房地產(chǎn)多項目開發(fā)管理模式的解析與思考

許勇

摘要：房地產(chǎn)開發(fā)項目是指對土地和地上建筑物進(jìn)行的投資開發(fā)建設(shè)項目;房地產(chǎn)多項目開發(fā)管理模式，是指企業(yè)同時進(jìn)行多個項目投資開發(fā)建設(shè)的管理模式。本文主要闡述了房地產(chǎn)多項目開發(fā)管理模式的概念和特點，并結(jié)合現(xiàn)狀提出幾點思考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);多項目;開發(fā)管理;思考

隨著我國房地產(chǎn)市場及相應(yīng)管理的日益完善，在新的市場政策和環(huán)境下，多項目開發(fā)是當(dāng)下市場競爭、利潤增值和企業(yè)發(fā)展的有利選擇，將會推動房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)多項目開發(fā)管理模式

房地產(chǎn)多項目開發(fā)管理模式主要分為：職能管理模式、項目管理模式和矩陣管理模式。

（一）職能管理模式

依據(jù)上下級的組織結(jié)構(gòu)關(guān)系，上級職能部門遵照各自管理職能范圍，對下級職能部門下達(dá)工作任務(wù)，下級職能部門接受上級職能部門的任務(wù)源，形成上下聯(lián)動、專業(yè)謀劃。

該管理模式中的每個職能部門都是項目開發(fā)建設(shè)的組成部分，能夠最大化地充分發(fā)揮各類資源和專業(yè)化操作，但由于需要多部門跨越共同協(xié)調(diào)配合推進(jìn)，在一定程度上的應(yīng)急響應(yīng)和決策效率會受到影響。

（二）項目管理模式

把公司進(jìn)行項目化構(gòu)架組織設(shè)計，將公司的開發(fā)運營管理等活動以項目組織的形式，創(chuàng)建項目獨立運營管理機構(gòu)并內(nèi)設(shè)各職能部門，按各職能崗位需求組建項目團(tuán)隊，運用項目管理的組織模式和運作方法進(jìn)行管理，推進(jìn)項目開發(fā)建設(shè)。

該管理模式從項目開發(fā)管理的初期開始融入和專注于項目開發(fā)建設(shè)，能夠形成相對快速的反應(yīng)機制和決策效果，但公司組織層面對項目建設(shè)的參與程度和管控力量相對較弱，不能及時和有效地發(fā)揮項目上層組織的智慧和力量。

（三）矩陣管理模式

將管理部門分為兩部分，一部分是傳統(tǒng)的職能部門，另一部分是為了完成某一項專門任務(wù)而由各職能部門派人聯(lián)合組成的項目任務(wù)小組，并指定專門負(fù)責(zé)人領(lǐng)導(dǎo)，任務(wù)完成后，小組成員就會回歸原部門。

該管理模式在各項目建設(shè)管理過程中，既建立一個縱向報告關(guān)系的系統(tǒng)，同時建立一個橫向報告關(guān)系的系統(tǒng)，橫向系統(tǒng)與縱向系統(tǒng)構(gòu)成一個矩陣，所以稱為矩陣式項目管理模式。通過橫向和縱向報告關(guān)系，有利于職能部門合作、多層次同時配合，有利于減輕企業(yè)主要負(fù)責(zé)人的工作量;劣勢為人事關(guān)系變動頻繁，組織穩(wěn)定性差，而且容易發(fā)生職能部門和任務(wù)小組領(lǐng)導(dǎo)職權(quán)的矛盾。

二、房地產(chǎn)多項目開發(fā)管理存在的問題

（一）統(tǒng)籌規(guī)劃不足

在房地產(chǎn)項目開發(fā)決策階段，需要對意向投資開發(fā)的地塊及相應(yīng)建筑物進(jìn)行實地勘查，做好風(fēng)險評估和可行性報告，進(jìn)而制定出完善的項目開發(fā)規(guī)劃。而在多項目開發(fā)管理模式下，企業(yè)開發(fā)管理工作受政策、資金、人才等因素的影響，使得多項目開發(fā)管理工作缺乏高效的整體統(tǒng)籌和長遠(yuǎn)規(guī)劃。

（二）職權(quán)分工不清

房地產(chǎn)多項目開發(fā)管理模式中，管理層面、職能部門、參與人員增加，需協(xié)調(diào)配合及決策事項工作量明顯增多，對企業(yè)的管理制度和組織程序提出了更高的要求。職能部門和任務(wù)小組間的職權(quán)分工不夠清晰，容易導(dǎo)致組織管理混亂，以及影響項目建設(shè)的正常推進(jìn)、品牌形象。

（三）資源配置低效

在房地產(chǎn)多項目開發(fā)管理過程中，存在不能科學(xué)有效合理地使用、配置和優(yōu)化行業(yè)和企業(yè)眾多資源的現(xiàn)象，不能高度整理融合創(chuàng)建最適合多“陣地”作戰(zhàn)需要的靈活資源配置方案。這將直接影響項目建設(shè)的效率和周期，進(jìn)而也會阻礙企業(yè)的資金增值和發(fā)展速度。

（四）執(zhí)行力度欠缺

房地產(chǎn)多項目開發(fā)管理涉及到的職能部門、項目任務(wù)小組及成員都比較多，有時存在管理和監(jiān)管力度不能有效地進(jìn)行管控，甚至出現(xiàn)多項目開發(fā)管理混亂和消極怠工、執(zhí)行力差現(xiàn)象，相關(guān)要求落實不到位，致使項目參與團(tuán)隊和成員的工作任務(wù)執(zhí)行時效性和時限性有所欠缺，影響了企業(yè)的管理效率和經(jīng)濟(jì)效益。

三、房地產(chǎn)多項目開發(fā)管理模式的應(yīng)用思考

（一）堅持學(xué)習(xí)創(chuàng)新理念

如今的時代是一個快速發(fā)展的時代，任何一種行業(yè)的發(fā)展都必須與國家的進(jìn)步同頻共振，必須用發(fā)展的眼光謀劃企業(yè)的未來。

隨著國家發(fā)展的不斷推進(jìn)，科技的不斷進(jìn)步，房地產(chǎn)企業(yè)要堅持運用學(xué)習(xí)、創(chuàng)新的思維經(jīng)營管理。時刻關(guān)注國家發(fā)展的方針和政策，關(guān)注科學(xué)技術(shù)進(jìn)步;加強學(xué)習(xí)先進(jìn)的專業(yè)理論和管理知識;著力推廣企業(yè)發(fā)展和項目建設(shè)中規(guī)范高效的實踐和經(jīng)驗;緊貼實際創(chuàng)新工作方法、組織模式和經(jīng)營思維。

（二）明確發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃

對于一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，最根本的是企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，這是企業(yè)生存的方向和目標(biāo)。

在房地產(chǎn)多項目開發(fā)的前期，相關(guān)職能部門就要根據(jù)行業(yè)走向、政策導(dǎo)向、區(qū)域?qū)傩院推髽I(yè)特性等制定清晰的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，明確一段時期、一定區(qū)域的目標(biāo)是什么;進(jìn)而依據(jù)各項目的類型、規(guī)模、周期和銷售對象等制定具體的項目建設(shè)目標(biāo)和方案。

以企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃和項目建設(shè)目標(biāo)方案為導(dǎo)向?qū)Ψ康禺a(chǎn)多項目進(jìn)行開發(fā)管理。

（三）構(gòu)造健全管理機制

“沒有規(guī)矩不成方圓”，管理機制是一個企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)保障。管理機制就是企業(yè)的組織框架和組織流程，規(guī)定了職責(zé)和權(quán)限，明確了事項處理的系統(tǒng)和步驟。

在房地產(chǎn)多項目開發(fā)管理模式中，更要注重建立健全完善的管理機制，使管理機制更加高效、科學(xué)。

首先要建立清晰的責(zé)權(quán)體系，將每個職能部門、每個項目任務(wù)小組的責(zé)權(quán)明確清楚，既要保證縱橫交叉管理體系間的責(zé)權(quán)清晰，使項目開發(fā)過程中遇到的事項能明確由哪些部門參與管理和決策，同時也要使交叉部門間協(xié)調(diào)配合工作，提高工作效率。

其次要健全規(guī)章制度，房地產(chǎn)項目開發(fā)管理中，涉及到的管理部門比較多，有行政管理、前期管理、工程管理、設(shè)計管理、財務(wù)管理、成本管理、合約管理等，因此房地產(chǎn)企業(yè)要建立一套全面、科學(xué)、高效的規(guī)章制度。

（四）優(yōu)化資源科學(xué)配置

房地產(chǎn)開發(fā)是一個涉及眾多行業(yè)的系統(tǒng)工程。資源是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，也是項目建設(shè)和企業(yè)發(fā)展的核心。

房地產(chǎn)開發(fā)資源主要有土地資源、資金資源、人力資源、客戶資源、服務(wù)資源和品牌資源等。在房地產(chǎn)多項目開發(fā)管理模式下，企業(yè)必須要整合現(xiàn)有資源，有的放矢，以企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃為依據(jù)，突出各項目特點和建設(shè)規(guī)劃，優(yōu)化科學(xué)配置各類資源。追求資源利用效率高速化和價值增值化，助力降低房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)和企業(yè)發(fā)展的風(fēng)險。

四、結(jié)語

總而言之，在新時代與新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)要緊隨國家發(fā)展戰(zhàn)略和城市建設(shè)規(guī)劃，找準(zhǔn)自身定位，整合優(yōu)勢資源，合理引進(jìn)開發(fā)管理模式，提高綜合實力和品牌力量，謀求健康科學(xué)的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]潘曉伶.房地產(chǎn)管理中的多項目開發(fā)模式分析[J].科學(xué)與財富，2017（23）：6-6.