中國房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)的分析

鐘菊珍

摘 要：中國房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)的調(diào)整是自九十年代以來中國整個經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的一個組成部分。全球經(jīng)濟一體化，世界范圍內(nèi)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的大調(diào)整，以及中國國內(nèi)土地、資金、原材料、水資源等的制約，使中國的稀缺性資源實現(xiàn)優(yōu)化配置的問題令世人矚目。房地產(chǎn)業(yè)作為中國當(dāng)今經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，其投資結(jié)構(gòu)優(yōu)化的重要性是顯而易見的。

關(guān)鍵詞：中國房地產(chǎn)；投資結(jié)構(gòu)；分析

1、中國房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)的特征及成因

1.1 中國房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)的特征

（1）房地產(chǎn)投資在中國東部與中、西部地區(qū)之間存在顯著差異，而在中、西部地區(qū)之間差異不大這種狀況，與中國整個經(jīng)濟社會發(fā)展?fàn)顩r（包括GDP、全社會固定資產(chǎn)投資所反映的狀況），從整體上說是相吻合的，這種地區(qū)間的差異是很顯著的。只不過，房地產(chǎn)投資與全社會固定資產(chǎn)投資、GDP相比，在地區(qū)間的差距更大，更為突出。且在中國已經(jīng)對經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進行多年調(diào)整的情況下，這種差異并沒有發(fā)生明顯的變化。

（2）從房地產(chǎn)本身的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整來看，幾年來已取得一定的進展。就東部地區(qū)而言，房地產(chǎn)投資投向“辦公樓”、“商用”上的比重明顯得到降低，在中、西部地區(qū)，投向“住宅”、“辦公樓”、“商用”上的比重，都有一定程度的增加；而從房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟成分來看，外商、港澳臺與聯(lián)營經(jīng)濟的80%-90%投向了東部地區(qū)，然而，值得可喜的是私營經(jīng)濟與股份制經(jīng)濟的投資比重在西部地區(qū)分別占了22.76%與17.78%。

（3）影響房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟、社會因素，在地區(qū)之間既呈現(xiàn)出共性，又存在差別。從總體而言，人均可支配收入、全社會固定資產(chǎn)投資、總?cè)丝?、GDP對房地產(chǎn)投資存在著一種綜合的相關(guān)關(guān)系（這在全國的模型中，可以明顯地看出）；然而，對東部與中部地區(qū)，影響房地產(chǎn)投資較為突出的因素是全社會固定資產(chǎn)投資；而對西部地區(qū)來說，上述四個因素均對房地產(chǎn)投資有明顯的影響，其中GDP的作用最大，其次依次為全社會固定資產(chǎn)投資、總?cè)丝谂c人均可支配收入。

1.2 中國房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)特征的成因

（1）由于歷史與自然條件的原因，中國的東、中、西部地區(qū)，在經(jīng)濟與社會的發(fā)展進度上長期存在著較大的差異。在2019年上半年國民經(jīng)濟運行情況新聞發(fā)布會上，國家統(tǒng)計局國民經(jīng)濟綜合統(tǒng)計司司長、新聞發(fā)言人毛盛勇表示，從房價、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)銷售、開工面積、土地成交等房地產(chǎn)領(lǐng)域指標(biāo)綜合來看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場運行總體平穩(wěn)。同時，城市之間的熱度將開始出現(xiàn)分化，房地產(chǎn)市場不會出現(xiàn)單邊熱度持續(xù)上揚的格局，整體穩(wěn)定、小幅波動將成為主流趨勢。

（2）中國政府自九十年代中期以來，加大了對中、西部地區(qū)的投入，該地區(qū)的GDP、全社會固定資產(chǎn)投資得到了明顯的增長。但是，中、西部地區(qū)優(yōu)先發(fā)展的是基礎(chǔ)設(shè)施、交通、通訊、農(nóng)業(yè)、文化教育等，因而，該地區(qū)GDP、全社會固定資產(chǎn)投資增長，主要是由于上述產(chǎn)業(yè)的發(fā)展所作的貢獻。西部地區(qū)的城市化進程，除了少數(shù)城市，如重慶、四川的成都、陜西的西安、云南的昆明、新疆的烏魯木齊，總體上處于滯后狀態(tài)，與城市化進程齊步的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的進程，必然處于落后狀態(tài)，因此，在西部地區(qū)房地產(chǎn)投資、全社會固定資產(chǎn)投資、GDP所占比重的依次順序正好與東部地區(qū)相反。

（3）從影響房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟、社會因素所呈現(xiàn)的特征中，我們可以看出，這正是處于經(jīng)濟轉(zhuǎn)型時期的中國房地產(chǎn)投資的某些特征。在東部地區(qū)，由于市場經(jīng)濟發(fā)展以及房改政策推進速度的加快，影響房地產(chǎn)投資的主要因素，已由象征計劃經(jīng)濟為主導(dǎo)時期的“全社會固定資產(chǎn)投資”、“總?cè)丝凇钡纫蛩?，改變?yōu)橄笳魇袌鼋?jīng)濟為主導(dǎo)時代的“人均可支配收入”、“全社會固定資產(chǎn)投資”等因素；而在西部地區(qū)，由于經(jīng)濟發(fā)展相對遲緩，經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的速度遠(yuǎn)不如東部地區(qū)，影響房地產(chǎn)投資發(fā)展的主要因素首先是GDP，即首先靠經(jīng)濟發(fā)展速度，其次才是全社會固定資產(chǎn)投資、總?cè)丝?、人均可支配收入等因素（注意：在西部地區(qū)的回歸模型中，GDP的系數(shù)估計值是正的，而全社會固定資產(chǎn)投資的系數(shù)估計值是負(fù)的）。而全社會固定資產(chǎn)投資的增加，意味著西部地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、交通、通訊、農(nóng)業(yè)等投入的增加，反過來是對房地產(chǎn)投資發(fā)展的制約。

2、調(diào)整中國房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)的對策性建議

（1）房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)的調(diào)整，作為中國整個經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的一個組成部分，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展作為進行西部大開發(fā)的一個不可忽缺的部分，絕不可再用計劃經(jīng)濟時代曾經(jīng)采用過的方式，同時，也不能簡單照搬東部地區(qū)對外開放的老套路，因為西部開發(fā)與東部開發(fā)開放，在體制、環(huán)境、區(qū)位、市場狀況、國際環(huán)境等方面存在著明顯的差別。應(yīng)該看到，盡管市場經(jīng)濟在我國正處于主導(dǎo)地位，但是市場經(jīng)濟在地區(qū)之間發(fā)展很不平衡，在中、西部地區(qū)還有許多不完善之處，尤其是需要進一步完善市場體系，加快房改力度，加快配套制度的改革與完善。

（2）實現(xiàn)西部大開發(fā)，要加大房地產(chǎn)投資在西部地區(qū)的比重。在加快西部工業(yè)化進程的同時，要注意適當(dāng)加快西部的城市化進程，西部地區(qū)地域廣闊，農(nóng)業(yè)人口比例較大，要改變其落后面貌，當(dāng)然要加快基礎(chǔ)設(shè)施、交通、通訊、農(nóng)業(yè)、文化教育等的發(fā)展，但是必須把西部城市建設(shè)的發(fā)展放到重要的位置，通過城市經(jīng)濟社會的發(fā)展進一步發(fā)揮其示范與輻射作用。房地產(chǎn)投資必然會伴隨西部城市化進程的加快而得到相應(yīng)的發(fā)展。

（3）房地產(chǎn)投資的調(diào)整，要立足于經(jīng)濟體制改革，調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，不能依賴中央財政的扶持。東部地區(qū)房地產(chǎn)投資經(jīng)濟成分的比重中，外商、港澳臺、聯(lián)營經(jīng)濟的投資占了相當(dāng)大的部分，非公有制經(jīng)濟也具有相當(dāng)?shù)幕盍?。?dāng)前，要進一步解放思想，真正樹立“非公有制經(jīng)濟是我國社會主義市場經(jīng)濟的重要組成部分”的觀念，在政策上，要素投入上和管理制度上，為非公有制經(jīng)濟在房地產(chǎn)業(yè)和整個經(jīng)濟發(fā)展中創(chuàng)造條件。

參考文獻

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