國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓中加強規(guī)劃管理工作的思考

梁暉

摘 要：如今隨著社會的發(fā)展和經(jīng)濟水平的增長，我國的城市化規(guī)模也在不斷的擴大。對土地的開發(fā)與利用也在逐漸的增多。土地開發(fā)的招標(biāo)和拍賣關(guān)系到我國對土地的使用和合理的開發(fā)，同時也關(guān)系著我國對土地資源的規(guī)劃和經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展。本篇文章主要針對當(dāng)前國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓中所出現(xiàn)的管理問題和規(guī)劃的現(xiàn)狀進行綜合的分析，并結(jié)合當(dāng)前國家對國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓相關(guān)的規(guī)定和政策進行闡述，并對國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓過程當(dāng)中的規(guī)劃管理工作的加強措施提出一些建議。

關(guān)鍵詞：國有建設(shè)用地使用權(quán)? 規(guī)劃管理工作? 強化思考

我國的國土面積十分廣闊，但由于人口基數(shù)的逐漸增多土地資源的利用就顯得十分重要。我國針對土地的使用建立了極其嚴(yán)格的有償使用制度，并在實施過程中結(jié)合實際的土地使用情況做出了科學(xué)的完善。土地使用制度以及項目建設(shè)的審批工作也隨之進行了合理的改革和優(yōu)化更新，并針對國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓過程中的規(guī)劃管理制度也進行了深度的分析和研究。

一、當(dāng)前國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓過程當(dāng)中所出現(xiàn)的規(guī)劃管理難題

（一）國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的初期計劃制定問題

當(dāng)前，國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的整個過程需要所有涉及的有關(guān)單位進行國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓年度計劃的科學(xué)制定，并在其土地使用的監(jiān)督計劃中予以明確的體現(xiàn)，經(jīng)由上級相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的審批之后方可以進行國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓使用權(quán)計劃的詳細(xì)制定，再通過上級組織的審察監(jiān)督小組進行評定之后在下發(fā)到各地區(qū)管理部門。其整個土地使用申請審批過程當(dāng)中，土地規(guī)劃管理單位并沒有體現(xiàn)出其具體的職能和作用，這也就導(dǎo)致了城市土地使用規(guī)劃與開發(fā)之間出現(xiàn)了失衡的狀態(tài)，無法做到有效的銜接，也為土地規(guī)劃管理的實施和計劃的制定造成了十分不良的影響[1]。

（二）國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓主體的地塊確定問題

國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓和土地使用權(quán)的出讓的整體計劃經(jīng)由地區(qū)管理部門進行下達(dá)之后需要進行實際國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的地塊主體進行確定時首先要對其進行全方面的控制因素進行明確，相關(guān)綠化、交通規(guī)劃、道路紅線、河道藍(lán)線和國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的土地主體都需要進行明確的列舉和明確展示，其主要是為了方便城市規(guī)劃部門對其進行詳細(xì)的審核和核查。但在其實際的實施過程當(dāng)中必須要依據(jù)國家相關(guān)的法律法規(guī)所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和要求去進行符合材料的傳遞和報送。且為明確城市控制因素以及相關(guān)規(guī)劃的地形圖紙對交通規(guī)劃要做出明確的標(biāo)識，這也就要求城市規(guī)劃相關(guān)部門必須要能夠針對土地主體地塊的實際情況進行詳細(xì)的了解和良好的掌握。而實際上其掌握程度和其它因素的情況卻很難做到全面的掌控，這也是無法對國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓主體地塊進行精準(zhǔn)掌握和定位的困難所在。

（三）國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓過程的相關(guān)管理法規(guī)問題

當(dāng)前國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的規(guī)劃管理的實際過程當(dāng)中，基于國家相關(guān)管理法規(guī)的不完善和無法進行標(biāo)準(zhǔn)上的統(tǒng)一而導(dǎo)致其實際的國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓流程出現(xiàn)了一定程度的不可控情況。很多國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓過程中其規(guī)劃的參數(shù)數(shù)據(jù)常會出現(xiàn)難以確定核對的準(zhǔn)確性與真實性，常常需要進行方案的論證和反復(fù)的審核和確認(rèn)，并且其具體的操作過程也需要進行仔細(xì)的分析，否則就會致使國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的過程出現(xiàn)多方的矛盾，導(dǎo)致國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的規(guī)劃管理工作難以有效實施[2]。

二、如何促進國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓過程中的規(guī)劃管理質(zhì)量和效果的建議

（一）著重進行國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓審批程序的優(yōu)化

按照正規(guī)的國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓相關(guān)工作的標(biāo)準(zhǔn)，在進行招標(biāo)、拍賣的過程當(dāng)中必須要按照相關(guān)規(guī)定的審批程序進行嚴(yán)格的遵循。而要想切實的加強對國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的規(guī)劃管理就必須要對其審批程序進行科學(xué)的優(yōu)化和改善[3]。結(jié)合國家有關(guān)城市規(guī)范的法律法規(guī)進行謝姐，并將建設(shè)用地的規(guī)劃許可內(nèi)容增設(shè)到審批的程序當(dāng)中，展開來講，國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓使用權(quán)的過程通過合同所述進行出讓后，土地受讓單位允許直接向城市規(guī)劃相關(guān)單位進行建設(shè)用地規(guī)劃許可的申請事宜。

（二）科學(xué)制定國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的方式

國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓過程的規(guī)劃管理會涉及到多個部門之間的配合，同時也必須要與規(guī)劃部門和土地資源管理相關(guān)單位進行協(xié)調(diào)，以明確國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓計劃和方式上的制定。土地資源的使用必須要慎重，特別是在人口高度密集的城市中土地資源的緊缺也決定了土地的使用價值極高。所以首先要確保國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的計劃設(shè)計能夠符合城市土地規(guī)劃的要求和標(biāo)準(zhǔn)，實現(xiàn)兩者之間的緊密銜接;其二是要確保土地管理單位對土地的使用價值和使用信息做到完全的掌握和及時的了解，并為下一項國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓規(guī)劃方案的預(yù)測以及方案的制定提供詳細(xì)并具有科學(xué)根據(jù)的參考內(nèi)容[4]。城市土地資源管理部門與房地資源局在獲得先關(guān)的建議和詳細(xì)的說明后再與城市規(guī)劃管理部門進行共同的制定國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的詳細(xì)計劃并確定國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的主要方式，使土地資源的使用價值達(dá)到最佳的利用率。

（三）增強國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓相關(guān)單位之間的協(xié)調(diào)和合作

國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的規(guī)劃管理過程當(dāng)中需要涉及到多個部門的工作和配合，包括交通單位、衛(wèi)生監(jiān)督單位、消防部門、環(huán)境保護管理機構(gòu)、城市市政規(guī)劃部門、建設(shè)工程部門和規(guī)劃設(shè)計單位等，其必須要與相關(guān)部門進行緊密的溝通與協(xié)調(diào)合作，結(jié)合多個部門的相關(guān)負(fù)責(zé)部門進行規(guī)劃設(shè)計方案的檢測和審核，并結(jié)合規(guī)劃設(shè)計的要求和標(biāo)準(zhǔn)以及土地使用建設(shè)方案進行更加深化的分析和研討，并將其內(nèi)容進行明確的精細(xì)化。此外還要加大相互之間的溝通與交流的力度，確保國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的規(guī)劃管理過程和操作的程序得到明確和完善并且實現(xiàn)順利的開展與實施[5]。

（四）準(zhǔn)確的進行規(guī)劃分區(qū)和規(guī)劃管理

國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的過程當(dāng)中要想實現(xiàn)規(guī)劃管理的增強還需要進行分區(qū)規(guī)劃的制定并結(jié)合詳細(xì)的土地使用計劃進行有效的結(jié)合和銜接，按照相關(guān)的實施進度對分區(qū)規(guī)劃所涉及的土地范圍進行合理的安排和計劃的制定，如此是為了切實的增強國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓規(guī)劃管理工作的提升并為其提供有力的基礎(chǔ)依據(jù)[6]。此外還必須要對其所具備的審批方式和詳細(xì)的規(guī)劃細(xì)則進行有效的補充和調(diào)整，加大其實際的可實現(xiàn)性和操作性，并使其能夠?qū)σ?guī)劃管理進行高水平的指導(dǎo)以及控制作用的實現(xiàn)和完全的功能發(fā)揮。

結(jié)束語：

結(jié)合以上內(nèi)容的綜合闡述，國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓過程中所進行的規(guī)劃管理分析與深入的研究以及強化能夠使國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)的整個過程更加的規(guī)范和合理。此外其相關(guān)的規(guī)劃管理單位也必須要切實加強與其他關(guān)聯(lián)部門的協(xié)調(diào)與溝通協(xié)作，并且制度出科學(xué)合理的管理制度以及明確的管理規(guī)劃和分區(qū)管理，如此才能夠?qū)薪ㄔO(shè)用地使用權(quán)出讓過程中的規(guī)劃管理得到更加高質(zhì)量的執(zhí)行，以提高土地使用權(quán)的合理分配和土地資源的最大化價值的體現(xiàn)。

參考文獻：

[1]朱姜. 基于模糊評價的房地產(chǎn)土地競標(biāo)方案博弈分析[D].揚州大學(xué)，2018.

[2]楊雪.促進土地收購儲備規(guī)范化管理的措施分析[J].中國高新區(qū)，2018（10）：259.

[3]姜穎.國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓中加強規(guī)劃管理的研究[J].科技風(fēng)，2017（07）：268.

[4]張亞明.淺談土地資源管理中的超規(guī)劃開發(fā)問題[J].科技創(chuàng)新與應(yīng)用，2016（11）：150.

[5]高燃. 中國土地拍賣策略及成交價格影響因素研究[D].中南民族大學(xué)，2015.

[6] 檀萍，楊春.健全完善土地出讓決策和監(jiān)管的長效機制切實從源頭上預(yù)防腐敗堅決防止以權(quán)謀私———《青海省人民政府關(guān)于進一步加強經(jīng)營性建設(shè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓管理的通知》的解讀[J].青海國土經(jīng)略，2015，01：35- 36.