(xié)調(diào)利益與思想引導(dǎo)等方式，解決治理主體“散”的問題。

針對物業(yè)管理“三化三無”，潘家園街道松榆西里東院小區(qū)居民黨支部引導(dǎo)3個(gè)產(chǎn)權(quán)單位、3家物業(yè)服務(wù)企業(yè)、自管小組、志愿服務(wù)隊(duì)、業(yè)主代表等治理主體進(jìn)入黨群議事會，通過推薦黨群議事會的席位制代表、制定議事規(guī)則、監(jiān)督議定事項(xiàng)的實(shí)施，探索強(qiáng)化社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)地位的具體路徑。在棗營北里小區(qū)8部危舊電梯改造中，由麥子店街道棗北社區(qū)黨委牽頭，成立了街道有關(guān)科室和物業(yè)黨支部協(xié)同參與的改造工作小組，社區(qū)黨委對產(chǎn)權(quán)單位進(jìn)行上門訪談63次，先后邀請28個(gè)產(chǎn)權(quán)單位參加社區(qū)議事協(xié)商會，通過溝通協(xié)商爭取資金247萬元，順利解決電梯帶病運(yùn)行難題。

“小區(qū)治理不缺資源，關(guān)鍵是整合問題。我們既是穿針引線的‘紅娘’，也要當(dāng)好‘裁判員’，把各類主體、各種資源擰成一股繩?！彼捎芪骼锷鐓^(qū)黨委書記李秀穩(wěn)深有體會地說。

“專管”模式：

突出組織引領(lǐng)促融合

目前，朝陽區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的商品房和保障房小區(qū)占全區(qū)總量的66.5%。由于小區(qū)物業(yè)產(chǎn)權(quán)明晰、業(yè)委會運(yùn)行規(guī)范，業(yè)主在物業(yè)需求方面容易達(dá)成共識，多數(shù)小區(qū)通過業(yè)委會或居委會代行業(yè)委會職能，以市場化方式選聘專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)。

曾經(jīng)是地標(biāo)性建筑的歐陸經(jīng)典萬興苑小區(qū)也被物業(yè)服務(wù)履約不到位、業(yè)主維權(quán)程序不規(guī)范、服務(wù)評價(jià)機(jī)制不健全等問題所困擾，物業(yè)管理一度陷入惡性循環(huán)，業(yè)主多次上訪。2015年6月，大屯街道黨工委依法指定轄區(qū)內(nèi)口碑較好的盛興物業(yè)公司應(yīng)急接管。

借物業(yè)更換之機(jī)，街道黨工委主動(dòng)發(fā)力，指導(dǎo)業(yè)委會制定小區(qū)業(yè)主管理規(guī)約、業(yè)委會議事規(guī)則等系列管理規(guī)范，建立業(yè)委會依法運(yùn)作和監(jiān)督機(jī)制。同時(shí)，積極為盛興物業(yè)公司16名黨員辦理組織關(guān)系接轉(zhuǎn)手續(xù)，指導(dǎo)成立公司黨支部。2015年籌備業(yè)委會換屆時(shí)，社區(qū)黨委通過法定程序?qū)?名國企黨員業(yè)主推選為業(yè)委會主任、1名社區(qū)居民黨支部委員推選為業(yè)委會成員，使業(yè)委會也能聽到社區(qū)黨委的聲音。

“通過擴(kuò)大組織覆蓋、‘雙向進(jìn)入、交叉任職’等方式，社區(qū)把物業(yè)公司黨支部納入?yún)^(qū)域化黨建工作協(xié)調(diào)委員會，將物業(yè)管理納入社區(qū)黨建網(wǎng)格，形成了一核多元、五方共治的組織體系。”歐陸經(jīng)典社區(qū)黨委書記申宏玲介紹道。

“自管”模式：

突出機(jī)制引領(lǐng)助整合

在建成年代較早的老舊小區(qū)，原產(chǎn)權(quán)單位經(jīng)關(guān)停并轉(zhuǎn)后失管，居民通過建立院委會、自管會等自治組織，實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)的自我管理。“自管”模式本質(zhì)上是以小區(qū)居民的自治力量提供準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)。近年來，朝陽區(qū)街道系統(tǒng)成立類似性質(zhì)的居民自治平臺1675個(gè)，覆蓋24個(gè)街道的236個(gè)社區(qū)。

“自管”離不開常態(tài)化的問需機(jī)制。通過“走動(dòng)式工作法”“走動(dòng)聯(lián)”“三進(jìn)三民”等方式，自管組織利用社區(qū)創(chuàng)享計(jì)劃、樓門會等載體，廣泛征集居民意見建議，摸清物業(yè)需求，實(shí)行清單式、精細(xì)化管理。呼家樓街道呼北社區(qū)印刷4000余份調(diào)查問卷和2000余份《致居民的一封信》逐戶發(fā)放，以居民需求為導(dǎo)向，引入國企連鎖優(yōu)質(zhì)服務(wù)商和社會組織，建設(shè)集咨詢、中介、維修、代收代辦、寄存、縫補(bǔ)、菜站、自行車停放等服務(wù)于一體的小型社區(qū)服務(wù)綜合體，使疏解整治與提升社區(qū)服務(wù)在基層治理過程中實(shí)現(xiàn)有機(jī)統(tǒng)一。據(jù)統(tǒng)計(jì)，朝陽區(qū)實(shí)施自管的老舊小區(qū)普遍建立了議事協(xié)商機(jī)制，以社區(qū)議事廳、社區(qū)黨建工作協(xié)調(diào)委員會等平臺為依托，由社區(qū)黨委牽頭居委會、自治組織、業(yè)主，就物業(yè)服務(wù)、停車管理、電梯維修等問題開展黨政群共商共治。目前，全區(qū)已經(jīng)建立黨政群共商共治平臺500多個(gè)，各級議事代表1.9萬多名。2014年以來，通過實(shí)施黨政群共商共治工程，統(tǒng)籌會商解決各類民生項(xiàng)目4100多個(gè)。

以“街鄉(xiāng)吹哨、部門報(bào)到”改革為契機(jī)，朝陽區(qū)著力打造老舊小區(qū)物業(yè)糾紛“三級”調(diào)處機(jī)制。在小區(qū)層面，將機(jī)關(guān)科室和社區(qū)黨委、居委會、服務(wù)站及消防、巡防、勞動(dòng)、流管、人防、城管等各類協(xié)管力量下沉，當(dāng)好物業(yè)矛盾糾紛調(diào)解員。在社區(qū)層面，每周召開物業(yè)管理糾紛座談會議，暢通業(yè)主、自管組織、產(chǎn)權(quán)單位等各方溝通渠道;街鄉(xiāng)每月組織糾紛調(diào)處總結(jié)會，對難點(diǎn)問題進(jìn)行“吹哨”，由相關(guān)部門合力解決。

“托管”模式：

突出能力引領(lǐng)帶聯(lián)合

針對部分產(chǎn)權(quán)單位脫管棄管，專業(yè)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)無意接管的老舊小區(qū)，朝陽區(qū)積極引導(dǎo)國有企業(yè)履行社會責(zé)任，通過成立區(qū)屬國有企業(yè)北京朝陽家園物業(yè)管理有限公司，在無物業(yè)老舊小區(qū)試點(diǎn)提供物業(yè)服務(wù)，構(gòu)建“黨建引領(lǐng)、政府主導(dǎo)、國企支撐、社會協(xié)同、居民參與”的管理模式，推動(dòng)老舊小區(qū)逐步實(shí)現(xiàn)由“失管”到“物管”的轉(zhuǎn)型升級。

5月27日，朝陽家園物業(yè)公司在石佛營南里正式掛牌入駐。在調(diào)研走訪基礎(chǔ)上，選取代表性較強(qiáng)的石佛營南里社區(qū)105-110號樓作為全區(qū)首個(gè)老舊小區(qū)物業(yè)管理試點(diǎn)，邁出試點(diǎn)先行、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、全面鋪開的第一步。

“公司籌建之初，我們同步成立黨支部，把4名年富力強(qiáng)的業(yè)務(wù)骨干充實(shí)進(jìn)入領(lǐng)導(dǎo)班子，下決心啃下老舊小區(qū)這塊‘硬骨頭’。現(xiàn)在公司已經(jīng)實(shí)現(xiàn)董事長和黨支部書記‘一肩挑’?！北本┦谐柛笔称房偣军h委書記趙燕川介紹說。

圍繞有治安防范、有房屋管理、有維修養(yǎng)護(hù)、有保潔服務(wù)、有綠化養(yǎng)護(hù)、有停車管理“六有”基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，朝陽區(qū)研究制定了老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等系列標(biāo)準(zhǔn)。結(jié)合老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)補(bǔ)貼政策，初步建立街鄉(xiāng)、社區(qū)、居民等主體對物業(yè)公司的綜合評價(jià)機(jī)制。

針對房改房與老舊混合小區(qū)產(chǎn)權(quán)單位數(shù)量多、物業(yè)管理“九龍治水”的特點(diǎn)，朝陽區(qū)研究制定國企托管的試點(diǎn)方案，探索以朝陽家園物業(yè)公司為主體，吸納試點(diǎn)小區(qū)及周邊的準(zhǔn)物業(yè)、小型物業(yè)、產(chǎn)權(quán)單位維修班、居民自管會等力量廣泛參與，構(gòu)建老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)聯(lián)合體，提升物業(yè)服務(wù)整體效應(yīng)。